Решение от 21 сентября 2020 г. по делу № А71-17532/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А71-17532/2020
г. Ижевск
21 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2020 года. Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2020 года.


Арбитражный суд УР в составе судьи М.В. Мельниковой, при ведении протокола, ведении аудиозаписи судебного заседания помощником судьи И.Н. Мельниковым, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «БАХ» (ОГРН 1071831006158, ИНН 1831123268) к Индивидуальному предпринимателю Камалиеву Ренату Зулфаровичу (ОГРН 313183216900030, ИНН 183474097079) о взыскании 218 105 руб. 72 коп. долга, неустойки по договору аренды нежилого помещения № 67Мт от 11.02.2019, расторжении договора аренды,

при участии представителей:

от истца: ФИО2- представитель по доверенности от № 7 30.04.2019, диплом № 13273 от 23.07.2019,

от ответчика: ФИО3-представитель по доверенности от 12.11.2019 диплом № 19005 от 20.02.2007,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БАХ" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 218 105 руб. 72 коп. долга, неустойки по договору аренды нежилого помещения № 67Мт от 11.02.2019, расторжении договора аренды.

Как следует из материалов дела, искового заявления, пояснений сторон между Обществом с ограниченной ответственностью «БАХ» (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 67Мт от 11.02.2019 г. (л.д. 20-24 т. 1), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование часть нежилого помещения общей площадью 200 кв.м., расположенное на подвальном этаже здания с кадастровым номером 18:26:041067:1717 по адресу: <...> (далее – помещение).

Объект аренды передан арендатору 25.02.2019 года на основании акта приема-передачи помещения (л.д. 25 т. 1).

Дополнительным соглашением №1 от 01.04.2019 к договору аренды №67Мт от 11.02.2019 арендуемая по договору площадь снижена до 100 кв.м. (л.д. 26-27 т. 1).

29.06.2019 в арендуемом помещении произошло затопление (акт о затоплении л.д. 32 т. 1).

Уведомлением от 02.07.2019 ИП ФИО1 сообщил ООО «БАХ» о произошедшем заливе, просил направить представителя арендодателя для фиксации факта затопления и повреждений, причиненных затоплением имуществу арендатора. Представителя предложено направить 03.07.2019 (л.д. 33 т. 1).

Актом обследования места аварии №1 от 03.07.2019 установлено, что по адресу <...> ТЦ Молл Матрица, отдел REELTIKA установлено, что в результате затопления повреждено имущество арендатора, вода устранена силами сотрудников торгового центра. На обследование представитель арендодателя не явился, извещен. Акт подписан представителями арендатора в одностороннем порядке (л.д. 34-36 т. 1).

04.07.2019 ответчик обратился в адрес истца с требованием (уведомлением, претензией) арендатора о расторжении договора аренды нежилого помещения № 67Мт от 11.02.2019. Указанным требованием ИП ФИО1 уведомил истца о расторжении указанного договора аренды в одностороннем порядке, мотивируя положениями договора аренды и ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3.4. договора аренды, в связи с возникновением обстоятельств, препятствующих использованию объекта аренды. К требованию приложено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения №67Мт от 11.02.2019 (л.д. 28-31 т. 1).

Актом приема-передачи нежилого помещения по договору аренды № 67Мт от 11.02.2019, подписанным в одностороннем порядке ответчиком по настоящему делу 05.07.2019 установлено, что арендатор передал, а арендодатель, в связи с расторжением договора аренды принял нежилое помещение. Представитель ООО «БАХ» ФИО4 от подписания акта уклонился (л.д. 37 т. 1).

Письмом от 06.07.2019 ИП ФИО1 в адрес ООО «БАХ» направлена копия акта от 05.07.2019 приема-передачи нежилого помещения по адресу <...> (л.д. 38, 73 т.1).

Не согласившись с наличием оснований для одностороннего расторжения договора аренды, указывая на затопление в арендуемом помещении в результате чрезвычайно большого количества осадков, с которым была неспособна справиться ливневая канализация, истцом продолжено начисление арендной платы до 14.10.2019, полагая указанную дату последним днем пользования помещением а также последним днем действия договора.

Претензия, направленная Обществом «БАХ» в адрес ответчика письмом №б/н от 10.09.2019 года (л.д. 15) осталась без удовлетворения.

Указывая на то, что у ответчика не имелось оснований для расторжения договора и наличие задолженности по арендной плате с июля по 14 октября 2019, ссылаясь на отказ ответчика от добровольного удовлетворения требований истца об оплате задолженности, Общество с ограниченной ответственностью «БАХ» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящими исковыми требованиями.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что спорный договор аренды был правомерно расторгнут ответчиком в одностороннем порядке в связи с возникновением в арендуемом помещении недостатков, препятствующих его использованию. Расторжение договора, вопреки доводам истца, состоялось ранее даты, определенной ООО «БАХ» в исковом заявлении, в связи с чем, начисление арендной платы арендодателем после расторжения договора ответчиком неправомерно.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 5.4. договора аренды №67Мт от 11.02.2019 арендатор вправе досрочно в одностороннем и внесудебном порядке расторгнуть договор в случае, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В силу абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных положений договора аренды № 67Мт от 11.02.2019 во взаимной связи с положениями закона, право арендатора на одностороннее расторжение договора появляется в момент возникновения (выявления) обстоятельств, препятствующих надлежащему использованию арендуемого помещения вне зависимости от продолжительности негативных факторов, проявившихся в результате недостатков сданного в аренду имущества.

Представленные в материалы дела договор на оказание услуг № 299-2019 от 01.01.2019 с дополнительными соглашениями (л.д. 105-117 т. 1), счет на оплату №693 от 30.06.2019 (л.д. 118 т.1), акт №693 от 30.06.2019 (л.д. 119 т. 1) не могут служить доказательством незамедлительного устранения недостатков имущества, а служат лишь подтверждением своевременного устранения последствий выявленных недостатков.

Представленные истцом в материалы дела акт комиссионного обследования построенных сетей ливневой канализации от 20.09.2018 (л.д. 39 т. 1), справка, выданная МКУ г. Ижевска «Служба благоустройства и дорожного хозяйства» от 23.10.2018 №10636/07-03 о выполнении технических условий на сброс ливневых стоков (л.д. 40 т. 1), письмо МКУ г. Ижевска «Служба благоустройства и дорожного хозяйства» от 16.09.2019 № 10930/05-03 (л.д. 41 т.1) не могут сами по себе являться доказательством отсутствия недостатков помещения, обнаруженных в период использования ответчиком.

Кроме того, как усматривается из представленных ответчиком акта выявленных дефектов от 19.02.2019 (л.д. 90 т. 1), акта осмотра от 06.04.2019 (л.д. 87-88 т. 1), акта выявленных дефектов от 06.05.2019 (л.д. 89 т. 1) недостатки помещений нулевого этажа здания, в котором располагаются арендованные ответчиком помещения, носят систематический, продолжительный характер и не зависят от обильности либо продолжительности осадков, тогда как в силу абз. 1 п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с п. 5.5. договора аренды №67Мт от 11.02.2019 в случае принятия решения арендатором о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке, предусмотренном п. 5.4. настоящего договора, арендатор направляет арендодателю письменное уведомление под расписку или заказным письмом по адресу, указанному в реквизитах договора. В случае вручения уведомления под расписку договор будет считаться расторгнутым по истечении 5 календарных дней с даты получения арендодателем уведомления арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке. В случае направления уведомления заказным письмом договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 14 календарных дней с даты отправления указанного уведомления.

Как усматривается из материалов дела, требование арендатора о расторжении договора аренды нежилого помещения №67Мт от 11.02.2019 было направлено ответчиком в адрес истца 04.07.2019 (л.д. 70 т. 1).

Таким образом, спорный договор аренды расторгнут с 18.07.2019, в связи с чем, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения №67Мт от 11.02.2019 удовлетворению не подлежит.

Требование истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате, неустойки подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 613 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 3.2. договора аренды нежилого помещения №67Мт от 11.02.2019 (в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.04.2019) арендатор оплачивает постоянную часть арендной платы в размере 600 рублей за 1 кв.м. помещения в месяц, в том числе НДС 20%, с 01.04.2019 до 01.09.2019.

В соответствии с п. 3.2.6. договора аренды постоянная часть арендной платы вносится авансом путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 5 числа текущего месяца аренды.

Как следует из представленных в материалы дела актов сверки взаимных расчетов (л.д. 19 т. 1, 76-76 оборот т. 2) и не оспаривается сторонами, ответчиком в счет уплаты постоянной части арендной платы внесен платеж в размере 60 000 рублей по июнь месяц включительно.

Исходя из даты расторжения спорного договора аренды с 18.07.2019, начисление арендной платы после указанной даты неправомерно.

В соответствии с п. 3.3.3 договора аренды оплата переменной части арендной платы производится на основании счетов арендодателя, по тарифам, установленным соответствующими уполномоченными органами/организациями, в течение 10 рабочих дней от даты получения от арендодателя счета на оплату. К счетам на оплату предоставляются копии первичных документов снабжающих организаций (поставщиков коммунальных услуг), подтверждающих правильность расчетов.

Размер задолженности арендатора 58 446 рублей 99 копеек по переменной части арендной платы ответчиком не оспорен.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3.5. договора аренды стороны согласовали, что сумма обеспечительного платежа, в размере 170 000 рублей, в том числе НДС 20%, вносится на счет арендодателя в течение 15 дней с момента подписания настоящего договора. В случае наступления событий согласно п. 2.2.3, арендатор обязуется восполнять обеспечительный платеж до указанной суммы согласно счета, выставленного арендодателем, в течение 5 дней с момента выставления счета.

Обеспечительный платеж в размере 170 000 рублей арендатором внесен в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 3.5. договора аренды при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления о нарушении арендатором своих обязательств. Стороны договорились, что в случае исполнения всех обязательств по настоящему договору арендатором в срок, обеспечительный платеж возвращается арендодателем в течение 10 дней с момента прекращения договора.

В соответствии с п. 2.2.3 договора аренды арендодатель вправе удерживать из обеспечительного платежа, указанного в п. 3.5 настоящего договора, средства, в случае неисполнения арендатором обязательств: по оплате арендной платы, не оплаты начисленной неустойки, нанесению арендодателю ущерба от порчи принятого в аренду помещения по вине арендатора, выезда арендатора без уведомления арендодателя, в обеспечении других требований арендодателя, предусмотренных договором и действующим законодательством.

Таким образом, арендодатель вправе удерживать суммы неоплаченной арендной платы (постоянной и переменной частей) и сумм начисленной неустойки, однако в связи с превышением суммы обеспечительного платежа над суммой соответствующих удержаний в связи с расторжением договора аренды с 18.07.2019, требование ООО «БАХ» о взыскании соответствующих сумм удовлетворению не подлежит.

Довод истца об отсутствии надлежащих доказательств освобождения арендованных помещений отвергается судом как не основанный на законе и представленных в материалы дела доказательствах.

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (ст. 655 ГК РФ).

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ).

В то же время, в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В соответствии с уведомлением от 04.07.2019 (л.д. 103 т. 1) представитель ООО «БАХ» вызывался для составления акта приема-передачи арендованного помещения на 05.07.2019.

В связи с неявкой представителя истца акт приема-передачи нежилого помещения по договору аренды №67Мт от 11.02.2019 правомерно составлен ответчиком 05.07.2019 в одностороннем порядке с учетом зафиксированного в акте отказа представителя истца от его подписания.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с частью 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Истцом по настоящему делу представленное уведомление о составлении акта приема-передачи помещения от 04.07.2019 не оспорено, как не представлено доказательств продолжения использования ответчиком спорного нежилого помещения после направления требования о расторжении договора и составления одностороннего акта приема-передачи.

С учетом принятого по делу решения и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья М.В. Мельникова