Решение от 26 марта 2024 г. по делу № А21-3792/2023

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград дело № А21-3792/2023

« 26 » марта 2024 года


Резолютивная часть решения оглашена « 13 » марта 2024 года

Мотивированное решение изготовлено « 26 » марта 2024 года


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ГБУК «Калининградский областной музей янтаря» (ИНН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды недвижимого имущества

и встречное заявление ИП ФИО2 (ИНН <***>)

к ГБУК «Калининградский областной музей янтаря» (ИНН <***>)

о понуждении заключить договор аренды на объект недвижимости

третье лицо: Агентство по имуществу Калининградской области


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности от 18.01.2024, паспорту, диплому от ответчика: ФИО4 по доверенности от 16.04.2019, удостоверению от третьего лица: ФИО5 по доверенности от 12.09.2023, паспорту, диплому

государственное бюджетное учреждение культуры «Калининградский областной музей янтаря» (далее – Учреждение, Музей янтаря, истец) обратилось в суд о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) задолженности по арендным платежам в размере 210 117,10 руб. за 2022 год и расторжении договора аренды недвижимого имущества (сооружения) от 08.06.2015 № 1613.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Агентство по имуществу Калининградской области (далее – Агентство, третье лицо).

В ходе рассмотрения спора в арбитражном суде ИП ФИО2 заявил встречный иск к Учреждению о понуждении Учреждения к заключению договора аренды на объект недвижимости - историческое сооружение железобетонный мост с металлическими ограждающими конструкциями через водяной ров на пяти каменных (бутово-кирпичных опорах (устоях)) протяженностью 25 м. с КН 39:15:131844:149 по адресу: г. Калининград, площадь маршала Василевского, 3 на условиях договора аренды № 1613 от 08.06.2015 сроком на 5 лет с размером арендной платы, определенной согласно отчету ООО «Специализированная фирма «Оценка» 30 700 руб. в месяц, 153 500 руб. в год, принятый арбитражным судом на основании определения от 16.08.2023.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме по мотивам, указанным в иске, в удовлетворении встречного иска просила отказать. В ходе судебного разбирательства представитель Музея янтаря указывала, что истец, являясь пользователем государственного имущества, имеет намерения самостоятельно пользоваться данным имуществом, без передачи этого имущества в пользование третьих лиц.

Представитель ответчика, возражая по существу против удовлетворения первоначальных требований, настаивала на удовлетворении встречного иска, по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении и дополнениях к нему.

Представитель третьего лица поддержала позицию истца по первоначальным требованиям, со встречным иском не согласилась.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд



установил:

Между Музеем янтаря (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (сооружения) от 08.06.2015 года № 1613 (далее - Договор), с учетом дополнительного соглашения от 01.12.2015 № 1.

Предметом договора является элемент объекта культурного наследия федерального значения «Городские ворота Дер-Дона, 1803 г.»:

- историческое сооружение - железобетонный мост с металлическими ограждающими конструкциями через водный ров на пяти каменных (бутово-кирпичных опорах (устоях), протяжённостью 25 м.,

для использования под деятельность летнего кафе (в период с 01 мая по 30 сентября).

Указанный элемент расположен по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, 3.

Указанное имущество находится в государственной собственности Калининградской области и принадлежит Музею янтаря на праве оперативного управления.

Передача государственного имущества в аренду Арендатору подтверждается передаточным актом от 08.06.2015.

Срок Договора был установлен сторонами - 5 лет.

Дополнительным соглашением № 3 от 10.01.2022 к Договору внесены изменения в части срока - договор считается заключённым на неопределённый срок.

На дату заключения договора, а именно 08.06.2015 ежемесячная арендная плата была согласована сторонами в размере - 25 475,58 руб.

До 2022 года арендная плата не изменялась.

Условиями договора стороны предусмотрели следующее:

Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в предусмотренных договором случаях. При этом размер такой платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения (п. 3.1.2 Договора);

Арендодатель обязан при изменении арендной платы в соответствии с договором подготавливать и направлять Арендатору уведомление с расчётом арендной платы (п. 3.2.3 Договора);

Арендатор обязан оплачивать арендную плату своевременно и полностью (п. 3.3.1 Договора);

Ежемесячная арендная плата за переданное имущество составляет 25 476,58 руб. в месяц. Арендная плата начисляется за период с 01 мая по 30 сентября ежегодно, за остальные месяцы арендная плата не взимается. Арендатор оплачивает арендную плату за каждый месяц вперёд не позднее 10 числа текущего месяца (п. 4.1 Договора).

На основании пункта 7 постановления Правительства Калининградской области от 21.08.2008 № 549 «О методике определения арендной платы за государственное имущество Калининградской области» размер арендной платы устанавливается сроком на три года, по истечении которых подлежит пересмотру в соответствии с Методикой.

Из искового заявления следует, что арендная плата не изменялась на протяжении семи лет.

На основании договора на проведение услуг от 24.01.2022 № 29/22, заключённого между Музеем янтаря и ООО «РЦ Эксперт Оценка», был подготовлен Отчёт об оценке рыночной стоимости величины арендной платы объекта оценки (площадью - 1,0 м), расположенного по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3 (далее - Отчёт).

Объектом Отчёта, являлось сооружение - железобетонный мост с металлическими ограждающими конструкциями через водный ров на пяти каменных (бутово-кирпичных опорах (устоях), протяжённостью 25,0 м, вовлеченным в сделку.

По результатам оценки размер арендной платы за 1 метр составила 2 700 руб. в месяц. За сооружение протяжённостью 25 м в месяц - составила 67 500 руб.

Музеем янтаря в адрес ИП ФИО2 было направлено уведомление (исх. № 162 от 24.03.2022) о повышении арендных платежей.

Вместе с тем, до момента предъявления в суд рассматриваемого иска ИП ФИО2 оплачивал арендную плату в прежнем размере 25 476,58 руб.

Претензионный порядок соблюден.

Поскольку добровольного удовлетворения требований истца не последовало, Учреждение инициировало иск в суд.

В ходе рассмотрения спора в суде ответчик предъявил встречные требования о понуждении Учреждения к заключению договора аренды на объект недвижимости - историческое сооружение железобетонный мост с металлическими ограждающими конструкциями через водяной ров на пяти каменных (бутово-кирпичных опорах (устоях)) протяженностью 25 м. с КН 39:15:131844:149 по адресу: г. Калининград, площадь маршала Василевского, 3 на условиях договора аренды № 1613 от 08.06.2015 сроком на 5 лет с размером арендной платы, определенной согласно отчету ООО «Специализированная фирма «Оценка» 30 700 руб. в месяц, 153 500 руб. в год.

Суд находит требования Учреждения подлежащими удовлетворению, а Предпринимателя – подлежащими отклонению, исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из оснований возникновения права и обязанностей является договор.

Согласно статям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По общему правилу в гражданском законодательстве содержится презумпция возмездности договоров (пункт 3 статьи 423 ГК РФ).

Как следует из материалов дела между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества (сооружения), в связи с этим возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами главы 34 ГК РФ «Аренда».

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором.

Факт передачи арендатору имущества и пользование им в рассматриваемый период подтверждается актом приема-передачи, пояснениями сторон.

Следовательно, у Предпринимателя возникла встречная обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора в согласованном порядке и сроки.

В своих возражениях ответчик по первоначальному иску указывает на несогласие с увеличением размера арендной платы.

Согласно условиям договора к правам арендодателя отнесено право изменять размер арендной платы (п. 3.1.2 Договора).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, указанная норма допускает включение в договор условия о порядке и основаниях изменения цены в процессе исполнения договора.

В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора по своему по усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона Калининградской области «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Калининградской области» № 31 от 12.07.2006 (далее – Закон Калининградской области № 31) арендная плата за областное имущество устанавливается при заключении договора аренды в виде платежей денежными средствами, вносимых периодически или единовременно в соответствии с договорами аренды.

Методика определения арендной платы за областное имущество утверждается постановлением Правительства Калининградской области, подготавливаемым специально уполномоченным органом в сфере имущественных отношений (пункт 2 статьи 20).

Договор аренды областного имущества должен предусматривать возможность внесения в него изменений и дополнений в части размера арендной платы. Указанные изменения и дополнения договора аренды вносятся в соответствии с гражданским законодательством и условиями договора аренды (пункт 3 статьи 20).

Пунктом 7 постановления Правительства Калининградской области от 21.08.2008 № 549 «О методике определения арендной платы за государственное имущество Калининградской области» (далее – Методика) определено, что размер арендной платы устанавливается сроком на три года, по истечении которых подлежит пересмотру в соответствии с Методикой.

Исходя из буквального толкования положения договора, в порядке статьи 431 ГК РФ следует, что подписав договор аренды, ответчик согласился с его условиями, в том числе с порядком изменения арендной платы.

Величина арендной платы по Договору была установлена Учреждением, принимая во внимание приведенные положения законодательства и с учетом пункта 3.1.2 Договора на основании отчета от 24.01.2022 № 28/01-2022об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за 1 кв. м, составленного независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и составляет ежемесячно 2 700 руб. в месяц, или за сооружение протяженностью 25 м – 67 500 руб. в месяц.

Не согласившись с размером арендной платы, определенной на основании отчета от 24.01.2022 № 29/22 об оценке рыночной стоимости величины арендной платы и полагая величину оценки недостоверной, ИП ФИО2 представил Отчет № Н23-002 об оценке рыночной арендной платы на недвижимое имущество, подготовленное ООО «СФ «ОЦЕНКА» с иными расчетными величинами.

Согласно положением действующего законодательства в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости размера арендной платы.

В ходе судебного разбирательства судом ставился вопрос о проведении судебной экспертизы, однако, сторонами в ходе рассмотрения дела не заявлено ходатайств о назначении судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ (Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе») с целью определения действительной рыночной стоимости аренды указанного объекта недвижимости.

Представленный истцом отчет, указанная в нем рыночная стоимость арендной платы за спорное сооружение, ответчиком по существу не оспорен, контррасчет не представлен. Доводы, приведенные ответчиком в обоснование недостоверности отчета, представленного истцом, сводятся к несогласию ответчика с установленным размером арендной платы.

Наличие иных отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы за сооружение (представленных ответчиком) не может являться доказательством несоответствия отчета № 28/01-2022 требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки. Более того, представленные отчеты (заключение) подготовлены по инициативе ИП ФИО2, вне рамок судебного разбирательства.

Давая оценку доводам ответчика о несоответствии представленного истцом отчета требованиям действующего законодательства, суд находит их несостоятельными и отклоняет в силу следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 12, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд, оценив представленный истцом отчет ООО «РЦ Эксперт Оценка» № 28/01-2022 от 24.01.2022, по правилам статьей 65, 71 АПК РФ, признает его достоверным и допустимым доказательством размера величины арендной платы за 1 метр спорного сооружения.

Отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО).

Исходя из принципа состязательности процесса и обязанности каждой из сторон доказать свои требования и возражения по делу (статьи 9, 65 АПК РФ), в данном случае, с учетом заявленных ответчиком возражений относительно достоверности отчета об оценке, представленного истцом, именно на него возлагается обязанность соответствующие возражения доказать, при необходимости получения специальных знаний - путем заявления ходатайства о назначении экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ.

Вместе с тем, ответчик в процессе рассмотрения дела ходатайство о назначении экспертизы оценки рыночной арендной платы спорного сооружения не заявлял, от экспертизы, предложенной судом, отказался.

При таких обстоятельствах ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено каких-либо доказательств, опровергающих вывод независимого оценщика, дающих повод усомниться в достоверности отчета № 28/01-2022 от 24.01.2022 и препятствующих принятию данного заключения в качестве доказательства по делу.

Представленная ответчиком рецензия отчета № 28/01-2022 от 24.01.2022, выполненная ООО «Бюро судебных экспертиз» является субъективным мнением специалиста, составление одним экспертом критической рецензии на заключение другого эксперта без наличия на то каких-либо процессуальных оснований.

Вопреки требованиям закона и условиям договора ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом.

Согласно расчету истца на момент разрешения судебного спора у ответчика с учетом частичного внесения платежей имеется задолженность по внесению платы за пользование имуществом в сумме 210 117,10 руб. за 2022 год.

Размер искового требования по арендной плате проверен арбитражным судом по правилам статьи 71 АПК РФ и признается правильным и не опровергнутым должником, поскольку им обоснованный и подробный собственный встречный расчет долга и необходимые документальные доказательства вопреки статье 65 АПК РФ не представлены.

Следовательно, ответчик необоснованно уклоняется от уплаты долга по арендной плате, хотя срок платежа наступил.

Доказательств полного погашения арендатором задолженности не имеется, поэтому иск подлежит удовлетворению в размере, исчисленном арендодателем, а именно с ответчика подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 210 117,10 руб.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

Право на расторжении договора по инициативе Арендодателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд также предусмотрено п. 6.2.6 Договора.

Факт невнесения арендной платы более двух раз подряд подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен.

Досудебный порядок предъявления требований истцом соблюден.

В добровольном порядке требования истца ответчиком не исполнены.

В соответствии со статей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю.

На основании изложенного, учитывая, что доказательств оплаты долга в материалах дела не имеется, суд в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 и части 1 статьи 619 ГК РФ, удовлетворяет исковые требования о расторжении договора.

Требования, заявленные предпринимателем в качестве встречных, о понуждении Учреждения к заключению договора аренды сооружения на условиях договора аренды №1613 от 08.06.2015 сроком на 5 лет с размером арендной платы 30 700 руб. в месяц, 153500 руб. в год, со ссылкой на положения Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), подлежат отклонению, исходя из нижеследующего.

ИП ФИО2 в обоснование своих требований ссылается на особый порядок распоряжения имуществом по окончании срока договора аренды в виде преимущественного права арендатору на заключение договора аренды государственного имущества на новый срок без проведения торгов в силу частей 9 и 10 статьи 17.1 Закона №135-Ф3.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 названной статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно пункту 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, преимущественное право на заключение договора аренды государственного имущества на новый срок предоставлено арендаторам, добросовестно исполняющим обязанности, вытекающие из ранее заключенного договора аренды.

Суд, приняв во внимание возражения Музея янтаря и Агентства, проверил исполнение арендатором договора аренды и пришел к выводу, что истец по встречному иску не может претендовать на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов по причине ненадлежащего исполнения договорных обязательств.

Так, из актов сверки, представленных сторонами в материалы дела, следует, что ИП ФИО2 на протяжении периода пользования арендованным имуществом допускалось ненадлежащее исполнение своих обязанностей в части своевременной оплаты арендных платежей, что также подтверждается определением Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-2166/2018, из которого следует, что задолженность была погашена только в ходе рассмотрения дела в суде.

Более того, судом учтено, что основанием для расторжения Договора аренды (с учетом дополнительным соглашением № 3 от 10.01.2022) явилось также ненадлежащее исполнение арендатором условий договора в части своевременности и полноты внесения арендных платежей.

При вынесении настоящего решения, судом также учтена позиция Музея янтаря об отсутствии экономической целесообразности пролонгации договора с учетом крайне невыгодных для Музея условий (с меньшей арендной платой).

Иные доводы, приведенные во встречном иске, рассмотрены судом и признаны несостоятельными, в виду чего отклонены, как не опровергающие установленные обстоятельства по делу.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ГБУК «Калининградский областной музей янтаря» арендную плату за 2022 год в размере 210 117,10 руб.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества (сооружения) от 08.06.2015 № 1613.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ГБУК «Калининградский областной музей янтаря» расходы по уплате госпошлины в размере 13 202 руб.

В удовлетворении встречного иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Калининградской области.


Судья А.В. Брызгалова