Постановление от 7 ноября 2022 г. по делу № А18-6413/2021

701/2022-58742(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А18-6413/2021
г. Краснодар
07 ноября 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2022 года. Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В. в отсутствие представителей истца – первого заместителя прокурора Республики Ингушетия, ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Стелла» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Консалт» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации города Назрань, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы первого заместителя прокурора Республики Ингушетия и администрации города Назрань на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.05.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 по делу № А18-6413/2021, установил следующее.

Первый заместитель прокурора Республики Ингушетия (далее – прокурор), выступающий в интересах министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия подал в Арбитражный суд Республики Ингушетия иск к обществам с ограниченной ответственностью «Консалт» и «Стелла» (далее – общества-1,2 соответственно) о признании недействительным в силу ничтожности договора от 25.02.2021 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 28.12.2015 аренды земельного участка площадью 15 233 кв. м с кадастровым номером 06:05:0500002:1686, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, г. Назрань, тер. Гамурзиевский административный округ, рядом с 2-й Назрановской городской


больницей, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства промышленной базы (далее – договор перенайма 2021 года, договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка в государственную собственность без обременения правом аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Назрань (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.05.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Общество-1 вправе было передать обществу-2 права и обязанности арендатора по заключенному на торгах договору аренды земельного участка без согласия арендодателя. Договор перенайма заключен между коммерческими организациями без государственного участия, не относится к сделкам, право на оспаривание которых принадлежит прокурору. Ничтожность договора перенайма не подтверждена. Прокурор не требовал применения последствий недействительности договора перенайма, предметом которого является передача прав и обязанностей арендатора. Собственник земельного участка не изменен, право публичной собственности на него в результате перенайма не затронуто. Необходимость возврата земельного участка в государственную собственность отсутствует. Законодательный запрет на осуществление перенайма в рассматриваемом случае неприменим, поскольку к обществу-1 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли на торгах в рамках процедуры банкротства.

Прокурор и администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 05.05.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привели следующие основания проверки законности судебных актов.

Прокурор настаивает на том, что договор аренды с должником заключен на торгах для реализации инвестиционного проекта, что в настоящее время невозможно. Передача прав и обязанностей арендатора по такому договору запрещена законодателем. Замена стороны по договору аренды произведена произвольно в обход воли публичного собственника земельного участка. Договор перенайма 2021 года ничтожен. Прокурор вправе подавать в суд иск об истребовании земельного участка, находящегося в публичной собственности, из чужого незаконного владения.


Администрация в своей жалобе указывает на то, что она не была уведомлена о совершенной в 2021 году передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Земельный участок изначально передавался в аренду на торгах с инвестиционным условием об обустройстве парка-сквера, чем обусловлен заниженный размер арендной платы. Общество-2 не предпринимает действий по реализации инвестиционного проекта, чем причиняет публично-правовому образованию ущерб в виде недополученной части арендной платы. Произвольная замена стороны в арендных правоотношениях в обход воли собственника земельного участка законодательством не допускается. Договор перенайма 2021 года заключен в противоречие прямому законодательному запрету, поэтому является недействительным по ничтожным основаниям.

Отзывы на кассационные жалобы в суд кассационной инстанции не поступили.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 подлежащим отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация организовала и провела 03.12.2015 аукцион на право заключения договора аренды земельного участка (площадью 15 233 кв. м с кадастровым номером 06:05:0500002:1686) с инвестиционным условием об обустройстве парка-сквера на ином земельном участке (площадью 9202 кв. м с кадастровым номером 06:05:0500002:1480). Победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью «Стройметпласт» (далее – должник), что нашло отражение в протоколе о результатах торгов от 03.12.2015. Администрация (арендодатель) и должник (арендатор) 28.12.2015 заключили договор аренды земельного участка для реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству промышленной базы и ее дальнейшей эксплуатации (пункт 1.2) на 15 лет (пункт 3.1). Годовая арендная плата определена в размере 11 516 рублей 15 копеек (пункт 3.3). Сторонами согласованы этапы и порядок реализации инвестиционного проекта с инвестиционным условием об обустройстве парка-сквера на ином земельном участке (пункты 4.1, 4.2, 5.2.1-5.2.3), а также право арендатора на передачу своих прав и обязанностей третьему лицу с уведомлением арендодателя в семидневный срок с момента совершения такой передачи (пункт 7.2.14).

В рамках дела № А18-2037/2019 Арбитражным Судом Республики Ингушетия осуществлялась процедура банкротства должника. Должник в связи с признанием его банкротом и завершением конкурсного производства исключен из Единого государственного реестра юридических лиц (запись от 19.11.2020 о прекращении


деятельности в связи с ликвидацией). Из определения от 15.10.2020 о завершении конкурсного производства следует, что в ходе конкурсного производства в целях реализации имущества должника осуществлена его оценка, а на собрании кредиторов 21.05.2020 утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, распределенного по 11 лотам. На проведенном 09.07.2020 открытом по форме представления предложений аукционе по продаже имущества должника общество-1 признано победителем торгов по ряду лотов, в том числе по лоту № 4 − право аренды земельного участка с начальной ценой 2 772 178 рублей. Данные обстоятельства подтверждены информационным извещением, размещенным в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

По результатам аукциона должник в лице конкурсного управляющего (первоначальный арендатор) и общество-1 (новый арендатор) заключили договор от 14.07.2020 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (далее – договор перенайма 2020 года). Договор перенайма 2020 года, в отношении которого осуществлена процедура государственной регистрации, в судебном порядке заинтересованными лицами не оспорен.

По заключенному 25.02.2021 договору перенайма 2021 года общество-1 передало обществу-2 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения прокурора в арбитражный суд с заявлением. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Защита гражданских прав может быть осуществлена путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс) как сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Правом на предъявление требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки обладает кроме ее стороны иное лицо в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса).


Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительной (ничтожной) сделки, совершенной органами государственной власти и органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия публично-правовых образований, и о применении последствий недействительности такой сделки (часть 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса).

В этом случае прокурор в иске обязан обосновать наличие у него полномочий по обращению в арбитражный суд, указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования. Уполномоченным органом публично-правового образования является орган, который от имени публично-правового образования приобретает и осуществляет права и обязанности в рамках его компетенции, установленной актами, определяющими статус данного органа (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

В судебной практике сформирован правовой подход, поддерживаемый высшей судебной инстанцией, о наличии у прокурора права на оспаривание совершенной в противоречие законодательному запрету сделки по передаче прав и обязанностей арендатора по заключенному публично-правовым образованием в лице уполномоченного органа договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Данный подход обусловлен тем, что в результате такого перенайма происходит замена стороны сделки, указанной в части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса, влекущая нарушение прав публично-правового образования, соблюдение которых обеспечивается прокурорским надзором.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о действительности договора.

Нормами статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса ничтожной признается сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Ничтожная сделка не порождает правовых последствий. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25


«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил возможность квалификации в качестве ничтожной сделки договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Под публичными интересами понимаются интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили возможность оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество посредством иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки (пункты 2, 52).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129, пункт 3 статьи 209 Гражданского кодекса). По общему правилу, арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Иное может быть установлено законом (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса).

Одной из особенностей договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, является право арендатора такого участка передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя. В этом случае достаточно соответствующего уведомления арендодателя. Иное также может быть установлено законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса в редакции вступившего в силу 01.06.2015 Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» победителю торгов запрещено уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.


Уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, ничтожна. С учетом существа уступаемого права по договору, заключение которого возможно только путем проведения торгов, и цели названного законодательного ограничения запрет на уступку не затрагивает лишь требования по денежным обязательствам (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

С учетом данного разъяснения Конституционный Суд Российской Федерации не усмотрел в указанном законодательном запрете в придаваемому ему правоприменительной практикой аспекте (как запрещающему передавать права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному на торгах на срок более пяти лет) противоречий нормам Конституции Российской Федерации (Определение от 31.05.2022 № 1319-О).

Относительно иерархии норм земельного законодательства как специальных и норм гражданского законодательства как общих при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 выразила правовую позицию, согласно которой по общему правилу не допускается уступка права аренды по договорам аренды публичных земельных участков, заключенных на торгах (передача таких договоров). Такое трактование обеспечивает равный доступ хозяйствующих субъектов к аренде публичных земель и исключает передачу земельных участков иным лицам в обход конкурентных процедур (путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота). Коллизия общей и специальной норм в данном случае отсутствует.

Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» урегулированы порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов (пункт 1 статьи 1). Включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства. Не включаются в конкурсную массу имущество, изъятое из оборота, а также те имущественные права, которые связаны с личностью должника (статьи 130, 131, 132).


По смыслу правовой позиции по вопросу о возможности передачи права аренды публичного земельного участка другому лицу и приоритета положений законодательства о банкротстве над положениями гражданского и земельного законодательства, обозначенной Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, включение в конкурсную массу принадлежащего должнику права аренды не исключает необходимость проверки правовой возможности их отчуждения, наличия на то законодательных или договорных ограничений и должно осуществляться с учетом наличия (отсутствия) у конкурсного управляющего полномочий по распоряжению этим правом без согласия собственника арендуемого имущества. Законодательство о банкротстве не исключает необходимость соблюдения требований гражданского кодекса и земельного законодательства. Объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим определяется как нормами действующего законодательства, так и условиями договора аренды земельного участка. Конкурсный управляющий может распорядиться правом аренды земельного участка без согласия его собственника только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет.

С учетом приведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции суд кассационной инстанции не может признать соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что общество-1 вправе было передать обществу-2 права и обязанности арендатора по заключенному на торгах договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, что прокурор не вправе оспаривать договор перенайма 2021 года, что ничтожность договора перенайма 2021 года не подтверждена, что законодательный запрет на передачу прав и обязанностей арендатора к договору перенайма 2021 года неприменим.

В целях оценки договора перенайма 2021 года и применения последствий его недействительности (при установлении соответствующих признаков) судам следовало дать надлежащую правовую оценку договору перенайма 2020 года с учетом правомерности включения в конкурсную массу принадлежавшего должнику права аренды земельного участка, наличия (отсутствия) правовой возможности отчуждения этого права (законодательных или договорных ограничений), полномочий конкурсного управляющего по распоряжению этим правом без согласия собственника земельного участка, условий договора аренды. При такой оценке необходимо исходить из того, что реализация права аренды носила вынужденный характер, осуществлялась в интересах кредиторов,


двусторонняя реституция в условиях ликвидации должника невозможна, а результаты проведенных в рамках процедуры банкротства торгов могли быть оформлены только соглашением по модели перенайма.

Прокурор не обосновал отсутствие у общества-1 возможности реализации инвестиционного проекта. Права и обязанности арендатора по договору аренды не могли измениться в связи с заключением договора перенайма 2020 года, в том числе в части инвестиционного условия об обустройстве парка-сквера. Причиненный публично-правовому образованию ущерб в связи несвоевременной реализацией обществом-1 инвестиционного проекта при определенных обстоятельствах может быть возмещен в установленном порядке.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в данном случае обусловлено необходимостью проверки судебного акта суда первой инстанции по иным доводам апелляционной жалобы, а также соображениями процессуальной экономии.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего


дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 по делу № А18-6413/2021 отменить.

Дело № А18-6413/2021 направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов Судья Т.Н. Драбо

Судья И.В. Сидорова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 14.02.2022 3:47:00Кому выдана Сидорова Ирина ВалерьевнаЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 24.03.2022 9:11:00Кому выдана Драбо Татьяна НиколаевнаЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 01.04.2022 3:48:00

Кому выдана Анциферов Виктор Александрович