Решение от 24 апреля 2018 г. по делу № А41-106209/2017

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-106209/17
25 апреля 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 24 апреля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 25 апреля 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании  дело по исковому заявлению

Администрации Ленинского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 26.03.1996, юридический адрес: 142703, <...>)

к Закрытому акционерному обществу "КАТЮША" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 02.12.1993, юридический адрес: 142712, <...>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143969 ,<...>; фактический адрес: 143407, <...>)

о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.09.1997 г. № 14 за период с 3-го квартала2017 года по 1-ый квартал 2018 года в размере 9 635 руб. 76 коп. и пени по состоянию на 20.04.2018 г. в размере 250 730 руб. 86 коп.;  о расторжении договора аренды земельного участка от 29.09.1997 г. № 14; об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 0,218 га

при участии в заседании представителей сторон, согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ленинского муниципального района Московской области (далее – Администрация Ленинского района, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "КАТЮША" (далее – ЗАО «Катюша», общество, ответчик), в котором, с учетом уточнений, принятых судом в порядке предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  просит суд:

- взыскать с Закрытого акционерного общества «КАТЮША» в пользу Администрации Ленинского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка в Ленинском районе Московской области от 29.09.1997 года № 14 за период с 3-го квартала 2017 года по 1-ый квартал 2018 года включительно в размере 9 635 руб. 76 коп., пени по состоянию на 20.04.2018 года в сумме 250 730 руб. 86 коп.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка в Ленинском районе Московской области от 29.09.1997 года № 14, заключенный в отношении земельного участка площадью 0,218 га с адресом местоположения: Московская область, Ленинский район, пос. Горки Ленинские;

- обязать ответчика возвратить Администрации Ленинского муниципального района Московской области по акту приема-передачи земельный участок площадью 0,218 га с адресом местоположения: Московская область, Ленинский район, пос. Горки Ленинские.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка  ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, неустойку, а также расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, и обязать возвратить земельный участок.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей третьего лица, извещенного о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим обстоятельствам.

Как установлено материалами дела, 29.09.2017 года меду администрацией поселка Горки Ленинские Ленинского района Московской области, правопреемником которой является Администрация Ленинского муниципального района, (арендодатель) и АОЗТ «Катюша» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в Ленинском районе Московской области (далее – Договор аренды).

Согласно п 1.1 Договора аренды, предметом договора аренды является земельный участок площадью 0,218 га, согласно прилагаемой экспликации земель, для эксплуатации кафе по назначению.

В силу пункта 1.2 Договор аренды заключен сроком на 49 лет.

В соответствии с пунктом 3.1. сумма арендной платы индексируется согласно изменению ставок земельного налога. Расчет размера арендной платы определялся в приложении № 1 к Договору аренды.

Пунктом 3.2 Договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором равными долями не реже одного раза в три месяца с момента вступления настоящего договора в силу не позднее 25 числа следующего за отчетным кварталом месяца.

Договором аренды предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в случае изменения действующего законодательства (пункт 5.1 Договора аренды).

Согласно пункту 6.2 Договора аренды, за нарушение условий Договора стороны несут ответственность с действующим законодательством.

К Договору аренды прилагался план земельного участка, предоставляемого обществу в аренду.

Согласно расчету истца,  у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 3-го квартала 2017 года по 1-ый квартал 2018 года включительно в размере 9 635 руб. 76 коп. Также, по расчетам истца у ответчика образовалась задолженность по пени за несвоевременное внесение арендных платежей как за взыскиваемые периоды задолженности, так и за прошедшие периоды внесения арендной платы.

Истец направил в адрес ответчика 02.10.2017 года претензию за исх. № 2408-исх от 27.09.2017 года, в которой предложил опалить сумму задолженности и пени, а также расторгнуть договор аренды земельного участка. Факт направления указанной претензии подтверждается описью почтового отправления, заверенного штампом Почты России, и почтовой квитанцией.

В связи с тем, что в досудебном порядке общество сумму задолженности не погасило, соглашение о расторжении не подписало, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ №О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области -  действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. № 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Из совокупного содержания пунктов 3.1, 5.1 Договора аренды и приложения № 1 к нему «Расчетные земельные платежи, Базовые исходные платежи» суд приходит к выводу, что стороны при заключении договора предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в связи с изменением законодательства. При таких обстоятельствах суд считает правомерным, что Администрация Ленинского муниципального района при расчете размера арендной платы руководствовалась положениями Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. № 103/2005-ОЗ изменений).

Между тем, заявляя требования о взыскании арендной платы за период с 3-го квартала 2017 года по 1-ый квартал 2018 года, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность по арендной плате в размере 9 635 руб. 76 коп., взыскиваемая в рамах настоящего дела, образовалась за 1-ый квартал 2018 года, а не за период с 3-го <...> года по 1-ый квартал 2018 года, как указывает истец в исковом заявлении.

В тоже время, как указывалось ранее, в соответствии с пунктом 3.2. Договора аренды арендатор обязан внести арендную плату не позднее 25 числа следующего за отчетным кварталом месяца.

Следовательно, за 1-ый квартал 2018 года, арендатор обязан внести арендную плату в срок не позднее 25 апреля 2018 года.

На момент обращения истца в суд и на момент вынесения настоящего решения обязанность арендатора по внесению арендной платы за 1-ый квартал 2018 года еще не наступила, в связи с чем, указанная сумма не может быть взыскана судом в рамках настоящего дела.

Доводы истца о том, что в соответствии с положениями Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» арендатор обязан внести арендную плату в срок до 15 числа последнего месяца текущего квартала не принимаются судом во внимание по следующим обстоятельствам.

Действительно, ранее в соответствии с частью 3 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, физические лица - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

В тоже время указанные положения утратили силу с 26.09.2017 года на основании Закона Московской области от 25.09.2017 года № 152/2017-ОЗ.

Более того, даже в период действия части 3 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в предыдущей редакции, предусмотренные ей положения не распространялись на отношения сторон, поскольку указанные положения были приняты после заключения Договора аренды и они не имели обратной силы. То обстоятельство, что размер арендной платы является регулируемым, не имеет в данном случае правового значения, поскольку порядок внесения арендной платы (сроки внесения арендной платы) определяется условиями договора, заключаемого сторонами, исходя из принципа свободы договора.

Истец просит с ответчика взыскать пени по состоянию на 20.04.2018 года в сумме 250 730 руб. 86 коп.

В соответствии с пунктом 6.2 Договора аренды, за нарушение условий Договора стороны несут ответственность с действующим законодательством.

Ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей предусмотрена частью 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», в соответствии с которым неустойка за несвоевременное внесение арендных платежей  устанавливается в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Между тем, заявляя исковые требования о взыскании суммы неустойки в размере 250 730 руб. 86 коп. истцом неверно рассчитан указанный размер.

Как следует из материалов дела решением Арбитражного суда Московской области от 06.07.2017 года по делу № А41-24848/17, вступившим в законную силу, отказано Администрации Ленинского района Московской области во взыскании с ЗАО «Катюша» пени за несвоевременное внесение арендной платы, рассчитанные по Договору аренды по состоянию на 27.01.2017 года, в связи с их уплатой на момент вынесения решения ответчиком.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах суд считает, что в рамках настоящего дела истцом заявлены исковые требования о взыскании пени за период с 28.01.2017 года по 20.04.2018 года.

При этом истец, рассчитывая пени, осуществлял указанный расчет с 16 числе месяца, в котором должны была быть произведена оплата в соответствии с положениями части 3 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», а не исходя из условий пункта 3.2 Договора аренды.

Судом с учетом положений пункта 3.2 Договора аренды, с учетом погашения задолженности арендатором и уменьшения размера основного долга по арендной плате, за период с 28.01.2017 года по 20.04.2018 года произведен перерасчет размера пени, который составляет 129 572 руб. 12 коп.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истец просит суд также расторгнуть Договор аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Материалами дела, в том числе решением Арбитражного суда Московской области от 06.07.2017 года по делу № А41-24848/17, подтверждается факт не внесения обществом арендной платы по Договору аренды более двух раз подряд (начиная с 3-го квартала 2015 года по 4-ый квартал 2017 года).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, учитывая существенное нарушение условий договора аренды, суд считает, что исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

Истец просит суд также обязать ответчика возвратить Администрации Ленинского муниципального района Московской области по акту приема-передачи земельный участок площадью 0,218 га с адресом местоположения: Московская область, Ленинский район, пос. Горки Ленинские.

В указанной части исковые требования также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела на земельном участке общей площадью 0,218 га расположен объект недвижимого имущества – нежилое здание (кондитерская фабрика), общей площадью 2183,7 кв.м, с кадастровым номером 50:21:0000000:5172, принадлежащий на праве собственности обществу, о чем в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, застроенный земельный участок, либо его часть имеет только одно потребительское и функциональное назначение - места расположения здания или сооружения, в связи с чем, невозможно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним.

В рамках настоящего дела требования об определении правовой судьбы объекта недвижимого имущества не заявлялись.

Таким образом, принимая во внимание, что истец просит обязать ответчика возвратить весь земельный участок, а в настоящее время часть земельного участка занята объектом недвижимости, земельный участок физически не может быть передан обществом Администрации Ленинского муниципального района, поскольку возврат всего земельного участка не представляется возможным без определения правовой судьбы объекта капитального строения.

При таких обстоятельствах исковые требования в части обязания возвратить земельный участок удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «КАТЮША» в пользу Администрации Ленинского муниципального района Московской области задолженность по пени за несвоевременное внесение арендных платежей по Договору аренды земельного участка в Ленинском районе Московской области от 29.09.1997 года № 14 за период с 18.01.2017 года по 20.04.2018 года включительно в размере 129 572 руб. 12 коп.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка в Ленинском районе Московской области от 29.09.1997 года № 14, заключенный в отношении земельного участка площадью 0,218 га с адресом местоположения: Московская область, Ленинский район, пос. Горки Ленинские.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «КАТЮША» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 10 887 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья                                                                                                  Р.Ш. Бирюков