Решение от 22 июля 2018 г. по делу № А41-1101/2018

Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-1101/18
23 июля 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Таранец Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

МО фонд «Статус» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск, администрация городского округа Подольск

третьи лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, Московская областная региональная общественная организация по содействию защите прав соинвесторов ЖК «Ренессанс»,

об оспаривании бездействия по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:0043,

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

МО Фонд «Статус» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск Московской области (далее – комитет), администрация городского округа Подольск Московской области (далее – администрация) со следующими требованиями:

- признать незаконным бездействие администрации, выраженное в уклонении от предоставления  МО Фонд «Статус» в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:0043, площадью 21 670 кв.м., по адресу: <...> л. 33А, 33Б, по заявлению МО Фонд «Статус»;

- обязать администрацию принять решение о предоставлении МО фонд «Статус» земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:0043, площадью 21 670 кв.м., по адресу: <...> л. 33А, 33Б в аренду сроком на 3 года со дня вступления решения суда в законную силу;

- обязать комитет заключить с МО Фонд «Статус» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:0043, площадью 21 670 кв.м., по адресу: <...> л. 33А, 33Б сроком на 3 года со дня вступления решения суда в законную силу.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Министерство имущественных отношений Московской области (далее – министерство), Московская областная региональная общественная организация по содействию защите прав соинвесторов ЖК «Ренессанс».

Представитель МО фонд «Статус» в судебном заседании поддержал доводы заявления, просил заявленные требования удовлетворить.

Представители администрации и министерства в судебном заседании возражали против доводов заявления, просили в удовлетворении заявления отказать.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между администрацией и МО Фонд «Статус» (застройщик-инвестор) заключен инвестиционно-строительный контракт от 27.12.2002 № 16/02 (далее – контракт), предметом которого, согласно пункту 2.1, являлась реализация инвестиционного проекта по строительству жилых домов по Красногвардейскому бульвару с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по техническим условиям служб города по адресу: <...> в порядке и на условиях, предусмотренных названным контрактом.

В соответствии с пунктом 3.1 контракта сроки строительства установлены 2002-2005 годы.

Дополнительным соглашением от 22.02.2006 № 2 к контракту сторонами установлены новые сроки строительства объекта: 2002-2007 годы.

В соответствии с пунктом 5.1.5 контракта 14.06.2005 между комитетом и МО Фонд «Статус» был заключен договор № 1877 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:0043, площадью 21 670 кв.м., расположенного по адресу: <...> «а», д. 33 «б». Договор был заключен на срок с 18.08.2004 до 18.08.2006. В рамках исполнения условий договора аренды 14.06.2005 между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка.

Срок действия договора, в соответствии с пунктом 2.1 был установлен сторонами до 18.08.2006.

Дополнительными соглашениями к договору аренды от 14.06.2005 № 1877 № 1 от 09.02.2006, № 2 от 09.2007, № 3 от 26.11.2007, № 4 от 30.08.2010, по обращению МО Фонд «Статус» срок действия договора неоднократно пролонгировался для целей завершения строительства.

Решением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-186699/2016, удовлетворены исковые требования комитета к МО Фонд «Статус» в части расторжения договора от 14.06.2005 № 1877 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:0043, площадью 21 670 кв.м., расположенного по адресу: <...> «а», д. 33 «б», в связи с существенным нарушением его условий; обязании МО Фонд «Статус» освободить земельный участок площадью 21 670 кв.м., расположенный по адресу: Московская область,, <...>, д.33 «б», от металлического ограждения, трех башенных кранов, строительных материалов, трех строительных вагончиков, и сдать его комитету по акту приема-передачи.

Ввиду расторжения в судебном порядке договора от 14.06.2005 № 1877 аренды земельного участка распоряжением министерства от 15.06.2017 № 214 с 13.06.2017 прекратило действие разрешения № RU 50334000-5606-10-460 на строительство группы жилых домов,  расположенных  по  адресу:  <...> «а», д. 33 «б», выданного 29.06.2010 администрацией МО Фонд «Статус».

МО Фонд «Статус» 31.11.2017 направил в адрес администрации заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта по Красногвардейскому бульвару, д. 33 «а», д. 33 «б» в г. Подольске.

Не получив ответ на свое заявление, считая свои права нарушенными, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признать незаконным бездействия администрации, выраженного в уклонении от предоставления  МО фонд «Статус» в аренду земельного участка, по заявлению МО фонд «Статус» и восстановлении нарушенного права, в виде обязания администрации принять решение о предоставлении МО фонд «Статус» земельного участка и обязания комитет заключить с МО фонд «Статус» договор аренды земельного участка.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на испрашиваемом МО Фонд «Статус» земельном участке с кадастровым номером 50:55:0030613:0043 расположены объекты незавершенного строительства.

Право собственности МО Фонд «Статус» на объекты незавершенного строительства по адресу: <...>, 33Б не зарегистрировано.

В своем заявлении МО Фонд «Статус» ссылается на наличие оснований для приобретения испрашиваемого земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, предусмотренных пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее – Вводный закон).

Действительно, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенной нормой права предусмотрено право МО Фонд «Статус», при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Вместе с тем, в соответствии с Законом Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» (принят постановлением Мособлдумы от 24.06.2010 № 5/124-П) в связи с просрочкой МО Фонд «Статус» более чем на 3 месяца сроков исполнения обязательств по договорам, заключенным с гражданами, чьи денежные средства привлечены для строительства многоэтажных домов, постановлением Главы города Подольска от 27.12.2012 № 2550-п объект «Строительство жилых домов по Красногвардейскому бульвару с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по техническим условиям служб города, расположенных по адресу: <...>, 33 «б» признан проблемным.

Администрацией сформирован и ведется реестр пострадавших соинвесторов строительства, в который на данный момент внесено 453 дольщика. Вопреки доводам МО Фонд «Статус» указанные дольщики в судебном порядке признали права собственности на доли в незавершенном строительством объекте в виде квартир, приобретенных ими по договорам инвестировании, что подтверждается представленными в материалы дела судебными актами судом общей юрисдикции.

Более того, из содержания пункта 21 статьи 3 Вводного закона следует, что условиями предоставления земельного участка в порядке данной нормы являются, в том числе:

- приобретение участка для завершения строительства,

- предоставление участка для указанных целей однократно (ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом).

Однако указанные условия в данном случае также отсутствуют.

В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подп. 10 п.2 ст. 39.6).

В соответствии с п. 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1)                 земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В соответствии с п. 4 данной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Исходя из системного толкования приведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве исключения из правила о заключении нового договора аренды называет невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Как следует из материалов дела,  договор от 14.06.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:0043, площадью 21670 кв.м., расположенного по адресу: <...> «а», д. 33 «б», был расторгнут в судебном порядке ввиду существенного нарушения его условий МО Фонд «Статус».

Судом учтено также, что действие разрешения № RU 50334000-5606-10-460 на строительство группы жилых домов, расположенных по адресу: <...> «а», д. 33 «б», прекращено распоряжением министерства от 15.06.2017 № 214.

Кроме того, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:0043, площадью 21 670 кв.м., расположенного по адресу: <...> «а», д. 33 «б», по договору от 14.06.2005 № 1877, заключенного комитетом с МО Фонд «Статус» неоднократно продлевался путем заключения дополнительных соглашений для целей завершения строительства, то есть не соблюдается условие однократности предоставления участка в аренду в порядке пункта 21 статьи 3 Вводного закона.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случае, если на указанном земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Таким образом, поскольку на испрашиваемом земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости, доли в праве на который принадлежат физическим лицам, ввиду того, что договор аренды неоднократно продлевался путем заключения дополнительных соглашений для целей завершения строительства, договор аренды расторгнут в судебном порядке в связи с существенным нарушением его условий МО Фонд «Статус», оснований для предоставления МО Фонд «Статус» земельного участка с кадастровым номером 50:55:0030613:0043 однократно для завершения строительства объектов незавершенного строительства, по основаниям, указанным в подпункте 10 пункта 2 статье 39.6 Земельного кодекса, не имеется.

Ссылки МО Фонд «Статус» на судебный акты по делу № А41-27734/16, в том числе определение Верховного Суда  Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/16, не могут быть приняты арбитражным судом, поскольку выводы судов по указанному делу основаны на других фактических обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В ходе рассмотрения дела, арбитражным судом установлено, что администрация не рассмотрела заявление МО Фонд «Статус» о предоставлении в аренду земельного участка для целей завершения строительства.

Безусловных доказательств направления представленного в материалы дела ответа администрации от 18.12.2017 № 92312-исх в адрес МО Фонд «Статус», администрация в материалы дела не представила.

Поскольку в данном случае МО Фонд «Статус» оспаривает бездействие администрации, выраженное в уклонении от предоставления МО Фонд «Статус» в аренду земельного участка, а не бездействие администрации, выраженное в не рассмотрении заявления МО Фонд «Статус» о предоставлении в аренду земельного участка, требование МО Фонд «Статус» об оспаривании бездействия администрации удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В виду установления арбитражным судом отсутствия оснований для предоставления МО Фонд «Статус»  испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, требования МО Фонд «Статус» об обязании администрацию принять решение о предоставлении МО фонд «Статус» земельного участка в аренду сроком на 3 года со дня вступления решения суда в законную силу, и об обязании комитета заключить с МО Фонд «Статус» договор аренды земельного участка сроком на 3 года со дня вступления решения суда в законную силу, удовлетворению также не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1.                  В удовлетворении требований отказать.

2.                  Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.



Судья                                                                                              Ю.Г. Богатина