Решение от 7 апреля 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6, http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-121139/2025
08 апреля 2026 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2026 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе: судьи Коросташова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Истоминой А.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель - общество с ограниченной ответственностью "ПИК-КОМФОРТ ПРОФИ"

заинтересованное лицо - Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга

о признании незаконным предписания от 21.10.2025 №12/192/25-К-р

при участии: от заявителя – не явился, извещен,

от заинтересованного лица – ФИО1 по доверенности от 26.12.2025,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ПИК-КОМФОРТ ПРОФИ" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании предписания Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – Инспекция) от 19.11.2025 № 12/389/25-К-Р.

В судебном заседании представитель Инспекции возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, однако его представитель в суд не явился. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании поступивших обращений № ОБ-29773-1/25-0-0 от 23.09.2025, ОБ-31985-1/25-0-0 от 13.10.2025 и в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 90 Закона №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» должностным лицом Инспекции в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами 21.10.2025 проведена внеплановая проверка соблюдения Обществом порядка начисления платы за содержание жилого помещения собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Галерный <...>, стр.1 (далее – МКД).

В ходе указанной проверки Инспекцией выявлено, что Обществом при начислении платы за содержание жилого помещения Обществом при начислении платы за содержание жилого помещения собственникам помещений в МКД (в счет – квитанциях статья «Содержание общего имущества в МКД») за период с июля 2025 года по сентябрь 2025 года включительно произведены начисления за услуги по содержанию общего имущества (содержание помещения) не исходя из размера платы, установленного Комитетом по тарифам Санкт-Петербург, чем нарушены требования, установленные ч. 4 ст. 158, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, а также п. 6.2 Договора Управления МКД.

По результатам проведенной проверки Обществу выдано предписание от 21.10.2025 № 12/192/25-К-Р с указанием выполнения следующих мероприятий:

«Производить расчет платы в отношении всех собственников МКД, а также выполнить корректировку платы в отношении всех собственников помещений МКД за период с июля 2025 года по сентябрь 2025 года включительно в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, по тарифам, утвержденным распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 20.12.2024 № 300-р "Об установлении размера платы за содержание жилого помещения на территории Санкт-Петербурга на 2025 год"».

Срок устранения выявленного нарушения – 19.01.2026 включительно.

Не согласившись с указанным предписанием, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 названного Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в частности, плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 3 статьи 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Согласно части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

В силу части 2 статьи 58 Закона № 248-ФЗ должностное лицо контрольного (надзорного) органа при рассмотрении сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, содержащихся в обращениях (заявлениях) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, проводит оценку их достоверности.

Как следует из материалов дела, Инспекцией направлен запрос от 16.10.2025 № ОБ-29773-1/25-0-1 в адрес Общества о предоставлении следующих документов и сведений:

-сведения о тарифах на содержание общего имущества МКД, применяемых с июня 2025 по настоящее время (размер платы для собственников жилых помещений, нежилых помещений, машино-мест и кладовых; чем утверждены);

-сведения о корректировках начисления платы за услуги на содержание общего имущества;

-пояснения о порядке расчета начисления платы за коммунальные ресурсы СОИ (по ОДПУ или по нормативу, применяемые тарифы);

-сведения о наличии общедомового прибора учета электроэнергии, холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, акты ввода в эксплуатацию; 3-в случае начисления платы по ОДПУ – представить протокол общего собрания собственников, которым утверждено решение о начислении платы за СОИ согласно показаний общедомового прибора учета;

-при расчете платы за коммунальные ресурсы на СОИ исходя из показаний ОДПУ-предоставить счет-фактуры потребленных коммунальных ресурсов с июня 2025 по сентябрь 2025;

-подробный расчет платы за коммунальные ресурсы на СОИ на примере квартиры № 767 МКД с июня по сентябрь 2025 включительно.

Обществом направлены пояснения от 18.09.2025, от 17.10.2025, из которых следует: «МКД находится в управлении Общества на основании договора управления многоквартирным домом № ПИК-СПБ/5051 от 26.06.2025 (далее – Договор), который заключен с застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Москворецкий дом». Условиями данного договора установлен тариф на содержание и ремонт. Тариф рассчитан исходя из фактической инфраструктуры дома, с учетом его особенностей, количества и сложности установленного оборудования и т.д.

Муниципальный тариф устанавливается для тех собственников, кто не принял решение об утверждении тарифа на содержание и ремонт, или для тех домов, которые управляются на основании конкурных договоров. Они являются минимальными и не всегда обеспечивают полное финансирование всех работ и услуг по содержание и ремонту. Чаще всего эти тарифы применимы для не больших муниципальных домов с минимальной инфраструктурой».

Как следует из п. 6.2 Договора: Размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с решениями общих собраний собственников помещений МКД, либо решениями органов государственной власти или местного самоуправления, полномочных утверждать соответствующие тарифы. По результатам документарной проверки и исследования предоставленных документов Инспекцией составлен акт документарной проверки от 21.10.2025 № 12/192/25-К-р о нарушении Обществом порядка начисления платы за содержание жилого помещения собственникам помещений в МКД и выдано обжалуемое Предписание.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ (часть 7 статьи 156 ЖК РФ, пункт 31 Правил № 491).

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Санкт-Петербурге определяется исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга (далее – Комитет) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 4 статьи 158 ЖК РФ).

Таким образом, ЖК РФ не содержит положения о том, что застройщик является лицом, уполномоченным на установление размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме для лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу.

Размер платы за содержание жилого помещения на территории Санкт-Петербурга с 01.07.2025 по 31.12.2025 год установлен Приложением № 2 к распоряжению Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 20.12.2024 № 300-р.

Общество за расчетные периоды с июля по сентябрь 2025 включительно должно использовать при расчете платы за «содержание жилого помещения» размеры платы Комитета по тарифам Санкт-Петербурга.

При сравнительном анализе перечня работ и Договора с данным распоряжением Комитета выявлено, что Договором управления определены значения размеров платы за услугу 4«содержание жилого помещения» выше, чем установлено распоряжением Комитета от 20.12.2024 № 300-р, а именно:

Размер платы за содержание жилого помещения на территории Санкт-Петербурга с 01.07.2025 по 31.12.2025, установленные распоряжением Комитета от 20.12.2024 № 300-р

Размер платы, в соответствии с приложением № 4 к договору управления застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Москворецкий дом», № ПИК-СПБ/5051 от 26.06.2025

Содержание жилого помещения – 31,69 руб. за 1 кв.м.

Содержание помещения – 84,74 руб. за 1 кв.м.

Содержание машино-места -135, 62 руб. за 1 кв.м.


Учитывая вышеизложенное, Обществом при определении платы за «содержание жилого помещения» по лицевым счетам собственникам помещений в МКД с июля по сентябрь 2025 включительно, нарушены обязательные требования части 7 статьи 156, части 4 статьи 158 ЖК РФ.

С учетом изложенного, Обществу требуется выполнить перерасчет платы по лицевым счетам в отношении всех собственников помещений МКД за период с июля 2025 по сентябрь 2025 включительно, в соответствии с требованиями ч.4 ст. 158 ЖК РФ, по тарифам утвержденным Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга от 20.12.2024 № 300-р. Доводы Общества о праве застройщика до передачи дома собственникам помещений самостоятельно устанавливать тарифы, подлежит отклонению по следующим обстоятельствам.

Исходя из положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены собственники помещений в многоквартирном доме и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи.

В силу положений статей 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не является владельцем помещений в многоквартирных домах, построенных за счет средств участников долевого строительства.

Помещения в МКД не передавались и не могли быть преданны ему по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика). Следовательно, застройщик не приравнивается в правах, установленных положениями статьи 10, пункта 6 части 2 статьи 153, частей 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ.

Факт отсутствия передачи жилых помещений МКД участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей компании, что согласуется с выводами, изложенными в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.11.2021 Ж308-ЭС21-21462.

Также необходимо отметить, что согласно разъяснениям Минстроя России, изложенным в письме от 26.02.2020 №5607-ОГ/04, при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту. До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

Таким образом, императивный порядок установления платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также круг лиц, обладающих такими полномочиями, определен разделом VII ЖК РФ, а застройщик многоквартирного дома и управляющая компания в силу указанных норм таким правом не наделены. На Общество, как управляющую компанию, возложена обязанность по содержанию и ремонту общедомового имущества, а также право получать плату за предоставленные услуги, при этом правом выбора порядка расчета размера платы за предоставленные услуги управляющая компания действующим законодательством не наделена.

Вышеуказанная правовая позиция Инспекции об отсутствии у застройщика, или управляющей компании самостоятельно устанавливать размер платы за содержание подтверждается судебной практикой (Определение Верховного суда № 307-ЭС25-7703 от 09.09.2025; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу 5№ А56-27799/2024; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-1255668/2024; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу № А41-114792/2024 от 17.06.2025; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-114502/2024 от 07.05.2025).

Цель выдачи оспариваемого предписания – устранение выявленных нарушений обязательных требований. Следовательно, для исполнения предписания будет достаточно произвести расчет размера платы за платы в отношении всех собственников МКД, а также выполнить корректировку платы в отношении всех собственников помещений МКД за период с июля 2025 года по сентябрь 2025 года включительно в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, по тарифам, утвержденным распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 20.12.2024 № 300-р "Об установлении размера платы за содержание жилого помещения на территории Санкт-Петербурга на 2025 год".

Суд отмечает, что в оспариваемом предписании содержатся нормы права, которые в данном случае Обществом нарушены, а также указаны срок исполнения и конкретные действия, которые следует совершить обязанному лицу в целях устранения выявленных нарушений.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного заявленные Обществом требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Коросташов А.А.