Решение от 27 февраля 2023 г. по делу № А37-2518/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А37-2518/2022
г. Магадан
27 февраля 2023 г.
Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Нестеровой Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «АНД-оценка» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными действия по отказу в регистрации права собственности на объект недвижимости, обязании осуществить госрегистрацию,

при участии представителей:

заявитель - ФИО2, ликвидатор, протокол от 27.08.2012 № 5, паспорт;

от ответчика – не явился

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 09 час. 30 мин. 27.02.2023.

УСТАНОВИЛ:

заявитель, общество с ограниченной ответственностью «АНД-оценка» (далее – общество), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с заявлением от 23.10.2022 № 04-22 к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - управление Росреестра по МО и ЧАО) о признании неправомерными действий регистратора управления Росреестра по МО и ЧАО ФИО3 в отказе регистрации права собственности на объект недвижимости - офисное здание по адресу: <...>.

Общество просит обязать управление Росреестра по МО и ЧАО вынести решение о государственной регистрации собственности ООО «АНД-оценка» на объект недвижимости - офисное здание по адресу: <...>; обязать управление Росреестра по МО и ЧАО произвести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи № 01-11 (И) от 28.07.2011 между ООО «Эдерлайн» и ООО «АНД-оценка».

В обоснование заявленных требований заявитель сослался на статьи 2, 8, 9, 10, 11, 12, 218, 460, 550, 551, 556, 558 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), статьи 2, 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», а также на представленные документы.

В судебном заседании представитель заявителя указал, что не настаивает на признании действий регистратора управления Росреестра по МО и ЧАО ФИО3 в отказе регистрации права собственности на объект недвижимости - офисное здание по адресу: <...> незаконными; просит суд обязать управление Росреестра по МО и ЧАО произвести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи № 01-11 (И) от 28.07.2011 между ООО «Эдерлайн» и ООО «АНД-оценка».

Представитель заявителя пояснил, что право собственности ООО «Эдерлайн» (продавец) на здание 28,0 кв.м по адресу: <...> подтверждается следующими документами: постановлением мэра города Магадана от 15.11.2002 № 2780 «О передаче в аренду земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Эдерлайн» для установки павильона игровых автоматов по ул. Болдырева»; проектом фундамента павильон игровых автоматов по ул. Болдырева; актом приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 10.12.2003; техническим паспортом по состоянию на 08.01.2004; кадастровым паспортом «Здание под офисное помещение из сборно-разборных конструкций (павильон игровых автоматов) по состоянию на 15.07.2010.

Из акта приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 10.12.2003 следует, что заказчиком ФИО4 предъявлен к приёмке в эксплуатацию павильон игровых автоматов, председателем комиссии является ФИО4, акт «Утверждён ООО «Эдерлайн» Генеральный директор ФИО4» (в документе отсутствует указание имени и отчества, лишь инициалы), имеется печать ООО «Эдерлайн».

Представитель заявителя пояснил, что ФИО4/ФИО5 являлась директором ООО «Эдерлайн» (выписка из ЕГРЮЛ от 09.06.2022).

Из акта приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 10.12.2003 следует, что в эксплуатацию введён целостный объект, то есть павильон игровых автоматов на железобетонном фундаменте, следовательно, ООО «Эдерлайн» являлось собственником целостного объекта.

Из представленных договоров купли-продажи от 28.01.2011 № 01-11 и от 28.07.2011 № 01-11(И) следует, что павильон игровых автоматов был продал заявителю двумя частями: ООО «Торнед» продало ООО «АНД-оценка» модульный магазин (павильон) за 300 000 руб., а ООО «Эдерлайн» продало ООО «АНД-оценка» незавершённое строительство «фундамент» за 30 000 руб.

Представитель заявителя в судебном заседании пояснил, что в результате спора между обществами «Торнед» и «Эдерлайн» судебным решением было установлено, что право собственности на сборно-разборную конструкцию (павильон игровых автоматов) принадлежит ООО «Торнед», представил в материалы дела копию решения Арбитражного суда Магаданской области от 06.11.2009 № А37-1934/2009.

От ответчика в материалы дела поступили возражения от 08.12.2022 № 04-0063, согласно которым управление Росреестра по МО и ЧАО просит суд отказать в удовлетворении требований заявителя о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации права собственности от 01.02.2022 № КУВД-001/2022-2882325/1, при этом оставляет на усмотрение суда вопрос об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учётом норм материального и процессуального права суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Из материалов дела установлено, что между ООО «Эдерлайн» (Продавец) и ООО «АНД-оценка» (Покупатель) был заключён договор купли-продажи от 28.07.2011 № 01-11(И), в соответствии с которым заявителю было передано недвижимое имущество в виде незавершённого строительства «фундамент», что подтверждается актом приёма-передачи от 01.08.2011.

28.01.2011 между ООО «Торнед» (Продавец) и ООО «АНД-оценка» (Покупатель) был заключён договор купли-продажи № 01-11, в соответствии с которым заявителю было передано имущество: модульный магазин (павильон), сборно-разборная конструкция, размером 7*4 метра, что подтверждается актом приёма-передачи от 28.01.2011.

На момент заключения указанных договоров купли-продажи от 28.07.2011 № 01-11(И) и от 28.01.2011 № 01-11, ни ООО «Эдерлайн», ни ООО «Торнед» право собственности на вышеназванный объект недвижимости не оформляли, то есть объект недвижимости не имел кадастрового номера строения, при этом имелся кадастровый номер земельного участка, на котором располагается вышеуказанный объект недвижимости (указан в договоре аренды земель для несельскохозяйственных нужд от 03.12.2002 № АН-49-09-03-06225) – кадастровый номер земельного участка 49:09:03 02 09:0002 вр.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 09.06.2022 № ЮЭ9965-22-109867378 О0О «Торнед» ликвидировано 24.08.2012 без правопреемства со стороны каких-либо лиц. Соответственно возможность предоставить доказательства государственной регистрации прав собственности и перехода прав на объект недвижимости «модульный магазин (павильон) к ООО «АНД-оценка» отсутствует.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 09.06.2022 № ЮЭ9965-22-1098844123 ООО «Эдерлайн» ликвидировано 29.09.2011 без правопреемства со стороны каких-либо лиц. Соответственно возможность предоставить доказательства государственной регистрации прав собственности и перехода прав на объект недвижимости «модульный магазин (павильон) к ООО «АНД-оценка» также отсутствует.

На обращение ООО «АНД-оценка» о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество управлением Росреестра по МО и ЧАО принят отказ в государственной регистрации прав по причине отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРП) регистрационной записи о праве собственности на данные объекты недвижимости передающих сторон, ООО «Торнед» и ООО «Эдерлайн», на государственную регистрацию прав собственности перехода права к ООО «АНД-оценка» на объекты недвижимости.

Заявителю было направлено уведомление от 01.02.2022 № КУВД-001/2022-2882325/1 об отказе во включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости на объект недвижимости «здание», расположенном по адресу: <...> литер А, площадью 28,7 кв.м., инвентарный номер 8912, был поставлен на кадастровый учёт 28.06.2012, кадастровый номер объекта 49:09:000000:1933 (л.д. 25).

Заявитель 10.06.2022 обратился в управление Росреестра по МО и ЧАО заявлением о государственной регистрации прав (л.д. 7-9).

17.06.2022 заявителю направлено уведомление № КУВД-001/2022-24120937/1 о приостановлении государственной регистрации прав (л.д. 161), затем – уведомление от 11.07.2022 № КУВД-001/2022-24120937/3 о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, а 20.09.2022 - уведомление № КУВД-001/2022-24120937/5 об отказе государственной регистрации прав собственности, по причине отсутствия в ЕГРП регистрационной записи о праве собственности на данный объект недвижимости передающих сторон, ООО «Эдерлайн» и ООО «Торнед».

В обоснование отказов в государственной регистрации перехода права собственности управлением Росреестра по МО и ЧАО указано, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлено, что с заявлением о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учёта от 09.06.2022 № КУВД-001/2022-24120937 ООО «АНД-Оценка» обратилось на основании договоров купли-продажи от 28.01.2011 № 01-11 и от 28.07.2011 № 01-11(И).

При проведении правовой экспертизы управлением Росреестра по МО и ЧАО установлено, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект имущества: здание, расположенное по адресу: <...> литер А, площадью 28,7 кв.м., инвентарный номер 8912. При этом, продавцы имущества - ООО «Эдерлайн» и ООО «Торнед» - исключены из ЕГРЮЛ 29.09.2011 и 24.08.2012, соответственно.

Поскольку действующим федеральным законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны, являющейся юридическим лицом, на момент подачи заявления о регистрации, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН, то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда.

В связи с тем, что право собственности на указанные выше объекты недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН за продавцом ООО «Эдерлайн», ликвидированным юридическим лицом, заявителю – ООО «АНД-оценка, как правоприобретателю по договорам купли-продажи от 28.01.2011 № 01-11 и от 28.07.2011 № 01-11(И), указано на возможность обжалования отказа в суде.

Не согласившись с уведомлениями об отказе в государственной регистрации права от 20.09.2022 № КУВД-001/2022-24120937/5, от 01.02.2022 № КУВД-001/2022-2882325/1, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их незаконными и об обязании ответчика провести государственную регистрацию прав собственности на спорные объекты недвижимости.

В соответствии с подпунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 ФЗ № 218-ФЗ государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственного регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 27 ФЗ № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 ФЗ № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 223 ГК РФ). Таким образом, только с момента государственной регистрации права возникает правомочие по распоряжению имуществом.

На основании пункта 3 части 3 статьи 15 ФЗ № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учёта осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации действующим законодательством не урегулирован, то на основании пункта 1 статьи 6 ГК РФ к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно пункт 3 статьи 551 ГК РФ и пункт 4 статьи 18 ФЗ № 218-ФЗ.

Так, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из положений пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

В пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах, поскольку на момент подачи соответствующего заявления у государственного регистратора не имелось законных оснований для государственной регистрации права, им обосновано вынесены уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности, а в дальнейшем и об отказе в государственной регистрации права собственности.

Следовательно, должностные лица ответчика в данном случае не имели возможности принять иное решение без соответствующего судебного акта, в связи с чем, суд не установил в оспариваемом отказе несоответствие нормам ФЗ № 218-ФЗ.

Таким образом, с учётом установленных в ходе судебного разбирательства фактических обстоятельств, суд пришёл к выводу об отсутствии в рассматриваемой правовой ситуации незаконности данных отказов.

При этом суд исходит из того, что обращаясь в суд с заявлением о признании незаконными решений ответчика об отказе в государственной регистрации права в порядке главы 24 АПК РФ, заявитель преследует цель устранить препятствия в свободной реализации права собственности, которое ограничено административными институтами в связи с кадастровым учётом имущества как недвижимости.

Разрешение судом настоящего спора не предполагает возникновение, изменение или прекращение прав на спорный объект у третьих лиц, поскольку спора о праве не имеется.

Нарушение прав заявителя заключается в отказе в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости в ЕГРН в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации и не возможности их устранения во внесудебном порядке.

В соответствии с положениями статьи 17, части 1 статьи 28 ФЗ № 218-ФЗ, судебное решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела следует, что ООО «Эдерлдайн» и ООО «Торнед» исполнили обязанности продавца и передали ООО «АНД-оценка» спорные объекты, что подтверждается оригиналами актов приёма-передачи имущества от 01.08.2011 и от 28.01.2011 (соответственно), а ООО «АНД-оценка, в свою очередь, исполнило обязанности покупателя и оплатило по указанным договорам купли-продажи 330 000 руб. 00 коп., что подтверждается оригиналом соглашения № 3 от 28.01.2011 (л.д. 17-18).

С учётом изложенного, суд пришёл к выводу, что требования ООО «АНД-оценка» подлежат частичному удовлетворению - в части возложения обязанности на управление Росреестра по МО и ЧАО провести государственную регистрацию права собственности: на объект недвижимости: - нежилое здание с кадастровым номером 49:09:000000:1933, по адресу: <...> литер А, поскольку обязанности продавцом по передаче и обязанности покупателем по оплате исполнены, и единственным препятствием для осуществления в установленном порядке действий по регистрации перехода права собственности к покупателю явилось отсутствие продавца.

Согласно части 7 статьи 201 АПК РФ решение арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении суда.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ госпошлина относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 180-181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,



РЕШИЛ:

1. Заявление общества с ограниченной ответственностью «АНД-Оценка» удовлетворить частично.

2. Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>) провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости:

- нежилое здание по адресу: <...> литер А, год постройки 2003, инвентарный номер 8912.

3. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

4. Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия, через Арбитражный суд Магаданской области.


Судья Н.Ю. Нестерова