Определение от 15 апреля 2026 г. АС Костромской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, <...>

http://kostroma.arbitr.ru



О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Дело № А31-10592-37/2023

г. Кострома 16 апреля 2026 года


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Войновой Ольги Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой С.И., рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования системы веб-конференции заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Актив» ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ОРИОН» (ИНН <***>) о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков и о применении последствий недействительности сделок,

в рамках дела по заявлению Управления Федеральной налоговой службы по Костромской области о признании общества с ограниченной ответственностью «Актив» (ИНН <***>) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебных заседаниях от 02.04.2026, 16.04.2026:

конкурсного управляющего ФИО1 (по паспорту),

установил:

Решением Арбитражного суда Костромской области от 26.11.2024 (резолютивная часть от 25.11.2024) общество с ограниченной ответственностью «Актив» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим утвержден ФИО1, член Ассоциации саморегулируемой организации «Объединение арбитражных управляющих «Лидер».

26.11.2025 посредством сервиса подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» (согласно штампу входящей корреспонденции суда 26.11.2025) конкурсный управляющий ООО «Актив» ФИО1 обратился в Арбитражный суд Костромской области с заявлением:

- о признании договора купли-продажи от 13.05.2021 земельного участка с кадастровым номером 44:27:030101:4160, договора купли-продажи от 07.06.2021 земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:030101:4668, 44:27:030101:4163, 44:27:030101:3753, 44:27:030101:4155, договора купли-продажи от 16.06.2021 земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:030101:4681, 44:27:030101:4684, недействительными сделками, заключенными обществом с ограниченной ответственностью «Актив» и обществом с ограниченной ответственностью «ОРИОН»,

- о применении последствий недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное положение;

- об обязании Управления Росреестра по Костромской области аннулировать записи о регистрации за ООО «ОРИОН» и восстановлении записи о регистрации за ООО «Актив» в отношении недвижимого имущества с кадастровыми номерами 44:27:030101:4160, 44:27:030101:4668, 44:27:030101:4163, 44:27:030101:3753, 44:27:030101:4155, 44:27:030101:4681, 44:27:030101:4684.

Также заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины.

Определением суда от 17.02.2026 заявление конкурсного управляющего принято к рассмотрению, назначено судебное заседание по рассмотрению обособленного спора на 02.04.2026.

Этим же определением суд предоставил заявителю отсрочку уплаты государственной пошлины на срок до окончания рассмотрения обособленного спора.

Уполномоченный орган в отзыве (вх. 19.03.2026) заявленные управляющим требования поддержал.

В судебном заседании конкурсный управляющий заявленные требования поддержал; ходатайствовал об объявлении перерыва для ознакомления с документами, поступившими от ППК «Роскадастр» и уточнения позиции по спору.

В судебном заседании 02.04.2026 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16.04.2026.

15.04.2026 от конкурсного управляющего поступили письменные пояснения с ходатайством о содействии судом в получении доказательств.

Конкурсный управляющий указывает, что сделки по отчуждению земельных участков ООО «АКТИВ» в пользу ООО «ОРИОН» осуществлены по заниженной стоимости в пользу аффилированного лица. Кадастровая стоимость объектов недвижимости отчужденных по договорам купли-продажи от 13.05.2021, от 07.06.2021, от 16.06.2021 составляет 54 000 000 рублей, тогда как общая цена сделок составила 6 000 000 рублей. При этом конкурсный управляющий отмечает последовательность банковских операций между ООО «АКТИВ», ФИО2 и ООО «ОРИОН», а именно: фактически ООО «АКТИВ» сначала перевело деньги ФИО2, которая перевела их ООО «ОРИОН», который впоследствии перевел их обратно ООО «АКТИВ», и так 3 раза подряд, что свидетельствует о фиктивности сделки и наличии соглашения о покрытии между аффилированными лицами. В результате все обжалуемые сделки являлись безденежными, фактически произошла перерегистрация недвижимости с ООО «АКТИВ» на ООО «ОРИОН» без оплаты.

Часть земельных участков отчуждена третьим лицам:

- участок 44:27:030101:4681 - снят с учета 21.06.2021 ООО ОРИОН по ДКП от 16.06.2021, размежеван на 2 участка: 44:27:030101:4716 и 44:27:030101:4717,

- участок 44:27:030101:4716, с 24.08.2021 правообладателем является ООО «Легат» ИНН <***> по ДКП от 19.08.2021;

- участок 44:27:030101:4717 размежеван на 4 участка: 44:27:030101:4894, 44:27:030101:4895, 44:27:030101:4896, 44:27:030101:4893,

- участок 44:27:030101:4893, размежеван на 2 участка: 44:27:030101:5179, 44:27:030101:5178,

- участок 44:27:030101:5178 размежеван 17.01.2022 на 2 участка: 44:27:030101:5546 и 44:27:030101:5547,

- участок 44:27:030101:5546 с 07.09.2022 по настоящее время правообладателем является ФИО3 ИНН <***> по ДКП;

- участок 44:27:030101:5547 - с 16.08.2022 по настоящее время правообладателем является ООО «Орион» ИНН <***> по ДКП от 16.06.2021;

- участок 44:27:030101:5179 с 01.03.2022 по настоящее время правообладателем является ФИО4 ИНН <***> по ДКП от 15.02.2022;

- участок 44:27:030101:4894, с 23.11.2021 по 28.03.2022 правообладателем являлась ФИО5 ИНН <***> по ДКП от 16.11.2021, с 28.03.2022 по 19.10.2022 - ФИО6 ИНН <***> по ДКП от 22.03.2022, с 19.10.2022 по настоящее время правообладателем является ФИО7 ИНН <***> по ДКП;

- участок 44:27:030101:4895, с 14.09.2023 по настоящее время правообладателем является ФИО8 ИНН <***> по ДКП

- участок 44:27:030101:4896, с 24.11.2022 по настоящее время правообладателем является ФИО9 ИНН <***> по ДКП.

Так же заявлено ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения запрета Управлению Росреестра производить государственную регистрацию сделок по распоряжению объектами недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 44:27:030101:5489, 44:27:030101:5557, 44:27:030101:5558, 44:27:030101:4668, 44:27:030101:4163, 44:27:030101:3753, 44:27:030101:4155, 44:27:030101:4684, 44:27:030101:4716, 44:27:030101:4894, 44:27:030101:4895, 44:27:030101:4896, 44:27:030101:5179, 44:27:030101:5546, 44:27:030101:5547 в связи с установлением факта размежевания первоначальных спорных участков на несколько новых участков;

ходатайство об истребовании у Управления Росреестра по Костромской области:

- полных материалов регистрационных дел в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:030101:4160, 44:27:030101:5489, 44:27:030101:5490, 44:27:030101:5557, 44:27:030101:5558, 44:27:030101:4668, 44:27:030101:4163, 44:27:030101:3753, 44:27:030101:4155, 44:27:030101:4684, 44:27:030101:4681, 44:27:030101:4716, 44:27:030101:4717, 44:27:030101:4894, 44:27:030101:4895, 44:27:030101:4896, 44:27:030101:4893, 44:27:030101:5179, 44:27:030101:5178, 44:27:030101:5546, 44:27:030101:5547;

- выписок из ЕГРН о переходе права собственности в отношении недвижимого имущества с кадастровыми номерами 44:27:030101:4160, 44:27:030101:5489, 44:27:030101:5490, 44:27:030101:5557, 44:27:030101:5558, 44:27:030101:4668, 44:27:030101:4163, 44:27:030101:3753, 44:27:030101:4155, 44:27:030101:4684, 44:27:030101:4681, 44:27:030101:4716, 44:27:030101:4717, 44:27:030101:4894, 44:27:030101:4895, 44:27:030101:4896, 44:27:030101:4893, 44:27:030101:5179, 44:27:030101:5178, 44:27:030101:5546, 44:27:030101:5547 с информацией о собственниках по состоянию на текущую дату с приложением документов, подтверждающих переход права собственности (договоры, доверенности, заявления, оплата госпошлины и т.д.);

- сведений об изменении границ земельных участков, планов межевания, схем расположения, полного юридического дела в отношении каждого из земельных участков (как до так и после межевания) в отношении земельных участков: 44:27:030101:4160, 44:27:030101:5489, 44:27:030101:5490, 44:27:030101:5557, 44:27:030101:5558, 44:27:030101:4668, 44:27:030101:4163, 44:27:030101:3753, 44:27:030101:4155, 44:27:030101:4684, 44:27:030101:4681, 44:27:030101:4716, 44:27:030101:4717, 44:27:030101:4894, 44:27:030101:4895, 44:27:030101:4896, 44:27:030101:4893, 44:27:030101:5179, 44:27:030101:5178, 44:27:030101:5546, 44:27:030101:5547.

После перерыва конкурсный управляющий дал пояснения по существу спора, поддержал ходатайство об истребовании сведений у Росреестра; ходатайство о принятии обеспечительных мер не поддержал и просил оставить его без рассмотрения.

Заслушав конкурсного управляющего, принимая во внимание, что ходатайство о принятии обеспечительных мер не поддержано, суд оставил без рассмотрения данное ходатайство.

С учетом мнения конкурсного управляющего, суд счел целесообразным в порядке пункта 3 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выделить в отдельные производства заявления конкурсного управляющего ООО «Актив» ФИО1:

- о признании недействительным договора купли-продажи от 07.06.2021 земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:030101:4668, 44:27:030101:4163, 44:27:030101:3753, 44:27:030101:4155, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Актив» и обществом с ограниченной ответственностью «ОРИОН»;

- о признании недействительным договора купли-продажи от 16.06.2021 земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:030101:4681, 44:27:030101:4684, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Актив» и обществом с ограниченной ответственностью «ОРИОН».

Ходатайства об истребовании доказательств у Управления Росреестра по Костромской области и об отложении судебного заседания суд удовлетворил.

Руководствуясь статьями 66, 130, 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

О П Р Е Д Е Л И Л :

1. Судебное заседание по рассмотрению заявления о признании недействительным договора купли-продажи от 13.05.2021, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Актив» и обществом с ограниченной ответственностью «ОРИОН», обособленный спор № А31-10592-37/2023, отложить на 21 мая 2026 года в 10 часов 00 минут, с участием сторон в помещении суда по адресу: <...>, зал № 14.

2. Выделить в отдельное производство заявление конкурсного управляющего ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 07.06.2021 земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:030101:4668, 44:27:030101:4163, 44:27:030101:3753, 44:27:030101:4155, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Актив» и обществом с ограниченной ответственностью «ОРИОН». Присвоить обособленному спору № А31-10592-42/2023.

Назначить судебное заседание по рассмотрению обособленного спора № А31-10592-42/2023 на 21 мая 2026 года в 10 часов 10 минут, с участием сторон в помещении суда по адресу: <...>, зал № 14.

3. Выделить в отдельное производство заявление конкурсного управляющего ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 16.06.2021 земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:030101:4681, 44:27:030101:4684, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Актив» и обществом с ограниченной ответственностью «ОРИОН». Присвоить обособленному спору № А31-10592-43/2023.

Назначить судебное заседание по рассмотрению обособленного спора № А31-10592-43/2023 на 21 мая 2026 года в 10 часов 20 минут, с участием сторон в помещении суда по адресу: <...>, зал № 14.

4. ООО «ОРИОН» предлагается представить письменные отзывы по существу заявленных требований с документальным обоснованием своих возражений (при их наличии); доказательства оплаты, произведенной по договорам купли-продажи спорных объектов.

Конкурсному управляющему ФИО1 уточнить требования с учетом прекращения права собственности ООО «ОРИОН» на часть спорных объектов недвижимости.

5. В порядке, предусмотренном в статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Костромской области в 7-дневный срок с момента поступления определения представить в Арбитражный суд Костромской области следующие документы:

- копии материалов регистрационных дел в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 44:27:030101:4160, 44:27:030101:5489, 44:27:030101:5490, 44:27:030101:5557, 44:27:030101:5558, 44:27:030101:4668, 44:27:030101:4163, 44:27:030101:3753, 44:27:030101:4155, 44:27:030101:4684, 44:27:030101:4681, 44:27:030101:4716, 44:27:030101:4717, 44:27:030101:4894, 44:27:030101:4895, 44:27:030101:4896, 44:27:030101:4893, 44:27:030101:5179, 44:27:030101:5178, 44:27:030101:5546, 44:27:030101:5547;

- выписки из ЕГРН о переходе права собственности в отношении недвижимого имущества с кадастровыми номерами 44:27:030101:4160, 44:27:030101:5489, 44:27:030101:5490, 44:27:030101:5557, 44:27:030101:5558, 44:27:030101:4668, 44:27:030101:4163, 44:27:030101:3753, 44:27:030101:4155, 44:27:030101:4684, 44:27:030101:4681, 44:27:030101:4716, 44:27:030101:4717, 44:27:030101:4894, 44:27:030101:4895, 44:27:030101:4896, 44:27:030101:4893, 44:27:030101:5179, 44:27:030101:5178, 44:27:030101:5546, 44:27:030101:5547 со сведениями о собственниках по состоянию на текущую дату с приложением документов, подтверждающих переход права собственности;

- сведения об изменении границ земельных участков, планов межевания, схем расположения, полного юридического дела в отношении каждого из земельных участков при учете до и после межевания, в отношении земельных участков: 44:27:030101:4160, 44:27:030101:5489, 44:27:030101:5490, 44:27:030101:5557, 44:27:030101:5558, 44:27:030101:4668, 44:27:030101:4163, 44:27:030101:3753, 44:27:030101:4155, 44:27:030101:4684, 44:27:030101:4681, 44:27:030101:4716, 44:27:030101:4717, 44:27:030101:4894, 44:27:030101:4895, 44:27:030101:4896, 44:27:030101:4893, 44:27:030101:5179, 44:27:030101:5178, 44:27:030101:5546, 44:27:030101:5547.

Документы, направляемые в арбитражный суд, в обязательном порядке должны содержать ссылку на номер дела № А31-10592/2023.

Суд разъясняет, что если лицо, от которого арбитражным судом истребуется доказательство, не имеет возможности его представить вообще или представить в установленный судом срок, оно обязано известить об этом суд с указанием причин непредставления в пятидневный срок со дня получения копии определения об истребовании доказательства.

В случае неисполнения обязанности представить истребуемое судом доказательство по причинам, признанным арбитражным судом неуважительными, либо неизвещения суда о невозможности представления доказательств вообще или в установленный срок на лицо, от которого истребуется доказательство, судом налагается судебный штраф в порядке и размерах, которые установлены в главе 11 АПК РФ.

6. Лица, участвующие в деле, информируются о том, что они могут получить дополнительную информацию о месте и времени рассмотрения дела, а также о перерывах и об отложении рассмотрения дела по телефону помощника судьи (4942) 47-28-10, факс <***>, а также на официальном сайте Арбитражного суда Костромской области: http://kostroma.arbitr.ru.


Судья О.С. Войнова