Постановление от 21 октября 2025 г. по делу № А73-18264/2024

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, <...>,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-2960/2025
22 октября 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года.Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жолондзь Ж.В.

судей Башевой О.А., Коваленко Н.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Розыевым С.С.

при участии в заседании:

представителя администрации города Комсомольска-на-Амуре ФИО1 по доверенности от 26 декабря 2025 года (онлайн)

представителя ФИО2 ФИО3 по доверенности от 18 июля 2024 года (онлайн)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 17 июня 2025 года

по делу № А73-18264/2024

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении к исполнению обязанности в натуре

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>)

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации города Комсомольска-на-Амуре о понуждении ответчика изменить вид использования земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031602:1 на «Гостиничное обслуживание» (код 4.7), что соответствует основному виду разрешенного использования земли в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1).

Определением суда от 14 ноября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Решением суда от 17 июня 2025 года в удовлетворении иска отказано.

Истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, по мотиву неправильного применения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В решении суда не указаны мотивы, по которым судом оставлены без исследования доказательства, представленные истцом, а именно свидетельство № 77/114/024-2021, подтверждающее обследование здания специалистами общества с ограниченной ответственностью «ПрофНадзор» (далее - ООО «ПрофНадзор») о соответствии здания гостиницы «ВИЗИТ» категории «две звезды» требованиям, предъявляемым к гостиницам указанной категории.

Судом не приведена норма права, обязывающая истца направлять в администрацию города заявление о выдаче разрешения на реконструкцию здания с целью организации в нем гостиницы и на получение разрешения на строительство (реконструкцию) принадлежащего ему здания. Земельный участок с кадастровым номером 27:22:003602:1 с целью использования жилого здания – общежития, как и вид разрешенного использования земельного участка «общежитие» - код 3.2.4, не может иметь в своем составе зданий гостиниц, как взаимоисключающее условие. Судом не дана правовая оценка доводам истца о противоречии между целями использования объекта недвижимости и видом разрешенного использования земельного участка в части использования указанного здания, что противоречит закону.

В отзыве ответчиком заявлено о несостоятельности доводов жалобы, ответчик просит оставить решение суда без изменения как законное и обоснованное.

Судебное разбирательство откладывалось с целью предоставления истцом дополнительных пояснений и документов, испрашиваемых судом.

Во исполнение определения суда истцом представлено заключение «Профнадзора», выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по объекту здания и земельного участка, документы, подтверждающие нахождение в залоге объекта недвижимости и земельного участка, принадлежащего истцу.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика заявил о несостоятельности доводов жалобы, просил оставить обжалуемое решение суда без изменения как законное и обоснованное.

Рассмотрев дело повторно с учетом доводов апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим мотивам.

ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 27:22:0031602:47, назначение нежилое, наименование: общежитие № 9.

24 мая 2021 года между администрацией города Комсомольска-на-Амуре (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 12540/3, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду за плату земельный участок, находящийся по адресу: <...>, общей площадью 2 643 кв.м, с кадастровым номером 27:22:0031602:1, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: с целью использования жилого здания - общежития, что подтверждено записью в ЕГРН № 27:22:0031602:1-27/022/2021-3 от 17 июня 2021 года.

15 февраля 2024 года ИП ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание».

Уведомлением от 20 февраля 2024 года № КУВД-001/2024-6077095/1 государственный кадастровый учет приостановлен в связи с непредставлением согласия залогодержателя на изменение сведений о здании, а также необходимостью изменения в сведениях о виде разрешенного использования земельного участка.

Уведомлением 2 мая 2024 года № КУВД-001/2024-6077095/4 Управление Росреестра по Хабаровскому краю отказано в государственном кадастровом учете по мотиву отсутствия письменного согласия залогодержателя.

В связи с отказом в государственном кадастровом учете ИП ФИО2 обратилась в администрацию с заявлением от 18 апреля 2024 года о предоставлении согласия на изменение вида разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание» (код 4.7).

Письмом от 26 апреля 2024 года № 1-13/4664 администрация отказала в предоставлении согласия, указав на необходимость предоставления арендатором заключения организации, имеющей допуск СРО, содержащее данные технического обследования здания с кадастровым номером 27:22:0031602:47 на предмет соответствия требованиям технических регламентов, санитарных и противопожарных норм и правил, предъявляемых к зданиям гостиниц (далее – заключение о техническом обследовании), а также выводы об отсутствии необходимости проведения работ по реконструкции здания общежития для дальнейшего использования в качестве гостиницы.

Письмом от 11 июня 2024 года № 1-13/6347 управление архитектуры и градостроительства администрации г. Комсомольска-на-Амуре уведомило ИП ФИО2 о том, что предоставленное свидетельство о присвоении гостинице «Визит» категории «Две звезды», выданное ООО «Профнадзор», не содержит необходимые сведения для решения вопроса об изменении назначения здания на «гостиничное обслуживание», выводы о соответствии здания требованиям технических регламентов, санитарных и противопожарных норм и правил, предъявляемым к зданиям гостиниц, а также выводы об отсутствии необходимости проведения работ по реконструкции для дальнейшею использования здания общежития в качестве гостиницы.

По приведенным мотивам в изменении вида разрешенного использования ИП ФИО2 повторно отказано.

29 июля 2024 года ИП ФИО2 повторно обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении согласия на изменение вида разрешенного использования, указав, что спорный земельный участок находится в зоне обслуживания объектов социального и коммунально-бытового назначения (ОД-1) согласно Правилам землепользования и застройки округа «Город Комсомольск-на-Амуре», утвержденным решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14 октября 2009 года № 72 (далее – Правила № 72), к основным видам использования земельного участка в зоне (ОД-1) относится «Гостиничное обслуживание» (код 4.7).

Письмом от 12 августа 2024 года №1-13/8870 управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Комсомольска-на-Амуре повторно отказано в изменении вида разрешенного использования с указанием на то, что согласно Правилам № 72 испрашиваемый участок расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1), в которой вид разрешенного использования: «гостиничное обслуживание» относится к основным видам разрешенного использования в данной зоне, а вид «общежития» (код 3.2.4) не относится к основным видам разрешенного использования в данной зоне, повторно указано на необходимость предоставления заключение о техническом обследовании здания.

Уведомлением от 16 августа 2024 года ИП ФИО2 не согласилась с ответом администрации от 12 августа 2024 года №1-13/8870, просила администрацию города как собственника земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031602:1 устранить нарушение путем изменения вида использования земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031602:1 на «гостиничное обслуживание» (код 4.7), что отнесено Правилами № 72 к основному виду разрешенного использования земли в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД1).

Письмом от 17 сентября 2024 года № 1-13/10180 управление архитектуры и градостроительства администрации г. Комсомольска-на-Амуре уведомило истца о том, что вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание» соответствует градостроительному регламенту (подпункту 16 пункта 1.1 части 1 статьи 30 ПЗиЗ), но для подтверждения соблюдения требований технических регламентов ИП ФИО2 необходимо для решения вопроса об изменении назначения здания предоставить в администрацию города заключение о техническом обследовании здания.

Полагая отказ администрации незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции правильно руководствовался следующими норами права и мотивами.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3 статьи указанной статьи Кодекса).

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с Земельного кодекса Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу статей 30, 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Согласно части 3 статьи 37 Градостроительный кодекс Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 27:22:0031602:1 находится в пользовании истца в соответствии с договором аренды земельного участка № 12540/3 с целью использования жилого здания – общежития.

По сведениям из ЕГРН вид разрешенного использования спорного земельного участка определен как «с целью использования жилого здания – общежития».

Согласно Правилам землепользования и застройки города Комсомольска-на- Амуре, утвержденным решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14 октября 2009 года № 72, земельный участок с кадастровым номером 27:22:0031602:1 расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1).

Вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание» (код 4.7,) относится к основным видам разрешенного использования в зоне ОД-1, вид разрешенного использования «общежития» (код 3.2.4) не относится к основным видам разрешенного использования в данной зоне, а относится к зоне объектов образования и воспитания (ОД-4).

Постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 11 декабря 2023 года № 2746-па утверждена документация по планировке территории в составе проекта межевания территории, расположенной в Центральном округе города Комсомольска-на-Амуре в границах территориальных зон Ж-1, Ж-3, ОД-1, ОД-5 кадастрового квартала 27:22:0031602, ограниченной ул. Аллея Труда - ул. Пионерская - ул. Осоавиахима - ул. Кирова.

Вышеуказанный земельный участок в составе документации учтен как земельный участок с условным обозначением 27:22:0031602:ЗУ1, образуемый путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031602:1 и земель находящихся в государственной собственности, проектируемая площадь 3676 кв.м, с целью реконструкции объекта капитального строительства «общежитие» в гостиницу (по адресу: ул. Кирова, д.25).

По материалам дела судом установлено, что в границах спорного земельного участка расположено принадлежащее ИП ФИО2 на праве собственности здание с кадастровым номером 27:22:0031602:47, назначение нежилое, наименование: общежитие № 9, фактически используемое истцом для размещения гостиницы «Визит», что не соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка.

Отказывая в предоставлении согласия на изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка на «гостиничное обслуживание», ответчиком неоднократно предлагалось ИП ФИО2 представить заключение организации, имеющей допуск СРО, содержащее данные технического обследования здания с кадастровым номером 27:22:0031602:47 на предмет соответствия требованиям технических регламентов, санитарных и противопожарных норм и правил, предъявляемых к зданиям гостиниц, а также выводы об отсутствии необходимости проведения работ по реконструкции здания общежития для дальнейшего использования в качестве гостиницы, поскольку гостиница предназначена для пребывания в ней неопределенного круга лиц, в связи с чем, должна быть безопасна для их жизни и здоровья.

Указанное заключение истцом не представлено.

Ссылка истца на свидетельство № 77/114/024-2021, выданное ООО «ПрофНадзор», подтверждающее, по его мнению, соответствие здания гостиницы «ВИЗИТ» требованиям, предъявляемым к гостиницам указанной категории, не принимается апелляционным судом во внимание, поскольку не содержит сведений для решения вопроса об изменении назначения здания на «гостиничное обслуживание», выводы о соответствии здания требованиям технических регламентов, санитарных и противопожарных норм и правил, предъявляемым к зданиям гостиниц.

Кроме того, судом принято во внимание, что в соответствии с частью 4 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя.

Согласие ПАО банк ВТБ (залогодержателя) на изменение сведений о виде разрешенного использования земельного участка и здания истцом не представлено, что явилось основание для отказа органа регистрации во внесении в ЕГРН соответствующих сведений.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы жалобы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм права.

Учитывая совокупность изложенного, оснований для иной оценки обстоятельств дела согласно доводам жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе истцу не возмещаются.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17 июня 2025 года по делу № А73-18264/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

Н.Л. Коваленко

О.А. Башева