Решение от 1 июля 2025 г. по делу № А45-731/2025

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ



РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Дело № А45-731/2025
г. Новосибирск
02 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2025 года     

Полный текст решения изготовлен 02 июля 2025 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ветошкина А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шокур М.И., рассмотрев в судебном исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ДАР» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Новосибирск,

к Администрации Мичуринского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Новосибирская область, р-н Новосибирский, п. Мичуринский,

об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора мены в редакции истца,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1 (паспорт, диплом, доверенность № 33 от 03.10.2022)

от ответчика: ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность № 8 от 21.10.2024),

установил:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ДАР» (далее – истец, ООО СЗ «Дар») обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Мичуринского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора мены.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв.

В судебном заседании истец и ответчик поддержали свои позиции по делу, дополнительно указали, что у сторон возникли разногласия при заключении договора мены земельных участков в вопросе определения равноценности обмениваемых участков. Обе стороны заинтересованы в обмене участками, иных разногласий при заключении договора мены у сторон нет. 

Исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности согласно части 2 статьи 64, статье 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Приказом № 47-НПА от 30.03.2023 Министерства строительства Новосибирской области, на основании утвержденного ранее генплана Мичуринского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 20.10.2020, утвержден проект планировки территории на планировочный элемент 54:19:09:04 в границах Мичуринского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и проект межевания территории в его составе (далее - документация по планировке территории).

В соответствии с указанной документацией по планировке территории (приложение №4 к проекту планировки территории) предусмотрено перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:081301:2794, 54:19:081301:2795, 54:19:081301:2796, находящихся в собственности ООО СЗ «Дар» и земельного участка с кадастровым номером 54:19:081301:1743 (площадь 18 504 кв.м.), находящегося в собственности Мичуринского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, с последующим обменом.

Необходимость обмена земельными участками связана с потребностью Новосибирского района в организации транспортной инфраструктуры (дороги) на 14% площади земельных участков, принадлежащих ООО СЗ «Дар».

Таким образом, по требованию Министерства строительства Новосибирской области ООО СЗ «Дар» обязано произвести мену земельных участков с Администрацией и заключение указанного договора является обязательным для обеих сторон.

Во исполнение требований Министерства строительства Новосибирской области в результате перемежевания образуемый земельный участок с учетным номером ЗУ 25 планируется отнести к собственности Новосибирского муниципального района, а образуемые земельные участки с учетными номерами ЗУ 15, ЗУ 16, ЗУ 17, ЗУ 18, ЗУ 19, ЗУ20, ЗУ21, ЗУ22, ЗУ23, ЗУ24, ЗУ25, ЗУ26, ЗУ27, ЗУ28 планировалось отнести к собственности ООО СЗ «Дар».

В целях реализации требований Приказа № 47-НПА от 30.03.2023 Министерства строительства Новосибирской области, ООО СЗ «Дар» обратилось в Администрацию по подготовке документов для обмена земельного участка с кадастровым номером 54:19:081301:1743 (общей площадью 18 504 кв.м.) на земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:9683 (общей площадью 18523м.кв.).

ООО СЗ «Дар» произвело перемежевание земельных участков, предполагаемых к обмену, в земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:9683, площадью 18523 кв. м.

17.06.2024 ООО СЗ «Дар» направило в адрес администрации подписанный со своей стороны договор мены земельных участков с указанием признания обеими сторонами участков равноценными.

Письмом от 19.092024 (вх.№ 1221 от 02.10.2024) Администрация в целом выразила свое согласие на заключение договора мены указанных земельных участков, однако, по мнению Администрации, мена указанных земельных участков подразумевает собой неравнозначный обмен.

В обоснование неравноценности стоимости обмениваемых земельных участков Администрация сослалась на экспертные заключения оценочной организации ООО "Лиммион". В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "Лиммион" от 15.05.2024 № 24.05.001.021 стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:19:081301:1743, площадью 18504 кв.м. (в собственности Мичуринского сельсовета), составляет 28 393 000 рублей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО "Лиммион" от 15.05.2024г. № 24.05.001.020 стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:19:081301:9683, площадью 18523 кв.м. (в собственности ООО СЗ «Дар»), составляет 31 666 000 рублей.

Не согласившись с представленной Администрацией стоимостью земельных участков, и посчитав прилагаемые администрацией заключения необоснованными, истец обратился к независимым экспертам с целью определения рыночной стоимости обмениваемых земельных участков.

Согласно экспертным заключениям ООО «Эдвайзер» №171-10-24-р от 01.11.2024 и №172-10-24-р от 01.11.2024 рыночная стоимость земельного участка №54:19:081301:9683 составляет 35 900 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка №54:19:081301:1743 составляет 35 900 000 рублей.

12.11.2024 истец вместе с письмом №1766 направил в адрес ответчика предлагаемый к подписанию договор мены земельных участков №14-10/24 от 07.11.2024, с изъявлением признать земельные участки равноценными, с выражением своего отказа в получении от администрации разницы цены участка (согласно отчетам ООО «Лиммион»), а также с приложением отчетов ООО «Эдвайзер» №171-10/24-р от 01.11.2024 и №172-10/24-р от 01.11.2024, подтверждающих равноценность участков.

13.11.2024 в адрес истца поступил ответ от Администрации с предложением обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области за разрешением возникших между сторонами разногласий.

25.11.2024 истец направил в адрес ответчика досудебную претензию.№1932/88.010-вх. от 26.11.2024 и получил ответ № 1291 от 06.12.2024 с предложением разрешить имеющиеся разногласия по вопросу равноценности земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:081301:1743 и 54:19:081301:9683 в судебном порядке.

На основании изложенного истец обратился в арбитражный суд.

В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 39.22 ЗК РФ при заключении договора мены земельных участков цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.

 В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.

Статья 568 ГК РФ устанавливает, что если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Поскольку законодатель определил диспозитивность нормы по договору мены относительно равноценности товара, то в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано императивными нормами (то есть обязательными для всех).

Статья 445 ГК РФ устанавливает, что  в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 3 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с пунктами 38, 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» суд проверяет действительную волю сторон и оценивает фактическое согласие сторон на ключевые условия, включая цену и предмет.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными.

Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали  передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.04.2025 производство по делу приостановлено, по делу назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено ООО «Аддендум» эксперту ФИО3.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:19:081301:1743, общей площадью 18 504 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 54:19:081301:9683, площадью 18 523 кв.м. на дату проведения экспертизы?

- Является ли стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:081301:1743 и 54:19:081301:9683 равнозначной на дату проведения экспертизы?

29.04.2025 в материалы дела поступило заключение эксперта.

Согласно проведенной экспертизе, экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:081301:1743 и 54:19:081301:9683 по состоянию на 28.04.2025, является равнозначной и составляет 35 100 000 рублей.

Стороны с выводами судебной экспертизы согласились, результаты экспертизы оспорены не были, ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Экспертное заключение соответствует положениям статей 64, 67, 68, 86 АПК РФ.

          Выводы, изложенные в заключении, не противоречивы и в достаточной степени мотивированы.

          Таким образом, разногласия о цене и равноценности объектов устранены на основании судебной экспертизы.

На основании изложенного, с учетом выводов экспертизы, позиций сторон по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении требования ООО СЗ «Дар» об урегулировании разногласий при заключении договора мены между истцом и ответчиком в части установления рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером: 54:19:081301:1743 и кадастровым номером: 54:19:081301:9683, в части заключения договора мены в редакции, предложенной истцом, где стоимость участков признаётся равной по цене 35 100 000 рублей и не предусматривается дополнительная компенсация.

Также истцом было заявлено ходатайство о взыскании судебных расходов в сумме 100 000 рублей.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст. 106 АПК РФ).

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Так, в ходе судебного разбирательства по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, стоимость которой составила 50 000 рублей.

Данные расходы были понесены ООО СЗ «Дар», которые подлежат распределению по результатам рассмотрения дела согласно положений АПК РФ. 

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика.


Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

решил:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Дар» (ОГРН <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ДАР» (ИНН <***>) и Администрацией Мичуринского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>) при заключении договора мены земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:081301:1743 и 54:19:081301:9683 – признать данные земельные участки равноценными по рыночной стоимости в размере 35 100 000 (Тридцать пять миллионов сто тысяч) рублей каждый, согласно судебной экспертизе № 30/2025 от 28.04.2025 г.

Взыскать с Администрации Мичуринского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ДАР» (ИНН <***>) судебные расходы в  размере 100 000 (Сто тысяч) рублей, которые состоят из госпошлины в размере 50 000 рублей и суммы оплаченной истцом за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья                                                                                          А. А. Ветошкин