Решение от 12 марта 2020 г. по делу № А75-12784/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-12784/2019
12 марта 2020 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 12 марта 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению администрации сельского поселения Ваховск (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628656, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> д. 15) к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и консалтинга» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628616, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) о признании недействительным отчета об оценке,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

с участием представителей сторон

от истца - не явились,

от ответчика - не явились,

от третьего лица - ФИО3 по доверенности от 07.02.2020 (до перерыва),

установил:

администрация сельского поселения Ваховск (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и консалтинга» (далее – ответчик, ООО «Агентство оценки и консалтинга») в котором просит:

- признать недействительным отчет общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и консалтинга» от 12.02.2019 № 8-12-02 об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>;

- признать заключение эксперта № 319-19Н о проведении судебной экспертизы по делу № А75-12784/2019 ФИО4 рыночной стоимостью объекта оценки недвижимости (жилое помещение, квартира), расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> в твердой сумме, указанной в данном заключении эксперта, в размере 1 096 000 рублей.

Истец предполагает, что стоимость оцененного имущества (квартиры) в несколько раз ниже, чем указано в отчете, что подтверждается анализом аналогичных отчетов по схожим объектам недвижимости.

В качестве нормативного обоснования ссылается на положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 08.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2 (далее – ФИО2).

Определением суда от 23.10.2019 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь-Финанс» ФИО4, производство по делу приостановлено.

В связи с поступлением в материалы дела экспертного заключения, определением от 09.12.2019 производство по делу возобновлено.

Определением от 31.01.2020 судебное разбирательство по делу отложено на 26.02.2020 в 09 час. 00 мин.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Представитель ответчика ФИО5 не допущен к участию в деле, в виду отсутствия документов, подтверждающих полномочия. Срок действия доверенности, представленной в материалы дела (т.2 л.д. 14) на дату проведения судебного заседания истек. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика, лицом, имеющим право действовать от имени юридического лица без доверенности, указана ФИО8 ФИО6. На основании чего, у суда отсутствовало правовое основание для допуска представителя ФИО5 к участию в деле в качестве представителя ООО «Агентство оценки и консалтинга».

Представитель третьего лица представил отзыв на исковое заявление, в котором полагает оспариваемый отчет достоверным, указывает, что истец не обосновал цель обжалования отчета об оценке, поддержал доводы отзыва. Просил в удовлетворении требований отказать.

В судебном заседании, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин. 04.03.2020.

Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет».

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в указанное время в том же составе суда, без участия представителей сторон.

Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

Судебное заседание проводится в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Заслушав до перерыва представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.10.2018 в администрацию обратилась гражданка ФИО2 с заявлением о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> , площадью 56,8 кв.м., другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение по договору меры. К заявлению приложен отчет оценки стоимости указанного жилого помещения от 12.02.2019 № 8-12-02 проведенный ООО «Агентство оценки и консалтинга», расположенного в аварийном доме, стоимость которого определена 2 078 000 рублей.

Полагая, что представленный ФИО2 отчет оценки является значительно завышенным, так как ФИО2 приобрела по договору купли-продажи от 04.10.2018 указанную квартиру за 1 020 000 рублей, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В качестве основания для признания его незаконным указывает только на несогласие со стоимостью имущества, полагая ее завышенной. В дальнейшем, в ходе рассмотрения дела, истец как дополнительное основание указал на тот факт, что оценщик, который указан в отчете об оценке не подтвердил факт проведенной оценки (т.2 л.д. 73-74).

Судом установлено, что решением Совета депутатов сельского поселения Ваховск от 15.11.2018 № 17 утверждено Положение о порядке распоряжения жилыми помещениями, находящимися в собственности муниципального образования сельское поселение Ваховск, при переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирных жилых домов, признанных аварийными (далее – Положение).

В соответствии с пунктом 2.1 указанного Положения гражданам, переселяемым из жилых помещений, признанных непригодными для проживания и принадлежащих им на праве собственности, по соглашению с ними предоставляются взамен изымаемых жилых помещений другие жилые помещения с зачетом их стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение о договору мены или возмещается стоимость жилого помещения собственника по договору купли-продажи в пределах средств бюджета поселения на эти цели на соответствующий финансовый год.

В соответствии с пунктом 3.2 Положения гражданам, проживающим в жилых помещениях, расположенных в аварийных домах, на условиях договора социального найма, предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее установленным требованиям и находящееся в границах данного населенного пункта, или большей площади, если предоставить равнозначное жилое помещение в силу его конструктивных особенностей не представляется возможным. С согласия граждан в письменной форме, предоставляемое жилое помещение может находиться в границах другого населенного пункта Нижневартовского района.

Согласно пункту 3.7 Положения граждане, проживающие в жилом помещении, расположенном в аварийном доме, являющиеся собственниками жилых помещений, обязаны в письменной произвольной форме, в течение 5 дней с момента получения уведомления о расселении жилого дома, оформить и направить в администрацию поселения заявление о согласии на переселение с приложением документов, поименованных в указанном пункте, в том числе отчет независимого оценщика о стоимости жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, оформленный в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), а критерии оценки имущества Федеральном стандарте оценки.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 135-ФЗ основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанный в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Положениями статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер и не является обязательной.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

На основании статьи 14 Федерального закона № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В пункте 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее – Федеральный стандарт оценки № 1), указано, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 вышеуказанного Федерального стандарта оценки оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ в Российской Федерации итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утверждёнными приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015№№ 297, 298, 299 (ФСО -3), (ФСО -2), (ФСО -1).

В рассматриваемом случае оценщиком применен сравнительный подход расчета рыночной стоимости имущества, с использованием при проведении оценки данных с указанием источников их получения.

Отказываясь от доходного подхода, оценщик укал на финансовую нестабильность в стране (раздел 9.3 отчета). Отказываясь от затратного подхода, оценщик указал на отсутствие информации о земельном участке (раздел 9.1 отчета).

В соответствии с частью 2 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторона сделки действует разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из содержания статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 установлено, что отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Исходя из изложенного, наличие отчета об оценке иного оценщика с другой величиной оценки при незначительном расхождении не означает, что первый отчет об оценке является недостоверным.

Однако существенным с разумной степенью достоверности будет кратное расхождение в цене (превышение цены в 2 и более раза).

Такое расхождение в отношении спорного имущества установлено заявителем при ознакомлении с результатами оценки.

В связи с тем, что установленный размер рыночной стоимости на оборудование вызвал у истца сомнения, с целью установления достоверной величины рыночной стоимости предмета оценки (квартиры) по ходатайству истца судом назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Сибирь-Финанс» ФИО4 (т. 2 л.д. 29-32).

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение от 20.11.2019 № 319-19-Н, соответствующее по форме и содержанию требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, имеется точное и полное описание объекта оценки, указаны количественные и качественные характеристики объекта оценки, расчет и анализ рынка объекта оценки, информация об источниках получения информации по объекту оценки - «жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>» и рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на февраль 2019 определена в размере 1 096 000 (стр. 15 отчета).

Указанное экспертное заключение принято судом в качестве допустимого и относимого доказательства, поскольку является полным и обоснованным, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

При сравнении вышеуказанных отчетов по определению рыночной стоимости спорного имущества (квартиры) суд принимает во внимание, что экспертом ООО «Сибирь-Финанс» ФИО4 осуществлялся непосредственный выход на объект оценки, что подтверждается актом осмотра объекта исследования от 15.11.2019, фотоматериалом, отснятым в ходе осмотра, исследование технических документов на объект, сведений из ЕГРН. Экспертиза произведена экспертом со стажем 14 лет, в то время, как стаж оценщика ООО «Агентство оценки и консалтинга» ФИО7 составляет 5 лет.

Ответчик, не согласившись с выводами и методом проведенного исследования, по результатам которого составлено экспертное заключение, представил возражения на него, между тем, данные возражения являются лишь мнением ответчика.

Признавая результаты отчета об оценке рыночной стоимости квартиры от 12.02.2019 № 8-12-02 составленном ООО «Агентство оценки и консалтинга» недействительными, суд установил, что в разделе информация об оценщике указано, что оценку осуществлял оценщик ФИО7.

При этом, из пояснений истца следует, что согласно информации из реестра саморегулируемых организаций, разрешенного на сайте Росреестра Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, реестра членов ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», размещенного на сайте данной ассоциации, а также из письма члена ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО7 от 20.01.2020 № 6 (приложение к ходатайству поступившему через систему «Мой Арбитр» 27.1.2020) следует, что трудовой договор с ответчиком им не заключался, оценка квартиры по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> ФИО7 не производилась, отчет об оценке квартиры от 12.02.2019 № 8-12-02 им не подписывался.

При этом, согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, в отношении ООО «Агентство оценки и консалтинга» генеральным директором общества, как указано ранее, является ФИО8, отчет подписан ФИО5 как от лица директора.

С учетом оценки доказательств по делу на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что отчет от 12.02.2019 № 8-12-02, составленный ООО «Агентство оценки и консалтинга», по которому рыночная стоимость квартиры определена в размере 2 078 000 рублей, не может являться достоверным.

Ответчиком ходатайств на проведение дополнительной, повторной экспертизы не заявлено.

Суд полагает, что в экспертном заключении 20.11.2019 № 319-19-Н определена реальная рыночная стоимость в размере 1 096 000 рублей.

При изложенных обстоятельствах, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Согласно части 1 статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 к судебным издержкам относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Истец перечислил на депозитный счет Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югра денежные средства для оплаты судебной экспертизы в размере 10 000 рублей.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований, руководствуясь статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит судебные расходы на ответчика, как на лицо не в пользу которого принят судебный акт.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче исковых заявлений неимущественного характера размер государственной пошлины составляет 6 000 рублей.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования администрации сельского поселения Ваховск удовлетворить.

Признать отчет № 8-12-02 от 12.02.2019 об оценке рыночной стоимости квартиры, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и консалтинга» недействительным.

Установить рыночную стоимость объекта оценки недвижимости, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, согласно заключения эксперта № 319-19-Н от 20.11.2019, в размере 1 096 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и консалтинга» в пользу администрации сельского поселения Ваховск судебные издержки на оплату экспертизы в размере 10 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и консалтинга» расходы в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.Ю. Яшукова