Решение от 22 апреля 2025 г. по делу № А40-28599/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-28599/25-145-214
г. Москва
23 апреля 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 23 апреля 2025 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи М.Т. Кипель

При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з И.И. Каменсковой,

Рассмотрев в открытом судебном заседании суда дело по заявлению

Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третье лицо: 1) Правительство Москвы, 2) АО «СЗ «МЕТРОМАШ»

о признании незаконным решения от 25.11.2024 № КУВД-001/2024-38007046/3,

В судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО1 (по дов. от 27.12.2024г, № ДГИ-Д-891/24 паспорт);

от ответчика: ФИО2 (по дов. от 28.01.2025г. № Д-43/2025 паспорт);

от третьего лица 1: ФИО1 (по дов. от 12.12.2024г. № 4-47-2782/24 паспорт);

от третьего лица 2: ФИО3 (по дов. от 20.09.2024г. № б/н, паспорт);

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик, Управление, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным уведомления от 25.11.2024 № КУВД-001/2024-38007046/3 об отказе в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.08.2024 о расторжении договора аренды от 16.06.2011 №М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...> и об обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 09.08.2024 о расторжении договора аренды от 16.06.2011 №М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...>.

Заявитель поддерживает заявленные требования.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третьи лица выступили с пояснениями по заявленным требованиям.

Выслушав явившихся представителей, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 19.08.2024 о внесении в ЕГРН сведений о прекращении договора аренды от 16.06.2011 № М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...>.

Уведомлением от 23.08.2024 № КУВД-001/2024-38007046/1 Управление Росреестра по Москве сообщило о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.08.2024 к договору аренды от 16.06.2011 № М-03-035840 о расторжении договора аренды.

Впоследствии Уведомлением от 25.11.2024 № КУВД-001/2024-38007046/3 Управление Росреестра по Москве было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды в связи с наличием в сведениях ЕГРН записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства.

Заявитель посчитал оспариваемый отказ, нарушающим права и законные интересы Департамента, в связи с чем обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходит из следующего.

Отказывая в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.08.2024 о расторжении договора аренды от 16.06.2011 № М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...>, Управление Росреестра по Москве указало, что в связи с наличием в ЕГРН в отношении земельного участка записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства, не представляется возможным внести запись о расторжении договора аренды. Для осуществления государственной регистрации необходимо погасить записи о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав и их прекращения осуществляется посредством внесения в ЕГРН соответствующей записи в сведениях о недвижимом имуществе, внесенных в реестр.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 ГК РФ).

Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонам обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно ст. 42 Закона о регистрации, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды земельного участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между Департаментом и АО «Специализированный застройщик «Метромаш» заключен договор аренды от 16.06.2011 № М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...> сроком до 20.01.2027 для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 04.10.2017 № RU77157000-033158 (в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2021 к договору аренды).

Строительство объекта - многофункционального административно-жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0002005:1001 завершено в 2024 году (разрешение Мосгосстройнадзора на ввод в эксплуатацию от 08.04.2024 № 77-03-011985-2024).

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка подлежит расторжению с даты возникновения первого права собственности.

Таким образом, после окончания строительства, ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на одно из помещений в жилом доме, АО «Специализированный застройщик «Метромаш» утрачивает право пользования вышеуказанным земельным участком.

Согласно имеющейся информации первое право собственности на квартиру в доме по адресу: <...> зарегистрировано 29.05.2024 (помещение с кадастровым номером 77:03:0002005:7899 по адресу: <...>, корп. I. запись о государственной регистрации от 29.05.2024 № 77:03:0002005:7899-77/060/2024-1).

В связи с изложенным договор аренды земельного участка от 16.06.2011 № М-03-035840 прекращает свое действие в силу закона с 29.05.2024.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, т.е. в письменной форме путем оформления дополнительного соглашения к договору.

В связи с вышеизложенным между Департаментом и АО «Специализированный застройщик «Метромаш» было заключено дополнительное соглашение от 09.08.2024 к договору аренды от 16.06.2011 № М-03-035840, согласно которому стороны расторгают указанный договор.

Таким образом, договор аренды прекращается вне зависимости от внесенных в ЕГРН записей в связи с имеющимся соглашением сторон о его расторжении. Поэтому орган регистрации прав даже при наличии в ЕГРН записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства не вправе отказать в государственной регистрации прекращения права аренды в связи с имеющимся соглашением сторон о его расторжении.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной, в том числе в определении Верховного Суда РФ от 02.08.2017 N 309-КГ17-9712, определение Верховного Суда РФ от 10.12.2020 N 308-ЭС20-17579 и др.

Доводы ответчика о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001 не соответствуют проекту межевания не могут служить основанием для отказа в государственной регистрации сведений о прекращении договора аренды от 16.06.2011 № М-03-035840, поскольку указанный земельный участок формировался в целях предоставления его в аренду для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 04.10.2017 № RU77157000-033158.

Учитывая, что цель договора достигнута, строительство объекта - многофункционального административно-жилого комплекса на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0002005:1001 завершено в 2024 году (разрешение Мосгосстройнадзора на ввод в эксплуатацию от 08.04.2024 № 77-03-011985-2024), необходимость в сохранении имеющейся конфигурации границ земельного участка и арендных правоотношений отпала.

В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве не может служить препятствием в государственной регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. Наличие записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в пользу участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений между собственником земельного участка и застройщиком.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной, например, в Определении Верховного Суда РФ от 29.12.2020 N 308-ЭС20-17579.

Кроме того, пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (дополнительного соглашения) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.)

Поскольку документы, необходимые для совершения испрашиваемых заявителем регистрационных действий в соответствии с требованиями Закона о регистрации, были представлены Департаментом в полном объеме и надлежащем виде, то правовых оснований для отказа осуществления государственного кадастрового учета не имелось.

Действующим законодательством не предусмотрено право государственного регистратора проверять и оценивать условия подлежащего регистрации договора, не относящиеся к непосредственной его компетенции.

Согласно п. 5 ст. 18 Закона о регистрации, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с указанным Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

При таких обстоятельствах, у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды от 16.06.2011 № М-03-035840.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что уведомление Управления Росреестра по Москве от 25.11.2024 № КУВД-001/2024-38007046/3, является незаконным и необоснованным, поскольку он не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы Заявителя и подлежит отмене.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на заявление и в судебном заседании, судом рассмотрены и признаются несостоятельными, поскольку не опровергают установленные выше обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

На основании вышеизложенного, требования заявителя обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.4, 65, 71, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по г.Москве от 25.11.2024 №КУВД-001/2024-38007046/3 об отказе в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.08.2024 о расторжении договора аренды от 16.06.2011 №М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...>.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Обязать Управление Росреестра по г.Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Департамента городского имущества города Москвы в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу путем осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.08.2024 о расторжении договора аренды от 16.06.2011 №М-03-035840 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:1001, расположенного по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.Т. Кипель