Решение от 9 ноября 2020 г. по делу № А71-5321/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

__________________________________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А71-5321/2020
г.Ижевск
9 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 7 октября 2020 года. Полный текст решения изготовлен 9 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Е.В.Коньковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А.Епишкиной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации муниципального образования «Селтинский район» о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38, обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка,

при участии представителей:

от заявителя: ФИО2 – представитель по доверенности от 22.05.2020, диплом ВСВ 0362356 от 04.04.2005,

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности № 11 от 08.04.2019, диплом ВСГ 1870217 от 11.07.2007,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования «Селтинский район» (далее – администрация, ответчик), изложенного в письме от 21 февраля 2020 года исходящий №0388/02-06, в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38 площадью 15620 кв.м, расположенного по адресу: <...>; и обязании администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО1 путем направления в месячный срок с момента вступления в силу судебного акта, принятого по настоящему делу, проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38 площадью 15620 кв.м, расположенного по адресу: <...> определением выкупной цены в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка равной 53 328 рублям 22 копейкам.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 18:19:074056:38 и приобретенных у ФИО4 (далее – ФИО4) по договору купли-продажи от 29 апреля 2019 года.

21 января 2020 года ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38 площадью 15620 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Письмом (исх. №0388/02-06 от 21 февраля 2020 года) администрация указала на необходимость уточнения площади и границ испрашиваемого земельного участка, сформированного в двух территориальных зонах: зоне ПК-5 (производственно-коммунальных объектов) и зоне Ж-1Б (индивидуальной жилой застройки).

Считая данный отказ администрации незаконным, ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением по основаниям, предусмотренным статьями 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Администрация возражает против удовлетворения заявленных требований, указав на то, что ФИО1 не было отказано в предоставлении в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости. Вместе с тем, испрашиваемый ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 18:19:074056:38 в уточненных границах сформирован в двух территориальных зонах и в части, расположенной в зоне индивидуальной жилой застройки, отсутствуют объекты недвижимости. Кроме того, часть названного земельного участка необходима для обеспечения гражданам беспрепятственного прохода и проезда и эксплуатации и ремонта сетей водоснабжения. При этом, администрация считает не подлежащим применению в рассматриваемом случае правил пункта 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» об установлении выкупной цены земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав мнения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, требование о признании незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, в том числе жилым и производственным.

Согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам (пункты 5, 7 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок с кадастровым номером 18:19:074056:38 является ранее учтенным (поставлен на кадастровый учет 25 июня 1992 года) и был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования ПУ ЖКХ Селтинского района (свидетельство №33 от 25 июня 1992 года).

В дальнейшем, на основании постановления Администрации муниципального образования «Селтинский район» Удмуртской Республики от 30 декабря 2005 года №473 земельный участок из земель поселений для использования в целях производственной деятельности общей площадью 11,7234 га был предоставлен в аренду Муниципальному унитарному предприятию «Тепловодосети» (далее – предприятие «Тепловодосети») по договору аренды №1 от 1 января 2006 года сроком до 1 декабря 2006 года.

25 июня 2015 года по договору №1-Н купли-продажи недвижимого имущества ФИО4 приобрел у предприятия «Тепловодосети» объекты недвижимости производственного назначения, расположенные по адресу: <...>.

На основании постановления главы Администрации муниципального образования «Селтинский район» Удмуртской Республики от 28 августа 2015 года №471 администрация по договору №66 от 31 августа 2015 года предоставила ФИО4 в аренду земельный участок с кадастровым номером 18:19:074056:38 площадью 14200 кв.м, расположенный по адресу: <...> для размещения здания сроком до 27 августа 2064 года.

Государственная регистрация договора аренды произведена 9 октября 2015 года.

Дополнительным соглашением №1 от 1 ноября 2016 года в договор аренды №66 от 31 августа 2015 года внесены изменения, касающиеся увеличения площади земельного участка до 15620 кв.м.

Решением Сюмсинского районного суда от 18 июня 2019 года договор аренды №66 от 31 августа 2015 года расторгнут.

По договору купли-продажи от 29 апреля 2019 года право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> перешло к ФИО1

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 16 мая 2019 года.

Анализ представленных в материалы дела доказательств, с учетом мнения специалиста – кадастрового инженера ФИО5, высказанного им в ходе судебного разбирательства, позволяет суду сделать вывод о том, что конфигурация спорного земельного участка был изменена в результате уточнения ФИО4 его границ в октябре 2016 года и включения в него части, расположенной в зоне Ж-1Б индивидуальной жилой застройки (л.д.15, 75 часть участка в зоне 18.19.2.25).

Между тем, Правила землепользования и застройки муниципального образования «Селтинское» Селтинского района, устанавливающие градостроительное зонирование, были утверждены решением Совета депутатов муниципального образования «Селтинский район» 27 сентября 2012 года, то есть уже существовали на момент «присоединения» к спорному земельному участку части, находящейся в территориальной зоне не соответствующей виду его разрешенного использования, где отсутствуют какие-либо объекты недвижимости.

Доводы заявителя о том, что при утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Селтинское» не было соблюдено требование пункта 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации о принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, судом отклоняются, поскольку на момент принятия данного документа границы спорного земельного участка не выходили за пределы зоны ПК-5 (зона производственно-коммунальных объектов).

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ территориальных зон муниципального образования «Селтинское», установленных в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Селтинское», не противоречит законодательству, действовавшему на момент принятия Советом депутатов муниципального образования «Селтинский район» решения от 27.09.2012 №56, и не препятствует возможности установления факта нахождения части спорного земельного участка в зоне Ж-1Б индивидуальной жилой застройки, в частности, по пояснениям специалиста это возможно с использованием геоинформационной системы Mapinfo.

В указанной части земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38 отсутствуют принадлежащие заявителю объекты недвижимости.

Находясь в зоне Ж-1Б индивидуальной жилой застройки с 2012 года, спорная часть земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38 (часть участка в зоне 18.19.2.25, л.д.75) не может быть предназначена для эксплуатации и обслуживания принадлежащих заявителю зданий и сооружений производственного назначения (л.д.72).

Доводы заявителя о том, что увеличение площади земельного участка обусловлена нормативным характером его размера, судом отклоняются, поскольку нормативный размер в рассматриваемом случае не зависит от конфигурации земельного участка.

По пояснениям кадастрового инженера при сохранении либо увеличении площади земельного участка он может использоваться в иной конфигурации.

В частности, администрацией предложен ФИО1 вариант необходимого для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости земельного участка большей площадью, расположенного в зоне ПК-5 (производственно-коммунальных объектов) соответствующей его виду разрешенного использования (л.д. 149).

В соответствии с пунктом 11 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) границы земельного участка не должны пересекать границы муниципального образования, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Границы земельного участка также не должны пересекать границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Границы земельного участка также не должны пересекать границы территориальных зон, лесничеств, за исключением случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов, случая, предусмотренного статьей 60.2 настоящего Федерального закона, или случая выявления воспроизведенной в Едином государственном реестре недвижимости ошибки в определении местоположения границ территориальной зоны. При этом под пересечением границ земельного участка с границами муниципальных образований, населенных пунктов, территориальной зоны, лесничеств, лесопарков понимается:

1) наличие общей точки или точек границ земельного участка и границ муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, которые образованы в результате расположения одной или нескольких характерных точек границ земельного участка за пределами диапазона средней квадратической погрешности определения характерных точек границ муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, лесопарка;

2) расположение хотя бы одного из контуров границ многоконтурного земельного участка за границами соответствующих муниципального образования и (или) населенного пункта или территориальной зоны.

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание фактические обстоятельства спора, суд пришел к выводу о неправомерности включения в 2016 году в земельный участок с кадастровым номером 18:19:074056:38 части, расположенной в зоне Ж-1Б индивидуальной жилой застройки, в связи с чем предоставление ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38 в установленных границах противоречит нормам действующего законодательства, интересам муниципального образования «Селтинское» и направлен на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, в том числе на торгах.

Судом также приняты во внимание необходимость использования части земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38 для обеспечения гражданам беспрепятственного прохода и проезда и эксплуатации и ремонта сетей водоснабжения, а также явная кадастровая ошибка при установлении северной границы земельного участка, пересекающей непосредственно часть объекта недвижимости с кадастровым номером 18:19:074056:174 (л.д.75).

Наличие в государственном реестре недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка: «для размещения здания» не является основанием для не применения к земельному участку правового режима земель, установленного градостроительным регламентом территориальных зон, который определяет основу правового режима земельных участков и обязателен для исполнения всеми собственниками и пользователями земельных участков, то есть является правоустанавливающим документом по отношению к государственному реестру недвижимости, который ведется с целью учета сведений об объектах недвижимости (статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Доводы заявителя о согласовании администрацией существующих границ земельного участка, переходе к ФИО1 права его аренды и права его выкупа по цене в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка признаны судом несостоятельными по следующим причинам.

В деле отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ПУ ЖКХ Селтинского района на право аренды в отношении спорного земельного участка.

Арендные отношения между администрацией и ФИО6, уточнившим границы земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38, неправомерно включив в него часть, расположенную в зоне Ж-1Б индивидуальной жилой застройки, прекращены по решению Сюмсинского районного суда от 18 июня 2019 года по делу №2-59/2019 в связи с использованием ФИО6 земельного участка с нарушениями вида его разрешенного использования, нарушениями условий по оплате аренды, передачей земельного участка в скрытую субаренду без согласования с арендодателем, нарушением условий публичного сервитута.

Переход права собственности на объекты недвижимости к ФИО1 влечет переход права пользования земельным участком, необходимым для их эксплуатации и обслуживания, как на условиях аренды, так и приобретения в собственность (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации), но не означает сохранение арендных отношений на условиях договора, заключенного с предыдущим собственником недвижимого имущества, и прекращенных досрочно по причине существенных нарушений со стороны арендатора.

Кроме того, на момент рассмотрения настоящего спора между ФИО1 и администрацией отсутствуют и фактические арендные отношения по использованию земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38, поскольку заявителем не вносится плата за землю и используется часть публичных земель, не включенная в площадь земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38.

Таким образом, заключение договора купли-продажи на указанных заявителем условиях противоречит положениям вышеприведенных правовых норм; нарушает публичные интересы, заключающиеся в возможности муниципального образования эффективно распорядится земельным участком на торгах и интересы неопределенного круга лиц, лишая их возможности приобрести права на земельный участок на равных с заявителем условиях; необоснованно создает приоритеты (преимущества) для ФИО1 на получение прав в отношении данного земельного участка.

Кроме того, в деле отсутствуют документы, свидетельствующие об отказе администрации в выкупе земельного участка. Более того, администрацией предложен ФИО1 вариант необходимого для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости земельного участка большей площадью, расположенного в зоне ПК-5 (производственно-коммунальных объектов) соответствующей его виду разрешенного использования (л.д. 149).

Иных оснований, по которым в рассматриваемом случае обязанность администрации заключить договор купли-продажи спорного земельного участка предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством, не имеется.

В силу положений статей 209, 264, 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статей 19, 39.1, 39.3, 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации намерение лица заключить договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в собственность без проведения торгов, а у претендента – право требовать этого в судебном порядке.

В ином случае, исключение конкурсных процедур при предоставлении находящихся в публичной собственности земельных участков в собственность, означало бы обход закона, что является самостоятельным основанием для отказа судом в защите принадлежащего лицу права полностью или частично (пункты 1, 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах, судом отказано в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

С учетом принятого по делу решения, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья Е.В.Конькова