Решение от 12 сентября 2022 г. по делу № А45-4617/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-4617/2022
г. Новосибирск
12 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 12 сентября 2022 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» (ИНН <***>), г. Новосибирск,

к Администрации города Оби новосибирской области (ИНН 5448107718), г. Обь Новосибирской области,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, 2) филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Новосибирской области, 3) общество с ограниченной ответственностью «Уютный город» (ИНН <***>), 4) общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (ИНН <***>),

об обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:36:021063:323 для завершения строительства объекта незавершенного строительства,

при участии представителей:

заявителя – ФИО2 – доверенность от 21.02.2022, удостоверение адвоката, конкурсный управляющий ФИО3 – паспорт,

заинтересованного лица – ФИО4 – доверенность №6 от 01.04.2020, служебное удостоверение,

третьих лиц: Управление Росреестра по Новосибирской области – не явился, уведомлен, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области – не явился, уведомлен, ООО «Уютный город» - ФИО5 – доверенность от 13.03.2022, паспорт, ООО «Капитал» - ФИО6 – доверенность от 30.08.2022, паспорт,

установил:

закрытое акционерное общество «Инвестиционно-строительная компания» (далее по тексту – заявитель, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания», ЗАО «ИСК») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Оби новосибирской области об обязании в срок, не превышающий месяц с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу, предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:36021063:323 для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью «Уютный город», общество с ограниченной ответственностью «Капитал».

Заинтересованное лицо в судебном заседании и представленном отзыве (т.1 л.д.47-49) возражало против удовлетворения требований заявителя, указывая, что объект с кадастровым номером 54:36:020163:324 фактически является законченным строительством объектом, который не был введен в эксплуатацию, расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <...>, по причине чего у заинтересованного лица отсутствует право распоряжения спорным земельным участком.

Управление Росреестра по Новосибирской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области в судебное заседание не явились, отзыв на заявление не представили, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие по имеющимся материалам дела.

ООО «Уютный город» в судебном заседании и представленном отзыве (т.2 л.д.89) поддержало правовую позицию заинтересованного лица, ссылаясь на то, что с момента постановки на кадастровый учет право общей долевой собственности на земельный участок 8170,7 кв.м. с кадастровым номером 54:36:020163:54 принадлежит собственникам многоквартирного дома 10 по ул. Октябрьская в г. Оби.

ОО «Капитал» в судебном заседании и представленном отзыве (т.2 л.д. 136-137) поддержало правовую позицию заявителя, ссылаясь на то, что завершение строительства и исполнение обязанности по оплате арендных платежей за земельный участок, занятый объектом незавершенного строительством, будет осуществляться заявителем за счет средств, полученных в соответствии с оглашением, заключенным с ООО «Капитал».

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на следующие обстоятельства.

19.06.2012 между Администрацией города Оби Новосибирской области (арендодатель) и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №1/4-12а, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории – земли населенных пунктов, общей площадью 8 170,70 кв.м. с кадастровым номером 54:36:020163:54, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира <...> разрешенное использование – жилищное строительство.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 04.03.2013.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды установлен до 13.06.2013.

Дополнительным соглашением №1/1 от 03.03.2014, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 21.04.2014, срок аренды продлен по 28.02.2017.

20.12.2013 Администрацией города Оби Новосибирской области ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» выдано разрешение на строительство № RU 54304000-060-13, в соответствии с которым на земельном участке разрешено строительство объекта «Жилой дом по ул. Октябрьская, г. Обь, Новосибирская область» Шифр проекта 101/2-2013. ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» на основании названного разрешения приступило к строительству объекта.

29.07.2014 из земельного участка 54:36:020163:54 образован (выделен) земельный участок, которому присвоен кадастровый номер 54:36:020163:323, общей площадью 1420 кв.м и присвоен статус «временный».

26.08.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет (присвоен кадастровый номер 54:36:020163:324), значение общей площади объекта незавершенного строительства составляет 1115,70 кв.м., степень готовности – 30 %.

16.11.2021 зарегистрировано право собственности ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» на объект незавершенного строительства со степенью готовности 30%, местоположение: <...> расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323.

07.12.2021 ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» обратилось в Администрацию города Оби Новосибирской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020163:324, в аренду без проведения аукциона в целях завершения строительства.

Письмом от 22.01.2021 № 428/69-Исх ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» отказано в предоставлении в аренду земельного участка.

ЗАО «Инвестиционно-строительная компания», указывая на незаконность отказа в предоставлении в аренду земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив доводы заявления, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом суд исходит из следующего.

Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Исключения из этого общего правила предусмотрены статьей 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены принадлежащие им объекты незавершенного строительства, на продление действия договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования, принимая во внимание следующее.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 05.12.2014 между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» и ООО «Капитал» заключен инвестиционный договор №1 (л.д. 142-145 т.2) на финансирование строительства трехэтажного дома, строительство которого должно было осуществляться на части земельного участка 54:366020163:0054, переданной обществу по договору аренды, выделенной и приобретшей самостоятельный статус под номером 54:36:020163:323. Согласно пункту 2.1 договора ООО «Каптал» в размере стоимости совей доли, составляющей 100% от стоимости объекта, инвестирует строительство объекта, осуществляемое ЗАО «Инвестиционная строительная компания», уплачивая цену договора. Стороны признали, что весь объект в целом (т.е. 100 % его долей) приобретается ООО «Капитал» (л.д. 143 т.2).

21.02.2015 между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» (должник) и ООО «Капитал» (кредитор) заключено соглашение об отступном (л.д. 141 т.2), согласно пункту 1.1 которого должник взамен исполнения обязательства, вытекающего из инвестиционного договора №1 от 05.12.2014 и поименованного в пункте 1.2 соглашения, предоставляет кредитору отступное в соответствии с главой 8 договора в порядке и на условиях, определенных соглашением.

В пункте 1.2 соглашения указаны сведения об обязательстве, взамен исполнения которого предоставляется отступное: передать кредитору все помещения в объекте на сумму 22 369 400 рублей, срок исполнения обязательства: 10.02.2015.

В качестве отступного по соглашению должник передает кредитору в соответствии с пунктом 8.3 договора следующее имущество: незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Россия, <...> (строительный адрес не присвоен), степень готовности – 80%, стоимость объекта (включая материалы и оборудование, оплаченные кредитором в счет договора) – 21 559 771 руб. (в т.ч. НДС) (пункт 2.1.1 соглашения); передает кредитору следующие документы и права: проект, технические условия, исполнительная документация (пункт 2.1.2 соглашения); передает кредитору следующие права: право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323 площадью 1420+/-13 кв.м (с условием погашения кредитором задолженности должника по договору аренды земельного участка №1/4-12а от 19.06.2012 с Администрацией города Оби); права застройщика (функции застройщика), права заказчика (функции заказчика) (пункт 2.1.3 соглашения).

В соответствии с пунктом 8.3 инвестиционного договора, «отступное» означает, что ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» передает ООО «Капитал» все свои права и полномочия, необходимые для завершения строительства объекта, получения разрешения на ввод в эксплуатацию, и передачу помещений инвестору, что включает в себя, но не ограничивается – передачу объекта, площадки по акту передачи строительной площадки, технических условий, функций застройщика, функций заказчика, проекта, исполнительной документации, материалы и оборудование, выдает ООО «Капитал» по его требованию в трехдневный срок необходимые разовые доверенности и безотзывную доверенность (с правом передоверия) сроком на 3 года со всеми правами и полномочиями, необходимыми для завершения строительства объекта, выполнения технических условий, исполнения функции застройщика, функции заказчика, ввода его в эксплуатацию, получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.07.2015 по делу №А45-17802/2014, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015, отказано в удовлетворении заявления внешнего управляющего ЗАО «Инвестиционная строительная компания» ФИО7 о признании недействительной сделки должника – соглашения об отступном от 21.02.2015, заключенного с ООО «Капитал», и применении последствий недействительности сделки.

Отменяя обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 12.03.2015, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области совершать любые регистрационные действия, направленные на отчуждение, сдачу в аренду с правом выкупа, передачу в залог, доверительное управление объекта незавершенного строительства - трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:323, а также земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, а также запрета обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Капитал» и (или) иным третьим лицам заключать сделки по отчуждению, сдачу в аренду с правом выкупа, передачу в залог, доверительное управление объекта незавершенного строительства - трехэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:323, запрета Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «ФКП Росреестра», Администрации г. Обь проводить межевание, в том числе выдел земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 54:36:020163:323, Арбитражный суд Новосибирской области в определении от 06.04.2015 указал, что объект, в отношении которого приняты обеспечительные меры, должнику (ЗАО «Инвестиционно-строительная компания») не принадлежит, при принятии обеспечительных мер затрагиваются интересы третьего лица – ООО «Континент» (имеется ввиду ООО «Капитал») в части распоряжения имуществом, переданном по соглашению об отступном, которое не является участником дела о банкротстве; на момент рассмотрения заявления строение конкурсной массой должника не является.

В соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения соглашения об отступном) по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у заявителя отсутствуют как право, так и обязанность по окончанию строительства объекта: обязательства ЗАО «Инвестиционно- строительная компания» по инвестиционному договору №1 от 05.12.2014 прекращены предоставлением ООО «Капитал» отступного, объект (строящийся на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020163:323 трехэтажный жилой дом, расположенный по адресу: Россия, <...> (пункт 1.8, 1.9 инвестиционного договора), права застройщика переданы ООО «Капитал».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.08.2016 по делу №А45-17802/2014 ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Заявителю неоднократно в ходе судебного разбирательства предлагалось представить доказательства включения объекта незавершенного строительства в конкурсную массу, сообщить о причинах, по которым не реализуется имущество.

В качестве причины того, что имущество не реализовано, заявитель сообщил суду о его праве, предусмотренном пунктом 1 статьи 201.8-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», об осуществлении мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения, указанных в пункте 1 статьи 201.15-2-1 настоящего Федерального закона, за счет средств целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику третьими лицами.

В качестве источника получения денежных средств по внесению арендной платы за земельный участок, завершению строительства заявитель сослался на заключение между ним и ООО «Капитал» соглашения (представлено посредством системы «Мойарбитр» 20.07.2022), согласно пункту 1.1 которого для урегулирования разногласий, возникших из инвестиционного договора №1, заключенного 05.12.2014, ЗАО «ИСК» обязуется провести за счет ООО «Капитал» самостоятельно либо с привлечением иных компетентных лиц все необходимые мероприятия по завершению строительства и вводу в эксплуатацию объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020163:324, расположенного по адресу: <...> с последующей передачей готового объекта ООО «Капитал»; ООО «Капитал», в свою очередь, обязуется предоставить денежные средства компании ЗАО «ИСК» в размере необходимом для исполнения обязательства, указанного в пункте 1.1, включая оплату привлеченных лиц, но не более 10 000 000 рублей, а ЗАО «ИСК» обязуется использовать денежные средства только для целей по совершению требуемых мероприятий для исполнения принятого обязательства (пункт 1.2 соглашения); соглашение вступает в силу с даты его подписания и действует до выполнения сторонами своих обязательств (пункт 1.9 соглашения).

Оценив представленные в дело доказательства, суд отклоняет доводы заявителя и ООО «Капитал» о том, что ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» является застройщиком, следовательно, завершение строительства и исполнение обязанности по оплате арендных платежей за земельный участок, занятый объектом незавершенного строительством, будет осуществляться заявителем за счет средств, полученных в соответствии с оглашением, заключенным с ООО «Капитал», поскольку, как указывалось ранее, у заявителя по настоящему делу отсутствует обязанность перед ООО «Капитал» по завершению строительства объекта, материалами дела подтверждается передача объекта ООО «Капитал». Дополнительно суд полагает необходимым отметить, что в материалах дела отсутствуют и доказательства обременения спорного объекта незавершенного строительства правами участников долевого строительства. Кроме того, в представленном соглашении не приведена дата его подписания, которой обусловлено его вступление в силу.

Доводы заявителя о том, что зарегистрированное и не кем не оспоренное право собственности ЗАО «Инвестиционная строительная компания» на объект незавершенного строительства является достаточным основанием для предоставления в аренду спорного земельного участка в целях завершения строительства подлежат отклонению: наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о заявителе как собственнике недвижимого имущества с кадастровым номером 54:36:020163:324 в отсутствие соответствующего основания не является подтверждением его прав на указанное имущество.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, заявителем не представлено доказательств наличия нарушенного права, в связи с чем отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований в заявленном виде.

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта, арбитражный суд указывает об отмене мер по обеспечению иска в судебном акте, в связи с чем принятые определением арбитражного суда от 28.02.2022 обеспечительные меры в виде запрета осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36021063:323, а также снимать с кадастрового учета земельный участок 54:36021063:323, подлежат отмене.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.02.2022, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36021063:323, а также снимать с кадастрового учета земельный участок 54:36021063:323, отменить.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Ю.А. Петрова