Решение от 6 ноября 2025 г. по делу № А59-3962/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ Коммунистический проспект, д. 28, <...>

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А59-3962/2025
г. Южно-Сахалинск
07 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 30 октября 2025 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 07 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ким Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Корсаковского муниципального округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ориенталь Альянс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.07.2018 № 3457,

при участии:

от администрации Корсаковского муниципального округа - ФИО1 по доверенности от 19.03.2025 № 5.02-2103/25,

от общества с ограниченной ответственностью «Ориенталь Альянс» - представитель не явился,

установил:

администрация Корсаковского муниципального округа (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ориенталь Альянс» (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.07.2018 № 3457.

В обоснование исковых требований указано, 26.07.2018 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 3457. По условиям договора земельный участок предоставлялся ответчику, в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство гостиницы на 50 номеров по адресу: ул. Портовая, 6 в городе Корсаков Сахалинской области, предусмотренного соглашением об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток СПВ-799/18 от 06.07.2018. Решением

Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2025 по делу № А51-22295/2024 указанное соглашение расторгнуто. Утрата обществом статуса резидента порта Владивосток является основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 26.07.2018 № 3457.

Определением от 05.08.2025 иск принят к производству.

В ходе рассмотрения дела истец на заявленных требованиях настаивал, указывая на расторжение соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, которое являлось основанием для заключения спорного договора аренды, что свидетельствует о существенном изменении обстоятельств.

Ответчик иск не оспорил, отзыв на исковое заявление не представил, явку своего представителя не обеспечил. О месте и времени рассмотрения дела ответчик извещен надлежащим образом.

В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание по рассмотрению дела проведено в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

С учетом положений пункта 33 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 26.07.2018 заключен договор аренды земельного участка № 3457.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставил арендатору, а арендатор принял во временное пользование земельный участок (кадастровый номер 65;04;0000037:71), относящийся к категории земель земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, площадью 1 300 кв. м. с разрешенным использованием «Под объектом незавершенного строительства» для дальнейшего использования в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство гостиницы па 50 номеров по адресу: ул. Портовая, 6 в городе Корсаков Сахалинской области. Земельный участок считается переданным со дня подписания акта приема-передачи, если в акте приема-передачи не указано иное (приложение 1).

В силу пункта 1.3 договора срок действия договора установлен с 01.08.2018 до 06.07.2083 (срок действия соглашения от 06.07.2018 № СПВ-799/18 об осуществлении деятельности резидента: до 06.07.2083).

На основании пункта 5.2 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут по решению судебных органов в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случае, если арендатор:

- не осуществляет деятельность, предусмотренную соглашением об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 06.07.2018 № СПВ-799/18, в течение двадцати четырех месяцев с даты подписания соглашения об осуществлении деятельности резидента;

- расторжение соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 06.07.2018 № СПВ- 799/18;

- использует земельный участок не по назначению;

- более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки;

- уклонился от государственной регистрации права аренды земельного участка;

- не исполняет возложенные на него обязанности, предусмотренные законодательством и настоящим договором.

По акту приема-передачи от 26.07.2018 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду указанный земельный участок.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2025 по делу № А51-22295/2024 по иску АО «Корпорация развития Дальнего Востока» к ООО «Ориенталь Альянс» расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 06.07.2018 № СПВ-799/18, заключенное между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и ответчиком.

В связи с тем, что соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 06.07.2018 № СПВ-799/18 расторгнуто в судебном порядке, администрация направила в адрес общества претензию с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.07.2018 № 3683 по соглашению сторон. К предложению приложен проект соглашения о расторжении договора, а также проект акта приема-передачи земельного участка.

Поскольку претензия осталась без ответа, соглашение о добровольном расторжении договора не подписано, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, признает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме в силу следующего.

Оценивая характер спорных правоотношений, возникших между истцом и ответчиком, арбитражный суд квалифицирует их как отношения, возникшие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Отношения по аренде земельных участков регулируются общими положениями ГК РФ об обязательствах, специальными нормами об аренде (глава 34 ГК РФ), а также нормами земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе в случаях, когда

арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При этом в силу положений статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 65:04:0000037:71 площадью 1300 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Сахалинская область, Корсаковский городской округ, <...>, разрешенное использование: «Под объектом незавершенного строительства» - в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство гостиницы на 50 номеров по адресу: ул. Портовая, 6 в городе Корсаков Сахалинской области».

Указанный земельный участок был предоставлен обществу как резиденту свободного порта Владивосток.

В рассматриваемом случае, установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования обществом земельного участка по целевому назначению в связи с расторжением соглашения об осуществлении деятельности резидента от 06.07.2018 № СПВ-799/18. Поскольку указанное соглашение, в свою очередь, послужило основанием для предоставления обществу земельного участка без торгов в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса (в редакции, действовавшей до 26.10.2020).

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Согласно подпункту 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления

земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

По правилам подпункта 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договора аренды, положения земельного законодательства устанавливали особый порядок представления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на праве аренды резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

Из материалов дела следует, что 06.07.2018 АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и общество заключили соглашение № СПВ-799/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток. По условиям соглашения ответчик обязался реализовать в период с 2018 года по 2019 год инвестиционный проект «Строительство гостиницы на 50 номеров по адресу: ул. Портовая, 6 в городе Корсаков Сахалинской области».

Следовательно, целью предоставления земельного участка являлась исполнение резидентом СПВ обязательств по реализации инвестиционного проекта посредством размещения в границах указанного участка объектов портовой инфраструктуры.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 04.02.2025 по делу № А51-22295/2025 соглашение от 06.07.2018 № СПВ-799/18 расторгнуто в связи с тем, что в нарушение условий заключенного соглашения общество в установленный срок инвестиционный проект не реализовало. Как следует из решения суда, общество инвестиции в форме капитальных вложений по проекту в размере 5 000 000 рублей не осуществило, систематически не представляло ежеквартальную письменную отчетность и иную запрашиваемую информацию управляющей компанией в рамках контроля за надлежащим исполнением соглашения.

Таким образом, на момент предъявления иска и рассмотрения дела по существу требований, установленные договором аренды основания владения земельным участком у ответчика отсутствуют.

Учитывая изложенное, судом установлено, что обстоятельства, послужившие основанием для предоставления в аренду обществу земельного участка и заключения договора, существенно изменились, у ответчика отпали основания для использования земельного участка.

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 15.10.2020 № 318-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с изменением порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, резидентам свободного

порта Владивосток» признаны утратившими силу, в том числе подпункт 33 пункта 2 статьи 39.6 и подпункт 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, в связи с расторжением соглашения от 06.07.2018 № СПВ-799/18, право на предоставление спорного земельного участка у ответчика в настоящее время отсутствует.

По правилам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

С учетом изложенного, суд считает заявленные требования о расторжении договора аренды от 26.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 65:04:0000037:71 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо,

получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Принимая во внимание удовлетворение требования о расторжении договора аренды, правовые основания владения и пользования арендуемым земельным участком у ответчика отсутствуют.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика и, учитывая, что истец в силу статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ,

решил:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.07.2018 № 3457, заключенный между администрацией Корсаковского муниципального округа и обществом с ограниченной ответственностью «Ориенталь Альянс».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ориенталь Альянс» в доход федерального бюджета 50 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья М.В. Зуев