Постановление от 24 июня 2019 г. по делу № А51-4293/2018



АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2265/2019
24 июня 2019 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.


Судей: Новиковой С.Н., Камалиевой Г.А.


при участии:


от участвующих в деле лиц представители не явились


рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока


на решение от 26.12.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019


по делу № А51-4293/2018 Арбитражного суда Приморского края


Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Скрягин Р.С., в апелляционной инстанции судьи: Аппакова Т.А., Култышев С.Б., Шевченко А.С.


По иску общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ»


к Управлению муниципальной собственности города Владивостока


третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр», муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»


об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения


Общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (ОГРН 1022500639963, ИНН 2506001789, адрес (место нахождения): 690091, г. Владивосток, ул. Семеновская, 5; далее – ООО «Лев-Информ», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес (место нахождения): 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 301-ППВ купли-продажи нежилого помещения площадью 46,40 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 40 (в здании лит. А, номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал), путем принятия пункта 3.1 договора в следующей редакции: «3.1 Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 507 627 (один миллион пятьсот семь тысяч шестьсот двадцать семь) рублей (без учета НДС)», а также общество просило обязать Управление в течение 10 календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу направить в адрес истца подписанный договор купли-продажи помещения по цене, определенной судом (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 1022501294551, ИНН 2536123449, адрес (место нахождения): 690106, г. Владивосток, Партизанский проспект, 3; далее – МКУ «АПМЗН»), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ОГРН 1022500639963, ИНН 2506001789, адрес (место нахождения): 690091, г. Владивосток, ул. Семеновская, 5; далее – ООО «Аналитик Центр»).


Решением суда от 26.12.2018, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 без изменения, уточненные требования общества удовлетворены частично, в результате чего условия договора, по которым между сторонами возникли разногласия, определены в следующей редакции: «3.1 Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 507 627 (один миллион пятьсот семь тысяч шестьсот двадцать семь) рублей (без учета НДС)». В остальной части в иске отказано.


В кассационной жалобе Управление указывает на неправильное применение судам норм материального и процессуального права, невыяснение всех фактических обстоятельств спора, в связи с чем просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных обществом требований отказать.


В обоснование своей правовой позиции заявитель приводит доводы о принятии им всех возможных и достаточных мер для установления достоверной величины стоимости спорного объекта недвижимости, что нашло свое отражение в отчете ООО «Аналитик Центр» от 16.08.2017 № 1538/17. Вместе с тем общество организовало проведение собственной экспертизы (отчет ООО «Центр развития инвестиций» от 28.09.2016 № 16-01.1129/2). Для разрешения возникших между сторонами разногласий назначалась судебная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости спорного имущества, в рамках которой подготовлено заключение эксперта ООО «НЭОС «Гарант-Эксперт» Сорокожердневой Е.В. от 10.09.2018 № 0276/18, которое ответчик считает недопустимым и недостоверным доказательством, в связи с чем настаивает на принятии предложенной им редакции договора. Так ответчик полагает, что судебным экспертом неправильно подобраны объекты-аналоги, которые фактически отличались от спорного имущества по своим техническим характеристикам, месторасположению, а также целевому назначению.


ООО «Лев-Информ» в отзыве на кассационную жалобу опровергло все приведенные в ней доводы и предложило оставить обжалуемые судебные акты без изменений как законные и обоснованные.


От МКУ «АПМЗН» и ООО «Аналитик Центр» отзывы на кассационную жалобу не поступили.


Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела.


Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы и с учетом отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены или изменения отсутствуют.


Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, между Управлением (арендодатель) и ООО «Лев-Информ» (арендатор) ранее был заключен договор аренды от 01.03.2012 № 01-02278-001-Н-АР-6691-00, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование на срок с 01.03.2012 по 28.02.2017 недвижимое имущество (здание, помещение, строение), общей площадью 46,40 кв.м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 40 (в здании лит. А, номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал), для использования в целях «офис» (пункты 1.1, 1.3 договора).


ООО «Лев-Информ» дважды обращалось в Управление с заявлениями от 07.08.2015 и от 16.05.2016 по вопросу приобретения арендуемого объекта в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).


Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А51-14614/2016 признано незаконным решение Управления об отказе в реализации преимущественного права ООО «Лев-Информ» на приобретение арендуемого имущества, оформленное письмами от 25.04.2016 № 2306сп и от 14.06.2016 № 5232сп, и на ответчика возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в отношении спорного нежилого помещения.


Направленным от имени МКУ «АПМЗН» уведомлением от 15.12.2017 ООО «Лев-Информ» предложено заключить договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 46,40 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 40, переданного ему в пользование по договору аренды. При этом стоимость указанного имущества определена в размере 2 398 305 руб. (без учета НДС) на основании проведенной ООО «Аналитик Центр» по заказу ответчика рыночной оценки, результаты которой отражены в отчете от 16.08.2017 № 1538/17.


Не согласившись с предложенной ценой выкупаемого имущества, общество в протоколе разногласий от 30.01.2018 изложило пункт 3.1 указанной сделки в следующей редакции: «Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 720 000 руб. (без учета НДС)».


Указанная стоимость определена в соответствии с отчетом от 28.09.2016 № 16-01.1129/2, подготовленным ООО «Центр развития инвестиций».


Письмом от 22.02.2018 МКУ «АПМЗН» отказалось от заключения договора купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 30.01.2018.


Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия, общество обратилось в арбитражный суд с уточненными требованиями, частично удовлетворяя которые судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).


В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.


Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ.


Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).


В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.


Положениями статьи 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.


Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).


По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.


В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.


Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.


Как установлено арбитражными судами, ООО «Лев-Информ» является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в том числе с учетом обстоятельств, установленных ранее в процессе рассмотрения дела № А51-14614/2016, в связи с чем общество имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.


Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению нежилого помещения, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены спорного объекта.


В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.


В процессе рассмотрения дела судами выявлены отличия в выкупной цене спорного имущества, предложенной Управлением на основании отчета оценщика ООО «Аналитик Центр» от 16.08.2017 № 1538/17 (цена составила 2 398 305 руб. без учета НДС) и предложенной обществом в протоколе разногласий к договору купли-продажи № 301-ППВ в размере 1 720 000 руб., что послужило основанием для назначения судебной экспертизы по ходатайству истца в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено ООО «НЭОС «Гарант-Эксперт».


Согласно представленному заключению эксперта от 10.09.2018 № 0276/18 стоимость спорных помещений по состоянию на 07.08.2015 (дата подачи обществом заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества) составила 1 507 627 руб. без учета НДС.


Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы от 10.09.2018 № 0276/18, которое судами признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.


При этом судебными инстанциями не был принят в качестве надлежащего и допустимого доказательства представленный Управлением отчет оценщика ООО «Аналитик Центр» от 16.08.2017 № 1538/17 об определении рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 16.08.2017, поскольку такой отчет не соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12, в силу которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.


При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно удовлетворили уточненные требования истца, по сути обязав Управление заключить с обществом договор купли-продажи исходя из определенной судебным экспертом рыночной стоимости этого имущества в размере 1 507 627 руб. (без учета НДС).


В целом указанные выводы арбитражных судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.


Приведенные в кассационной жалобе Управлением доводы не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются несогласия заявителя с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права.


Утверждение ответчика о принятии им всех возможных и достаточных мер для установления достоверной величины стоимости спорного объекта недвижимости противоречит материалам дела, поэтому обоснованно отклонено судебными инстанциями.


Иных доводов и аргументов, способных повлиять на итоговый результат по делу, в кассационной жалобе не приведено.


Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.



Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.12.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 по делу № А51-4293/2018 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья С.И. Гребенщиков


Судьи С.Н. Новикова


Г.А. Камалиева