Решение от 19 июня 2022 г. по делу № А82-14/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-14/2022
г. Ярославль
19 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2022 года


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Мэрия города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, № 10А/2021 от 17.03.2021,

о взыскании 3134148.70 руб.,


при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 02.08.2021 (до перерыва);

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 04.04.2022;

от третьих лиц – не явились;



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, № 10А/2021 от 17.03.2021, о взыскании задолженности в размере 3005842,00 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2021 по 20.12.2021 в размере 128306,70 руб., продолжении начисления процентов по день фактической оплаты долга.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Мэрия города Ярославля, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

Представитель истца в судебном заседании до перерыва требования поддержал, представил дополнительные документы.

Представитель ответчика требования не признал, поддержал доводы, изложенные в ранее представленном отзыве.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и Управление Росреестра по ЯО направила в суд письменные пояснения по существу спора ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

По результатам аукциона, проведенного 11.03.2021, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 17.03.2021 заключен договор № 10А/2021 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, предметом которого является земельный участок площадью 2282 кв.м. с кадастровым номером 76:23:000000:15209, расположенный по адресу: <...> участок 24, с разрешенным использованием: ремонт автомобилей. Участок предоставлен в аренду на 2 года.

Согласно пунктам 1.1., 1.3.1. договора участок имеет ограничения – находится в зоне катастрофического затопления при разрушении (прорыве) Рыбинского гидроузла, здания и сооружения на участке отсутствуют.

Цена договора составила 3005842,00 рублей, которые уплачены истцом полностью.

Уведомлением от 30.04.2021 Управление Росреестра по Ярославской области приостановило государственную регистрацию договора аренды, указав, что постановлением мэрии г. Ярославля от 14.04.2020 № 327 в отношении земельного участка установлен публичный сервитут в целях размещения тепловых сетей сроком на 49 лет, при этом в договоре аренды сведения о сервитуте отсутствуют.

22 ноября 2021 года истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды и возвратить уплаченные по нему денежные средства, указывая, что о наличии сервитута он уведомлен не был, ни аукционная документация, ни договор аренды таких сведений не содержит, земельный участок невозможно использовать по назначению вследствие отказа в государственной регистрации договора аренды.

Указывая на отсутствие ответа на предложение о расторжении договора, арендатор обратился в суд с рассматриваемым иском.

Возражая против иска, ответчик полагает, что истцом не доказан факт того, что наличие публичного сервитута препятствует использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования: ремонт автомобилей. Не представлено доказательств, препятствующих получению необходимых для проектирования и строительства документов, технических условий, градостроительного плана на земельный участок. Из публичной кадастровой карты видно, что публичный сервитут проходит по краю земельного участка, заезжая в незначительной части на его границы.

Также ответчик указывает, что истец имел возможность получить информацию об обременении арендованного земельного участка при должной степени заботливости иосмотрительности в связи с тем, что данная информация носит общедоступный характерсведений.

Кроме того, ответчик полагает, что отсутствуют основания, указанные в ст. 395 ГК РФ для начисления и взыскания процентов за пользование чужими средствами за период с 02.02.2021 по 20.12.2021.

Оценивая материалы дела, доводы сторон и третьих лиц, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).

Согласно статье 613 Гражданского кодекса РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Из материалов дела следует, что на часть земельного участка, предоставленного истцу в аренду, постановлением мэрии г. Ярославля от 14.04.2020 № 327 установлен публичный сервитут в целях размещения тепловых сетей сроком на 49 лет.

Сведения о публичном сервитуте внесены в ЕГРН 25.02.2021 по заявлению третьего лица – КУМИ мэрии г. Ярославля.

Таким образом, на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды сведения об обременении земельного участка сервитутом были известны арендодателю, но не сообщены частникам аукциона.

Не внесены сведения о сервитуте и в договор аренды, заключенный с истцом 17.03.2021.

Согласно пункту 21 статьи 39.11. Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, среди прочего, сведения о предмета аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав.

Таким образом, ответчиком-арендодателем при подготовке, проведении аукциона и заключении с истцом договора нарушены положения статей 39.11 Земельного кодекса РФ, статьи 613 Гражданского кодекса РФ.

По сути, истец введен в заблуждение ответчиком относительно обременений передаваемого в аренду имущества.

Представитель истца в судебном заседании представил схему размещения объектов на приобретенном в аренду земельном участке, пояснил, что намеревался разместить в части земельного участка, обремененной сервитутом, газовую котельную и парковку, поскольку данная часть участка для строительства иных объектов непригодна, а уже имеющийся въезд на участок находится в другой его части. Однако, в связи с наличием ограничений, предусмотренных Правилами охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 N 197, реализовать указанную схему размещения объектов на земельном участке невозможно.

Данные доводы истца ответчиком не опровергнуты.

Кроме того, су отмечает, что договор аренды, заключенный сторонами 17.03.2021, до сих пор не зарегистрирован в ЕГРН по причине отсутствия в договоре существенного условия об обременении земельного участка.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Как указано в статье 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что земельный участок передан истцу без предоставления сведений о его обременениях, препятствующих использованию земельного участка в полном объеме, что, по мнению суда, является основанием для расторжения договора по требованию арендатора. Тот факт, что сервитутом охватывается небольшая часть земельного участка, по мнению суда. в данном случае не имеет правового значения.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм в совокупности со статьей 614 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, невозможность использования земельного участка для целей строительства является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей, а в случае их уплаты - основанием для их возврата. По общему правилу, правовым основанием возврата в данном случае будут нормы о взыскании убытков.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 этого кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2).

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2004 N 3771/04, если правоотношения сторон урегулированы нормами обязательственного права, требования о применении положений законодательства о неосновательном обогащении неправомерны.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Из материалов дела следует, что истцом понесены убытки в виде внесенной арендной платы в сумме 3005842,00 рублей, что не оспаривается ответчиком.

В указанной части исковые требования также подлежат удовлетворению.

При этом проценты за пользование чужими денежными средствами представляют собой форму ответственности за нарушение денежного обязательства. Убытки также являются формой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обязательства. Следовательно, на сумму убытков проценты не начисляются, на что, в частности, указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.10.2002 N 6381/02, от 18.03.2003 N 10360/02 и от 22.05.2007 N 420/07.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Расходы истца на оплату госпошлины подлежат возмещению ответчиком в соответствии со статьей 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110,143-147,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу отказать.

Расторгнуть договор от 17.03.2021 № 10А/2021 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3005842,00 рублей убытков, 43008,00 рублей в возмещение расходов на оплату госпошлины. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья Марусин В.А.