Решение от 1 апреля 2024 г. по делу № А20-6009/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-6009/2023
г. Нальчик
01 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена «18» марта 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено «01» апреля 2024 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Х.Н. Шогенова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Местной администрации Черекского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>) г.п. Кашхатау

к обществу с ограниченной ответственностью "Базальт-1" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности в размере 1 631 807, 53 рублей, о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 -по доверенности от 20.12.2023 года;

от ответчика: ФИО3 -руководитель, паспорт серии 45 18 139 748, выдан отделом УФМС по г. Москве 27.06.2017г.

УСТАНОВИЛ :

Местная администрация Черекского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>) г.п. Кашхатау обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Базальт-1" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №27-15/ЗО/АЗ от 03 апреля 2015, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 631 807, 53 рублей.

Определением от 12.12.2023 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 29.01.2024 в 10 час. 45 мин.

Определением от 29.01.2024 года дело назначено к судебному разбирательству на 12.03.2024 в 11 час. 00 мин.

В судебном заседании начатом 12.03.2024 года приняли участие представители истца и ответчика.

Представитель истца исковые требования в полном объеме, просил взыскать задолженность по договору аренды, просил расторгнуть договор аренды от 03 апреля 2015 г. №27-15/ЗО/АЗ, указал на то, что уведомление о расторжении договора направлялось ответчику, ссылался на необходимость предоставления дополнительного времени для представления уведомления.

Представитель ответчика заявил о пропуске срока исковой давности, признавал иск в размере 960 203 рублей и не возражал против расторжения договора аренды от 03 апреля 2015 года.

Суд, совещаясь на месте, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: объявить перерыв в судебном заседании до 12 час. 45 мин. до 18.03.2024 года для предоставления дополнительных доказательств. Информация о месте и времени продолжения слушания дела размещена на сайте суда в сети Интернет. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же лиц, что и до перерыва.

Представитель истца просил приобщить к материалам дела уведомление о расторжении договора аренды.

Представитель ответчика с учетом пропуска срока исковой давности признавал исковые требований в сумме 960 905 рублей.

Представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования в котором просит взыскать с ООО "Базальт-1" задолженность по арендной плате в размере 960 905 рублей, просит расторгнуть договор аренды №27-15/ЗО/АЗ от 03 апреля 2015 с кадастровым номером 07:05:1600000:47 площадью 70 000 кв.м.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска АПК РФ не допускает.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ суд принимает ходатайство истца об уточнении заявленных требований, дело рассматривается с учетом принятых уточненных требований от 18.03.2024 года.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства; исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 03 апреля 2015 года между Местной администрацией Черекского муниципального района (далее - арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Базальт-1» (далее - арендатор) заключен договор №27-15/ЗО/АЗ аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в ведении местной администрации Черекского муниципального района до разграничения государственной собственности на землю, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности и иного специального назначения, расположенный в границах землепользования с.п. Кара-Суу по ориентиру: КБР, Черекский район, в 18 км. северо-западнее с.п. Карасу, для использования в целях размещения карьера под геологическое изучение (разведку) базальтов для производства щебня, с кадастровым номером земельного участка: 07:05:1600000:47, площадь передаваемого в аренду земельного участка 70 000 кв.м.(п. 1.2).

Согласно пункту 3.1 договора сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок составляет: 198 000 рублей за 1-й год, 217 800 рублей за 2-й год, 239 580, 00 рублей за 3-й год, 263 226, 00 рублей за 4-й год, 289 549, 00 рублей за 5-й год, 319 572, 60 рублей за 6 -й год и 351 082, 00 рублей за 7-й год.

Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.04.2015г. №27-15/ЗО/АЗ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике за основным государственным регистрационным номером 07-07/011-07/011/051/2015-30/2 от 08.05.2015г., что следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.10.2023 №КУВИ-001/2023-240451749.

В силу пункта 7.1 договора, срок аренды: с даты государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР на 7 (семь) лет.

На основании Акта приема-передачи от 03.04.2015 года арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок из земель промышленности и иного специального назначения, общей площадью 70 000 кв.м., с кадастровым номером 07:05:1600000:47, расположенный в границах землепользования с.п. Кара-Суу по ориентиру: КБР, Черекский район, в 18 кв. северо-западнее с.п. Карасу, для использования в целях размещения карьера под геологическое изучение (разведку) базальтов для производства щебня, на условиях определенных договором аренды от 03.04.2015г. №27-15/ЗО/АЗ.

В порядке досудебного урегулирования спора Местная администрация Черекского района КБР направила претензионные требования от 08.09.2023 г. за исх. №56-1-19/2884, от 17.10.2023г. за исх. №56-1-19/2712 об оплате арендной платы.

Одновременно сообщено, что в случае оставления требования без исполнения будут приняты меры по обращению в судебные органы для принудительного взыскания задолженности и пени, с отнесением на ответчика всех судебных расходов.

Пунктом 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его не использования, дел об оспаривании решений третейских судов.

Суд признает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора, поскольку материалы дела содержат претензию, направленную истцом в адрес ответчика.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Местной администрации Черекского муниципального района с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614 и 622 Гражданского кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на определенный договором срок.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса).

По смыслу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

В таком случае до обращения в суд арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а по истечении этого срока ? предложение о расторжении договора.

Необходимостью определения судом в рамках его дискреционных полномочий существенности допущенного арендатором нарушения в конкретном деле обеспечивается баланс интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 № 1617-О, от 23.06.2016 № 1289-О, от 29.10.2020 № 2466-О).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение заключенного на срок более чем пять лет договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

Нормами Земельного кодекса установлены обязанности арендатора по своевременному началу использования арендуемого земельного участка, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, а также по соблюдению при использовании земельного участка требований градостроительных регламентов (статья 42).

Как следует из материалов дела задолженность ответчика по арендным платежам составляет 960 203 рублей, что не оспаривает ответчик, признает иск в указанной части. Суд проверил представленный истцом уточненный расчет и нашел его арифметически правильным, соответствующим пункту 3.1 договора аренды.

В силу абзаца 3 пункта 3 части 4 статьи 170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Принимая во внимание, что признание ответчиком исковых требований в части не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц, в связи с чем принимается судом.

Ответчик не представил доказательств исполнения обязательств по оплате арендных платежей.

Исходя из этого, требования истца о взыскании основного долга в размере 960 203 рублей, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды №27-15/ЗО/АЗ от 03 апреля 2015 с кадастровым номером 07:05:1600000:47 площадью 70 000 кв.м. суд приходит к следующим выводам.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае использования арендатором имущества с существенным нарушением условий договора (назначения имущества), с неоднократными нарушениями или существенным ухудшением имущества (статья 619).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450).

По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, со сроком более пяти лет возможно только на основании решения суда и только при существенном нарушении его условий арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Доказать существенность нарушения арендатором договора аренды должен арендодатель, а устранение такого нарушения арендатором в разумный срок препятствует досрочном расторжению договора (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Кроме того, согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано следующее.

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Учитывая, что в предложенный срок ответчик не устранил нарушения условий договора аренды, требования истца о расторжении договора аренды, являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с положением о соблюдении досудебного порядка расторжения договора, истец направил досудебное уведомление от 17.10.2023 года за исх. №56-1-19/2712.

Согласно пункту 8.3 по требованию одной из сторон настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренными пунктами 4.1.4, 5.1.4 настоящего договора или по решению суда.

В силу пункта 8.4 при прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

Пункт 5.1.4 договора гласит: арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в том числе: в случае однократного невнесения арендатором арендной платы за землю в срок, установленный в пункте 3.3 настоящего договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату за земельный участок

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд установил, что требование закона о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора применительно к досрочному расторжению договора аренды истцом выполнено.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Принять уточненные исковые требования.

Исковые требования Местной администрации Черекского муниципального района удовлетворить полностью.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Базальт-1" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Местной администрации Черекского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>) г.п. Кашхатау 960 203 рублей задолженности по арендной плате.

Расторгнуть договор аренды №27-15/ЗО/АЗ от 03 апреля 2015 с кадастровым номером 07:05:1600000:47 площадью 70 000 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителем могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья Х.Н. Шогенов