Постановление от 2 мая 2017 г. по делу № А55-25052/2015

387/2017-15554(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-10382/2016

Дело № А55-25052/2015
г. Казань
02 мая 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года. Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Петрушкина В.А., судей Муравьева С.Ю., Коноплёвой М.В., при участии представителя:

истца – ФИО1 (доверенность от 10.11.2016),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации городского округа Самара, Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2016 (судья Селиваткин П.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-25052/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Социальное развитие» (ОГРН <***>) к Министерству имущественных отношений Самарской области (ОГРН <***>), администрации городского округа Самара (ОГРН <***>), с участием третьих лиц: Департамента управления имуществом городского округа Самара, Департамента градостроительства городского округа Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Министерства строительства Самарской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Социальное развитие» (далее – общество, ООО «Социальное развитие») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Самарской области (далее – Министерство), администрации городского округа Самара об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка между Министерством и ООО «Социальное развитие», а именно принять пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции:

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации» цена земельного участка определяется в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Цена Участка составляет 111 336,25 (сто одиннадцать тысяч триста тридцать шесть) руб., из расчета: Цв = Ск * 2,5 %, где:

Цв - цена земельного участка; Ск - кадастровая стоимость земельного участка равная согласно кадастровому паспорту от 29.08.2013 № 63-00-102/13- 435251 для земельного участка с кадастровым номером 63:01:0503003:819 – 4 453 449,8 руб.;

2,5 % - коэффициент определения выкупной стоимости земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлечены Департамент управления имуществом городского округа Самара, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (ныне – Департамент градостроительства городского округа Самара), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Исковые требования основаны на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, до 01.07.2012), статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и мотивированы необходимостью применения льготной цены земельного участка в размере 2,5 % кадастровой стоимости, поскольку общество обратилось с заявлением о выкупе спорного земельного участка 08.06.2011.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2016 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи земельного участка, между Министерством и обществом. Принял пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции: «2.1. Цена Участка, определенная на основании отчета № 98-13/09-14 об оценке рыночной стоимости от 19.09.2014, составляет 12 800 587 (двенадцать миллионов восемьсот тысяч пятьсот восемьдесят семь) руб. без НДС.».

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.07.2016 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечено Министерство строительства Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2016 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи земельного участка, между администрации городского округа Самара и ООО «Социальное развитие». Принял пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции:

«В соответствии с пунктом 1 статьи 2, пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» цена земельного участка определяется в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Цена Участка составляет 111 336,25 (сто одиннадцать тысяч триста тридцать шесть) руб., из расчета: Цв=Ск*2,5%, где:

- Цв - цена земельного участка;

- Ск - кадастровая стоимость земельного участка равная, согласно кадастровому паспорту от 29.08.2013 № 63-00-102/13-435251 для земельного участка с кадастровым номером 63:01:0503003:819 – 4 453 449,8 руб.;

- 2,5 % - коэффициент определения выкупной стоимости земельного участка.».

В требовании ООО «Социальное развитие» к Министерству имущественных отношений Самарской области отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции при рассмотрении спора по урегулированию разногласий относительно условий выкупа земельного участка исходили из Закона № 137-ФЗ, содержащего императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В кассационных жалобах администрации городского округа Самара и Департамента градостроительства городского округа Самара, поданных в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявители кассационных жалоб считают, что обществом земельный участок испрашивался для обслуживания принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания (а не земельный участок, занимаемый объектом недвижимости), следовательно, положения пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) не подлежали применению при выкупе спорного земельного участка.

В отзыве на кассационные жалобы ООО «Социальное развитие» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представитель ООО «Социальное развитие» возражал против удовлетворения кассационных жалоб по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационных жалобах, отзыве на них и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, ООО «Социальное развитие» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 63:01:0503003:003 площадью 868,9 кв. м, и находящееся на нем нежилое здание площадью 1023,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 4А, о чем 15.02.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

ООО «Социальное развитие» обратилось в Министерство с заявлением от 26.11.2009 о предоставлении ему в собственность земельного участка площадью 859,9 кв. м для использования под территорию, необходимую для обслуживания вышеназванного нежилого здания.

Сообщением от 31.12.2009 № 12-14/19175 Министерство возвратило представленный заявителем пакет документов, указав на то, что испрашиваемый земельный участок является незастроенным, при этом земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего заявителю здания, находится в его собственности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 17.02.2011 по делу № А55-1742/2010 признаны незаконными действия Министерства по возврату ООО «Социальное развитие» письмом от 31.12.2009 № 12-14/19175 документов, представленных для приобретения прав на земельный участок площадью 859,90 кв. м, расположенный по адресу: <...>, на Министерство возложена обязанность направить в уполномоченный орган местного самоуправления городского округа Самара обращение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) соответствующей территории.

ООО «Социальное развитие» обратилось в Министерство с заявлением от 08.06.2011 о предоставлении в собственность за выкуп земельного участка площадью 859,90 кв. м, необходимого для обслуживания административного здания, являющегося памятником федерального значения.

Сообщением от 22.03.2012 № 12-1/1676/10-с Министерство отказало в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с поступлением заключения Департамента строительства и архитектуры городского округа Самары от 07.12.2011 № СП-9/3434-0-1 о невозможности утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) соответствующей территории.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.07.2012 по делу № А55-15963/2012 признаны незаконными действия Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, выразившиеся в отказе утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) соответствующей территории в отношении земельного участка площадью 859,90 кв. м, расположенного по адресу: <...>; на Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) соответствующей территории в отношении вышеназванного земельного участка.

Распоряжением Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 06.11.2012 № РД-730 схема расположения спорного земельного участка была утверждена.

ООО «Социальное развитие» 30.11.2012 вновь обратилось в Министерство о предоставлении в собственность за выкуп спорного земельного участка в соответствии с ранее поданным заявлением (от 08.06.2011), на которое Министерство письмом от 29.12.2012 № 01-17/210 сообщило заявителю о том, что принятие решения о предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка будет возможно после государственного кадастрового учета и представления кадастрового паспорта.

ООО «Социальное развитие» обратилось в орган кадастрового учета, однако решением ФГБУ «ФКП Росреестра» от 05.03.2013

№ 63-00-119/13-47367 в осуществлении государственного кадастрового учета было отказано, так как границы испрашиваемого земельного участка, пересекают границы ранее поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 23.08.2013 по делу № А55-8771/2013 в удовлетворении иска ООО «Социальное развитие» к Министерству, ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении границы земельного участка, площадью 859,90 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Красноармейская, д. 4, под территорию, необходимую для обслуживания административного здания, являющегося памятником федерального значения, отказано, поскольку пересечение границ спорного земельного участка с границами смежных земельных участков устранено аннулированием этих земельных участков.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 29.08.2013 № 63-00-102/13-435251 спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 26.08.2013, ему присвоен кадастровый номер 63:01:0503003:819, разрешенное использование: под территорию, необходимую для обслуживания административного здания, являющегося памятником федерального значения; кадастровая стоимость составляет 4 453 449,80 руб.

К ранее поданному заявлению обществом в адрес Министерства 30.10.2013 был направлен указанный кадастровый паспорт.

Письмом от 08.11.2013 № 12-1/1676/11-е Министерство сообщило, что письмом от 22.03.2012 № 12-1/1676/10-с его обращение рассмотрено по существу и документы возвращены заявителю.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 11.06.2014 по делу № А55-2085/2014 признано незаконным решение Министерства от 22.03.2012 № 12-1/1676/10-с об отказе в предоставлении ООО «Социальное развитие» в собственность земельного

участка площадью 860 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0503003:819, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 4, суд также обязал Министерство по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем принятия решения о предоставлении ему в собственность указанного земельного участка и направления проекта договора купли продажи.

В целях исполнения судебного акта Министерством издан приказ от 30.01.2015 № 283-1 о предоставлении в собственность за плату земельный участок общей площадью 860 кв. м с кадастровым номером 63:01:0503003:819.

Впоследствии министерством 24.02.2015 для подписания направлен проект договора купли-продажи земельного участка, в котором цена участка была определена на основании отчета № 98-13/09-14 об оценке рыночной стоимости от 19.09.2014 и составляла 12 800 587 руб.

В письме от 25.03.2015 № 03 ООО «Социальное развитие» сообщило, что проект договора не может быть подписан в связи с тем, что цена земельного участка должна составлять 2,5 % кадастровой стоимости, и направило протокол разногласий, в котором предложено заключить договор купли-продажи земельного участка с указанием цены 2,5 % от кадастровой стоимости.

Министерство в письме от 27.03.2015 № 12/4592 сообщило, что в целях реализации Закона Самарской области от 26.02.2015 № 11-ГД между Министерством и администрацией городского округа Самара проводится совместная работа по передаче заявлений о предоставлении в собственность земельного участка, соответственно, рассмотрение протокола разногласий выходит за пределы компетенции Министерства.

Поскольку Министерством договор (в редакции протокола разногласий) не был принят, на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) общество передало разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, на разрешение арбитражного суда.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 3 Федерального Закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) объекты культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом подразделяются на следующие виды: памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями; ансамбли; достопримечательные места.

Правила статьи 5 и статьи 34 указанного Закона № 73-ФЗ устанавливают, что земельные участки в границах территорий объектов

культурного наследия, относятся к землям историко-культурного назначения, в отношении которых устанавливаются зоны объектов культурного наследия, состав таких зон определяется соответствующим проектом.

В рамках рассмотрения вопроса о предоставлении испрашиваемого земельного участка ООО «Социальное развитие» была подготовлена научно-проектная документация «Разработка проекта охранных зон здания в структуре исторического квартала», в котором отмечено, что территория памятника не может быть уменьшена по сравнению с исторической, а также, для обеспечения сохранности объекта культурного наследия на его территории и на сопряженных с ним территориях устанавливаются следующие зоны охраны: территория памятника, включенного в охранную зону; охранная зона памятника, включающая в себя земельный участок, который принадлежит ООО «Социальное развитие» (кадастровый номер 63:01:0503003:003., площадью 868,9 кв. м.) и испрашиваемый участок с кадастровым номером 63:01:0503003:819, площадью 860 кв. м., что подтверждается паспортом памятника, выданным Поволжским управлением Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Самарской области от 17.02.2011 по делу № А55-1742/2010, от 23.07.2012 по делу № А55-15963/2012, от 11.06.2014 по делу № А55-2085/2014 были установлены юридически значимые обстоятельства, которые являются преюдициальными и не подлежат повторной оценке при рассмотрении настоящего дела.

В рамках вышеуказанных дел было установлено исключительное право ООО «Социальное развитие» на приватизацию испрашиваемого участка с

кадастровым номером 63:01:0503003:819 общей площадью 860 кв. м., поскольку первоначально предоставленный в собственность земельный участок с кадастровым номером 63:01:0503003:003 площадью 868,9 кв. м., на котором непосредственно расположен памятник федерального значения (здание пивной бар «Фон Вакано»), был сформирован с нарушением пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 ЗК РФ (в редакции, действующей в спорный период) и необходимой зоны охраны объекта культурного наследия, состав которой был определен проектной документацией «Разработка проекта охранных зон здания в структуре исторического квартала».

Таким образом, без учетом специальных положений Закона № 73-ФЗ и правил статьи 33 ЗК РФ при предоставлении земельного участка ООО «Социальное развитие» территория памятника федерального значения была ошибочно уменьшена по сравнению с исторической, что не обеспечивало сохранность объекта культурного наследия, в связи с чем необходимо было предоставление смежной испрашиваемой территории площадью 860 кв. м. с установлением на ней охранной зоны, в том числе охранной зоны памятника, включаемого в себя земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0503003:003, 63:01:0503003:819.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными

законами.

В связи с чем при реализации исключительного права на приватизацию земельного участка (территория памятника), имеющего единое целевое назначение, не может устанавливаться различный правовой режим для выкупа такого участка, площадь которого изначально ошибочно не была учтена при формировании территории памятника и зоны охраны в целом.

С учетом установленных в рамках других дел юридически значимых обстоятельств судебные инстанции правомерно разрешили спор в отношении испрашиваемого участка в рамках реализации собственником строения исключительного права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ (действующего в период спорных правоотношений).

По смыслу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ определением критерии применения рыночных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

В соответствии с пунктами 5, 6 статьи 36 ЗК РФ правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости связаны с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе является факт обращения собственника недвижимости с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012, если такие строения (сооружения) были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

20 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Из установленных в том числе и в рамках других дел обстоятельств следует, что общество обратилось первоначально с заявлением 26.11.2009, повторное обращение состоялось – 08.06.2011, льготная цена определялась в спорный момент статьей 18 Закона Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле», выкуп земельного участка под объектом недвижимости связан с допущенным нарушением норм предоставления охранной зоны памятника культурного наследия, а, следовательно, к данному случаю применяются те же основания, что и для приобретения первоначальной части земельного участка с кадастровым номером 63:01:0503003:003, на котором непосредственно расположен памятник федерального значения, поскольку именно совокупная площадь земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0503003:003 и 63:01:0503003:819 обеспечивает соблюдение установленных норм отвода земельного участка под территорию единого объекта культурного наследия.

Поскольку установленные законом условия для приватизации спорного участка по цене в размере 2,5 % от кадастровой стоимости были соблюдены, доводы органов публично правового образования не могут быть приняты во внимание.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьей 36 ЗК РФ, статьей 2 Закона № 137-ФЗ, установив, что заявление обществом было подано в 2009 году при наличии определяющих критерий для применения льготной цены и факта приобретения здания из муниципальной собственности, удовлетворили требования, определив условия договора, по которому возник спор.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по делу № А55-25052/2015 оставить без изменений, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин Судьи С.Ю. Муравьев

М.В. Коноплёва