Решение от 7 сентября 2017 г. по делу № А70-9566/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-9566/2017
г.

Тюмень
08 сентября 2017 года
Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М.В. рассмотрел в порядке упрощенного производства дело, возбужденное по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Комплектстрой-2000" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании денежных средств, без вызова сторон, протоколирование не ведется,

у с т а н о в и л :

Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области в порядке статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Комплектстрой-2000" (далее – ответчик) о взыскании неустойки за просрочку осуществления текущего и капитального ремонта арендуемого помещения, за осуществление несогласованной перепланировки в арендованном помещении.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы несвоевременным выполнением ответчиком текущего и капитального ремонта в арендуемом им помещении, а также осуществлением несогласованной перепланировки.

Ответчик в отзыве на исковое заявление заявленные исковые требования не признал в части, указав, что договором предусмотрена одна мера ответственности за просрочку осуществления текущего и капитального ремонта, взыскание неустойки отдельно за каждое из этих нарушений необоснованно. Утверждал, что устранил самовольную перепланировку 18.03.2017, в связи с чем, начисление пени по указанному основанию по 29.03.2017 необоснованно. Просил о снижении неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом – арендодателем и ответчиком – арендатором при участии балансодержателя муниципального казенного учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство» заключен договор аренды нежилого помещения (строения), регистрационный номер от 02.06.2016 № 061631972 (л.д. 11-17) с учетом дополнительного соглашения (л.д. 18-19), согласно которому истец передал, а ответчик принял в аренду нежилое помещение на 1 этаже жилого дома по адресу: <...> (л.д. 20-22).

Согласно п. 2.3 договора аренды, арендатор обязан, в том числе, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи.

В акте приема-передачи (л.д. 22) указан срок проведения и текущего и капитального ремонта помещения до 01.01.2017.

Пунктом 2.5 договора установлен запрет арендатору производить несогласованную реконструкцию помещения.

Согласно акту проверки от 14.02.2017 (л.д. 38), проведенной балансодержателем при участии представителей арендатора, на указанную дату текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения не выполнен, объемно-планировочное решение не соответствует техническому паспорту по состоянию на 20.10.2010: выполнено устройство перегородок из ГКП по металлическому каркасу, демонтирован дверной проем с остеклением.

Судом отмечается, что в акте приема-передачи имущества в аренду (л.д. 21) имеется идентичная отметка о том, что объемно-планировочное решение не соответствует техническому паспорту по состоянию на 20.10.2010.

Сравнение содержания акта приема-передачи и акта проверки не позволяет сделать вывод, что несоответствие объемно-планировочного решения техническому паспорту по состоянию на 14.02.2017 явилось следствием именно действий ответчика. Ответчик, однако, в отзыве на исковое заявление факт осуществления им несогласованных перепланировок в арендуемом помещении признает.

Из письма балансодержателя в адрес арендодателя от 21.03.2017 (л.д. 40) следует, что на текущую дату в арендуемом помещении ответчиком завершен текущий ремонт.

Сроки выполнения капитального ремонта, устранения несогласованной перепланировки из материалов дела не следуют.

При этом неустойка исчислена истцом за просрочку выполнения текущего ремонта по 16.03.2017, капитального ремонта по 14.02.2017, несогласованной перепланировки по 29.03.2017.

Оспаривая указанные сроки, ответчик ссылается на устранение несогласованной перепланировки 18.03.2017, приводя в обоснование договор подряда от 17.03.2017, акт о приемке выполненных работ от 18.03.2017. К указанным доказательствам суд относится критически с учетом того, что фиксация устранения несогласованной перепланировки осуществлена без участия балансодержателя либо арендодателя, к чему не было объективных препятствий.

Иные даты начисления неустойки ответчиком не оспариваются.

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрены пени в размере 1 % од годовой ставки арендной платы за каждый день со дня обнаружения несогласованной реконструкции до дня ее устранения.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, признанная ответчиком осуществленная им перепланировка арендуемого помещения не является его реконструкцией.

С учетом этого, истцом не доказано нарушение ответчиком п. 2.5 договора аренды и наличие оснований для применения ответственности на основании п. 5.1 договора.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Поскольку заключенным между сторонами договором установлено иное, капитальный ремонт должен выполняться арендатором в срок, предусмотренный в акте приема-передачи.

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрены пени в размере 1 % од годовой ставки арендной платы за каждый месяц просрочки исполнения обязанности по капитальному ремонту.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом отмечается, что неустойка исчислена истцом за более короткий период, чем следует из представленных в материалы дела доказательств. Это, однако, не привело к необоснованному завышению заявленных требований.

Суд находит обоснованным довод ответчика о том, что пунктом 2.3 договора установлена обязанность арендатора по осуществлению ремонта арендуемого помещения, как текущего, так и капитального, и п. 5.3 договора установлена одна мера ответственности за неисполнение указанной обязанности.

С учетом этого, начисление отдельной неустойки за просрочку выполнения текущего и капитального ремонта является необоснованным.

Более того, понятие о объем капитального ремонта поглощает понятие о объем текущего ремонта одно о и тог же помещения. Соответственно, установление обязанности о текущего и капитального ремонта до одной даты, не означает возможности применения ответственности за не совершения обоих видов ремонта.

Выполненный ответчиком контррасчет неустойки соответствует большей из двух начисленных истцом неустоек и по существу является правильным.

Таким образом, заявленное требования является обоснованным и подлежит удовлетворению в части в размере 8 964,74 руб.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с этим государственная пошлина, исчисленная от размера удовлетворенных требований, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании ст. 110 АПК РФ, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 330, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167, 170-176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Комплектстрой-2000" в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени неустойку в размере 8 964,74 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Комплектстрой-2000" в доход федерального бюджета 321,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение пятнадцати дней со дня принятия решения в полном объеме.

Судья

Голощапов М.В.