Решение от 6 августа 2018 г. по делу № А66-15094/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

06 августа 2018 года(изготовлено в полном объёме)

г.Тверь

Дело № А66-15094/2016

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Белова О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, с участием представителей: Администрации города Твери – ФИО2,ООО "ИНМА" – ФИО3, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Тверской области – ФИО4, Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери – ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Твери

к обществу с ограниченной ответственностью "ИНМА", г.Тверь

третье лицо Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тверской области

о выселении

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ИНМА", г.Тверь

к Администрации города Твери

третьи лица Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тверской области

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды от 01.08.2006 № 3504

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Твери (далее – Администрации) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИНМА" (далее – Общество) о выселении из нежилого помещения площадью 109,5 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>, с кадастровым номером 69:40:0400060:452.

Определением арбитражного суда от 10 марта 2017 года принят к производству встречный иск Общества к Администрации о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилого помещения от 01.08.2006 № 3504, совершённого согласно уведомлению о прекращении действия договора аренды и необходимости погашения задолженности от 12.08.2016 № 01/4970-и.

Решением арбитражного суда от 14 августа 2017 года в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, с Администрации в пользу Общества взыскано 6000 руб. судебных расходов.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 14 ноября 2017 года решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 января 2018 года решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

При новом рассмотрении дела Администрация и Общество поддержали свои исковые требования, возразили против предъявленных к ним исковых требований.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тверской области возразил против удовлетворения иска Администрации, поддержав встречные исковые требования Общества.

Рассмотрев материалы дела и заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд считает, что исковые требования Администрации подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования Общества удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.08.2006 № 3504 (далее – договор), согласно которому (с учётом дополнительных соглашений к договору) арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилое помещение первого этажа общей площадью 109,5 кв.м (комнаты 10,11,11а, 11б, 12 – 14), расположенное по адресу: <...>.

Помещение было передано арендатору по передаточному акту от 01.08.2006.

В соответствии с приказом Департамента от 10.03.2016 № 499/р административное здание общей площадью 1045,5 кв.м с кадастровым номером 69:40:0400060:452 (старый кадастровый номер 69:40:04:00:060:0006:1/002651/37:10000/А), в котором расположено спорное помещение, было закреплено на праве оперативного управления за Администрацией, к которой в соответствии со статьёй 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права и обязанности арендодателя.

Согласно пункту 4.2.11 договора, представленного Администрацией, арендатор обязан возмещать затраты на содержание здания и прилегающей территории по договорам, заключенным Администрацией со специализированными предприятиями, осуществляющими эксплуатацию и содержание муниципального комплекса, в состав которого входят арендуемые помещения.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 3.1.6 договора арендодатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае нарушения арендатором своих обязательств, установленных пунктом 4.2.11 договора.

В связи с наличием у Общества задолженности по возмещению затрат на содержание здания и прилегающей территории за период с 01.01.2015 по 17.05.2016 в сумме 248 848 руб. 45 коп., Администрация 12.08.2016 направила Обществу уведомление № 01/4970-и об отказе от договора аренды и его прекращении с 15.09.2016, указав на необходимость возврата нежилого помещения в течение 10 дней с даты прекращения договора. Уведомлением от 01.09.2016 № 01/5437-и Администрация подтвердила свой отказ от договора и указала на его прекращение с 15.09.2016.

Поскольку Общество в указанный Администрацией срок не освободило спорное помещение, 24.10.2016 Администрация уведомлением № 01/6584-и предложила Обществу освободить занимаемое помещение и передать его истцу по передаточному акту.

В связи с тем, что спорное помещение до настоящего времени Обществом не освобождено, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о выселении Общества.

Не согласившись с заявленными исковыми требованиями, Общество обратилось со встречным иском о признании недействительным одностороннего отказа от договора, совершённого согласно уведомлению о прекращении действия договора аренды и необходимости погашения задолженности от 12.08.2016 № 01/4970-и.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.

В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В обоснование своих требования Администрация ссылается на подпункт "д" пункта 3.1.6 договора, согласно которому арендодатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае нарушения арендатором своих обязательств, установленных пунктом 4.2.11 договора.

Согласно тексту договора, представленному Администрацией, копия которого приобщена к материалам дела, пунктом 4.2.11 договора арендатор обязан возмещать затраты на содержание здания и прилегающей территории по договорам, заключенным Администрацией со специализированными предприятиями, осуществляющими эксплуатацию и содержание муниципального комплекса, в состав которого входят арендуемые помещения, путём предоставления скидок на оказание услуги питания работникам Администрации г.Твери на сумму, эквивалентную сумме произведённых Администрацией затрат. Порядок возмещения соответствующих затрат определяется по соглашению между арендатором и Администрацией.

Однако согласно тексту договора, представленному Обществом, и копия которого также приобщена к материалам дела, пункт 4.2.11 договора обязывает арендатора заключить договоры на возмещение затрат по содержанию здания и прилегающей территории со специализированными предприятиями, осуществляющими эксплуатацию и содержание муниципального комплекса, в состав которого входят арендуемые помещения, в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в редакции, действовавшей до 01.01.2017 (далее – Закон № 122-ФЗ), предусмотрено, что:

– государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26);

– необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершённых в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено Законом № 122-ФЗ, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов (пункт 5 статьи 18).

Государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, и призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создаёт гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Поскольку договор с учётом дополнительных соглашений к нему был заключен на срок более 1 года, то он в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, Администрация в обоснование своего требования представила копию договора, прошедшего государственную регистрацию. Подлинник названного договора, соответствующий представленной копии, обозревался судом в судебном заседании 21.03.2017.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – Управление Росреестра) во исполнение определения суда от 18.04.2017 также представлены копии хранящихся в архивном деле Управления Росреестра договора и дополнений к нему, прошедших государственную регистрацию.

Согласно пункту 4.2.11 договора, хранящегося в архивном деле Управления Росреестра, арендатор обязан возмещать затраты на содержание здания и прилегающей территории по договорам, заключенным Администрацией со специализированными предприятиями, осуществляющими эксплуатацию и содержание муниципального комплекса, путем предоставления скидок при оказании услуги питания работникам Администрации на сумму, эквивалентную сумме произведенных Администрацией затрат; порядок возмещения соответствующих затрат определяется по соглашению между арендатором и Администрацией.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 31 января 2018 года пришёл к выводу, что действующим между сторонами договором является договор, прошедший государственную регистрацию и содержащий подпункт 4.2.11 в редакции, на которую сослалась Администрация в первоначальном иске.

В соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда (часть 9 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

При наличии обоснованных сомнений относительно представленных копий документов суд вправе потребовать представления оригиналов этих документов.

Арбитражный суд дважды – определениями от 30 мая и от 27 июня 2018 года предписывал Обществу представить имеющийся у него подлинный экземпляр спорного договора.

Однако указанное доказательство Обществом не представлено.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции приходит к выводу, что действующим между сторонами договором является договор, прошедший государственную регистрацию и содержащий пункт 4.2.11 в редакции, на которую ссылается Администрация в своем иске.

Общество, возражая против реализации Администрацией права на односторонний отказ от договора, сослалось на то, что оно в 2015 году частично компенсировало Администрации затраты на содержание здания и прилегающей территории, а после получения уведомления от 12.08.2016 об отказе от договора в период с 10.08.2016 по 31.08.2016 погасило имеющуюся задолженность, однако Администрация, приняв от Общества исполнение, уведомлением от 01.09.2016 № 01/5437-и повторно заявила о прекращении договора с 15.09.2016 со ссылкой на неисполнение арендатором пункта 4.2.11 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Порядок возмещения затрат, предусмотренных пунктом 4.2.11 договора, определяется по соглашению между Арендатором и Администрацией. Такие соглашения были заключены между Администрацией и Обществом 30.03.2015 № 64 и 01.01.2016 № 114.

Согласно подпункту "д" пункта 3.1.6. договора арендодатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае нарушения арендатором своих обязательств, установленных пунктом 4.2.11. Договора.

Из имеющихся в деле документов, в частности, актов сверки за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 и за период с 01.01.2016 по 17.05.2016 следует, что Общество имело просроченную задолженность по возмещению затрат предусмотренных пунктом 4.2.11 договора

Согласно письму Общества без номера и даты, полученному Администрацией 18.08.2016 вх.№ 01/6228 (лист дела 27 тома 1), задолженность Общества по возмещению затрат по состоянию на 11.08.2016 составляла 197 000 руб.

Согласно письму Общества от 26.10.2016 (лист дела 30 тома 1) оно имело задолженность по возмещению затрат по состоянию на 11.08.2016 в сумме 164 500 руб.

Таким образом, Администрация имела законные основания для отказа 12.08.2016 от договора в одностороннем порядке.

Согласно пункту 4.1.3. договора арендодатель обязан не менее чем за 1 месяц предупредить арендатора о своем отказе от договора и его досрочного расторжения.

Руководствуясь пунктами 3.1.6, 4.1.3, 4.2.11 договора Администрация письмом от 12.08.2016 № 01/4970-и уведомила Общество об одностороннем отказе от договора и его прекращении с 15.09.2016, а также предложила погасить задолженность по возмещению затрат по соглашениям от 30.03.2015 № 64 и от 01.01.2016 № 114.

Письмом от 01.09.2016 № 01/5437-и Администрация обратила внимание Общества, что уведомление от 12.08.2016 № 01/4970-и является действующим.

Согласно пунктам 4 и 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путём принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Таким образом, Администрация действовала добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных договором, и не заявляла повторно об отказе от договора по тем же основаниям, а лишь подтверждала факт действия первоначального уведомления об отказе от договора.

Учитывая изложенное, арбитражный суд считает, что исковые требования Администрации о выселении Общества подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования Общества о признании недействительным одностороннего отказа от договора удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплаченная Обществом при подаче встречного искового заявления государственная пошлина подлежит оставлению на Обществе.

Руководствуясь статьями 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации города Твери удовлетворить.

Выселить общество с ограниченной ответственностью "ИНМА", г.Тверь, ОГРН <***>, из нежилого помещения площадью 109,5 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>, с кадастровым номером 69:40:0400060:452.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "ИНМА", г.Тверь, ОГРН <***>, о признании недействительным одностороннего отказа Администрации города Твери от договора аренды нежилого помещения от 01.08.2006 № 3504, совершённого согласно уведомлению о прекращении действия договора аренды и необходимости погашения задолженности от 12.08.2016 № 01/4970-и, отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску в сумме 6000 руб. оставить на обществе с ограниченной ответственностью "ИНМА".

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Вологда) в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.В.Белов