Решение от 10 июля 2018 г. по делу № А19-29233/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Иркутск Дело № А19-29233/2017

«10» июля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03.07.2018 года. Решение в полном объеме изготовлено 10.07.2018 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Гурьянова О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБКОМПЛЕКТМОНТАЖ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664009, <...>)

о понуждении к исполнению обязательства

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 27.12.2017г., паспорт; после перерыва: ФИО3, представитель по доверенности от 27.12.2017г., паспорт; ФИО4 – представитель по доверенности от 27.06.2018г., удостоверение от 20.12.2016г. №11;

от ответчика – ФИО5, представитель по доверенности от 11.01.2018г. №1, паспорт; ФИО6, представитель по доверенности, паспорт;

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением (уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБКОМПЛЕКТМОНТАЖ» (далее ответчик, ООО «СИБКОМПЛЕКТМОНТАЖ») об обязании:

1) передать в собственность муниципального образования город Иркутск благоустроенные жилые помещения в домах капитального исполнения, площадью не менее ранее занимаемой, для предоставления нанимателям, выселяемым из жилых помещений:

по ул. ФИО8 дом 125: кв. 1 (общей площадью 61,6 кв.м., жилая площадь 41,9 кв.м.); ком. 5,6 кв. 2 (общей площадью 38,8 кв.м., жилая площадь 29,2 кв.м.); ком. 3,4 кв. 2 (общей площадью 35,5 кв.м., жилая площадь 26,7 кв.м.); кв. 3 (общей площадью 58,3 кв.м., жилая площадь 39,5 кв.м.); кв. 4 (общей площадью 59,5 кв.м., жилая площадь 41,2 кв.м.); кв. 6 (общей площадью 74,6 кв.м., жилая площадь 55,4 кв.м.); кв. 7 (общей площадью 60,8 кв.м., жилая площадь 42,2 кв.м.); кв. 8 (общей площадью 60 кв.м., жилая площадь 41,7 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 127: кв. 2 (общей площадью 44,8 кв.м., жилая площадь 44,8 кв.м.); ком. 2 кв. 5 (общей площадью 37,2 кв.м., жилая площадь 20,2 кв.м.); ком. 4,5 кв. 5 (общей площадью 64,3 кв.м., жилая площадь 34,9 кв.м.); кв. 6 (общей площадью 49,4 кв.м., жилая площадью 30,8 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 129: ком. 2 кв. 1 (общей площадью 16,9 кв.м., жилая площадь 11,9 кв.м.); ком. 7,8 кв. 1 (общей площадью 49,9 кв.м., жилая площадь 35,1 кв.м.); кв. 2 (общей площадью 55,5 кв.м., жилая площадь 35,0 кв.м.); ком. 7, 8 кв. 3 (общей площадью 50,5 кв.м., жилая площадь 35,3 кв.м.); кв. 4 (общей площадью 55,5 кв.м., жилая площадь 35,0 кв.м.); кв. 5 (общей площадью 54,5 кв.м., жилая площадь 35,1 кв.м.); кв. 6 (общей площадью 66,0 кв.м., жилая площадь 46,7 кв.м.); кв. 7 (общей площадью 55,1 кв.м., жилая площадь 34,6 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 133: кв. 6(2) (общая площадь 49,3 кв.м., жилая площадь 4,7 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 137: кв. 1 (общей площадью 43,3 кв.м., жилая площадь 29,7 кв.м.); кв. 3 (общей площадью 61,2 кв.м., жилая площадь 43,5 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 139: кв. 1 (общей площадью 59,7 кв.м., жилая площадь 41,5 кв.м.); кв. 3 (общей площадью 60,5 кв.м., жилая площадь 51,0 кв.м.), кв. 5 (общей площадью 60,5 кв.м., жилая площадь 42,0 кв.м.); ком 8,9 кв. 6 (общей площадью 40,2 кв.м., жилая площадь 30,3); ком. 6,7 кв. 6 (общей площадью 35,1 кв.м., жилая площадь 26,4 кв.м.); кв. 7 (общей площадью 60,5 кв.м., жилая площадь 41,4 кв.).

по ул. ФИО8 дом 141: кв. 2 (общей площадью 74,6 кв.м., жилая площадь 55,8 кв.м.); ком. 8,9 кв. 6 (общей площадью 39,5 кв.м., жилая площадь 29,6 кв.м.); ком. 6,7 кв. 6 (общей площадью 34,8 кв.м., жилая площадь 26,1 кв.м.); ком. 8 кв. 8 (общей площадью 22,5 кв.м., жилая площадь 15,3 кв.м.); ком 6,7 кв. 8 (общей площадью 38,4 кв.м., жилая площадь 26,1 кв.м.).

2) произвести выкуп жилых помещений либо, с согласия лиц, у которых изымаются данные жилые помещения предоставить им жилые помещения взамен изымаемых:

по ул. ФИО8 дом 125: -кв. 5 (общей площадью 62,4 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 127: кв. 1 (общей площадью 80,4 кв.м.); кв. 3 (общей площадью 29,6 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 129: ком. 2 кв. 3 (общей площадью 12 кв.м.), кв. 8 (общей площадью 65,2 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 131: кв. 1 (общей площадью 44,6 кв.м.); кв. 2 (общей площадью 20,3 кв.м.); кв. 4 (общей площадью 43,8 кв.м.); кв. 9 (общей площадью 41,3 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 133: кв. 2 (общей площадью 68,5 кв.м.); кв. 3 (общей площадью 41,3 кв.м.); кв. 4 (общей площадью 29,2 кв.м.); кв. 5 (общей площадью 48,9 кв.м.)

по ул. ФИО8 дом 135: кв. 2 (общей площадью 42,3 кв.м.); кв. 3 (общей площадью 60 кв.м.); кв. 5/1 (общей площадью 35,8 кв.м.); кв. 5/2 (общей площадью 15,2 кв.м.), кв. 6 (общей площадью 61 кв.м.)

по ул. ФИО8 дом 137: кв. 2 (общей площадью 50 кв.м.); кв. 4 (общей площадью 54 кв.м.); кв. 5 (общей площадью 31,9 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 139: кв. 2 (общей площадью 74,8 кв.м.); кв. 4 (общей площадью 58,8 кв.м.); кв. 8 (общей площадью 59,3 кв.м.)

по ул. ФИО8 дом 141: кв. 1 (общей площадью 59,3 кв.м.); кв. 3 (общей площадью 61 кв.м); ком. 5,6 кв. 4 (общей площадью 25,8 кв.м.); ком. 7 кв. 4 (общей площадью 15,8 кв.м.); - кв. 5 (общей площадью 59,9 кв.м.); - кв. 7 (общей площадью 60,4 кв.м.).

3) Обеспечить снос многоквартирных домов №№ 125, 127, 129, 131, 133, 135, 137, 139, 141 по ул. ФИО8 г. Иркутска, в течение 2 месяцев с момента расселения граждан их жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах №№ 125, 127, 129, 131, 133, 135, 137, 139, 141 по ул. ФИО8 г. Иркутска.

В обоснование своих требований истец указал, что Думой города Иркутска 29.04.2013 г. было принято решение № 005-20-460762/3 о развитии застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе города Иркутска, площадью 48765 кв.м.

На основании заключений межведомственной комиссии по признанию жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания, многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции многоквартирные дома, расположенные по адресу: <...>, 125-б, 127, 129, 129-а, 131, 131-а, 131-б, 133, 133-а, 133-б, 135, 135-б, 137, 139, 141, распоряжениями заместителя мэра-председателя комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска признаны аварийными и подлежащими сносу и включены в реестр многоквартирных домов жилищного фонда города Иркутска, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

Также вышеуказанные многоквартирные дома включены в границы застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе г. Иркутска, решение о развитии которой принято Думой города Иркутска от 29.04.2013 г.

20.08.2013 г. администрацией города Иркутска проведен открытый аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории. Победителем аукциона признано ООО «Сибкомплектмонтаж».

10.09.2013 г. между администрацией города Иркутска и ООО «Сибкомплектмонтаж» был заключен договор о развитии застроенной территории № 010-64-001266/3 (далее - Договор).

Согласно условиям Договора ООО «Сибкомплектмонтаж» в целях развития застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе г. Иркутска, площадью 48762 кв.м., обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет (и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц) выполнить предусмотренные договором обязательства (пункты 1.1, 1.2).

В соответствии с положениями пунктов 1.1, 1.2, 4.1.4 Договора ООО «Сибкомплектмонтаж» обязано создать, приобрести либо передать в муниципальную собственность города Иркутска благоустроенные жилые помещения, расположенные на территории города Иркутска, для предоставления гражданам, выселяемым из подлежащих сносу домов.

Конечный срок исполнения названных обязательств – 10 сентября 2018 года.

В соответствии с положениями пунктов 1.1, 1.2, 4.1.5, 4.1.9, 4.3.9, 4.3.10 Договора ООО «Сибкомплектмонтаж» обязано уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения собственникам таких помещений, осуществить расселение граждан, осуществить снос многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу.

С учетом принятых постановлений администрации города Иркутска об изъятии земельных участков и жилых помещений, расположенных в домах по ул. ФИО8 №№ 125, 125-б, 127, 129, 129-а, 131, 131-а, 131-б, 133, 133-а, 133-б, 135, 135-б, 137, 139, 141, срок расселения – конец 2018 года.

В настоящее время в пределах территории, определенной к развитию решением Думы города Иркутска 29.04.2013 г. № 005-20-460762/3 и Договором остались не снесенными и не расселенными девять многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащих сносу, а именно: многоквартирные дома №№ 125, 127, 129, 131, 133, 135, 137, 139, 141, расположенные по адресу: <...>.

Однако, указанное обязательство ответчиком не исполнено.

Год постройки указанных домов 1912 и 1936, состояние деревянных домов крайне аварийное: в связи с износом несущие конструкции не устойчивы, стены промерзают, кровля протекает, печи (в доме печное отопление) разваливаются, фундамент разрушается, в жилых помещениях сырость. В домах проживают граждане с несовершеннолетними детьми и их пребывание и проживание в этих домах небезопасно.

Таким образом, на сегодняшний день сложилась ситуация, при которой девять жилых домов, признанных аварийными и находящимися в состоянии, угрожающем жизни и здоровью граждан, в рамках договора о развитии застроенной территории до сих пор не расселены.

Действия ООО «Сибкомплектмонтаж» по расселению в первоочередном порядке жилых домов в пределах красных линий с целью получения земельных участков в собственность для осуществления на них строительства многоквартирных домов и отказ от расселения остальных девяти жилых домов свидетельствуют о преднамеренном неисполнении договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности.

Считает требования обоснованными, просит суд уточненные требования удовлетворить.

Ответчик требования не признал по основаниям указанным в отзыве на иск и дополнительным возражениям; указал, что оснований для возложения на ответчика обязанности по расселению аварийных домов не имеется по следующим основаниям.

12.09.2017 г. Администрация города Иркутска в адрес ООО «Сибкомплектмонтаж» направила уведомление № 054-70-1201/7 о расторжении Договора о развитии застроенной территории от 10.09.2013 г. № 010-64-001266/3 со ссылкой на ст. 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 9 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Уведомление было получено Ответчиком 13.09.2017 г. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Договор о развитии застроенной территории от 10.09.2013 г. № 010-64-001266/3 расторгнут истцом в одностороннем порядке, в связи с чем основания для исполнения условий расторгнутого договора отсутствуют.

Просит в удовлетворении требований отказать.

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 03.07.2018 до 16-00 часов. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области в сети «Интернет». По окончании перерыва 03.07.2018 в 16-08 часов судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии тех же представителей сторона.

Судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из представленных документов, Думой города Иркутска от 29.04.2013 г. № 005-20-460762/3 принято решение о развитии застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе города Иркутска, площадью 48765 кв.м.

20.08.2013 г. администрацией города Иркутска проведен открытый аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории. Победителем аукциона признано ООО «Сибкомплектмонтаж».

10.09.2013 г. между администрацией города Иркутска и ООО «Сибкомплектмонтаж» был заключен договор о развитии застроенной территории.

В соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории № 010-64-001266/3 от 10.09.2013 г. (далее Договор РЗТ), в целях развития застроенной территории, расположенной в Октябрьском округе г. Иркутск, площадью 48765 кв.м. согласно схеме застроенной территории ООО «Сибкомплектмонтаж» обязуется своими силами и за свой счет в срок до 10 сентября 2018 г. создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Иркутска благоустроенные жилые помещения, расположенные на территории города Иркутска, для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на вышеуказанной территории (п.4.1.4 Договора РЗТ).

Пунктом 2.1. договора РЗТ определен перечень адресов многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, а именно, дома по ул. ФИО8 №№ 125, 125-б, 127, 129, 129-а (Литера С), 131, 131-а (Литера О), 131-б (Литера Ф, Ф1, Ф2), 133, 133-а (Литера Х), 133-б (Литера Х), 135, 135-б (Литера Ч), 137, 139, 141.

В свою очередь, Администрация г. Иркутска взяла на себя обязательства: утвердить проект планировки, проект межевания территории, осуществить работы по формированию земельных участков и предоставить ООО «Сибкомплектмонтаж» без проведения аукциона земельные участки в границах РЗТ.

Таким образом, ООО «Сибкомплектмонтаж» обязалось расселить жителей 16-ти многоквартирных аварийных жилых домов.

В первоочередном порядке ООО «Сибкомплектмонтаж» расселены 7 жилых домов (из них 4 дома в 2014 году, 3 дома в 2015 году), расположенных в пределах красных линий, из муниципальной собственности получены в собственность бесплатно земельные участки, на которых ранее располагались расселенные ООО «Сибкомплектмонтаж» 7 жилых домов, завершено строительство всех жилых домов на данных земельных участках.

Между тем, обязанность по расселению остальных 9 домов (ул. ФИО8, №№ 125, 127, 129, 131, 133, 135, 137, 139, 141), расположенных за красными линиями, ответчиком не исполнена.

Указанные действия ООО «Сибкомплектмонтаж» по расселению в первоочередном порядке жилых домов в пределах красных линий с целью получения земельных участков в собственность для осуществления на них строительства многоквартирных домов и отказ от расселения остальных девяти жилых домов, как считает истец, свидетельствуют о преднамеренном уклонении от исполнения договорных обязательств, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Выслушав представителем лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные в материалах дела документы в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд считает требования обоснованными и подлежащие удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 указанной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Градостроительного кодекса РФ (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

В силу части 3 вышеуказанной статьи существенными условиями договора являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Судом установлено, что в заключенном между сторонами Договоре РЗТ содержатся все существенные условия для договоров данного вида, предусмотренные частью 3 статьи 46.2. Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В пунктах 1.1, 1.2 договора РЗТ указаны сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции, а именно: предполагалось развитие застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе города Иркутска, площадью 48765 кв.м., перечень адресов, зданий и сооружений, подлежащих сносу, указаны в пункте 1.2 договора.

В пунктах 2.1, 3.1, 3.2, 5.1-5.6 договоров указана цена права на заключение договора в размере 561 000 руб., срок исполнения обязательств по договору –до 31.12.2023 года, а также установлена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, все существенные условия договора о развитии застроенной территории содержатся в договоре от 10 сентября 2013 года № 010-64-001266/3, в связи с чем, в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ данный договор считается заключенным и из него возникает обязанность ответчика по надлежащему исполнению содержащихся в нем условий.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав, в том числе присуждение к исполнению обязанности в натуре.

При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

Также п. 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ указывает, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Как следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 07.03.2000 № 3486/99, критериями допустимости иска об исполнении в натуре является возможность реального исполнения принятого решения исходя из положений Федерального закона «Об исполнительном производстве» и возможности реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав сторон при выборе в данном конкретном случае такого способа защиты права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Согласно статье 397 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства изготовить и передать вещь в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, либо передать вещь в пользование кредитору, либо выполнить для него определенную работу или оказать ему услугу, кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Однако, согласно ч.1 ст.396 Гражданского кодекса РФ уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, согласно правовой позиции, отраженной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (в ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при наличии обстоятельств, указанных в статье 397 Гражданского кодекса РФ, кредитор вправе по своему усмотрению в разумный срок поручить выполнение обязательства третьему лицу за разумную цену либо выполнить его своими силами и потребовать от должника возмещения расходов и других убытков.

Вмесите с тем, указанные нормы не лишает кредитора возможности по своему выбору использовать иной способ защиты, в том числе, потребовать от должника исполнения его обязательства в натуре либо возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права.

Возражая против требований истца, ответчик указал на невозможность исполнения условий Договор РЗТ в части расселения спорных девяти домов, сославшись при этом на расторжение Договора РЗТ администрацией в одностороннем порядке, а также на то, что при проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и заключении Договора РЗТ ему не было известно о том, что спорные аварийные дома расположены за пределами красных линий.

Между тем, суд не может согласиться с возражениями ответчика по следующим основаниям.

О существовании красных линий и ООО «Сибкомплектмонтаж» и ООО СК «Высота» (финансовый партнер ответчика -по выполнению обязательств по договору РЗТ на основании заключенного между ними договора о сотрудничестве по развитию застроенной территории от 20.09.2013 № 1/ЗТ) знали до момента заключения Договора РЗТ, что не опровергнуто ответчиком и подтверждается следующими доказательствами.

13.12.2013 г. ООО СК «Высота» выдало ООО «АПБ «Арх-Идея» задание на проектирование объекта «Группы жилых домов с нежилыми помещениями, подземными автостоянками и трансформаторной подстанцией по ул. ФИО8 III очередь строительства». В целях выполнения проектных работ ООО «АПБ «Арх-Идея» были предоставлены градостроительные планы всех земельных участков, на которых обозначены красные линии.

Более того, к заданию на проектирование ООО СК «Высота» прилагает Генплан группы жилых домов, согласованный главный архитектором города 14.11.2007 г. В данном Генплане обозначены все красные линии по ул. ФИО8.

Кроме этого, 16.01.2013 г. ООО «ИСК Высота» (директор ФИО7) направило письма в Комитет по градостроительной политике администрации г. Иркутска, в котором указывается, что ООО «ИСК Высота» ведет комплексную застройка квартала в соответствии с инвестиционным проектом развития застроенной части территории Октябрьского района г. Иркутска, разработанного проектным институтом ОАО «Иркутскгражданпроект» и согласованным главным архитектором г. Иркутска 28.08.2007 г., а также в соответствии с генеральным планом комплексной застройки квартала от 14.11.2007 г.

При этом, ООО «ИСК Высота», в лице директора ФИО7, просит учесть вышеуказанные документы при согласовании градостроительной документации.

Инвестиционный проект развития застроенной части территории Октябрьского района г. Иркутска, разработанный проектным институтом ОАО «Иркутскгражданпроект» и согласованный главным архитектором г. Иркутска 28.08.2007 г., также предусматривает расположение красных линий по ул. ФИО8.

Таким образом, о наличии красных линий ООО «Сибкомплектмонтаж» и ООО СК «Высота» знали еще до 28.08.2007 г.

Согласно ст. 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия решения о развитии, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

При определении местоположения и площади территории, в отношении которой было принято решение о развитии (далее – территория РЗТ), Комитет по градостроительной политике Администрации г. Иркутска руководствовался требованиями ГрК РФ и ситуацией, существовавшей на момент определения границ территории, подлежащей развитию. В связи с этим комитетом были определены границы территории РЗТ по части квартала, ограниченной улицами Красноярская, ФИО8, ФИО9.

Необходимо отметить, что действующее законодательство не содержит запрета на формирование территорий, подлежащих развитию, с включением в них территорий общего пользования и (или) территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, границы которых обозначены красными линиями.

Более того, включение в границы территории РЗТ многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных в вышеуказанном квартале, позволяет реализовать закрепленную статьей 40 Конституции Российской Федерации обязанность органов местного самоуправления по созданию условий для осуществления права на жилище.

При этом ликвидация всех аварийных многоквартирных домов является необходимым условием для осуществления комплексной застройки рассматриваемого квартала с целью формирования единого архитектурно-пространственного облика.

На основании заключений межведомственной комиссии по признанию помещений жилыми помещениями, жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания, многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции многоквартирные дома, расположенные по адресу: <...>, 125-б, 127, 129, 129-а, 131, 131-а, 131-б, 133, 133-а, 133-б, 135, 135-б, 137, 139, 141, распоряжениями заместителя мэра - председателя комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска были признаны аварийными и подлежащими сносу.

Соответственно, формирование границ территории РЗТ с учетом включения в указанные границы перечисленных домов соответствует требованиям, установленным ГрК РФ.

В обоснование своей позиции, Ответчик указывает, что при расселении 9 домов, находящихся по адресу: ул. ФИО8, д. №№ 125, 127, 129, 131, 133, 135, 137, 139, 141, ООО «Сибкомплектмонтаж» столкнулось с тем, что указанные дома расположены за красными линиями, сведений о которых ни в аукционной документации, ни в договоре РЗТ не было.

Между тем согласно п. 4 ч. 8 ст. 46.3 ГрК РФ в извещении о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (далее – аукцион), размещаемом на официальном сайте в порядке, установленном частью 6 указанной нормы, наряду со сведениями, предусмотренными частью 7 данной статьи, должно быть указание градостроительного регламента, установленного для земельных участков в пределах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Учитывая, что в соответствии с ч. 2 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя в том числе градостроительные регламенты, указание в извещении данных о правовом акте, которым утверждены вышеуказанные правила землепользования и застройки представляется достаточным для того, чтобы заинтересованное лицо имело возможность ознакомиться с информацией, содержащейся в градостроительных регламентах.

Кроме того, согласно п.п. 2, 3 ч. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования, а также на земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами.

Из вышеизложенного следует, что закреплённая ГрК РФ в отношении организатора аукциона обязанность по указанию в извещении градостроительного регламента, установленного для земельных участков в пределах территории РЗТ, не подразумевает под собой обязанность указанного лица размещать информацию о красных линиях.

Более того, в извещении в соответствии с требованиями п. 9 ч. 8 ст. 46.3 ГрК РФ был размещен также проект договора, приложением № 1 к которому являлась схема застроенной территории, в которой имеется графическое изображение красной линии.

Вышеуказанная информация согласно требованиям ч. 6 ст. 46.3 ГрК РФ была доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru. Также данная информация была опубликована в газете «Иркутск официальный» 16 июля 2013 года № 29 (468).

Относительно доводов ответчика о включение в границы застроенной территории земельных участков (территорий) с неустановленным правовым режимом и не установления градостроительного зонирования в зоне предполагаемой застройки, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 2 ст. 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия решения Думы города Иркутска от 29.04.2013 г. № 005-20-460762/3 «О принятии решения о развитии застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе г. Иркутска» (далее – решение о развитии), с учетом которого между администрацией города Иркутска и ООО «Сибкомплектмонтаж» 10.09.2013 г. был заключен договор РЗТ, решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

Необходимо учитывать, что градостроительные регламенты в отношении рассматриваемой территории были установлены в Правилах землепользования и застройки части территории города Иркутска, утверждённых решением Думы города Иркутска от 23.11.2012 г. № 005-20-400654/2 «Об утверждении правил землепользования и застройки части территории города Иркутска».

Земельные участки в границах территорий общего пользования не относятся к землям, перечисленным в ч. 6 ст. 36 ГрК РФ, в редакции, действовавшей на момент принятия решения о развитии, для которых градостроительный регламент не устанавливается (земли лесного фонда, земли, покрытые поверхностными водами, земли запаса, земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон).

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 36 ГрК РФ на земельные участки в границах территорий общего пользования действие градостроительного регламента не распространяется.

На основании ч. 7 ст. 36 ГрК РФ использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

Согласно п. 7 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ информация о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке, установленных в соответствии с ч. 7 ст. 36 ГрК РФ, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается, отображается в градостроительном плане земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Таким образом, из содержания вышеперечисленных правовых норм следует, что факт нахождения земельных участков в границах территорий общего пользования не свидетельствует об отсутствии у данных земельных участков определенного правового режима, о невозможности их использования, равно как и о том, что градостроительный регламент в отношении таких земельных участков не устанавливается.

Учитывая вышеизложенное, ООО «Сибкомплектмонтаж» имело возможность беспрепятственно ознакомиться с условиями договора о развитии застроенной территории, произвести расчет рентабельности проекта и принять решение об участии в аукционе. Представив заявку на участие в аукционе, ООО «Сибкомплектмонтаж» тем самым выразило свое согласие участвовать в аукционе на право заключить договор о развитии застроенной территории, и, в случае признания его победителем аукциона, заключить договор о развитии застроенной территории на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона. При этом желание заключить договор РЗТ выразили кроме ООО «Сибкомплектмонтаж» и другие лица, участвующие в аукционе на право заключения договора РЗТ, что обусловлено экономической привлекательностью реализации договора РЗТ .

Более того, одной из обязанностей ООО «Сибкомплектмонтаж» по договору РЗТ, предшествующих обязанности по осуществлению строительства на территории РЗТ, является обязанность по подготовке проекта планировки территории РЗТ, включая проект межевания данной территории, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (п. 4.1.2 договора РЗТ).

Согласно подп. «а» п. 1 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе, красные линии.

Постановлением Администрации г. Иркутска № 031-06-30/14 от 21.01.2014 г. «Об утверждении проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории» в отношении территории РЗТ был утвержден проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории.

Соответственно, при подготовке вышеуказанного проекта планировки территории, включая проект межевания территории, ООО «Сибкомплектмонтаж» уже было известно о наличии красных линий и неисполнимости проекта. Вместе с тем, ООО «Сибкомплектмонтаж» в суд за расторжением, либо изменением условий договора РЗТ не обращалось и приступило к его реализации.

Кроме того, в проектной документации «Группы жилых домов с нежилыми помещениями, подземными автостоянками и трансформаторной подстанцией по ул. ФИО8. III очередь строительства, разработанной ООО «АПБ «Арх-Идея»» по заказу ООО СК «Высота» и ООО «Сибкомплектмонтаж» указано: «Для осуществления этапов строительства необходимо освободить участки по этапам строительства от существующих зданий и сооружений. Для этого необходимо:

- для осуществления 1- го этапа строительства выполнить снос 2-х этажного деревянного жилого здания №125Б;

- для осуществления 2-го этапа строительства выполнить снос 2-х этажного деревянного жилого здания №129А и одно этажные деревянные жилые здания №№131Б, 133Б, 131А, 133А;

- для осуществления 3-го и 4-го этапов строительства, участки, отведенные под строительства свободны от существующих строений;

- для строительства 5-го этапа строительства выполнить снос 2-х этажного деревянного жилого здания №135Б».

Таким образом, проектная документация предусматривает снос только 7 аварийных домов, снос остальных 9 остальных спорных аварийных домов, указанных в договоре РЗТ, не предполагался, а у ООО «Сибкомплектмонтаж» и ООО СК «Высота» намерений сносить спорные аварийные дома, выходящие за красную линию, не было изначально, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ответчик знал о нахождении спорных аварийных домов за пределами красных линий, но изначально , в нарушение условий договора РЗТ, не собирался исполнять принятые на себя обязательства по расселению и сносу спорных аварийных домов.

Также не может быть признаны обоснованными возражения ответчика о неэффективности проекта с учетом сноса всех аварийных домов, в том числе и спорных, о чем ему стало известно уже в процессе строительства.

При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 4 ст. 46.3 ГрК РФ орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона. В связи с этим в рамках заключенного между администрацией города Иркутска и ООО «АПБ «Арх-Идея» соглашения о социально-экономическом сотрудничестве от 31.05.2013 г. № 010-64-000729/13-1, указанной организацией был передан отчет от 21.05.2013 г. № 263/13 об оценке рыночной стоимости права на заключение договора о развитии застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе г. Иркутска, на основании решения Городской Думы № 005-20-460762/3 «О принятии решения о развитии застроенной территории, расположенной в Октябрьском районе г. Иркутска» от 29 апреля 2013 г. (далее – Отчет), в котором была определена начальная цена предмета аукциона.

Данный отчет был выполнен по заказу ООО «АПБ «Арх-Идея» ООО «Прайс Хаус ТВ’c». Указанный Отчет не был признан в судебном порядке недействительным (незаконным). При этом суд учитывает следующие, не опровергнутые ответчиком, обстоятельства:

1) ООО «АПБ «Арх-Идея», является проектным институтом ООО СК «Высота» и располагается в одном офисе с ООО «Сибкомплектмонтаж» и ООО СК «Высота» по адресу : <...>.

2) В своем отзыве Ответчик в обоснование своей позиции о нерентабельности договора РЗТ ссылается на заключение № 46/16 от 30.03.2016 г. «Проектный анализ развития застроенной территории в Октябрьском районе г. Иркутска на основании решения городской Думы № 005-20-460762/3 от 29 апреля 2013 г.». Исполнителем данного заключения является все тоже ООО «Прайс Хаус ТВ’c», которое являлось исполнителем Отчета. При этом данные которые приводятся в Отчете и заключении, и выводы в отношении экономической эффективности проекта, сделанные одним и тем же оценщиком, одновременно выступающим директором ООО «Прайс Хаус ТВ’c», - ФИО10 являются противоположными.

При этом, выводы, изложенные в отчете, носят рекомендательный характер, и расчеты стоимости, содержащиеся в нем, должны быть использованы только для определения начальной цены предмета аукциона. Информация, содержащаяся в Отчете, в том числе информация о предполагаемой рентабельности проекта, не является технико-экономическим обоснованием как считает Ответчик. Лицо, рассматривающее возможность участия в аукционе на право заключить договор о развитии застроенной территории, вправе самостоятельно рассчитать показатели рентабельности проекта, в котором оно планирует участвовать, принимая во внимания факторы, которые непосредственно характеризуют производственную деятельность организации: фактическую себестоимость строительства, условия привлечения заемных средств, анализ существующего рынка строительных материалов, недвижимости, прогнозные значения цен на недвижимость и т.д., исходя из чего решить вопрос целесообразности участия в аукционе на право заключения договора РЗТ.

Между тем, ООО «Сибкомплектмонтаж», исходя из экономической эффективности проекта, изъявило желание участвовать в аукционе.

Дальнейшая реализация договора РЗТ также зависит от действия застройщика, который самостоятельно решает вопросы финансирования такого проекта, предпринимательские риски и т.д. Так ООО «Сибкомплектмонтаж» для скорейшего расселения домов по своей инициативе (без принятия решения администрацией города Иркутска об изъятии у собственников жилых помещений в аварийных домах) выкупало у таких собственников жилые помещения по завышенной стоимости - 65 000 руб. за 1 кв.м вместо рыночной стоимости жилья в авариных домах – 40 000 руб. за 1 кв.м, 9 квартир расселялись исходя из стоимости от 100 000 до 129.000 руб. за 1 кв. м.

В дальнейшем, реализуя договор РЗТ, ответчик произвел расселение и снос 7 домов, расположенных в пределах красных линий, а также 2 квартир дома № 131, который находится за красными линиями, привлекая средства дольщиков, осуществил на месте снесенных 7 домов строительство новых многоквартирных домов и, получив свою выгоду от реализации договора РЗТ, прекращает исполнение своих обязательств по договору РЗТ, оставляя 9 домов не расселенными.

Кроме того, необходимо учитывать положения пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. При этом получение прибыли является целью, а не результатом такой деятельности.

Далее, оценивая доводы Ответчика о том, что договор РЗТ является недействующим, судом установлено следующее.

Одним из обязательств лица, заключившего договор развития застроенной территории с органом местного самоуправления, является создание либо приобретение, а также передача в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Частью 9 статьи 46 ГрК РФ установлено, что орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора развития застроенной территории, в том числе в случае неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных п. 3 - 5 ч. 3 и п. 4 ч. 4 настоящей статьи.

Аналогичные положения закреплены в соответствующих пунктах договора.

Действительно, в связи с неисполнением обязательств по договору развития застроенной территории Администрацией г. Иркутска в адрес ООО «Сибкомплектмонтаж» 13.09.2017 г. было направлено уведомление о расторжении договора.

Данное письмо подписано заместителем мэра – руководителем аппарата администрации г. Иркутска ФИО4.

При этом Договор РЗТ со стороны администрации подписан заместителем председателя мэра – председателем комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска.

В соответствии с п. 4 ст. 450.1. Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Такое уведомление является в соответствии с гражданским законодательством односторонней сделкой, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

На совершение сделок у лица должны быть соответствующие полномочия.

Согласно п.п 3.17 п. 3 ст. 37 Устава города Иркутска мэр города Иркутска как глава администрации города Иркутска от имени администрации города Иркутска заключает договоры. В соответствии с п. 4 данной статьи мэр города как глава администрации города вправе делегировать свои отдельные полномочия должностным лицам администрации города.

Руководствуясь п. 4 ст. 37 Устава города Иркутска распоряжением администрации города Иркутска от 01.04.2016 г. № 031-10-176/6 «О делегировании полномочий» мэр города Иркутска возложил на руководителей структурных подразделений администрации города Иркутска полномочия по заключению от имени администрации города Иркутска в пределах компетенции возглавляемого им структурного подразделения администрации города Иркутска договоров, соглашений, контрактов, дополнительных соглашений к ним, соглашений о расторжении договоров, соглашений, контрактов.

В соответствии с Положением о комитете по градостроительной политике администрации города Иркутска, утвержденным решение Думы города Иркутска от 25.12.2015 № 006-20-160258/5, Положением об организации и проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в г. Иркутске и примерного договора о развитии застроенной территории в г. Иркутске, утвержденным постановление мэра города Иркутска от 10.08.2007 № 031-06-1505/7 развитие застроенных территории, осуществление полномочий организатора аукциона на право заключить договор о развитии застроенных территорий относится к компетенции комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска.

Учитывая вышеизложенное, от имени администрации города Иркутска полномочиями по заключению, расторжению договор развития застроенных территорий обладает заместитель мэра – председатель комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска. Необходимо обратить внимание на то, что договор о развитии застроенной территории от 10.09.2013 г. № 031-64-001266/3 и был заключен от имени администрации города Иркутска заместителем мэра – председателем комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска.

Вместе с тем, уведомление от 12.09.2017 г. № 054-701201/7 о расторжении договора о развитии застроенной территории от 10.09.2013 г. № 031-64-001266/3 было подписано заместителем мэра – руководителем аппарата администрации города Иркутска.

Учитывая отсутствие полномочий на расторжение договора РЗТ, такая сделка считается несовершенной, а значит не влекущей правовых последствий.

В связи с чем, данное уведомление влечет правовых последствий для сторон договора. Аналогичный подход находит свое отражение в судебной практике (Определение ВАС РФ от 03.03.2011 г. № ВАС-1630/11 по делу № А55-3369/2010).

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Как закреплено в п. 122 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случаях, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, подлежат применению положения статьи 183 ГК РФ

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Между тем, впоследствии Администрация г. Иркутска своими конклюдентными действиями показала, что волю, выраженную в направленном уведомлении, она не подтвердила (не одобрила).

Так, 28.12.2017 г. распоряжением администрации города Иркутска № 031-10-530/7 «Об отзыве уведомления о расторжении договора о развитии застроенной территории» заместителю мэра - председателю комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска было поручено отозвать уведомление о расторжении договора о развитии застроенной территории от 10.09.2013 г. № 010-64-001266/3, оформленное за подписью заместителя мэра - руководителя аппарата администрации города Иркутска 12.09.2017 г. в связи с отсутствием полномочий заместителя мэра - руководителя аппарата администрации города Иркутска по расторжению договора о развитии застроенной территории от 10.09.2013 г. № 010-64-001266/3.

29.12.2017 г. в адрес ООО «Сибкомплектмонтаж» за подписью заместителя мэра – председателю комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска Кима А.Х. было направлено письмо, согласно которому администрация города Иркутска в лице комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска уведомила о принятом решении считать направленное администрацией и полученное обществом уведомление о расторжении договора РЗТ не имеющим и не влекущим правовых последствий для расторжения договора РЗТ, а прекращение данного договора несостоявшимся. Таким образом, воля администрации города Иркутска на расторжение договора РЗТ не была выражена и в последующем.

Как закреплено в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 г. № 57 сделка, заключенная от имени публично-правового образования его органом с превышением компетенции, признается ничтожной (ст. 168, 174 ГК РФ).

Более того, ч. 5 ст. 450.1 ГК РФ установлено, что в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Запрет на отказ от договора (исполнения договора) для стороны, имеющей право на такой отказ, но подтвердившей действие договора, основан на принципе добросовестности, являющимся базовым в гражданском обороте.

Следовательно, если сторона, уведомившая контрагента о расторжении договора, в последующем приняла исполнение обязательств по нему, то договор не считается расторгнутым. Указанный вывод суда основан на правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 02.07.2015 г. № 305-ЭС15-2415 по делу № А40-28123/2014.

Как следует из пояснений представителя истца, причины направления указанного уведомления о расторжении договора РЗТ были связан не с желанием расторгнуть договор РЗТ, а с необходимостью заблокировать дальнейшие действия ООО «СК Высота» по продаже квартир и нежилых помещений. Но одновременно этот правовой механизм блокировал ввод в эксплуатацию уже построенных домов.

Истец, заявляя требования о понуждении ответчика к исполнению обязательства в натуре, исходит из того, что договор РЗТ является действующим.

Таким образом, между сторонами имеется спор о том, является ли договор РЗТ действующим или расторгнутым.

Оценивая доводы сторон по данному обстоятельству, суд исходит из направленности общей воли сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суд оценивает обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Как следует из материалов дела, после направления 13.09.2017 г. уведомления о расторжении договора РЗТ, между истцом, ответчиком, а также ООО «СК «Высота», происходила переписка по вопросам исполнения договора РЗТ, проводились многочисленные встречи, консультации и совместные совещания, направленные на урегулирование спорной ситуации. Данные обстоятельства не оспариваются Ответчиком и подтверждены представленными в материалы дела протоколами совместных совещаний.

В декабре 2017 г. между сторонами была достигнута договоренность о расселении 2 – х из 9-ти спорных аварийных домов № 129 и 131 по ул. ФИО8 в срок до апреля 2018 г. Однако в январе 2018 г. генеральный директор ООО «СК «Высота» ФИО7 отказался от всех договоренностей, в том числе, от расселения двух аварийных домов.

Кроме того, заявляя, что действия Администрации г. Иркутска по расторжению договора РЗТ незаконны, ООО «Сибкомплектмонтаж» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании незаконным одностороннего отказа, содержащегося в уведомлении о расторжении договора от 13.09.2017 г. , выразив заинтересованность в продолжении договорных отношений. Определением суда от 27.11.2017 г. по делу № А19-21249/2017 исковое заявление возвращено.

Более того, в ходе рассмотрения Арбитражным судом Иркутской области дела по иску индивидуально предпринимателя ФИО11 к Администрации города Иркутска, Обществу с ограниченной ответственностью "Сибкомплектмонтаж", Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высота» о признании, в том числе, незаключенным договора о развитии застроенной территории № 010-64-001266/3 от 10.09.2013 г., заключенного между Администрации г. Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью «Сибкомплектмонтаж» (дело № А19-21904/2017, принято к производству Определением от 26.10.2017 года, то есть после уведомления от 13.09.2017 г.), ответчик возражал против требований ИП ФИО11

Таким образом, указанные действия ответчика свидетельствуют о том, что воля ответчика была направлена на сохранение и продолжение договорных отношений, о чем также свидетельствует поведение ответчика - ООО «Сибкомплектмонтаж» (ООО «СК Высота») не отказалась от земельных участков, полученных под застройку, не вернула их в муниципальную собственность, продолжила строительство, ввод в эксплуатацию домов и заключение договоров долевого участия в строительстве с гражданами.

Так, в этот период было заключено 569 договоров, из которых 462 договора - после письменного заявления ООО «Сибкомплектмонтаж» об экономической неэффективности проекта и невозможности расселения жителей девяти аварийных домов (30.03.2016 г.) и 138 договоров - в 3 квартале 2017 г. после получения уведомления о его расторжении

Стороны неоднократно проводили совещания, обсуждая механизмы расселения. Все эти действия называются конклюдентными и в силу гражданского законодательства позволяют считать договор действительным.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны настоящего спора после направления уведомления от 13.09.2017 года о расторжении договора исходили о его действительности.

Более того, если допустить, что действительная воля истца была направлена на расторжение договора РЗТ, то в его действиях отсутствует какая-либо логика, поскольку в этом случае проблема с расселением и сносом спорных аварийных домов остается и на решение которой, в принципе, и был направлен договор РЗТ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у Администрации отсутствовал интерес в расторжении договора РЗТ, а из последующего поведения сторон явствовала их воля на сохранение договорных правоотношений на условиях, которые были определены договором.

Таким образом, у Ответчика обязанности по исполнению договора о развитии застроенной территории от 10.09.2013 г. не прекратились.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, как следует из пояснений сторон и материалов дела, обязанности ответчика по расселению и сносу спорных аварийных домов им исполнена не была, в связи с чем требования истца о понуждении к исполнению обязательства являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Не меняет данный вывод суда и доводы ответчика на установленное вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 05.10.2017 года по делу № 2-3704/2017 по иску ФИО12 к ООО «Сибкомплектмонтаж» об обязании предоставить другое жилое помещение, обстоятельство расторжения Администрацией г. Иркутск договора РЗТ, как несоответствующие требованиям пункта 3 статьи 69 АПК РФ.

Не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований то обстоятельство, что срок исполнения обязательств ответчика по расселению и сносу спорных девяти аварийных домов по договору РЗТ (10.09.2018 г.) не наступил, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 61 Гражданского кодекса РФ, с момента принятия решения о ликвидации юридического лица срок исполнения его обязательств перед кредиторами считается наступившим.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ ООО «Сибкомплектмонтаж» по состоянию на 02.03.2018 года, 20.12.2017 года единственным участником Общества ФИО13 принято решение о его ликвидации, что не оспаривается ответчиком.

Таким образом, обязательства ответчика по расселению и сносу спорных девяти аварийных домов считается наступившим.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ, при подаче исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, - 6 000 рублей.

Поскольку истец на основании ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, то по правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

При определении размера государственной пошлины суд исходит из следующего.

В рассматриваемом исковом заявлении истцом соединены 73 требования, в том числе: 64 требования о понуждении исполнения обязательств путем расселения в отношении 64 жилых помещений и сноса 9 жилых домов, каждое их которых оплачивается отдельно (статья 333.22 Налогового кодекса РФ).

Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200 000 руб., поскольку, применительно к размеру государственной пошлины по искам имущественного характера, максимальный размер государственной пошлины не может превышать 200 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить .

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБКОМПЛЕКТМОНТАЖ»:

1) передать в собственность муниципального образования город Иркутск благоустроенные жилые помещения в домах капитального исполнения, площадью не менее ранее занимаемой, для предоставления нанимателям, выселяемым из жилых помещений:

по ул. ФИО8 дом 125:

- кв. 1 (общей площадью 61,6 кв.м., жилая площадь 41,9 кв.м.);

- ком. 5,6 кв. 2 (общей площадью 38,8 кв.м., жилая площадь 29,2 кв.м.);

- ком. 3,4 кв. 2 (общей площадью 35,5 кв.м., жилая площадь 26,7 кв.м.);

- кв. 3 (общей площадью 58,3 кв.м., жилая площадь 39,5 кв.м.);

- кв. 4 (общей площадью 59,5 кв.м., жилая площадь 41,2 кв.м.);

- кв. 6 (общей площадью 74,6 кв.м., жилая площадь 55,4 кв.м.);

- кв. 7 (общей площадью 60,8 кв.м., жилая площадь 42,2 кв.м.);

- кв. 8 (общей площадью 60 кв.м., жилая площадь 41,7 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 127:

- кв. 2 (общей площадью 44,8 кв.м., жилая площадь 44,8 кв.м.);

- ком. 2 кв. 5 (общей площадью 37,2 кв.м., жилая площадь 20,2 кв.м.);

- ком. 4,5 кв. 5 (общей площадью 64,3 кв.м., жилая площадь 34,9 кв.м.);

- кв. 6 (общей площадью 49,4 кв.м., жилая площадью 30,8 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 129:

- ком. 2 кв. 1 (общей площадью 16,9 кв.м., жилая площадь 11,9 кв.м.);

- ком. 7,8 кв. 1 (общей площадью 49,9 кв.м., жилая площадь 35,1 кв.м.);

- кв. 2 (общей площадью 55,5 кв.м., жилая площадь 35,0 кв.м.);

- ком. 7, 8 кв. 3 (общей площадью 50,5 кв.м., жилая площадь 35,3 кв.м.);

- кв. 4 (общей площадью 55,5 кв.м., жилая площадь 35,0 кв.м.);

- кв. 5 (общей площадью 54,5 кв.м., жилая площадь 35,1 кв.м.);

- кв. 6 (общей площадью 66,0 кв.м., жилая площадь 46,7 кв.м.);

- кв. 7 (общей площадью 55,1 кв.м., жилая площадь 34,6 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 133:

- кв. 6(2) (общая площадь 49,3 кв.м., жилая площадь 4,7 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 137:

- кв. 1 (общей площадью 43,3 кв.м., жилая площадь 29,7 кв.м.);

- кв. 3 (общей площадью 61,2 кв.м., жилая площадь 43,5 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 139:

- кв. 1 (общей площадью 59,7 кв.м., жилая площадь 41,5 кв.м.);

- кв. 3 (общей площадью 60,5 кв.м., жилая площадь 51,0 кв.м.),

- кв. 5 (общей площадью 60,5 кв.м., жилая площадь 42,0 кв.м.);

- ком 8,9 кв. 6 (общей площадью 40,2 кв.м., жилая площадь 30,3);

- ком. 6,7 кв. 6 (общей площадью 35,1 кв.м., жилая площадь 26,4 кв.м.);

- кв. 7 (общей площадью 60,5 кв.м., жилая площадь 41,4 кв.).

по ул. ФИО8 дом 141:

- кв. 2 (общей площадью 74,6 кв.м., жилая площадь 55,8 кв.м.);

- ком. 8,9 кв. 6 (общей площадью 39,5 кв.м., жилая площадь 29,6 кв.м.);

- ком. 6,7 кв. 6 (общей площадью 34,8 кв.м., жилая площадь 26,1 кв.м.);

- ком. 8 кв. 8 (общей площадью 22,5 кв.м., жилая площадь 15,3 кв.м.);

- ком 6,7 кв. 8 (общей площадью 38,4 кв.м., жилая площадь 26,1 кв.м.).

2) произвести выкуп жилых помещений либо, с согласия лиц, у которых изымаются данные жилые помещения предоставить им жилые помещения взамен изымаемых:

по ул. ФИО8 дом 125:

-кв. 5 (общей площадью 62,4 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 127:

- кв. 1 (общей площадью 80,4 кв.м.);

- кв. 3 (общей площадью 29,6 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 129:

- ком. 2 кв. 3 (общей площадью 12 кв.м.),

- кв. 8 (общей площадью 65,2 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 131:

- кв. 1 (общей площадью 44,6 кв.м.);

- кв. 2 (общей площадью 20,3 кв.м.);

- кв. 4 (общей площадью 43,8 кв.м.);

- кв. 9 (общей площадью 41,3 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 133:

кв. 2 (общей площадью 68,5 кв.м.);

кв. 3 (общей площадью 41,3 кв.м.);

кв. 4 (общей площадью 29,2 кв.м.);

кв. 5 (общей площадью 48,9 кв.м.)

По ул. ФИО8 дом 135:

кв. 2 (общей площадью 42,3 кв.м.);

кв. 3 (общей площадью 60 кв.м.);

кв. 5/1 (общей площадью 35,8 кв.м.);

кв. 5/2 (общей площадью 15,2 кв.м.),

кв. 6 (общей площадью 61 кв.м.)

по ул. ФИО8 дом 137:

кв. 2 (общей площадью 50 кв.м.);

кв. 4 (общей площадью 54 кв.м.);

кв. 5 (общей площадью 31,9 кв.м.).

по ул. ФИО8 дом 139:

кв. 2 (общей площадью 74,8 кв.м.);

кв. 4 (общей площадью 58,8 кв.м.);

кв. 8 (общей площадью 59,3 кв.м.)

по ул. ФИО8 дом 141:

кв. 1 (общей площадью 59,3 кв.м.);

кв. 3 (общей площадью 61 кв.м);

ком. 5,6 кв. 4 (общей площадью 25,8 кв.м.);

ком. 7 кв. 4 (общей площадью 15,8 кв.м.);

кв. 5 (общей площадью 59,9 кв.м.);

кв. 7 (общей площадью 60,4 кв.м.).

3) Обеспечить снос многоквартирных домов №№ 125, 127, 129, 131, 133, 135, 137, 139, 141 по ул. ФИО8 г. Иркутска, в течение 2 месяцев с момента расселения граждан их жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах №№ 125, 127, 129, 131, 133, 135, 137, 139, 141 по ул. ФИО8 г. Иркутска.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБКОМПЛЕКТМОНТАЖ» в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 200 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.


Судья О.П. Гурьянов