Постановление от 6 сентября 2024 г. по делу № А46-15258/2023

6ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-15258/2023
06 сентября 2024 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2024 года


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем Зинченко Ю.О., после перерыва секретарем Миковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5096/2024) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 25.03.2024 по делу №А46-15258/2023 (судья Кливер Е.П.), принятое по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Суворов-Парк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – представитель ФИО1, по доверенности от 11.10.2023 № Ис-ДИО/14188 сроком действия один год,

от общества с ограниченной ответственностью «Суворов-Парк» – представитель ФИО2, по доверенности от 01.04.2022 сроком действия на пять лет,



установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Суворов-Парк» (далее – ООО «Суворов-Парк», общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства (нежилое здание), степенью готовности 10 % с кадастровым номером 55:36:14017:3244, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140107:2195, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила № 1299).

Решением от 25.03.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-15258/2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано следующее: фактически с 2016 года строительство объекта не ведется, участок заболочен, следовательно, довод ответчика о том, что строительство объекта обусловлено действиями Департамента несостоятелен, поскольку помимо отказа в предоставлении участка в аренду, имели место нарушения со стороны общества, вследствие которых разрешение на строительство не было выдано своевременно; с 2016 по 2023 годы ООО «Суворов-Парк» был возведен объект незавершенного строительства со степенью готовности всего 10%; судом не учтено, что при отказе в удовлетворении исковых требований, у Департамента будет отсутствовать объективная возможность вовлечь земельный участок в хозяйственный оборот; ответчиком намерение окончить строительство не доказано.

Апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании Восьмого арбитражного апелляционного суда на 04.07.2024.

До начала судебного заседания от ООО «Суворов-Парк» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу. Представленный отзыв приобщен к материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением апелляционного суда от 04.07.2024 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 29.07.2024. Сторонам предложено представить письменные пояснения.

Определением от 26.07.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда в составе суда произведена замена судьи Краецкой Е.Б. на судью Халявина Е.С.

До начала судебного заседания от истца поступили письменные пояснения с приложением дополнительных документов, а именно: ответа департамента архитектуры с приложением; акта сверки.

В судебном заседании, открытом 29.07.2024, представитель ответчика возразил против приобщения дополнительных документов, дал пояснения.

Представитель истца дала пояснения относительно представленных дополнительных документов, ответила на вопросы суда.

Представитель ответчика дал пояснения, ответил на вопросы суда. Также заявил ходатайство об объявлении перерыва или об отложении судебного разбирательства.

Определением от 29.07.2024 судебное заседание в порядке статьи 158 АПК РФ отложено на 26.08.2024 в связи с удовлетворением ходатайства ответчика.

Указанным определением обществу предложено представить письменные пояснения по существу спора с учетом доводов Департамента, в том числе относительно того, какими действиями Департамента и других компетентных органов и в какой период чинились препятствия для осуществления строительства, каким образом общество намерено поступить с объектом незавершенного строительства. Сторонам также предложено представить сведения о вариантах развития событий помимо изъятия имущества путем купли-продажи на торгах.

Определением апелляционного суда от 23.08.2024 в составе суда произведена замена судьи Воронова Т.А. на судью Краецкую Е.Б.

От ООО «Суворов-Парк» поступили письменные пояснения, на необходимость представления которых указывалось судом апелляционной инстанции. Указанные пояснения приобщены к материалам дела на основании статьи 81 АПК РФ.

В судебном заседании стороны поддержали ранее изложенные процессуальные позиции с учетом представленных дополнений.

Определением (протокольное) от 26.08.2024 в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 28.08.2024 для представления Департаментом возражений на пояснения ответчика.

За время перерыва в материалы дела от Департамента поступили возражения на доводы ответчика, приобщенные апелляционным судом к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, дополнительные пояснения сторон, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140107:2195 расположен объект незавершенного строительства (нежилое здание), степенью готовности 10 % с кадастровым номером 55:36:14017:3244, площадью застройки 817,6 кв.м, принадлежащий на праве собственности ООО «Суворов - Парк».

Ранее указанный земельный участок был предоставлен по договору аренды от 26.06.2007 № Д-Кр-31-7048. Передача прав и обязанностей по указанному договору производилась на основании трехсторонних соглашений о передаче прав и обязанностей к договору от 09.07.2007 № Д-Кр-31-7048.

02.12.2016 Департаментом в адрес общества направлено уведомление об отказе от договора аренды по истечении трехмесячного срока с даты направления настоящего извещения.

22.06.2017 на основании распоряжения Департамента № 1322 начисление арендной платы по договору от 09.07.2007 № Д-Кр-31-7048 прекращено. Договор исключен из реестра договоров пользования имуществом с 16.07.2017.

В рамках дела № А46-22839/2017 рассмотрен иск Департамента к ООО «Суворов-Парк» об обязании ответчика возвратить Департаменту в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу по настоящему делу, в состоянии, пригодном для дальнейшего использования земельный участок, сформированный и учтенный в государственном кадастре недвижимости с кадастровым номером 55:36:140107:2195, площадью 13 359 кв. м.

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.01.2018 по делу № А46-22839/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Вступившим в законную силу постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 решение Арбитражного суда Омской области по делу № А46-22839/2017 отменено. В удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

19.02.2018 общество обратилось в адрес Департамента с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

В письме от 04.07.2018 Департаментом в предоставлении земельного участка отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 16.11.2018 по делу № А46-16392/2018 удовлетворены требования ООО «Суворов-Парк» к Департаменту о признании незаконным решения департамента, изложенного в письме от 04.07.2018 № Исх-ДИО/10523, об отказе в предоставлении участка для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Суд обязал Департамент в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «Суворов-Парк» договор аренды участка для завершения строительства объекта сроком на три года.

В рамках дела № А46-2986/2019 рассмотрен иск Департамента к ООО «Суворов-Парк» о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:140107:3244, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140107:2195 по адресу: <...>, самовольной постройкой; освобождении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2195 от расположенного на нем объекта самовольного строительства; признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на указанный объект незавершенного строительства; исключении из ЕГРН регистрационной записи от 26.01.2017 № 55:36:140107:3244-55/001/2017-1 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:140107:3244, площадью 817,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 29.12.2020 по делу № А46-2986/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

По результатам рассмотренных споров между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 28.01.2021 № Д-Кр-31-12047 земельного участка для завершения строительства сроком на три года.

Между тем, в письме от 21.07.2021 Департаментом выражен односторонний отказ от договора аренды от 28.01.2021 № Д-Кр-31-12047, мотивированный ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Согласно позиции истца, право на заключение договора аренды без проведения торгов однократно для завершения строительства реализовано обществом, однако в настоящий момент строительство объекта не завершено, фактически объект незавершенного строительства находится в том же виде, в котором находился в 2016 году, строительство после 2016 года не продолжалось, в связи с чем имеются основания для изъятия объекта незавершенного строительства в целях его последующей реализации с торгов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) способами, а также иными способами, предусмотренными законом, целью которых является в любом случае восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, при этом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав или защиту законного интереса.

В рамках реализации предоставленных полномочий Департамент управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Омска, а также распоряжается земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена. Является организатором публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В рассматриваемом случае общество реализовало право на предоставление земельного участка для завершения строительства объекта посредством заключения договора аренды от 28.01.2021 № Д-Кр-31-12047, однако строительство объекта завершено не было.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

То есть, по общему правилу, неоднократное продление арендных правоотношений в целях завершения строительства не допускается.

На основании статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом. К подобным случаям отнесено отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Установленные статьей 239.1 ГК РФ правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Названной статьей предусмотрено, что порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства регулируется Правилами № 1299.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, судом установлено следующее.

Материалами дела № А46-2986/2019 подтверждается, что Администрацией города Омска застройщику (ООО «Суворов-Парк») 02.12.2016 выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного и гостиничного комплекса за № 55-ru5530100-453-2016.

02.12.2016 ООО «Суворов-Парк» заключен договор подряда на осуществление строительных работ.

Строительные работы были осуществлены в декабре 2016 года – январе 2017 года.

26.01.2017 в ЕГРН внесены сведения о праве собственности ООО «Суворов-Парк» на объект незавершенного строительства, степень готовности объекта – 10 %, площадь застройки – 817,6 кв. м, кадастровый номер объекта недвижимости (земельного участка), в пределах которого расположен объект недвижимости 55:36:140107:2195.

Распоряжением администрации Кировского административного округа города Омска от 13.01.2017 № 14 объекту строительства присвоены адреса: г. Омск, Кировский административный округ, ул. Суворова, <...>, д. 116/2.

Как указывалось ранее, в 2016 году Департамент отказался от договора аренды.

19.02.2018 ООО «Суворо-Парк» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении участка в аренду сроком на три года без проведения торгов, указав цель использования: «завершение строительства объекта незавершенного строительства». В качестве правового основания для предоставления участка без торгов заявление содержало ссылки на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

В ответ на обращение ООО «Суворов-Парк», письмом № ИСХДИО/10523 от 04.07.2018 г., Департамент известил заявителя об отказе в предоставлении в аренду земельного участка. Причиной отказа явилось мнение Департамента об отсутствии на земельном участке надлежащего объекта незавершенного строительства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 16.11.2018 по делу № А46-16392/2018 отказ от договора признан незаконным, суд обязал Департамент в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «Суворов-Парк» договор аренды Участка для завершения строительства объекта сроком на три года.

Департамент в рамках дела № А46-2986/2019 обратился с иском о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой.

Из материалов указанного дела усматривается, что судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, в соответствии с которой спорный объект является объектом капитального строительства (объектом недвижимости), соответствует градостроительным нормам и нормам строительного проектирования, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Впоследствии судом также была назначена дополнительная экспертиза.

Судом апелляционной инстанции отмечено, что между сторонами в установленном законом порядке, для целей строительства, был заключен договора аренды земельного участка № Д-КР-31-7048, подписав который истец вполне определенно выразил свою волю на размещение объекта недвижимости. Объект незавершенного строительства создан на земельном участке, отведенном для этих целей, возведен с соблюдением правил целевого использования земли, в соответствии с правилами градостроительного зонирования, а также правилами землепользования и застройки, в пределах границ территориальной зоны.

С учетом длительности судебных разбирательств, проект договора аренды во исполнение решения суда по делу № А46-16392/2018 направлен в адрес общества только 01.02.2021, зарегистрированный экземпляр договора получен обществом 17.05.2021.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что при наличии вступившего в законную силу судебного акта, которым установлено право общества на заключение договора для завершения строительства, Департаментом инициирован судебный спор о признании спорного объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, что способствовало затягиваю сроков исполнения решения суда по делу № А46-16392/2018.

В результате сторонами подписан договор аренды № Д-Кр-31-12047 от 28.01.2021.

Департамент 21.07.2021 выразил односторонний отказ от договора аренды, который был признан недействительным в судебном порядке.

При рассмотрении дела № А46-18788/2021 суды пришли к выводу о том, что договор следует считать заключенным 23.04.2021, учитывая внесение обществом арендной платы за май и июль 2021 года, основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке отсутствуют, совершенная Департаментом односторонняя сделка, выраженной в уведомлении от 21.07.2021, является недействительной. При этом отклонены доводы Департамента о том, что датой заключения договора следует считать 28.01.2021, поскольку указанное противоречит требованиям статьи 433 ГК РФ и установленным судами фактическим обстоятельствам дела в части, касающейся порядка и хронологии совершенных сторонами действий по обмену офертой и акцептом, как юридически значимыми сообщениями. Суд кассационной инстанции указал, что обязанность по заключению договора возложена на Департамент в судебном порядке по инициативе общества. При этом с момента присуждения к исполнению такой обязанности до направления ответчиком оферты прошел длительный промежуток времени (около 2 лет).

Из изложенного следует, что в течение длительного периода времени Департамент своими действиями порождал ситуацию правовой неопределенности.

Как верно отмечено судом первой инстанции, истцом на протяжении длительного времени инициировались судебные споры с ответчиком, блокирующие возможность строительной деятельности на участке, а также длительное время истец уклонялся от обязанности надлежащим образом предоставить земельный участок для завершения строительства объекта. При этом вина ответчика с учетом признания всех требований Департамента необоснованными ни материалами настоящего дела, ни обстоятельствами, установленными в рамках указанных споров, не подтверждается.

С учетом изложенного у общества было недостаточно времени для завершения строительства, даже в случае получения разрешения на строительство, поскольку проектной документацией был предусмотрен двухлетний срок возведения объекта (альбом «Проект организации строительства» (Раздел 10) проектной документации, лист 53).

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают обоснованность выводов суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 25.03.2024 по делу № А46-15258/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


Н.В. Бацман

Судьи


Е.Б. Краецкая

Е.С. Халявин