Решение от 2 июля 2019 г. по делу № А08-1023/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-1023/2019
г. Белгород
02 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 02 июля 2019 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Коновалова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио-видео записи секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728)

к ООО «Автопаркинг Владимирский» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности и пени по арендной плате,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2 доверенность №41-31-дов от 07.03.2019

от ответчика: ФИО3, доверенность от 28.05.2019, ордер, удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Белгорода обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ответчику о взыскании задолженности по оплате арендных платежей по договору №53 от 19.12.2015 за период с 19.02.2016 по 05.09.2016 в размере 389 341 руб. 08 коп., пени за период с 28.03.2016 по 31.01.2019 в размере 367 228 руб. 46 коп., неустойки на сумму неоплаченного основного долга в размере 389 341 руб. 08 коп. исходя из договорной неустойки – 0,1 % за каждый день просрочки с 01.02.2019 до момента фактического исполнения обязательства.

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просит суд взыскать с ООО «Автопаркинг Владимирский» в пользу истца задолженность по оплате арендных платежей по договору №53 от 19.02.2015 за период с 19.02.2016 по 05.09.2016 в размере 389 341 руб. 08 коп., пени за период с 26.03.2016 по 03.06.2019 в размере 415 280 руб. 93 коп. Взыскать с ООО «Автопаркинг Владимирский» в пользу истца неустойку на сумму неоплаченного основного долга в размере 389 341 руб.08 коп.. исходя из договорной неустойки 0,1 % за каждый день просрочки с 04.06.2019 до момента фактического исполнения обязательства.

На основании ст. 49 АПК РФ уточнение исковых требований принято судом.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика исковые требования не признал. В обоснование возражений пояснил, что ООО «Автопаркинг Владимирский» в 2015 году осуществляло строительство нежилого строения коммерческого назначения. По окончании строительства объекта и в связи с вводом его в эксплуатацию ответчик обратился к истцу о расторжении договора аренды земельного участка № 53 от 19.02.2015, что подтверждается письмом № 32 от 15.05.2015. Администрацией г. Белгорода действий по расторжению договора принято не было. 15.07.2016 Администрацией г. Белгорода было принято распоряжение от 28.06.2018 № 778 «О прекращении права аренды на земельные участки по пер. Харьковский, д. 36 «Д»». При таких обстоятельствах несвоевременное составление и подписание соглашения о расторжении договора аренды земельного участка произошло по вине истца, что повлекло за собой необоснованное начисление арендных платежей за период с 15.06.2015 по 05.09.2016. Кроме того, в период задолженности указанный истцом, после ввода в эксплуатацию, ответчик не являлся владельцем (собственником) нежилого строения коммерческого назначения, поскольку данный объекты недвижимости, находящийся на спорном земельном участке был приобретен в собственность третьими лицами.

Изучив материалы дела, оценив в силу ст. ст. 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, в возражениях на иск, выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.02.2015 между администрацией города Белгорода (арендодатель) и ООО «Автопаркинг Владимирский» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 53 по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду согласно протоколу №2 комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода об итогах аукциона от 19.02.2015 рег. №2, земельный участок площадью 277 кв. м., категории земель-земли населенных пунктов, с кадастровым номером 31:16:0220003:146, расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для строительства пристройки офисного назначения (п.1.1 - 1.3. договора).

Согласно п.2.1. договор заключен сроком на 3 года до 19.02.2018, вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами, с 19.02.2015.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

По акту приема-передачи от 19.02.2015 земельный участок, передан арендодателем арендатору.

В соответствии с п. 2.3 договора, что арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком за период с 19.02.2015 по 19.02.2016 в размере и порядке, указанном в протоколе об итогах аукциона, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно протоколу об итогах аукциона № 2 от 19.02.2015 победитель аукциона обязан внести оставшуюся сумму платежа за вычетом суммы задатка (127550,5 руб.) в размере 542 087 руб. в течение 10 банковских дней со дня подписания настоящего протокола.

Пунктом 2.5. договора предусмотрено, что арендная плата на последующие годы, может быть пересмотрена Арендодателем в одностороннем порядке в случае, если указанная в приложении № 1 сумма окажется меньше арендной платы за пользование государственными или муниципальными земельными участками, рассчитанной на основании ставок, действующих в соответствующем году по решениям Совета депутатов города Белгорода и Правительства Белгородской области.

В силу п. 2.4 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале, с момента осуществления сверки платежей, указанных в п. 2.5, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за который производится оплата, в полном объеме за счет органов федерального казначейства.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на неисполнение ответчиком условий п. 2.4 договора аренды земельного участка, указывая, что ответчик с 2016 не исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы и п.2.12 договора по которому не использование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы.

Претензия истца от 30.11.2018 №09/6967 с предложением погасить задолженность по арендной плате в срок до 21.12.2018 оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В рассматриваемом случае между сторонами возникли отношения по поводу аренды земельного участка.

В соответствии с ч.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Возражая против доводов истца, ответчик указывает, что с после ввода объекта в эксплуатацию, регистрации 08.05.2015 права собственности на здание и заключении договоров купли-продажи долей, право общей долевой собственности на здание расположенное на спорном земельном участке возникло у ФИО4 Ф-О, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО «ТД «БВС». И после регистрации перехода права собственности на общество не может быть возложена обязанность по внесению арендных платежей за использование спорного земельного участка, поскольку право такого пользования возникает у лиц, которым объекты недвижимости были переданы.

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что на земельном участке площадью 277 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0220003:146, из которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами 31:16:0220003:167 и 31:16:0220003:168, площадью 209,91 кв.м. и 67,03 кв.м., находится объект недвижимого имущества с кадастровым номером 31:16:0220003:149. Все помещения в здании с кадастровыми номерами 31:16:0220003:151, 31:16:0220003:152, 31:16:0220003:153, 31:16:0220003:154, 31:16:0220003:155, 31:16:0220003:156, 31:16:0220003:157, 31:16:0220003:158, 31:16:0220003:162, 31:16:0220003:163, 31:16:0220003:174, 31:16:0220003:175 приобретены у ООО «Автопаркинг Владимирский» по договорам купли-продажи и являются собственностью ФИО4 Ф-О с 30.06.2015, ФИО5 с 01.07.2015, ФИО6 с 03.07.2015, ФИО7 с 01.07.2015, ООО «ТД «БВС» с 03.07.2015 и с 08.10.2015.

В соответствии с п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В п.3 данной ст. 552 ГК РФ закреплено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пунктах 13, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что, согласно п.1 ст. 35 ЗК РФ, п.3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "О некоторых отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

В п.20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться п.2 ст. 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Таким образом, в данном случае при установлении обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком либо отсутствия таковой определяющим моментом является момент государственной регистрации права собственности граждан-инвесторов, которым застройщик передавал парковочные места.

Как следует из материалов дела, согласно представленным сведениям из Единого государственного реестра недвижимости по объекту недвижимости по адресу: <...>, регистрация права собственности новых собственников, которым ответчик передал помещения, состоялась ранее начала периода, заявленного истцом к взысканию основного долга.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, арбитражный суд области руководствуется правилами ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 ГК РФ, по смыслу которых при отчуждении объекта недвижимого имущества договор аренды занятого объектом земельного участка не прекращается, к покупателю недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка, а продавец выбывает из арендного обязательства.

В силу ст. 333.37 Налогового кодекса РФ истец от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

А.И.Коновалов