Решение от 13 декабря 2023 г. по делу № А45-19257/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-19257/2023
г. Новосибирск
13 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 06 декабря 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 13 декабря 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Пащенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН <***>), Новосибирская область,

к Мэрии г. Новосибирска (ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 15.12.2016 №127273р,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, паспорт, диплом, доверенность от 05.10.2022,

ответчика – ФИО3, служебное удостоверение, диплом, доверенность № 01/40/00863 от 13.02.2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Союз» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Мэрии г. Новосибирска об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 15.12.2016 №127273р.

06.09.2023 определением суда производство по рассмотрению искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Союз» (ИНН <***>) к Мэрии г. Новосибирска (ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 15.12.2016 №127273р, приостановлено до получения экспертного заключения.

27.11.2023 производство по делу было возобновлено, судебное заседание назначено на 13.12.2023.

В судебном заседании 13.12.2023 представитель истца уточнила заявленные требования, уточнения были приняты к производству в порядке статьи 49 АПК РФ. С учетом уточнений истец просил:

- Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Союз» и Мэрией г. Новосибирска при заключении дополнительного соглашения № 4 к договору № 127273р от 15.12.2016 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, расположенного в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 39 629 кв.м., путем изложения пункта 2 дополнительного соглашения в следующей редакции:

«Размер арендной платы по договору, подлежащей оплате Арендатором с даты заключения настоящего Дополнительного соглашения (вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу), в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-П, устанавливается в размере рыночной стоимости аренды земельного участка, определенной на основании заключения эксперта ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» № 0197-2023 от 14.11.2023: 4 540 000 (Четыре миллиона пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек в год».

Истец, обосновывая исковые требования, указывает на то, что при заключении Дополнительного соглашения № 4 к договору аренды земельного участка № 127273р от 15.12.2016 возникли разногласия, которые не удалось урегулировать во внесудебном порядке.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, письменного отзыва не представила.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

Между мэрией города Новосибирска (далее – ответчик) и ООО «Союз» (далее – истец) заключен договор аренды от 15.12.2016 № 127273р в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35031855:486 (далее – Договор аренды).

Истец обратился к ответчику с заявлением о дополнении п.1.3 Договора аренды возможностью строительства объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, согласно градостроительному регламенту, установленному решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска» (в редакции от 12.07.2022).

По результатам рассмотрения обращения в адрес истца был направлен проект Дополнительного соглашения № 4 к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.12.2016 № 127273р (далее – Дополнительное соглашение № 4).

Согласно п.2 Дополнительного соглашения № 4, размер арендной платы по Договору, подлежащий оплате Арендатором с 14.02.2023, в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной на основании отчета об оценке от 13.03.2023 № 1975, выполненного ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» и составляет: 8 924 000,00 (восемь миллионов девятьсот двадцать четыре тысячи) рублей 00 копеек в год или 743 666,67 (семьсот сорок три тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек в месяц.

Истец, не согласившись с редакцией данного пункта дополнительного соглашения № 4, 02.05.2023 направило в адрес департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска протокол разногласий с приложением отчета об оценке от 24.04.2023 № 80-04/23 (выполненного по заказу ООО «СОЮЗ»).

Согласно данного отчета годовая арендная плата за земельный участок Истца составляет 4 622 000 (четыре миллиона шестьсот двадцать две тысячи) рублей.

31.05.2023 в адрес Истца был направлен ответ за № 31/20/07989, согласно которому подготовленный Истцом протокол разногласий не принят. В обоснование отказа в принятии протокола разногласий Истца, Ответчик указал, что годовой размер арендной платы по договору аренды определен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, установленным постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков - заключение подготовлено ООО «Независимым экспертно-консалтинговым центром» от 13.03.2023 № 1975.

Ввиду возникших между сторонами разногласий при заключении дополнительного соглашения № 4 к Договору аренды Истец вынужден обратиться с настоящим исковым заявлением, поскольку полагает, что предложенный Ответчиком размер арендной платы является чрезмерно завышенным и составлен без учета существенных ограничений по использованию земельного участка.

Истец, основываясь на положениях абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании возникших разногласий.

Арбитражный суд, изучив представленные доказательства, пришел к выводу об обоснованности требования истца. При этом суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Исходя из части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что у сторон возникли разногласия относительно условий дополнительного соглашения к договору аренды - размера арендной платы, с учетом расширения возможности использования спорного земельного участка, сроку договора (пункты 2 Дополнительного соглашения № 4 к Договору аренды).

Истец направил ответчику протокол разногласий, предложив свою редакцию указанного пункта. Ответчик отклонил редакцию указанного пункта Дополнительного соглашения № 4 к Договору аренды, предложенную истцом.

При этом, как мэрией города Новосибирска, так и ООО «Союз» размер арендной платы за земельный участок определялся на основании разных отчетов независимых оценщиков.

Как следует из пункта 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд, принимая во внимание наличие двух отчётов, в целях установления рыночной оценки размера годовой арендной платы, по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», экспертам – ФИО4, ФИО5 и ФИО6.

На разрешение экспертов был поставлен вопрос:

Какова рыночная величина годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадь 39629 кв.м., местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, п. Заельцовский Бор 1-й Жилой, с учетом имеющихся ограничений по использованию земельного участка, установленных на день проведения экспертизы?

Представленное экспертное заключение составлено без нарушений, соответствует закону, выполнено с соблюдением законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта у суда нет.

Заключение экспертов ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» № 0197-2023 от 14.11.2023 сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, в связи с чем, признается судом надлежащим доказательством по делу.

Как следует из вывода экспертов ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», рыночная величина годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадь: 39629 кв. м, местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, п. Заельцовский Бор 1-й Жилой составляет 4 540 000 рублей.

Представитель ответчика данные отчета по существу не оспорил.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, арбитражный суд удовлетворяет исковые требования и полагает необходимым урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Союз» и Мэрией г. Новосибирска при заключении дополнительного соглашения № 4 к договору аренды от 15.12.2016 г. № 127273р в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадью 39 629 кв.м., местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, п. Заельцовский Бор 1-й Жилой, путем внесения следующих изменений в указанное дополнительное соглашение № 4:

Пункт 2 дополнительного соглашения № 4 изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы по договору, подлежащей оплате Арендатором с даты заключения настоящего Дополнительного соглашения (вступления в законную силу судебного акта по делу № А45-19257/2023), в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-П, устанавливается в размере рыночной стоимости аренды земельного участка, определенной на основании заключения эксперта № 0197-2023 от 14.11.2023, подготовленного ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», и составляет 4 540 000 (Четыре миллиона пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек в год или 378 333 (Триста семьдесят восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки в месяц».

На основании заявленного ходатайства ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» об оплате проведенной судебной экспертизы, в порядке статьи 109 АПК РФ, денежные средства в сумме 50 000 рублей за проведение судебной экспертизы, ранее внесенные ООО «Союз» на депозит Арбитражного суда Новосибирской области платежным поручением № 173 от 15.08.2023, подлежат перечислению в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Союз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Мэрией г. Новосибирска при заключении дополнительного соглашения № 4 к договору аренды от 15.12.2016 г. № 127273р в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадью 39 629 кв.м., местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, п. Заельцовский Бор 1-й Жилой, путем внесения следующих изменений в указанное дополнительное соглашение № 4:

Пункт 2 дополнительного соглашения № 4 изложить в следующей редакции:

«Размер арендной платы по договору, подлежащей оплате Арендатором с даты заключения настоящего Дополнительного соглашения (вступления в законную силу судебного акта по делу № А45-19257/2023), в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-П, устанавливается в размере рыночной стоимости аренды земельного участка, определенной на основании заключения эксперта № 0197-2023 от 14.11.2023, подготовленного ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», и составляет 4 540 000 (Четыре миллиона пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек в год или 378 333 (Триста семьдесят восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки в месяц».

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области в пользу ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» денежные средства в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей за проведение судебной экспертизы.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск), путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Е.В. Пащенко