Решение от 3 октября 2023 г. по делу № А72-8121/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск Дело № А72-8121/2023

03.10.2023


Резолютивная часть решения объявлена 27.09.2023

В полном объеме решение изготовлено 03.10.2023


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Чернышовой И.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, г.Ульяновск

к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Ульяновская обл., р.п. Новоспасское

о признании недействительным уведомления о расторжении договора,

по встречному иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Ульяновская обл., р.п. Новоспасское

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, г.Ульяновск

об обязании передать имущество,

третьи лица: Ульяновская областная коллегия адвокатов «Норма-Адвокат»; Уполномоченный по защите прав потребителей в Ульяновской области ФИО3, Управление Федеральной антимонопольной службы по Ульяновской области


при участии в заседании:

от истца – ФИО4, доверенность, диплом;

от ответчика – ФИО5, председатель; ФИО6, доверенность, диплом;

от третьего лица Ульяновской областной коллегии адвокатов «Норма-Адвокат» - не явились, извещены;

от третьего лица – ФИО3 – ФИО7, доверенность,



установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (Истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области (Ответчик) о признании недействительным расторжение договора.

Определение от 29.06.2023 исковое заявление оставлено без движения.

Устраняя недостатки, послужившие основанием для оставления иска без движения, истец уточнил исковые требования, просил: признать уведомление от 15 мая 2023 года № 87 о расторжении договора от 29 марта 2021 года № б/н в одностороннем порядке недействительным и применить последствия его недействительности; обязать КУМИЗО МО «Новоспасский район» Ульяновской области заключить договор купли-продажи арендуемого имущества: нежилого помещения № 30,31 на 1 этаже, общей площадью 32,8 квадратных метров, расположенного по адресу: Ульяновская область, Новоспасский район, рабочий <...>.

Определением суда от 05.07.2023 исковое заявление в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого имущества: нежилого помещения № 30,31 на 1 этаже, общей площадью 32,8 квадратных метров, расположенного по адресу: Ульяновская область, Новоспасский район, рабочий <...>, возвращено истцу.

Тем же определением принято к производству исковое заявление в части признания недействительным уведомления о расторжении договора.

10.07.2023 от Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области поступило встречное исковое заявление о расторжении договора аренды от 29 марта 2021 года, заключенного с ИП ФИО2 и обязании ИП ФИО2 передать нежилые помещения №30, 31 общей площадью 32,8 кв.м по адресу: Ульяновская область, Новоспасский район, рабочий <...>.

В процессе рассмотрения споров судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ульяновская областная коллегия адвокатов «Норма-Адвокат»; Уполномоченный по защите прав потребителей в Ульяновской области ФИО3, Управление Федеральной антимонопольной службы по Ульяновской области.

Определением от 29.08.2023 удовлетворено ходатайство Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области об уточнении исковых требований, Комитет просил:

считать расторгнутым договор аренды помещения от 29.03.2021,заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом иземельным отношениям администрации муниципального образования«Новоспасский район» Ульяновской области и ИП ФИО2, с 08.06.2023;

обязать ИП ФИО2 передать Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области нежилые помещения №30, 31 общей площадью 32,8 кв. м. по адресу: <...>.

Определением от 14.09.2023 удовлетворено ходатайство Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области заявил ходатайство об уточнении встречных исковых требований, просил:

1. Считать расторгнутым договор аренды помещения от 29.03.2021,заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом иземельным отношениям администрации муниципального образования«Новоспасский район» Ульяновской области и Индивидуальнымпредпринимателем ФИО2 с 08.06.2023 года.

2. Обязать Индивидуального предпринимателя Куракова Павла Петровичапередать Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельнымотношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район»Ульяновской области нежилые помещения №30, 31 общей площадью 32,8 кв. м. поадресу: <...>.


Судебное заседание проводится в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, встречный иск не признал.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, на удовлетворении встречных исковых требований настаивал.


Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования следует оставить без удовлетворения, встречные исковые требования - удовлетворить частично.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 29.03.2023 между Администрацией муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области, от имени которого выступает Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование имущество: нежилые помещения № 30,31 на 1 этаже, общей площадью 32,8 квадратных метров, расположенных по адресу: Ульяновская область, Новоспасский район, рабочий <...>, целевое использование - салон сотовой связи.

Государственная регистрация договора произведена 07.04.2022 согласно выписке из ЕГРП.

В соответствии с п. 1 договора истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 32,8 кв. м. по адресу: <...> для целевого использования - размещение салона сотовой связи.

Пунктом 4.2.7 договора предусмотрен запрет без письменного разрешения арендодателя передавать имущество иному лицу.

24.05.2023 истцом получено от ответчика уведомление исх. № 87 от 15 мая 2023 года о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Из уведомления следует, что арендатор не использовал помещение по целевому назначению – под салон сотовой связи, тем самым нарушив положения п. 1.4 и п. 7.1. Договора и что арендодатель извещает арендатора на основании части 2 статьи 450.1 ГК РФ о его расторжении, через 14 дней после получения уведомления согласно пункту 7.3 Договора.

Ссылаясь на то, что арендодатель направил в адрес арендатора уведомление, противоречащее условиям заключенного договора, и уведомил его о таком расторжении менее чем за 1 месяц, истец обратился с настоящим исковым заявлением о признании недействительным уведомления о расторжении договора. Истец полагает, что ответчик не имел права на односторонний отказ от договора. Кроме того, истец усматривает в действиях ответчика злоупотребление правом, выразившееся в отказе от договора аренды в связи с заявлением истцом намерения выкупить помещение.

Суд считает доводы истца ошибочными.

Согласно п.7.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора полностью, предварительно уведомив об этом арендатора в срок не менее чем за 1 месяц в случаях, когда арендатор:

использует имущество не в соответствии с договором либо нарушает условия настоящего договора;

не выполняет обязанностей по поддержанию имущества в технически исправном состоянии или по его содержанию и сохранности;

существенно ухудшает техническое состояние имущества;

без согласия Арендодателя передал имущество третьему лицу, в этих случаях договор считается расторгнутым после истечения указанного срока;

в случае двух кратного невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, в этом случае договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении:

при проведении Арендатором переоборудования, перепланировок, возведениипристроек и надстроек на Объекте без предварительного письменного согласования сАрендодателем и решения соответствующих инстанций;

в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

при этом стороны в п.7.3 договора согласовали, что договор считается расторгнутым через 14 дней с момента получения уведомления об отказе от договора аренды.

Таким образом, договор аренды считается расторгнутым с 08.06.2023.

Уведомляя истца о расторжении договора, ответчик указал, что соответствии с п. 1.1 Договора ИП ФИО2 должен был выполнить следующие обязательства: использовать помещение под салон сотовой связи, однако указанных обязанностей не исполнил, т.к. нежилые помещения не использовались по прямому назначению, что подтверждает акт осмотра помещения №1 от 13.01.2023г., тем самым нарушив п.п. 1,4 п. 7.1 раздела 7 Договора.

Администрация Новоспасского района, от имени которого согласно преамбуле договора аренды действовал ответчик, в письме от 27.02.2023 сообщило истцу о намерении расторгнуть договор аренды по причине не использования помещения по назначению (представлено в электронном виде 07.09.2023)

Истцом не представлено доказательств использования помещения по целевому назначению за весь период действия договора аренды, факт отсутствия салона сотовой связи не отрицался. Истец ссылался на заболевание, получение инвалидности, период коронавирусной инфекции, материальные трудности.

Заявленные истцом обстоятельства не могут быть приняты судом как основания признания одностороннего отказа ответчика от договора аренды недействительным, противоречащим закону.

Предпринимательская деятельность согласно ст.2 ГК РФ самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность.

Ответчик, являясь органом местного управления, обеспечивающий потребности населения в наличии доступных определенных видов услуг, заключая договор аренды муниципального имущества с целевым назначением, также рассчитывает на достижение цели – обеспечение доступности конкурентных услуг сотовой связи на территории муниципального образования.

Кроме того, Комитетом представлен акт осмотра помещения истца от 13.01.2023, а также два обращения директора ООО «КомбытСервис», подтверждающие, что помещение под салон сотовой связи не использовалось. В обращении ООО «КомбытСервис» содержалось пояснение, что в помещении проживают рабочие. Директор ООО «КомбытСервис» ФИО8 был допрошен в качестве свидетеля, подтвердил указанный факт, пояснил, что проживали рабочие ФИО9, за ресурсоснабжение помещения ему, как РСО, никто не платил, поэтому он написал письма. Также был опрошен свидетель ФИО9, пояснивший, что, данное помещение нашел на АВИТО, пытались (жена зарегистрирована как индивидуальный предприниматель) взять помещение в аренду, после того, как сделают в нем ремонт, не было электричества, отношения были с Сергеем, который попросил передать ключи женщине - юристу Резеде. Рядом с помещением находится какой-то суд, напротив Мегафон.

Представитель Комитета подтвердил наличие мирового суда рядом со спорным помещением, напротив помещения находится салон связи Мегафон, также пояснил, что муниципальный орган не имеет права размещать информацию о сдаче в аренду имущества на коммерческих сайтах, письмо от истца о выкупе помещения пришло с электронного адреса «Сергей Иванов», в подтверждение чему представлен скрин-шот.

Оснований не доверять показаниям свидетелей, либо заинтересованности свидетелей в исходе дела, зависимости от лиц участвующих в деле, судом не установлено. Показания приняты в качестве доказательства по делу.

Согласно п.1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).

Довод истца о невозможном одностороннем отказе арендатора от срочного договора судом отклоняется.

В статьях 619, 620 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны случаи досрочного расторжения судом договоров по требованию арендодателя и арендатора. Однако, в данном случае речь идет о реализации арендодателем права на односторонний внесудебный отказ от договора, предусмотренный условиями договора, который не обусловлен дополнительными требованиями (статья 450.1 ГК РФ), а потому для реализации такого отказа достаточно уведомления, направленного в адрес контрагента.

Также отклоняется судом довод истца о злоупотреблении Комитетом правом и отказе от договора аренды в свиязи с обращением истца с заявлением о выкупе помещения.

В материалы дела ответчиком приобщено представление прокуратуры от 10.05.2023 о нарушении муниципальным органом закона в связи с непринятием мер по расторжению договора аренды с ФИО2, вынесенное в адрес главы администрации района (представлено 05.09.2023 в электронном виде).

Представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению. В течение месяца со дня внесения представления должны быть приняты конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих; о результатах принятых мер должно быть сообщено прокурору в письменной форме (п.1 ст.24 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации").

Кроме того, суд учитывает, что письма ООО «КомбытСервис» и акт проверки фактически составлены и находились у Комитета до момента возникновения права у истца на обращение с заявлением о выкупе помещения. Проверочные мероприятия не связаны с данным заявлением истца.

Таким образом, судом не установлено наличие злоупотребления правом со стороны Комитета при направлении уведомления об отказе от договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Исходя из изложенного, судом не установлено оснований для признания одностороннего отказа от договор аренды недействительным.


Комитетом заявлены встречные исковые требования, просит считать расторгнутым договор аренды помещения от 29.03.2021, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 с 08.06.2023 года; обязать Индивидуального предпринимателя Куракова Павла Петровичапередать Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельнымотношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район»Ульяновской области нежилые помещения №30, 31 общей площадью 32,8 кв. м. поадресу: <...>.

Согласно п.1 и п.11 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" предусмотрено, в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 11 ГК РФ в случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспоренного права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 ГК РФ.

Таким образом, обеспечение восстановления нарушенных прав достигается избранием заинтересованным лицом, обращающимся в суд, надлежащего способа защиты гражданских прав, в данном случае оспаривании торгов и контракта.

Судом не установлено обстоятельств нарушения прав Комитета в целях признания судом факта состоявшегося расторжения договора аренды.


В части второго встречного требования судом установлено следующее.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ввиду того, что арендодатель оспаривал отказ арендатора от договора аренды и не возвратил имущество после получения уведомления, требование Комитета подлежит удовлетворению в данной части, индивидуальный предприниматель ФИО2 обязан передать Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области нежилые помещения №30, 31 общей площадью 32,8 кв. м. по адресу: <...>.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ по иску следует возложить на истца, по встречному иску на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, но с Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области не взыскивать, поскольку он освобожден от уплаты госпошлины действующим законодательством.

Арбитражный суд, руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л :

Исковые требования оставить без удовлетворения, встречные исковые требования удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Новоспасский район» Ульяновской области нежилые помещения №30, 31 общей площадью 32,8 кв. м. по адресу: <...>.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджет 6000руб. – в возмещение госпошлины.

Решение вступает в силу по истечении месяца с момента его принятия. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.



Судья И.В.Чернышова