Решение от 22 января 2020 г. по делу № А82-13112/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-13112/2019
г. Ярославль
22 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 22 января 2020 года


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании Общества с ограниченной ответственностью "Главное Управление капитального строительства Волга" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Прокуратуре Ярославской области в лице Прокуратуры Кировского района г. Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным представления об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства № 04-07-2019 от 23.04.2019;


при участии:

от заявителя – ФИО2, представитель по доверенности от 03.10.2019; ФИО3, представитель по доверенности от 03.10.2019;

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 16.12.2019;



установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Главное Управление капитального строительства Волга" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Прокуратуре Кировского района г. Ярославля о признании незаконным представления об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства № 04-07-2019 от 23.04.2019.

Определением от 01.12.2019 в качестве ответчика к участию в деле в привлечена Прокуратура Ярославской области в лице Прокуратуры Кировского района г. Ярославля.

Представители заявителя в судебном заседании требования поддержали.

Представитель ответчика требования не признал, представил письменный отзыв.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

В результате проведенной проверки соблюдения законодательства об участии в долевом строительстве Прокуратурой Кировского района г. Ярославля 23 апреля 2019 года заявителю выдано представление № 04-07-2019 об устранении нарушений законодательства в сфере долевого строительства, в котором указано следующее.

Заявителем на официальном сайте в сети Интернет размещена типовая форма договора участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 5.1.9. типовой формы договора Участник долевого строительства обязан:

- не осуществлять самостоятельно или с помощью третьих лиц переустройство/перепланировку (в том числе снос/установку перегородок, переустройство коммуникаций) Объекта долевого строительства до даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество - Объект долевого строительства (абзац первый);

- не осуществлять переустройство архитектурного облика Объекта и Объекта долевого строительства в том числе и после получения права собственности на Объект долевого строительства (абзац второй).

Прокуратура посчитала, что пункт 5.1.9. типовой формы договора противоречит пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ.

Согласно пункту 5.1.11. типовой формы договора Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику предусмотренные договором и (или) действующим законодательством РФ неустойки (штрафы, пени) в течение 5-ти рабочих дней с момента получения соответствующего письменного требования Застройщика.

По мнению прокуратуры, данный пункт договора нарушает права потенциальных участников долевого строительства ввиду того, что не конкретизирует перечень оснований, по которым с участника долевого строительства может быть взыскана неустойка, пени, штраф.

При этом в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что в представлении рассмотрен вопрос о соответствии требованиям закона только абзаца второго пункта 5.1.9. и пункта 5.1.11. типовой формы договора.

Заявитель полагает, что абзац второй пункта 5.1.9. типового договора не регулирует вопрос возможности переустройства и(или) перепланировки помещений в многоквартирном доме. Предметом данного условия договора, по мнению заявителя, является запрет на переустройство архитектурного облика жилого дома, направленный на предотвращение изменения строительных конструкций и архитектурного решения объекта, а также нарушения авторских прав. Данный запрет, по мнению заявителя, соответствует положениям Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", постановления Правительства ЯО от 18.04.2018 N 270-п "Об утверждении Порядка согласования архитектурно-градостроительного облика объекта". Подробно позиция заявителя изложена в дополнительных пояснениях от 02.12.2019.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона о прокуратуре прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 21 Закона о прокуратуре при осуществлении надзора за исполнением законов органы прокуратуры не подменяют иные государственные органы. Проверка исполнения законов проводится на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором, в случае, если эти сведения нельзя подтвердить или опровергнуть без проведения указанной проверки.

Реализуя эти полномочия, прокурор вправе проверять исполнение законов органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также вносить представления об устранении выявленных нарушений закона (статья 22 Закона о прокуратуре).

Согласно абзацу четвертому пункта 3 статьи 22 Закона о прокуратуре прокурор или его заместитель в случае установления факта нарушения закона органами и должностными лицами, указанными в пункте 1 статьи 21 указанного Закона, вносит представление об устранении нарушений закона, которое является мерой прокурорского реагирования, имеющей целью устранение нарушений закона, их причин и способствующих им условий.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В частности, как следует из содержания статей 25,26 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе в установленном законом порядке производить переустройство и перепланировку жилого помещения.

Таким образом абзац 1 пункта 5.1.9. типовой формы договора, запрещающий Участнику долевого строительства осуществлять переустройство и перепланировку квартиры до регистрации права собственности на жилое помещение, не противоречит приведенным выше положениям закона.

Несмотря на утверждение представителя прокуратуры о том, что представление вынесено только в отношении абзаца второго пункта 5.19. типовой формы договора, суд отмечает, что данный пункт договора приведен в представлении полностью, какого-либо указания на то, что данный пункт договора противоречит законодательству в части, представление не содержит. Поэтому суд полагает, что предметом рассматриваемого представления являлся пункт 5.1.9. типовой формы договора полностью, и данный пункт полностью признан ответчиком противоречащим положениям статьи 26 Жилищного кодекса РФ.

В связи с этим суд признает оспариваемое представление недействительным в части признания несоответствующим закону абзаца первого пункта 5.1.9. типовой формы договора.

Абзац второй указанного пункта типовой формы договора, как уже указано выше, содержит запрет Участнику долевого строительства осуществлять переустройство архитектурного облика Объекта (то есть жилого помещения) и Объекта долевого строительства (то есть дома в целом), в том числе и после получения права собственности на Объект долевого строительства.

При этом действующее законодательство не содержит такого понятия как «архитектурный облик объекта».

В статье 2 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" раскрыто понятие «архитектурного решения». Это авторский замысел архитектурного объекта - его внешнего и внутреннего облика, пространственной, планировочной и функциональной организации, зафиксированный в архитектурной части документации для строительства и реализованный в построенном архитектурном объекте.

В этой же статье Закона даны понятия архитектурного проекта и архитектурного объекта:

- архитектурный проект - архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-эпидемиологические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора;

- архитектурный объект - здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта.

При этом положения статьи 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ допускают такие изменения архитектурного объекта, как достройка, перестройка, перепланировка, осуществляемые в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и договором на создание и использование архитектурного проекта. Там же указано, что изменения архитектурных объектов, строительство которых требует разрешения на строительство, осуществляются в порядке, установленном статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В пункте 1.7.1. постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" указано, что перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Таким образом, изменение архитектурного решения объекта собственником (собственниками) многоквартирного жилого дома допускается в пределах, установленных статьей 26 Жилищного кодекса РФ, статьей 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ.

Поэтому суд полагает, что абзац второй пункта 5.1.9. типовой формы договора, не раскрывая понятия архитектурного облика объекта, но безусловно запрещая его изменение, тем самым ограничивает права собственников помещений в многоквартирном доме, предоставленные им указанными выше положениями действующего законодательства.

При этом исполнение представления прокуратуры в данной части не требует от заявителя предоставления Участникам долевого строительства каких-либо прав автора архитектурного проекта, либо установления условий пользования Объектом долевого строительства, прямо противоречащих требованиям закона.

Разрешая спор о законности пункта 5.1.11 типовой формы договора, суд отмечает, что данный пункт, по сути, лишь устанавливает срок уплаты неустойки, штрафа, пени Участником долевого строительства. Виды, а также условия наступления и применения мер гражданско-правовой ответственности установлены разделом 9 типовой формы договора «Ответственность сторон». В связи с этим суд не находит в положениях пункта 5.1.11. типовой формы договора признаков нарушения прав Участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным представление Прокуратуры Кировского района г. Ярославля от 23.04.2019 № 04-07-2019 в части признания несоответствующими закону абзаца первого пункта 5.1.9., пункта 5.1.11. типовой формы договора.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Прокуратуры Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Главное Управление капитального строительства Волга" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000,00 рублей в возмещение расходов на оплату госпошлины. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья Марусин В.А.