Решение от 6 июля 2020 г. по делу № А49-6490/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А49-6490/2019
г. Пенза
06 июля 2020 года
резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2020 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311583703200023) к обществу с ограниченной ответственностью «Пензенское управление строительства» (ОГРН <***>) о расторжении договора аренды и взыскании убытков,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности;

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности,

установил:

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО «Пензенское управление строительства», в котором просит: 1) расторгнуть заключенный сторонами договор аренды от 16.08.2012 в отношении нежилого здания «Цех №10», назначение: нежилое, 2-этажное, площадью 4136 кв.м, инв. №1060Б, кадастровый (или условный) №58:34:0:71:0:0:0:А3, находящегося по адресу: <...> строение 10; 2) взыскать с ответчика убытки в размере 9 078 199 руб.

Требование о расторжении договора истец мотивирует тем, что ответчик без его согласия видоизменил здание как снаружи, так и внутри. В качестве убытков истец просит взыскать с ответчика стоимость приведения здания истца в состояние, указанное в техническом паспорте по состоянию на 10.06.2011 (с учетом демонтажа пристроенных конструкций).

В отзыве на исковое заявление ответчик просит в иске отказать.

Ссылаясь на условия договора аренды от 16.08.2012, ответчик считает, что основания для расторжения этого договора отсутствуют. С утверждением истца о видоизменении здания как внутри, так и снаружи ответчик не согласен и полагает, что пристроенные им к зданию установка для термовлажной обработки изделий и бункер складирования сыпучих строительных материалов являются некапитальными (временными) объектами, а поименованные в иске пропарочные камеры – состоящим из блоков оборудованием, которое ответчик приобрел у ФИО4 по договору купли-продажи №107 от 10.08.2012. По мнению ответчика, истец вправе потребовать стоимость демонтажа названных объектов лишь по окончании аренды и только в случае отказа арендатора от демонтажа временных сооружений и иного имущества.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, содержащимся в отзыве на исковое заявление и дополнении к отзыву.

Дело было рассмотрено с объявлением перерыва на основании ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 29.06.2020 до 14 час. 00 мин. 03.07.2020.

После перерыва, заслушав пояснения представителей сторон по поводу возможных вариантов урегулирования спора, суд не усмотрел оснований для отложения судебного заседания, в том числе с учетом противоположности позиций сторон, а также наличия у сторон возможности заключить мировое соглашение на любой стадии процесса (ст.139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Между ИП ФИО1 (арендодателем) и ООО «Пензенское управление строительства» (арендатором) был заключен договор аренды от 16.08.2012 в отношении нежилого здания «Цех №10», назначение: нежилое, 2-этажное, площадью 4136 кв.м, инв. №1060Б, кадастровый (или условный) № 58:34:0:71:0:0:0:А3, находящегося по адресу: <...> строение 10.

Срок аренды здания установлен с 15.11.2012 по 15.11.2022 (согласно дополнительному соглашению от 13.09.2012).

Здание было принято ответчиком по акту приема-передачи от 22.08.2012, в котором в отношении состояния передаваемого имущества оговорено следующее: 1. Канализационные трубы и колодцы подлежат чистке и освобождению от грязи, мусора и прочих предметов. Ливневая канализация в непригодном для нормальной эксплуатации состоянии; 2. В здании отсутствует разводка труб для подачи питьевой воды; 3. В здании отсутствуют приборы отопления и источник тепла; 4. Вентиляция цеха находится в непригодном для нормальной эксплуатации состоянии. 5. Рубильники и силовые шкафы разукомплектованы; 6. Отсутствуют тепловые завесы ворот здания; 7. Бытовые помещения подлежат ремонту. Кроме того, указано, что арендатор надлежащим образом осведомлен о состоянии передаваемого имущества, по которому претензий к арендодателю не имеет.

Указанное здание находится на земельном участке с кадастровым номером 58:34:0010134:29, площадью 9222 кв.м, предоставленном истцу для строительства и эксплуатации завода строительных материалов по договору аренды земельного участка №9990 от 14.06.2017, заключенному с Комитетом по управлению имуществом города Заречного Пензенской области.

В 2014 году ООО «Пензенское управление строительства» возвело на земельном участке с кадастровым номером 58:34:0010134:29 примыкающие к арендованному им зданию строения – установку для термовлажной обработки железобетонных изделий и бункер складирования сыпучих строительных материалов, зарегистрировав при этом на них право собственности как на объекты недвижимости.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.05.2016 по делу №А49-778/2015 право собственности ООО «Пензенское управление строительства» на названные объекты было признано отсутствующим. В этом решении суд пришел к выводу о том, что названные объекты являются сборно-разборными конструкциями, не имеют прочной связи с землей и не могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества, а государственная регистрация права собственности на них за ООО «Пензенское управление строительства» нарушает права и законные интересы ИП ФИО1

21.03.2018 ООО «Региональное экспертно-правовое агентство» подготовило по заданию ИП ФИО1 экспертное исследование №58/16, в котором сделало вывод, что стоимость приведения строения «Цех №10», расположенного по адресу: <...> кор.10, измененного за время аренды, в состояние, указанное в техническом паспорте по состоянию на 10.06.2011, (с учетом демонтажа пристроенных конструкций) на март 2018 года составляет 8 111 000 руб. Данная стоимость не учитывает работы по приведению строения в состояние, указанное в техническом паспорте по состоянию на 10.06.2011, внутри строения, по причине невозможности определения видов и объемов данных работ в связи с препятствием арендатора в производстве измерений и фото, видеофиксации обстановки внутри строения.

24.05.2019 ООО «Региональное экспертно-правовое агентство» подготовило по заданию ИП ФИО1 экспертное исследование №134/16, в котором сделало вывод, что стоимость приведения строения «Цех №10», расположенного по адресу: г. Заречный, кор. 10, в состояние, указанное в техническом паспорте по состоянию на 10.06.2011 (с учетом демонтажа пристроенных конструкций) на май 2019 года составляет 9 078 199 руб., в том числе 8 526 725 руб. – стоимость работ по демонтажу возведенных пристроев и 551 474 руб. - стоимость работ, касающихся внутренней части здания (демонтаж трех из восьми имевшихся пропарочных камер и возведение двенадцати новых, демонтаж трех помещений на отметке 9,28 м общей площадью 91,6 кв.м, устройство ямы в полу и дополнительные проемы в стенах для технологических целей).

Претензией исх.№01/2019 от 11.03.2019 ИП ФИО1 потребовала от ООО «Пензенское управление строительства» демонтажа (сноса) установки для термовлажной обработки железобетонных изделий, бункера для складирования сыпучих строительных материалов и любых иные строений, сооружений (при наличии таковых), а также приведения арендованного здания в соответствии с техническим паспортом, устранения перепланировок и любых переделок снаружи и внутри здания, восстановления схемы инженерных коммуникаций. Кроме того, предложено расторгнуть договор аренды от 16.08.2012 и возвратить здание.

Не получив ответа на свою претензию, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Помимо этого, ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из п.6.5.1 договора аренды от 16.08.2012 следует, что названный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае использования арендатором здания не в соответствии с его целевым назначением, совершения арендатором действий, влекущих или способных повлечь разрушение здания или причинение ему значительного ущерба.

Согласно ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу частей 1 и 2 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Следовательно, истец для удовлетворения заявленных требований должен доказать наличие предусмотренного законом и(или) договором основания для расторжения договора, а также совокупность условий для возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков, в том числе факт причинения ему убытков, противоправность действий (бездействия) ответчика, а также наличие причинной связи между понесенными убытками и противоправными действиями (бездействием) ответчика.

Для всестороннего и полного исследования всех обстоятельств по делу по ходатайству истца по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено старшему государственному судебному эксперту ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России ФИО5, имеющей высшее образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы с 2010 года, дополнительное профессиональное образование по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), квалификацию судебного эксперта-землеустроителя по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности».

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Согласно полученному заключению эксперта №3239/2-3 от 30.04.2020 по результатам произведенных исследований экспертом были сделаны следующие выводы:

1. В нежилом здании «Цех №10», назначение: нежилое, 2-этажное, площадью 4136 кв.м, инв. №1060Б, кадастровый (или условный) №58:34:0:71:0:0:0:А3, находящемся по адресу: <...> строение 10, относительно его состояния, указанного в техническом паспорте, имеются следующие изменения: возведение вспомогательных строений и сооружений (бункера складирования сыпучих строительных материалов, установки для термовлажной обработки железобетонных изделий, навеса), демонтаж и последующий монтаж пропарочных камер с изменением габаритных размеров. При этом данные изменения не являются перепланировкой, переустройством, реконструкцией, поскольку возведенные строения и сооружения по техническим показателям являются некапитальными строениями, в связи с возможностью их перемещения без нанесения несоразмерного ущерба, и не влияют на безопасность и возможность эксплуатации основного здания по назначению.

2. Возведенные строения и сооружения: бункера складирования сыпучих строительных материалов, установка для термовлажной обработки железобетонных изделий, навес примыкают к основному зданию «Цех №10». Наружная стена основного здания является ограждающей конструкцией для примыкающих строений. Конструктивные элементы возведенных объектов не оказывают влияние на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности основного строения, поскольку основные несущие конструктивные элементы строения с кадастровым номером 58:34:010134:367 не затронуты, дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности здания, отсутствуют.

3. Стоимость работ по приведению нежилого здания «Цех №10», инв. №1060Б кадастровый (или условный) №58:34:0:71:0:0:0:А3, находящегося по адресу: <...> строение 10, в первоначальное состояние составляет 1 370 551 руб. Стоимость работ по каждому изменению приведена в локальной смете.

Заключение эксперта №3239/2-3 от 30.04.2020 в целом соответствует требованиям ст.ст.64, 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы эксперта достаточно мотивированы, их достоверность сторонами не опровергнута.

В судебном заседании представителем истца было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

По результатам рассмотрения данного ходатайства и приложенных к нему документов, оснований для назначения как повторной, так и дополнительной судебной экспертизы (ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) судом не установлено, так как полученное заключение не содержит в себе каких-либо противоречий или неясностей. При этом выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения, и основанием для назначения повторной экспертизы не является.

Кроме того, внимательно ознакомившись с заключением эксперта №3239/2-3 от 30.04.2020, а также выслушав мнение представителей сторон по поводу подлежащих дополнительному пояснению экспертом вопросов, суд не усмотрел достаточных оснований для повторного вызова в судебное заседание эксперта ФИО5, посчитав возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании.

При принятии решения суд исходил из следующего.

Согласно п.1.3 договора здание передается арендатору для использования под производство.

В п.5.5 договора указано, что арендатор не вправе возводить постройки, постоянные конструкции, строения, здания и прочее на прилегающем к зданию земельном участке, без письменного согласования с арендодателем. В случае возведения таких построек в нарушение указанного требования, арендодатель вправе одновременно с возвратом здания по окончании аренды, получить указанные постройки в собственность безвозмездно, либо обязать арендатора демонтировать постройки и привести земельный участок в прежний вид.

Из буквального толкования данного условия договора по правилам ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для возведения любых построек на прилегающем к зданию земельном участке требовалось согласие арендодателя.

Однако из материалов дела, в том числе заключения эксперта №3239/2-3 от 30.04.2020, а также объяснений сторон, следует и судом установлено, что ответчик без согласия истца возвел на прилегающем к зданию земельном участке примыкающие непосредственно к этому зданию строения (постройки) – бункер складирования сыпучих строительных материалов, установку для термовлажной обработки железобетонных изделий, а также навес.

Вопреки утверждениям ответчика такие действия арендатора противоречили пунктам 1.3, 5.5 договора, причем независимо от вспомогательного и некапитального характера названных объектов, а также от того, что их возведение не повлияло на безопасность и возможность эксплуатации основного здания.

По мнению суда, тот факт, что наружная стена здания является ограждающей конструкцией для примыкающих к зданию строений, свидетельствует о пользовании арендатором имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

Помимо этого, возведение ответчиком сразу нескольких пристроек без согласия истца суд расценивает как неоднократность допущенных арендатором нарушений.

При таких обстоятельствах суд на основании приведенных нормативных положений пришел к выводу о наличии у истца законного права требовать расторжения договора в судебном порядке.

В то же время, расторжение договора аренды влечет последствия, предусмотренные ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: при прекращении договор аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Кроме того, применив правила толкования договора, предусмотренные ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: буквально истолковав второе предложение п.5.5 договора, в том числе с учетом имеющейся в нем пунктуации – знаков препинания, логически выделяющих смысловые части данного предложения, суд пришел к выводу о том, что действительная воля сторон в данном случае была направлена на согласование условия, предоставляющего арендодателю при возведении арендатором построек на земельном участке без согласования с арендодателем право требовать получения указанных построек в собственность, либо право требовать обязания арендатора демонтировать постройки и привести земельный участок в прежний вид только по окончании аренды, что в принципе соответствует ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому в сложившейся ситуации убытки (расходы), связанные с демонтажем указанных построек, могут возникнуть у истца только в том случае, если после расторжения договора при возврате здания истцу ответчик откажется по его требованию привести объект аренды в исходное состояние.

Следовательно, требование о взыскании стоимости демонтажа указанных построек заявлено преждевременно.

В нарушение установленных законодательством требований факт возникновения убытков истцом в ходе рассмотрения дела не доказан.

При этом доводы истца о том, что при приведении здания в первоначальное состояние работы могут быть выполнены ответчиком некачественно, суд отклоняет, так как они не основаны на законе и носят предположительный характер.

Более того, в случае причинения зданию ущерба истец будет вправе потребовать от ответчика его полного возмещения (п.1 ст.1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Относительно доводов истца о демонтаже и монтаже ответчиком внутри здания пропарочных камер с изменением их габаритов (вместо 8 пропарочных камер из кирпича ответчик установил 12 пропарочных камер из блоков ФБС), а также об изменении ответчиком схемы инженерных коммуникаций суд отмечает и учитывает следующее.

Согласно пунктам 4.3.12, 5.2 договора арендатор обязан не производить перепланировок или каких-либо несогласованных с арендодателем изменений в здании. В случае, если арендатор произвел перепланировки без согласия арендодателя, последний по своему выбору вправе обязать арендатора привести здание в прежний вид, либо компенсировать арендодателю стоимость работ по приведению здания в первоначальный вид, либо арендодатель вправе принять их.

Как установлено судом, 8 демонтированных пропарочных камер ответчик до заключения договора аренды от 16.08.2012 приобрел у ФИО4 в собственность по договору купли-продажи от 10.08.2012, в связи с чем ответчик, как собственник, в силу п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе был распорядиться названными камерами по своему усмотрению, в том числе демонтировать их. При этом вместо демонтированных 8 пропарочных камер ответчик установил в здании 12 пропарочных камер, конструктивные элементы которых, как установлено заключением эксперта №3239/2-3 от 30.04.2020, являются самонесущими и не имеют неразрывной связи с землей. Суд соглашается с ответчиком в том, что по факту пропарочные камеры являются установленным в здании оборудованием, а также считает обоснованным вывод эксперта о том, что действия ответчика по демонтажу и монтажу внутри здания пропарочных камер, пусть и с изменением их габаритов, не являются перепланировкой, то есть изменением конфигурации помещения.

Согласно п.3.6 договора арендатор вправе самостоятельно и за свой счет осуществить подключение необходимых ему коммунальных услуг путем соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями. В таком случае за данные коммунальные услуги арендатор осуществляет оплату непосредственно поставщику.

Как видно из акта приема-передачи от 22.08.2012, инженерные коммуникации в переданном ответчику здании фактически были не исправны либо отсутствовали вовсе. В то же время, названным пунктом договора арендатору было предоставлено право самостоятельно и за свой счет осуществить подключение необходимых ему коммунальных услуг. При этом здание предоставлялось ответчику под производство, что предполагало обеспечение здания необходимыми в производственной деятельности коммунальными ресурсами.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд считает, что демонтаж и монтаж ответчиком внутри здания пропарочных камер, а также подключение им здания к инженерным коммуникациям без согласования с истцом условиям договора аренды от 16.08.2012 не противоречило.

Как указано в отзыве ответчика на исковое заявление, на момент заключения договора аренды от 16.08.2012 помещения на отметке 9,28 м общей площадью 91,6 кв.м в здании «Цех №10», которые указаны в техническом паспорте, отсутствовали, то есть проведение демонтажа трех помещений на отметке 9,28 м общей площадью 91,6 кв.м в отличие от других изменений ответчиком оспаривается. При этом доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что помещения были демонтированы именно ответчиком, в материалах дела не содержится.

Таким образом, суд, оценив доказательства в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации во взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, удовлетворяет исковые требования частично.

Понесенные истцом расходы на оплату государственной пошлины и судебной экспертизы подлежат распределению с учетом результатов рассмотрения настоящего дела на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.110, 159, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайства истца о повторном вызове эксперта и о назначении повторной судебной экспертизы оставить без удовлетворения.

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Пензенское управление строительства» и ФИО1 договор аренды от 16.08.2012 в отношении нежилого здания «Цех №10», назначение: нежилое, 2-этажное, площадью 4136 кв.м, инв. №1060Б, кадастровый (или условный) №58:34:0:71:0:0:0:А3, находящегося по адресу: <...> строение 10.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пензенское управление строительства» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 16 065 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья Аверьянов С.В.