Решение от 3 сентября 2020 г. по делу № А47-11879/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-11879/2019
г. Оренбург
03 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 03 сентября 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Квест», г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга, г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, Администрация города Оренбурга, г. Оренбург, Союз Торгово-промышленная палата Оренбургской области,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: Доля Н.А., по доверенности от 25.08.2020, диплом, паспорт

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 15.01.2018, диплом, паспорт

от третьего лица 1: ФИО2, по доверенности от 13.01.2020

от третьего лица 2: ФИО3, по доверенности от 08.10.2019, диплом, паспорт

Иск заявлен об урегулировании разногласий возникших между ООО «Квест» и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого объекта, расположенного по адресу: <...>, относительно пунктов 2.1.,2.7, изложив пункты 2.1 и 2.7 договора купли-продажи в следующей редакции:

«п.2.1. Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1.1. настоящего договора составляет 3 900 000(три миллиона девятьсот тысяч) рублей 00 копеек (без учёта НДС).

В счёт оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений в размере 1 467 061 (один миллион четыреста шестьдесят семь тысяч шестьдесят один) рубль без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не является объектом налогообложения НДС.»

«п.2.7. Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1.2. настоящего договора составляет 1 468 000 (один миллион четыреста шестьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек (без учёта НДС)» (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований от 02.03.2020).

Истец поддержал исковые требования с учетом произведенных уточнений.

Ответчик просил суд разрешить спор с учетом результатов первой экспертизы по спорному зданию, по земельному участку с учетом повторной экспертизы.

Третье лицо 1

Третье лицо 2 поддержало позицию ответчика.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие

обстоятельства.

Истец указал, что является арендатором спорного объекта муниципального фонда с 01.02.2013 по договору аренды № 3-869-А-11283, что подтверждается материалами дела (л.д. 25-32 том 1).

В настоящее время общество «Квест» на основании договора аренды № 3-869А-13093 от 05.03.2018 является арендатором одноэтажного здания, смешанной конструкции, 1988 года постройки, литер ЕЕ1 общей площадью 299,3 кв.м., расположенное на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, общей площадью 389 кв.м.(общая площадь 688,3 кв.м.). Срок аренды установлен с 01.02.2018 по 31.01.2023 (пункт 1.2. договора аренды).

Истец ссылается на то, что в период аренды обращался в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга за согласием на проведение ремонтно-строительных работ.

Комитет не возражал против проведения ремонтных работ помещения без дальнейшего возмещения затрат, что отражено в письмах от 19.08.2013, от 08.10.2013 (л.д. 49-50 том 2).

Истец полагает, что в результате выполненных им работ, созданы неотделимые улучшения нежилого помещения

ООО «Квест» обратилось в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга с заявлением от 17.01.2019 с целью выкупа арендуемого объекта недвижимости.

Согласно постановлению Администрации города Оренбурга от 10.06.2019 № 1460-п «Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>» принято решение реализовать преимущественное право арендатора, субъекта малого предпринимательства, общества с ограниченной ответственностью «Квест» (далее - общество) на приобретение арендуемого муниципального имущества: 1)нежилое строение, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 299,3 кв. м, инв. № П-25-109/ЕЕ1, лит. ЕЕ1, адрес объекта: <...>; 2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 56:44:0314001:746. Осуществить приватизацию на следующих условиях: 1)цена приобретения муниципального имущества, указанного; в подпункте 1 пункта 1 настоящего постановления, составляет 3 900 000 (три миллиона девятьсот тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом Союза «Торгово-промышленная палата Оренбургской области» от 24.04.2019 № 092-09-00404; цена приобретения муниципального имущества, указанной в подпункте 2 пункта 1 настоящего постановления, составляет 2 570 000 (два миллиона пятьсот семьдесят тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС) в соответствии с письменным отчетом Союза «Торгово-промышленная пал Оренбургской области» от 24.04.2019 № 092-09-00404; оплата муниципального имущества, указанного в подпункте пункта 1 настоящего постановления, будет производиться в рассрочке без первоначального взноса, ежемесячно равными юдолями, срок рассрочки оплаты составляет 5 (пять) лет.

Комитетом по управлением имуществом города Оренбурга истцу направлен проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения и земельного участка, согласно которому цена приобретаемого нежилого строения составляет 3 900 000 руб., цена земельного участка кадастровый (условный) номер 56:44:0314001:746 составляет 2 575 000 руб. (без учета НДС) (л.д. 38-40 том 1).

Истец, не согласившись с выкупной ценой имущества, 17.07.2019 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи (т. 1 л.д.43-45), согласно которому предложил заключить договор пункт 2.1. договора: «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1.1. настоящего договора составляет 3 900 000 руб. (три миллиона девятьсот тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС). В счет оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений в размере 1 714 935 руб. (один миллион семьсот четырнадцать тысяч девятьсот тридцать пять) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не является объектом налогообложения НДС (пункт 2.1. договора); пункт 2.7. договора: «Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1.2. настоящего договора составляет 1 950 000 (один миллион девятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС).

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга письмом от 30.07.2019 № 01-28/4348 отклонил разногласия к проекту договора купли-продажи нежилого помещения, указав, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества (л.д. 42 том 1).

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий.

Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований частично.

Как следует из материалов дела, между ООО «Квест» и КУИ г.Оренбурга возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как указано выше судом, статьей 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Кодекса).

Установив, что между сторонами имеется спор о выкупной стоимости объекта недвижимости арбитражным судом по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначалась судебная экспертиза для оценки соответствия отчета об оценке недвижимого имущества № 092-09-00404 от 24.04.2019, выполненного Союзом Торгово-Промышленной палаты Оренбургской области, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности?

Выполнение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Авантаж», г. Оренбург экспертам ФИО4, ФИО5; эксперты предупреждены об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Перед экспертами судом поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли отчет № 092-09-00404 от 24.04.2019, выполненный Союзом Торгово-Промышленной палаты Оренбургской области в части оценки земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389 кв.м. расположенный по адресу: <...> требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, содержит ли противоречия? При выявлении несоответствий или противоречий определить, какие из выполненных работ по капитальному ремонту нежилого строения, назначение: нежилое, I-этажным, общая площадь 299,3 кв.м, литер ЕЕ1, расположенное по адресу: <...> носят характер неотделимых улучшений , определить стоимость данного вида работ? 6. Какова рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389 кв.м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 17.01.2019? (определение от 23.10.2019).

Определением от 28.11.2019 судом уточнен вопрос № 2, поставленный перед экспертами: «При выявлении несоответствий или противоречий определить, какие из выполненных работ по капитальному ремонту нежилого строения, назначение: нежилое, Iэтажным, общая площадь 299,3 кв.м, литер ЕЕ1, расположенное по адресу: <...> носят характер неотделимых улучшений , определить стоимость данного вида работ на дату 17.01.2019?».

Заключение экспертов ООО «Авантаж» № 254/19Э от 17.01.2020 поступило в арбитражный суд. По результатам проведенной экспертизы экспертами сделаны следующие выводы: по первому вопросу: отчет № 092-09-00404, выполненный Союзом Торгово-Промышленной палаты Оренбургской области в части оценки земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389 кв.м, расположенный по адресу: <...>, не соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, а именно: ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п. 5,8е, 8ж, 11 ФСО № 3, п. 8, 11, 16,22в, 22д ФСО № 7; по второму вопросу: следующие работы по капитальному ремонту нежилого строения, назначение: нежилое, 1-этажным, общая площадь 299,3 кв.м, литер ЕЕ1, расположенное по адресу: <...> носят характер неотделимых улучшений: штукатурка поверхностей внутри здания цементно-известковым или цементным раствором по камню и бетону: улучшенная стен; сплошное выравнивание внутренних поверхностей (однослойное оштукатуривание) из сухих растворных смесей толщиной до 10 мм: стен (шпатлевка); окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами улучшенная: по штукатурке стен; штукатурка поверхностей внутри здания цементноизвестковым или цементным раствором по камню и бетону: улучшенная стен (перегородок); сплошное выравнивание внутренних поверхностей (однослойное оштукатуривание) из сухих растворных смесей толщиной до 10 мм: стен (шпатлевка); оклейка обоями стен по монолитной штукатурке и бетону: простыми и средней плотности; устройство натяжных потолков из поливинилхлоридной пленки (ПВХ) гарпунным способом в помещениях площадью: до 10 м2; полотно натяжного потолка; шуруп строительный с потайной головкой; облицовка потолков пластиковыми панелями; устройство стяжек: цементных толщиной 20 мм; устройство стяжек: на каждые 5 мм изменения толщины стяжки добавлять или исключать к расценке 11-01-011-01 (толщина 50 мм); устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток: гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных; установка в жилых и общественных зданиях оконных блоков из ПВХ профилей: глухих с площадью проема до 2 м2; установка в жилых и общественных зданиях оконных блоков из ПВХ профилей: поворотных (откидных, поворотно-откидных) с площадью проема до 2 м2 одностворчатых; установка блоков из ПВХ в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах площадью проема до 3 м2; установка блоков наружных и внутренних дверных проемах, в каменных стенах, площадь проема до 3 м2; скобяные изделия для блоков входных дверей в помещение однопольных; установка металлических дверных блоков в готовые проемы; дверь противопожарная; дюбели распорные полиэтиленовые: 6x30мм; прокладка труб гофрированных ПВХ для защиты проводов и кабелей; трубы гибкие гофрированные легкие из самозатухающего ПВХ (IP55) серии FL, диаметром 20 мм; клипса для крепежа гофротрубы, диаметром: 32 мм; затягивание провода в проложенные трубы и металлические рукава первого одножильного или многожильного в общей оплетке, суммарное сечение: до 6 мм2; кабель силовой с медными жилами в поливинилхлоридной оболочке без защитного покрова: ВВГ. напряжением 1,00 Кв, число жил - 3 и сечением 1,5 мм2; кабель силовой с медными жилами с поливинилхлоридной изоляцией в поливинилхлоридной оболочке без защитного покрова: ВВГ, напряжением 1,00 Кв. число жил - 3 и сечением 2,5 мм2; разборка покрытий кровель: из рулонных материалов; устройство кровель плоских из направляемых материалов в два слоя; рубероид кровельный с крупнозернистой посыпкой марки: РКК-3506; установка узлов тепловых элеваторных номером: 1,2; установка вентилей, задвижек, затворов, клапанов обратных, кранов проходных на трубопроводах из стальных труб диаметром: до 50 мм; задвижки клиновые с выдвижным шпинделем фланцевые для воды, пара, газа, нефтепродуктов давлением 4 МПа (40 кгс/см2) ЗКЛ2-40 (30лс15нж) диаметром 50 мм; установка вентилей, задвижек, затворов, клапанов обратных, кранов проходных на трубопроводах из стальных труб диаметром: до 50 мм; краны шаровые фланцевые «LD» для воды, нефтепродуктов, горючесмазочных материалов, стандартнопроходные, из стали 20 типа КЩ.Ц.Ф050.040.02, давлением 4МПа (40 кгс/см2), длиной 180 мм, условным диаметром 50 мм; 4 А47-11879/2019 установка вентилей, задвижек, затворов, клапанов обратных, кранов проходных на трубопроводах из стальных труб диаметром: до 25 мм; краны шаровые фланцевые «LD» для воды, нефтепродуктов, горючесмазочных материалов, стандартнопроходные, из стали 20 типа КЩ.Ц.Ф.015.040.02, давлением 4МПа (40 кгс/см2), длиной 120 мм, условным диаметром 15 мм; установка манометров: с трехкодовым краном; установка термометров в оправе прямых и угловых; установка фильтров диаметром 50 мм; установка вентилей, задвижек, затворов, клапанов обратных, кранов проходных на трубопроводах из стальных труб диаметром: до 25 мм; клапаны предохранительные малоподъемные: однорычажные фланцевые 17чЗбр I диаметром 25мм; прибор или аппарат (вычислительный блок); прибор или аппарат (расходометр); преобразователь массой: до 0,15 т (преобразователь сопротивления); кабель до 35кВ связи, масса 1 м кабеля: до 1 кг. Стоимость данного вида работ на дату 17.01.2019 составляет 1 467 061 руб.; по третьему вопросу: рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389 кв.м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 17.01.2019, с учетом округления, составляет 1 468 000 руб.

Судебный эксперт ФИО4 в судебном заседании 18.03.2020 дала пояснения по экспертному заключению, письменные пояснения представлены в материалы дела (л.д. 79-81 том 4).

Союзом Торгово-промышленной палатой Оренбургской области заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу в связи с противоречиями в заключении эксперта, соответственно недостоверностью расчетов эксперта.

Третье лицо просило поручить поведение повторной экспертизы ИП ФИО6, поставив перед экспертом следующие вопросы:

1.Соответствует ли отчет N 092-09-00404 от 24.04.2019, выполненный Союзом Торгово-Промышленной палаты Оренбургской области в части оценки земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389 кв.м. расположенный по адресу: <...> требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, содержит ли противоречия? 2.Какова рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389 кв.м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 17.01.2019?

Судом ходатайство третьего лица рассмотрено в порядке статьи 159 АПК РФ и удовлетворено, определением от 09.06.2020 назначена повторная судебная экспертиза, ее производство поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю ФИО6, г. Оренбург, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1.Соответствует ли отчет № 092-09-00404 от 24.04.2019, выполненный Союзом Торгово-Промышленной палаты Оренбургской области в части оценки земельного участка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389 кв.м. расположенный по адресу: <...> требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, содержит ли противоречия?

2.Какова рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389 кв.м, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 17.01.2019?

Заключение эксперта Индивидуального предпринимателя ФИО6 № 1709/20 от 25.06.2020 представлено в материалы дела. По результатам экспертизы экспертом сделаны следующие выводы: по первому вопросу: отчет № 092-09-00404 от 24.04.2019, выполненный Союзом Торгово-промышленной палаты Оренбургской области в части оценки земельного участка не соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартам оценки, обязательным к применению к субъектами оценочной деятельности; по второму вопросу: итоговая рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенной использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389 кв.м., расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 17.01.2019 составляет (НДС не облагается) 2 474 000 руб.

Таким образом, из выводов экспертов по результатам судебных экспертиз следует, что отчет № 092-09-00404 от 24.04.2019, выполненный Союзом Торгово-Промышленной палаты Оренбургской области, не соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ в их взаимосвязи и совокупности; принимая во внимание выводы экспертов, изложенные в экспертном заключении № 254/19Э от 17.01.2020, в том числе в части определения какие из выполненных работ по капитальному ремонту спорного нежилого строения носят характер неотделимых улучшений и их стоимости, в экспертном заключении № 1709/20 от 25.06.2020, в том числе в части оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, суд, учитывая, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого строения, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 299,кв.м., инв.номер №П-25-109/ЕЕ1, лит.ЕЕ1, адрес объекта <...> кадастровый (условный ) номер 56-56-01/136/2011-259 и земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389кв.м., расположенный по адресу <...>, кадастровый (условный) номер 56:44:0314001:746 урегулировать следующим образом:

Пункт 2.1 Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1.1 настоящего договора составляет 3 900 000руб.00(без учёта НДС).

В счёт оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость произведённых неотделимых улучшений в размере 1 467 061руб. (без учёта НДС).

Пункт 2.7 Цена приобретения земельного участка, указанного в п.1.1.2 настоящего договора, составляет 2 474 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Суд отмечает, что в части оценки рыночной стоимости земельного участка, приняты во внимание выводы эксперта повторной судебной экспертизы, поскольку суд пришел к выводу о том, что в этой части выводы экспертов по результатам первоначальной экспертизы являются противоречивыми.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение по результатам повторной содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, суду не представлено. Доказательства необъективности проведённого исследования и пристрастности эксперта, предупреждённого об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отсутствуют.

Расходы по госпошлине в сумме 6000 руб. относятся на истца с взысканием в доход федерального бюджета (ст. 110 АПК РФ).

При изготовлении полного текста решения судом установлено, что при изготовлении резолютивной части решения допущена опечатка при указании цены приобретения земельного участка, вместо «…2 474 000 руб…» ошибочно указано «…1 468 000 руб.».

В данном случае ошибка носит технический характер и подлежит исправлению судом в порядке статьи 179 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого строения, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 299,кв.м., инв.номер №П-25-109/ЕЕ1, лит.ЕЕ1, адрес объекта <...> кадастровый (условный ) номер 56-56-01/136/2011-259 и земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения объектов общественного питания, общая площадь 389кв.м., расположенный по адресу <...>, кадастровый (условный) номер 56:44:0314001:746 в следующей редакции:

Пункт 2.1 Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1.1 настоящего договора составляет 3 900 000руб.00(без учёта НДС).

В счёт оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость произведённых неотделимых улучшений в размере 1 467 061руб. (без учёта НДС).

Пункт 2.7 Цена приобретения земельного участка, указанного в п.1.1.2 настоящего договора, составляет 2 474 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Квест», г.Оренбург в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000руб.

Исполнительный лист выдать ИФНС России по месту государственной регистрации истца после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Н.А.Кофанова