Решение от 9 января 2020 г. по делу № А45-33783/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-33783/2019
г. Новосибирск
09 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2019 года

Решение в полном объёме изготовлено 09 января 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Омпик» г. Новосибирск к мэрии города Новосибирска о признании незаконным отказа Мэрии города Новосибирска от 23.07.2019 № 31/19/09701; обязании заключить договор аренды земельного участка

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Лента», г. Санкт-Петербург, ФИО2; открытое акционерное общество «Городские газовые сети» (ИНН <***>, 630008, <...>)

при участии в судебном заседании представителей

заявителя – ФИО3 – протокол от 26.09.2014, паспорт, ФИО4 по доверенности от 02.09.2019, паспорт, диплом

заинтересованного лица – ФИО5 по доверенности от 22.10.2019, служебное удостоверение, диплом

третьих лиц - не явился, уведомлён

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Омпик» обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточнённым в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ходатайство от 28.10.2019, устное ходатайство в судебном заседании 25.12.2019) к мэрии города Новосибирска, в котором просит признать незаконным отказ мэрии города Новосибирска от 23.07.2019 № 31/19/09701 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:071590:197, расположенного по адресу: <...>, площадью 2539 кв. м; обязать мэрию города Новосибирска заключить с ООО «Омпик» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) договор аренды на срок 3 года без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 54:35:071590:197, расположенного по адресу: <...>, площадью 2539 кв. м в течение тридцати дней с даты вступления в законную силу решения суда.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на предоставление земельного участка с существенными недостатками, не позволившими заявителю (арендатору) в определённый в договоре срок освоить земельный участок. Подробно доводы заявителя изложены в заявлении, дополнительных письменных пояснениях по делу.

Представители заявителя поддержали заявленные требования в полном объёме.

Заинтересованное лицо мэрия города Новосибирска против удовлетворения заявленных требований возражает, указывая, в том числе, на осведомлённость победителя торгов ФИО2, привлечённого к участию в деле третьим лицом, о расположении на спорном земельном участке сети газопровода. Подробно доводы мэрии г. Новосибирска изложены в отзыве.

Представитель мэрии города Новосибирска в судебных заседаниях поддержал возражения против заявленных требований в полном объёме.

Третье лицо ФИО2, представивший отзыв на заявление ООО «Омпик» указал на отсутствие в ЕГРН сведений об охранной зоне газопровода по состоянию на 19.11.2019, что свидетельствует об отсутствии таких сведений и на день проведения торгов, и на день заключения договора аренды.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил.

Между ФИО2 (далее - ФИО2) и Мэрией г. Новосибирска заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.02.2018 № 130469т.

По договору аренды арендодатель передал ФИО2 в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071590:197, площадью 2539 кв.м. по Гусинобродскому шоссе, 66/1 (далее - спорный земельный участок) (п. 1.1. Договора аренды), разрешенное использование земельного участка: объекты придорожного сервиса (4.9.1.) - автозаправочные станции (бензиновые, газовые) (п. 1.2. договора аренды). Срок действия договора аренды с 01.02.2018 г. по 01.08.2019 г. (п. 1.3. договора аренды).

В дальнейшем между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Омпик» (далее - заявитель, ООО «Омпик») заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 27.02.2018, в соответствии с которым арендатор (ФИО2) при уведомлении арендодателя передает ООО «Омпик» права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка между арендатором и арендодателем № 130469т от 01.02.2018, а ООО «Омпик» обязуется принять переданные ему права и обязанности.

Таким образом, арендатором по договору аренды является ООО «Омпик».

28.06.2019 ООО «Омпик» (исх. № 25) обратилось к мэрии г. Новосибирска с просьбой продлить срок действия договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, обосновывая это тем, что договор заключен на 18 месяцев, в соответствии с условиями договора аренды каких-либо ограничений (обременении) на спорном земельной участке нет. Фактически на территории спорного земельного участка оказались две подземные ветки газопровода, в результате чего строительство было невозможно. К моменту окончания срока договора аренды заявителем проведены все согласовательные процедуры и подготовлена вся документация, необходимая для выноса сетей газопровода со спорного земельного участка, ООО «Омпик» получен весь необходимый пакет документов для начала строительства объекта, строительство объекта во время действия договора аренды заявителем было невозможно по независящим от него причинам.

Мэрия г. Новосибирска предоставила ответ от 23.07.2019 № 31/19/09701, в котором указала на отсутствие в действующем земельном законодательстве возможности продления таких договоров аренды.

Не согласившись с указанным отказом, ООО «Омпик» обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав доказательства, приобщённые к материалам дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению. При принятии суд исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств дела.

Из материалов дела следует, что договор аренды заключен на аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков для строительства, который проведен мэрией г. Новосибирска 18.01.2018 на основании извещения о проведении аукционов 18 января 2018 года на право заключения договоров аренды земельных участков для строительства от 14.12.2017 (далее - извещение).

Согласно извещению аукцион проводится в отношении спорного земельного участка, обладающего следующими характеристиками:

- Площадь земельного участка - 2539 кв.м.;

- Кадастровый номер земельного участка 54:35:071590:197;

- Разрешенное использование земельного участка: объекты придорожного сервиса (4.9.1.) - автозаправочные станции (бензиновые, газовые);

- Сведения об ограничениях прав на земельный участок - ограничения прав на земельный участок отсутствуют;

- Категория земель - земли населенных пунктов;

- Территориальная зона - зона улично - дорожной сети (ИТ-3).

Таким образом, суд соглашается с доводами заявителя о том, что согласно извещению в отношении спорного земельного участка отсутствовали какие-либо ограничения прав на земельный участок.

Представители заявителя указали на то, что на спорном земельном участке на дату заключения договора аренды при натурном осмотре обнаружить какие-либо недостатки (обременения) было невозможно, какие-либо опознавательные знаки, таблички о возможных коммуникациях отсутствовали.

Впоследствии при проведении геодезических работ на спорном земельном участке были обнаружены сооружения (обременения), а именно: по земельному участку проведены две ветки газопровода.

В соответствии с инженерно - топографическим планом, составленным муниципальным бюджетным учреждением города Новосибирска «Геофонд» по заказу ООО «Гео плюс» в феврале 2018 года по спорному земельному участку проходят две ветки газопровода. Обнаруженные ветви газопровода находятся под землей.

МУП «Геофонд» является учреждением, подведомственным мэрии г. Новосибирска, в силу чего арендодатель не мог не знать о том, что под землей спорного земельного участка находятся сети газопроводов. Также, газопроводная сеть на спорном земельном участке не могла появиться без согласовательных процедур со стороны собственника газопроводной сети с мэрией г. Новосибирска.

16.04.2018 (вх. № 31/04342) заявителем направлен запрос в мэрию г. Новосибирска, в котором он просил сообщить, имелись ли обременения на спорном земельном участке и имеются ли на день обращения какие-либо зарегистрированные ограничения прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:071590:197, площадью 2539 кв.м., расположенного по Гусинобродскому шоссе, 66/1.

Мэрией г. Новосибирска предоставлен ответ от 10.05.2018 № 31/21/04806. В ответе указано, что в соответствии с информацией, указанной в выписке из ЕГРН от 18.10.2017, ограничения и обременения прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:071590:197 отсутствовали. Согласно сведениям на дату предоставления мэрией г. Новосибирска ответа в ЕГРН на указанный земельный участок зарегистрировано право аренды. Иных ограничений и обременений не зарегистрировано. Информацией о владельцах (собственниках) газовых сетей, расположенных на земельном участке по Гусинобродскому шоссе, 66/1 департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска не располагает.

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях, предусмотренных в п. 1 ст. 104 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 104 ЗК РФ в целях, предусмотренных п.1 ст. 104 ЗК РФ, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с п. 6 ст. 105 ЗК РФ одним из видов зон с особыми условиями использования территорий является охранная зона трубопроводов, в том числе газопроводов.

В соответствии с абз. 9 ст. 2 ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» охранная зона газопровода - зона с особыми условиями использования территории, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

В соответствии с ч. 4 ст. 28 ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» на земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, в целях безопасной эксплуатации таких объектов устанавливаются охранные зоны газопроводов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 утверждены Правила охраны газораспределительных сетей (далее - Правила).

Согласно п. 1 Правил настоящие правила устанавливают порядок определения границ охранных зон газораспределительных сетей, условия использования земельных участков, расположенных в их пределах, и ограничения хозяйственной деятельности, которая может привести к повреждению газораспределительных сетей, определяют права и обязанности эксплуатационных организаций в области обеспечения сохранности газораспределительных сетей при их эксплуатации, обслуживании, ремонте, а также предотвращения аварий на газораспределительных сетях и ликвидации их последствий.

В соответствии с подп. «а» п. 4 Правил в состав газораспределительных сетей входят наружные подземные, наземные и надземные распределительные газопроводы, межпоселковые газопроводы, газопроводы-вводы с установленной на них запорной арматурой.

Согласно СНиП 42-01-2002. Газораспределительные системы наружный газопровод - подземный, наземный и (или) надземный газопровод, проложенный вне зданий до наружной конструкции здания. Охранная зона газопровода - территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.

Согласно подп. «а» п. 7 Правил вдоль трасс наружных газопроводов устанавливается следующая охранная зона - в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода.

Согласно п. 2 Правил Настоящие Правила действуют на всей территории Российской Федерации и являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, либо проектирующих объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, либо осуществляющих в границах указанных земельных участков любую хозяйственную деятельность.

В соответствии с п. 14 Правил на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил:

а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения;

г) перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей;

е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей.

Таким образом, по своей природе установление режима охранной зоны является ограничением прав собственника.

В соответствии с п. 48 Правил установление охранных зон газораспределительных сетей не влечет запрета на совершение сделок с земельными участками, расположенными в этих охранных зонах. В документах, удостоверяющих права собственников, владельцев и пользователей на земельные участки, расположенные в охранных зонах газораспределительных сетей, указываются ограничения (обременения) прав этих собственников, владельцев и пользователей.

В силу наличия на спорном земельном участке не обозначенных в извещении о проведении аукциона ветвей газопроводов, вокруг которых действует охранная зона, заявитель не мог начать строительство объектов придорожного сервиса - автозапровочные станции (бензиновые, газовые). Строительство объекта на спорном земельном участке возможно только после выноса сетей газопровода, что подтверждается уведомлением об отказе в выдаче разрешения на строительство от 26.02.2019 № 11/1/11.1-04-00673, данным Мэрией г. Новосибирска.

Ссылка мэрии г. Новосибирска на осведомлённость первого арендатора ФИО2 о наличии обремений в виде газопроводов на спорном земельном участке судом отклоняется.

Так заинтересованным лицом в материалы дела представлена копия заявки ФИО2 на участие в аукционе, в которой в п. 5 указано, что участник аукциона ознакомлен с предварительными техническими условиями на электроснабжение, теплоснабжение, водоотведение и водоснабжение объекта строительства; топоосновой М 1:500 (коммуникациями, проходящими по земельному участку)… Из топоосновы следует, что она составлена 30.11.2015, тогда как спорный земельный участок с кадастровым номером 54:35:071590:197 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учёт 16.05.2017. На топооснове, представленной в материалы дела в доказательство осведомлённости арендатора об обремениях, не нанесён спорный земельный участок, в связи с чем утверждать об осведомлённости арендатора, равно заявителя по настоящему делу, об ограничениях использования земельного участка, оснований нет.

Учитывая, что заявитель с период времени с февраля 2018 года по июль 2019 года решал вопросы, в том числе, по выносу газовых сетей со спорного земельного участка, арбитражный суд полагает применимой в данном конкретном случае правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации по делу № А46-6835/2015, в рамках которого рассматривался спор о продлении без торгов договора аренды земельного участка, на котором планировалось осуществить строительство объекта, которое не было начато в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, но которые зависели от арендодателя (Мэрия города Омска). В указанном Определении ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и указал, что судам при новом рассмотрении дела необходимо обратить внимание на добросовестность каждой из сторон договора аренды, поскольку арендатор предпринял множество действий, направленных на то, чтобы устранить существующие для строительства препятствия, а возникновение препятствий не зависело от воли арендатора, но зависело от воли и действий арендодателя (Мэрии города Омска).

Заявителем в материалы дела представлены доказательства того, что им положительно разрешён вопрос с собственником газовых сетей открытым акционерным обществом «Городские газовые сети» по выносу со спорного земельного участка газовых сетей. Представителя заявителя пояснили, что работы по выносу газовых сетей могут производиться только в летний период времени.

В связи с указанным суд отклоняет доводы мэрии г. Новосибирска со ссылкой на п. 9 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, о том, что, в случае удовлетворения заявленных требований в части признания незаконным отказа в продлении договора аренды без торгов, последний может быть заключён на срок не более 18 месяцев, поскольку в данном конкретном случае, срок аренды должен быть продлён, по мнению суда, для предоставления времени арендатору на проведение уже согласованных работ по выносу газовых сетей со спорного земельного участка, которые могут производиться только в летний период времени, а именно до трёх лет.

Учитывая вышеизложенное, судом установлено размещение мэрией г. Новосибирска в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:071590:197 недостоверных сведений о характеристиках земельного участка. При принятии решения по настоящему спору судом также установлено, что ООО «Омпик» на протяжении срока аренды по договору № 130469т от 01.02.2018 не бездействовал при освоении земельного участка. Об указанных обстоятельствах заинтересованным лицом также не заявлено, что является основанием для удовлетворения заявленных требований ООО «Омпик» в полном объёме.

Расходы заявителя по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на мэрию г. Новосибирска в полном объёме.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Мэрии города Новосибирска от 23.07.2019 № 31/19/09701 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:071590:197, расположенного по адресу:<...>, площадью 2539 кв.м.

Обязать Мэрию города Новосибирска заключить с ООО «ОМПИК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор аренды на срок 3 (три) года без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 54:35:071590:197, расположенного по адресу: <...>, площадью 2539 кв.м, в течение тридцати дней с даты вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Омпик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по госпошлине в сумме 3000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Омпик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину по платежному поручению № 116 от 11.09.2019 в сумме 6000 рублей.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Булахова