Решение от 17 июня 2019 г. по делу № А67-7124/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67- 7124/2018

18.06.2019

Резолютивная часть решения объявлена 15.05.2019

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Белоконь И. А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «Томский комбикормовый завод»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Томмас»

(ИНН <***>, ОГРН <***>) (1),

муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска

(ИНН <***>, ОГРН <***>) (2)

о расторжении договора аренды земельного участка,

третьи лица - индивидуальный предприниматель ФИО2, ООО «Маклай-Ритейл», ООО «Квадр»,

при участии в заседании:

от истца – представителя ФИО3 по доверенности от 13.06.2018 (паспорт),

от ответчиков:

- ООО «Томмас» – представителя ФИО4 доверенность от 29.08.2018 (паспорт),

- МО «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска – представителя ФИО5, по доверенности № 2 от 01.02.2019, паспорт;

от третьих лиц:

- ИП ФИО2 – представителя ФИО6 по доверенности от 14.01.2019 (паспорт),

- ООО «Маклай-Ритейл» - не явился (извещен),

- ООО «Квадр» - представителя ФИО4 доверенность от 15.01.2019 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Томский комбикормовый завод» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Томмас», муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска о расторжении договора аренды земельного участка № 020905:15 от 20.01.2004, заключенного между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и обществом с ограниченной ответственностью «Томмас».

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2, ООО «Маклай-Ритейл», ООО «Квадр».

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что акционерное общество «Томский комбикормовый завод» является арендатором земельного участка по адресу: <...>, общей площадью 66 3683,7 кв.м, кадастровый номер: 70:21:0100030:0055 (далее - земельный участок) на основании договора аренды земельного участка № 020905:15 от 20.01.2004, арендодателем является муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента недвижимости администрации г. Томска. Указанный земельный участок также был передан МО «Город Томск» в лице Департамента недвижимости Администрации г. Томска на основании того же договора аренды, что и с АО «Томский комбикормовый завод», в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Томмас».

Договор аренды с ООО «Томмас» был заключен на основании и во исполнение Постановления Мэра г. Томска от 28.05.1997 №713-з «О предоставлении акционерному обществу закрытого типа «Томмас» в аренду сроком на двадцать пять лет земельного участка для эксплуатации и обслуживания производственного здания». Единственным зданием АОЗТ «Томмас», которое находилось на указанном земельном участке, являлось здание, кадастровый номер 70:21:0100030:568, общей площадью 556 кв.м., инвентаризационный номер, литер: инв.№ в, литер А, А1 расположенного по адресу: РФ, <...>.

В связи с тем, что фактически указанного здания не существует уже более одиннадцати лет и ООО «Томмас» фактически не осуществляет на указанном земельном участке никакой хозяйственной деятельности, принимая во внимание намерение АО «Томский комбикормовый завод» осуществить выкуп земельного участка у МО «Город Томск» (истцу было отказано по причине наличия сведений о праве собственности ООО «Томмас» на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке), истец указывает, что он обратился в «Западно-Сибирскую оценочную компанию» с вопросом: каково техническое состояние нежилого здания, кадастровый (или условный) номер 70:21:0100030:568, общей площадью 556 кв.м., инвентаризационный номер в, литер А, А1, площадью 556 кв.м., расположенного по адресу : РФ, <...>. Проведя исследование, эксперт пришел к выводу, что нежилое здание, кадастровый (условный) номер 70:21:0100030:568, общей площадью 556 кв.м., инвентаризационный номер в, литер А, А1, площадью 556 кв.м., расположенное по адресу: РФ, <...>, полностью демонтировано и физически не существует. Истец обратился в Арбитражный суд Томской области с иском о признании отсутствующим права собственности на указанное здание в связи с его физической гибелью. Решением Арбитражного суда Томской области от 13.02.2017 по делу №А67-7861/2016 исковые требования удовлетворены, судом установлено, что здание ООО «Томмас» было снесено и физически отсутствует.

Истец указал, что 16.11.2017 он обратился в Департамент управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска с заявлением, содержащим требование о расторжении Департаментом недвижимости в одностороннем порядке, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, договора аренды №020905:15 земельного участка по адресу: <...>, заключенного с ООО «Томмас». В ответ на указанное заявление АО «Томский комбикормовый завод» получило письмо от 18.12.2017 за №16099, из содержания которого следовало, что орган местного самоуправления отказывается расторгать в одностороннем порядке указанный договор аренды земельного участка с ООО «Томмас» по причине того, что «согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором», при этом направленное Департаментом соглашение о расторжение договора аренды ООО «Томмас» подписывать отказалось.

В 2017 году производственное здание ООО «Томмас» по ул. Мичурина, д. 16 стр. 5 снято с государственного кадастрового учета и право собственности на помещение прекращено.

По мнению истца, в результате наличия не расторгнутого договора аренды между ООО «Томмас» и Департаментом недвижимости нарушаются имущественные права и законные интересы АО «Томский комбикормовый завод» на выкуп земельного участка, что подтверждается решением Департамента об отказе в предоставлении права собственности на спорный земельный участок, выраженном в письме от 29.01.2018 за №994.

Истец указал, что в данном случае нарушение его прав выражается в том, что он лишен возможности выкупить арендуемый земельный участок, а также в том, что в рамках дела № А67-9405/2017, рассматриваемого в Арбитражном суде Томской области, ООО «Томмас» требует предоставить ему доступ к участку непонятно для каких целей.

С учетом того, что ООО «Томмас» земельный участок был передан в аренду с преимущественным правом как собственнику здания, а в настоящий момент здания нет ни в физическом, ни в юридическом смысле, наличие аренды в отношении участка, по мнению истца, противоречит принципу целевого использования земельных участков.

Ответчик – муниципальное образование «Город Томск», в лице в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее также - департамент недвижимости) возражал против удовлетворения заявленных требований, в отзыве указал следующее.

Департаментом недвижимости договор аренды заключен со множественностьюлиц на стороне арендатора: АО «Томский комбикормовый завод» (истец) ООО «Томмас» (ответчик), согласно которому земельный участок передан в аренду двоим арендаторам без выделения площади, необходимой для эксплуатации зданий, расположенных в его границах. Тем самым, истец вправе пользоваться всей площадью земельного участка, а, следовательно, сохранение договора аренды, заключенного с ООО «Томмас», не препятствует исполнению договора аренды, заключенного с АО «Томский комбикормовый завод». Указанное обстоятельство свидетельствует, что права истца действиями ответчиков каким-либо образом не нарушаются. Истец при обращении с настоящим иском не доказал, что вправе рассчитывать на получение всего земельного участка в собственность. Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о необходимости эксплуатации земельного участка полностью, а также сведения о невозможности его раздела с целью последующего выкупа истцом необходимой для эксплуатации его части (вновь образованного земельного участка). Физическое уничтожение здания и подтверждение тому посредством прекращения записи ЕГРН о правах ООО «Томмас» в отношении него не должны влиять на судьбу договора аренды, заключенного между департаментом недвижимости и ООО «Томмас», поскольку: а) стороны указанного договора не имеют претензий друг к другу в части его исполнения, б) фактическое положение вещей не препятствует возможности возникновения у ООО «Томмас» прав на новое здание, а следовательно, отвечает принципу стабильности гражданских правоотношений.

По мнению Департамента недвижимости, доводы истца о нарушении его прав «через отказ департамента недвижимости по заявлению истца на предоставление земельного участка в единоличную собственность» являются необоснованными, поскольку пунктом 2 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ установлено, что отказ в предоставлении является правомерным, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды (т.е., в конкретном случае действует право аренды ООО «Томмас»).

На земельном участке, переданном в аренду истцу и ответчику, распложены также объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам. Указанные собственники приобрели свои права собственности у истца после заключения спорного договора аренды. Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска также указал, что истцом не представлено доказательств соблюдения досудебного порядка расторжения договора в отношении ООО «Томмас».

Третьи лица - индивидуальный предприниматель ФИО2, ООО «Маклай-Ритейл» полагали исковые требования подлежащими удовлетворению.

Ответчик – ООО «Томмас», а также третье лицо - ООО «Квадр» возражали против удовлетворения иска, поскольку право аренды ООО «Томмас» необходимо для проведения реконструкции ранее существовавшего здания ООО «Томмас».

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, АО «Томский комбикормовый завод» и ООО «Томмас» являются арендаторами земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 70:21:0100030:0055, находящегося по адресу: <...>, общей площадью 66368,7 кв. м на основании договора аренды земельного участка № 020905:26, заключенного муниципальным образованием "Город Томск" (арендодателем) со множественностью лиц на стороне арендатора, а именно с лицами, имеющими право собственности на объекты недвижимости, распложенные на земельном участке. На указанном участке, согласно представленным в дело свидетельствам о государственной регистрации права, расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости - нежилые здания и сооружения. На данном земельном участке ранее было также расположено единственное принадлежащее ООО «Томмас» нежилое здание с кадастровым № 70:21:0100030:568, общей площадью 556 кв. м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 6 13.02.2017 по делу № А67-7861/2016, установлено, что указанный объект недвижимости отсутствует вследствие демонтажа, в связи с чем право собственности общества, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2004 за номером государственной регистрации права № 70-01/4п45/2004-479, признано отсутствующим.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в томчисле и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Решением Арбитражного суда Томской области от 13.02.2017 по делу № А67-7861/2016 удовлетворены исковые требования АО «Томский комбикормовый завод» - признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "ТОММАС" (ИНН <***>), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2004, номер государственной регистрации права № 70-01/4п-45/2004-479, на нежилое здание, кадастровый (или условный) номер 70:21:0100030:568, площадью 556 кв.м., инвентаризационный номер: инв.№ в, литер А, А1, расположенное по адресу: Российская Федерация, Томская область, г. Томск, улица Мичурина, д. 16, стр. 5.

В указанном решении судом указано следующее: с учетом установленных по делу обстоятельств, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца четвертого пункта 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с учетом судебной практики, в том числе Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 4372/10, определения ВАС РФ от 25.10.2013 N ВАС-14512/13 по делу N А72-6861/2011, суд приходит к выводу, что спорный объект утратил свойства объекта недвижимости, что не позволяет использовать его по первоначальному назначению и быть объектом гражданских прав, не подлежит сохранению в ЕГРП запись о праве собственности на это здание как на объект недвижимого имущества, так как сохранение существующие записи о праве на это имущество делает невозможным реализацию прав истца, как собственника объектов недвижимости на земельном участке, по беспрепятственному приобретению участка в собственность.

Также в решении Арбитражного суда Томской области от 13.02.2017 по делу № А67-7861/2016 указано, что ООО «Томмас», не возражая против доводовАО «Томский комбикормовый завод» об отсутствии спорного объектанедвижимости, указал, что здание снесено до фундамента, сучетом чего ответчик намерен производить капитальный ремонт здания. В делеотсутствуют доказательства наличия на участке фундамента спорного объекта,наоборот, отсутствие фундамента подтверждается заключением специалиста от28.09.2016 № 1000/2016, которое ответчиком по существу не оспорено. По оценке суда срок демонтажа здания является длительным, вместе с тем ООО «Томмас» не представлено никаких доказательств хозяйственной заинтересованности в сохранении объекта недвижимости, действий, предпринимаемых к осуществлению капитального ремонта здания. ООО «Томмас» не представило каких-либо договоров, проектов, разрешительной документации и иных документов, свидетельствующих о принимаемых им мерах к восстановлению объекта недвижимости. Наоборот, в ходе спора ООО «Томмас» указало, что средства на осуществление капитального ремонта здания, как и на проведение экспертных исследований в рамках дела, у него отсутствуют. Несмотря на предложения суда о рассмотрении вопроса о назначении судебной экспертизы с целью определения состояния спорного объекта, ООО «Томас» об экспертизе не ходатайствовало. ООО «Томмас» не подтвердило наличие заинтересованности в приобретении права собственности на участок, где расположен спорный объект.

Спорный договор аренды был заключен на основании и во исполнение Постановления Мэра г. Томска от 28.05.1997г. №713-з «О предоставлении акционерному обществу закрытого типа «Томмас» в аренду сроком на двадцать пять лет земельного участка для эксплуатации и обслуживания производственного здания».

Согласно условий договора аренды земельного участка он предназначен для эксплуатации и обслуживания производственного здания по ул. Мичурина, д. 16. стр. 5, которое более десяти лет назад было полностью демонтировано ООО «Томмас», что было установлено в рамках дела №А67-7861/2016.

Статьёй 451 ГК РФ установлено, что расторжение договора возможно в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Данное обстоятельство является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 1.1 договора целью предоставления земельного участка является эксплуатация и обслуживание производственного здания.

В силу условий договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления. Нарушение особых условий договора является в силу ст.ст. 450 и 619 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением условий договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

Из содержания положений ст. 619 ГК РФ, а также Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» следует, что предложение об исполнении предусмотренных договором аренды обязанностей должно содержаться в уведомлении в том случае, если основанием для расторжения договора является неисполнение условий, в частности, когда допущенные нарушения могут быть устранены в разумный срок.

В данном случае допущенное нарушение не может быть устранено ООО «Томмас», поскольку отсутствуют доказательства того, что на арендатора ООО «Томмас» возложены функции заказчика - застройщика по строительству нового здания вместо уничтоженного здания. Условия договора не предусматривают осуществление на земельном участке строительных работ и/или реконструкции здания без изменения вида разрешенного использования (в настоящее время вид разрешенного использования – для эксплуатации объектов), что, в свою очередь, требует согласия всех арендаторов.

В связи со сносом здания спорный земельный участок не эксплуатируется ответчиком – ООО «Томмас» в данных целях.

Судом рассмотрены и не принимаются доводы ООО «Томмас» о наличии на спорном земельном участке принадлежащего ему фундамента здания, а также о намерении произвести реконструкцию его здания.

Как указано выше, решением Арбитражного суда Томской области от 13.02.2017 по делу № А67-7861/2016 установлено отсутствие фундамента здания. По оценке суда срок демонтажа здания является длительным, вместе с тем ООО «Томмас» не представлено никаких доказательств хозяйственной заинтересованности в сохранении объекта недвижимости, действий, предпринимаемых к осуществлению капитального ремонта здания. ООО «Томмас» не представило каких-либо договоров, проектов, разрешительной документации и иных документов, свидетельствующих о принимаемых им мерах к восстановлению объекта недвижимости. Наоборот, в ходе спора ООО «Томмас» указало, что средства на осуществление капитального ремонта здания, как и на проведение экспертных исследований в рамках дела, у него отсутствуют.

Достаточных доказательств обратного суду не представлено и в рамках рассмотрения настоящего дела. Представленные ООО «Томмас» (л. д. 66-83 том 2) договоры подряда и акты о приемке выполненных работ по устройству фундамента датированы 2008 г., при этом обстоятельства отсутствия здания и фундамента установлены состоявшимся позднее решением Арбитражного суда Томской области от 13.02.2017 по делу № А67-7861/2016.

Как и при рассмотрении дела № А67-7861/2016, в ходе рассмотрения настоящего дела ООО «Томмас» не подтвердило наличие заинтересованности в приобретении права собственности на участок, где был расположен ранее принадлежавший ему объект.

Более того, в отсутствие у ООО «Томмас» какого-либо объекта недвижимости на спорном земельном участке ответчик не вправе претендовать на выкуп земельного участка.

Суд при рассмотрении настоящего дела также принимает во внимание, что на протяжении длительного времени ООО «Томмас» не предприняты никакие действия по восстановлению объекта недвижимости.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 28.12.2017 АО «Томский комбикормовый завод» и ФИО2 на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации было подано заявление о предоставлении на праве собственности земельный участок, с кадастровым номером 70:21:0100030:55, расположенный по адресу: <...> для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

В ответе от 29.01.2018 Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска об отказе в предоставлении земельного участка указал: «Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, испрашиваемый земельный участок обременен правом аренды АО «Томский комбикормовый завод» и ООО «Томмас».

В соответствии с п. 2 ст. 39.16. Земельного кодекса Российской Федерации то обстоятельство, что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, является основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Иных оснований в решении об отказе в предоставлении заявителям земельного участка, кроме необращения с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка всеми арендаторами, в том числе и ООО «Томмас» (у которого объект отсутствует), не имеется.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд не может признать обоснованной позицию муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальным имуществом администрации Города Томска о необходимости сохранения за ООО «Томмас» права аренды на земельный участок по адресу: <...>, предоставленный ему для эксплуатации здания, которого не существует на протяжении длительного времени.

Суд не может согласиться с позицией ответчика – Департамента по управлению муниципальной собственностью администрации Города Томска о том, что МО «Город Томск» было заключено два договора, порождающих корреспондирующие сторонам права и обязанности: договор №1 - МО «Город Томск» и АО «Томский комбикормовый завод», договор №2 - МО «Город Томск» и ООО «Томмас», и, как следствие, между АО «Томский комбикормовый завод» и ООО «Томмас» каких-либо договорных прав и обязанностей не возникло, а, следовательно, у истца нет оснований на предъявление настоящего иска.

В материалы дела представлен один договор со множественностью лиц на стороне арендатора, отдельных договоров аренды между МО «Город Томск» и АО «Томский комбикормовый завод», ООО «Томмас», ООО «Маклай-Ритейл» не имеется.

Предметом договора аренды выступает земельный участок по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:020905:15 общей площадью 67 583 кв.м, который предоставлен в аренду ООО «Томмас», АО «Томский комбикормовый завод» и ООО «Маклай-Ритейл». Довод ответчика о том, что ООО «Томмас» по договору аренды приобретает права и обязанности лишь по отношению к муниципальному образованию «Город Томск», но не в отношении истца, не соответствует сути арендных правоотношений со множественностью лиц на стороне арендатора.

У соарендаторов имеются взаимные права и обязанности, касающиеся, в том числе, вопросов надлежащего содержания земельного участка, определения способа использования земельного участка, определения судьбы земельного участка (для этого требуется волеизъявление всех арендаторов земельного участка).

Суд также не соглашается с мнением ответчика о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права, так как право аренды ООО «Томмас» препятствует выкупу земельного участка, и что АО «Томский комбикормовый завод» должно было оспаривать в суде соответствующий отказ департамента. Очевидно, что при наличии зарегистрированного за ООО «Томмас» формального права аренды земельного участка и необращении его за выкупом (несмотря на отсутствие у ООО «Томмас» какого-либо здания на земельном участке) отказ департамента истцу в выкупе земельного участка будет являться обоснованным.

Более того, и признание незаконными действий арендодателя, при наличии зарегистрированного права аренды ООО «Томмас», не приведет к устранению такого препятствия, как право аренды ООО «Томмас», не приведет к защите права истца на выкуп земельного участка и повлечет необходимость истца вновь обращаться в суд для разрешения сложившейся ситуации в целях реализации права на выкуп.

При рассмотрении дела № А67-9405/2017 по иску ООО «Томмас» к АО «Томский комбикормовый завод» об устранении препятствий в использовании арендованного земельного участка, АО Томский комбикормовый завод», указывая на прекращение права аренды спорного земельного участка в связи с отсутствием на нем принадлежащих ООО «Томмас» объектов недвижимости, обратилось со встречным иском о признании отсутствующим права аренды ООО «Томмас» на спорный земельный участок.

Оснований для удовлетворения встречного иска суд первой инстанции не усмотрел в связи с тем, что действующее законодательство прекращение права аренды связывает с расторжением договора, а таких доказательств материалы дела не содержат. Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии основания для удовлетворения встречного иска, при этом исходил из следующего. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Таким образом, иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. Право аренды спорного земельного участка возникло у общества на основании договора, который не расторгнут, недействительным не признан. Доказательств того, что у завода отсутствует возможность защитить свое право на выкуп спорного земельного участка иным способом, ответчик не представил. Более того, завод обратился с иском в суд о расторжении договора аренды (дело № А67-7124/2018).

С учетом вышеизложенного, суд считает исковые требования заявленными правомерно и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска в связи с несоблюдением претензионного порядка, поскольку истец обращался к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды между ответчиками и получил отказ, а также Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, ООО «Томмас» в ходе рассмотрения дела категорически возражали против расторжения договора, чем подтверждается невозможность досудебного урегулирования настоящего спора, с целью которого законом установлен претензионный порядок рассмотрения спора.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решения по искам об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В целях установления правовой определенности при исполнении судебного акта по настоящему делу, суд считает возможным указать в резолютивной части решения о том, что решение является основанием для прекращения записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью «Томмас» на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 66 368,70 кв. м, кадастровый номер 70:21:0100030:55, предоставленного по договору аренды земельного участка от 20.01.2004 № 020905:15.

Расходы истца по оплате государственной пошлины согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возмещению ответчиками в пользу истца – по 3 000 руб. каждым из ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.01.2004 № 020905:15, заключенный между Департаментом недвижимости от имени администрации Города Томска и обществом с ограниченной ответственностью «Томмас» (ИНН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Томмас» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Томский комбикормовый завод» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) за счет казны муниципального образования «Город Томск» в пользу акционерного общества «Томский комбикормовый завод» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение является основанием для прекращения записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права аренды общества с ограниченной ответственностью «Томмас» на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 66 368,70 кв. м, кадастровый номер 70:21:0100030:55, предоставленного по договору аренды земельного участка от 20.01.2004 № 020905:15.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья И.А. Белоконь