Постановление от 25 апреля 2021 г. по делу № А56-3996/2020

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-3996/2020
25 апреля 2021 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баженовой Ю.С.

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Вороной Б.И.

при участии:

от истца: представитель Купцов И.А. по доверенности от 13.01.2020;

от ответчика: представитель Казалиев Р.М. по доверенности от 07.07.2020;


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-36947/2020, 13АП-6735/2021) общества с ограниченной ответственностью «Офис-М» и общества с ограниченной ответственностью «Оуви глобал Рус» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2020 по делу № А56-3996/2020, принятое по иску

общества с ограниченной ответственностью «Оуви глобал Рус» (190020, Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 199-201, литер А, помещение 7-Н, офис 1, ОГРН: 1187847357610, ИНН: 7813626446)

к обществу с ограниченной ответственностью «Офис-М» (190005, Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 118А, литер Х, помещение 7-Н, офис 2, ОГРН: 1177847219780, ИНН: 7839087051)

о взыскании задолженности по договорам аренды, расторжении договоров аренды,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Оуви глобал рус» (далее – Истец, ООО «Оуви глобал рус») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Офис-М» (далее – Ответчик, ООО «Офис-М»):

- о взыскании 57 833 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате за период с 21.06.2019 по 30.06.2019, 173 500 руб. задолженности по арендной плате за июль 2019 года, 73 660 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.08.2019 по 31.08.2019, 173 500 руб. страхового депозита по договору аренды от 30.11.2018 № 340-МШ/ОП, о расторжении договора аренды помещения № 340-МШ/ОП от 30.11.2018;

- о взыскании 336 600 руб. задолженности по арендной плате за октябрь 2019 года, 336 600 руб. суммы обеспечительного платежа по договору аренды от 28.08.2019 № 004-МШ/КБ, о расторжении договора аренды от 28.08.2019 № 004-МШ/КБ.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2020 взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Офис-М» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оуви глобал рус» страховой депозит в размере 173 500 руб. по договору 30.11.2018 № 340-МШ/ОП, сумму обеспечительного платежа по договору аренды от 28.08.2019 № 004-МШ/КБ в размере 336 600 руб., судебные расходов по уплате государственной пошлины в размере 12 587 руб.; в остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части удовлетворения требования о взыскании с него страхового депозита в размере 173 500 руб. по Договору аренды №340 и суммы обеспечительного платежа в размере 336 000 руб. по Договору аренды №004. В обоснование жалобы ее податель указывает на положения п.5.4 Договора № 340 и п.4.9 Договора № 004, в силу которых страховой депозит и обеспечительный платеж не подлежат возврату арендатору.

Истец также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении следующих исковых требований о взыскании:

- 57 833 руб. 33 коп. внесенной арендной платы за период с 21.06.2019 по 30.06.2019 по договору аренды от 30.11.2018 № 340-МШ/ОП;

- 173 500 руб. внесенной арендной платы за июль 2019 года по договору аренды от 30.11.2018 № 340-МШ/ОП;

- 73 660 руб. 56 коп. внесенной арендной платы за период с 07.08.2019 по 31.08.2019 по договору аренды от 30.11.2018 № 340-МШ/ОП;

- 336 600 руб. внесенной арендной платы за октябрь 2019 года по договору аренды от 28.08.2019 № 004-МШ/КБ.

В обоснование жалобы Истец указывает на то, что суд первой инстанции неверно установил обстоятельства дела и незаконно отказал во взыскании с Ответчика ранее перечисленной Истцом арендной платы и обеспечительного платежа, поскольку Ответчик не может быть освобожден от ответственности за непригодность арендуемого помещения к использованию, которая подтверждается перепиской сторон и представленным Истцом техническим заключением.

В судебном заседании представитель Истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения жалобы Ответчика по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель Ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения жалобы Истца.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на апелляционную жалобу Ответчика, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

30.11.2018 между Ответчиком (арендодатель) и Истцом (арендатор) был заключен договор № 340-МШ/ОП аренды помещения общей площадью 193,74 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 118А, лит. Х, пом. 7Н, офис 4 на цокольном этаже Бизнес-центра «Малевич» (далее – Помещение 1).

Помещение 1 передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2018.

Согласно п.1.3 Договора № 340-МШ/ОП срок аренды устанавливается с 01.12.2018 по 31.10.2019 включительно (11 месяцев).

В п.4.2 Договора согласован размер арендной платы – 173 500 руб.

На основании п.4.2.1 Договора № 340-МШ/ОП Истец платежным поручением № 1 от 05.12.2018 внес страховой депозит в размере 173 500 руб.

Как указывает Истец, 21.06.2019 произошло затопление Помещения 1, вызванное неисправностью канализационной системы БЦ «Малевич», в связи с чем, с 21 июня по 31 июля 2019 года Помещение находилось в процессе ремонта и в непригодном для эксплуатации состоянии.

Между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 340-МШ/ОП от 30.11.2018, по которому стоимость услуг за август 2019 снижена до 95 145 руб.

Истец ссылается на то, что 03.08.2019 произошло очередное затопление помещения, последствия которого были обнаружены 05.08.2019, повторившееся 7 и 8 августа 2019 года.

24.10.2019 Истец направил досудебную претензию от 23.10.2019 с указанием на утрату интереса к продлению Договора № 340-МШ/ОП и требованием возврата арендной платы за июнь – июль 2019 и страхового депозита.

28.08.2019 между Ответчиком (арендодатель) и Истцом (арендатор) был заключен договор № 004-МШ/КБ аренды части помещения 7-Н, назначение – нежилое, на 1 этаже, площадью 198 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 118А, лит. Х, офис 103, в Бизнес-центре «Малевич» (далее – Помещение 2).

На основании п.4.7 Договора № 004-МШ/КБ Истец платежным поручением № 156 от 28.08.2019 внес обеспечительный платеж в сумме 335 600 руб.

Платежным поручением № 157 от 28.08.2019 Истец перечислил Ответчику арендную плату по Договору № 004-МШ/КБ за октябрь 2019г.

Согласно п.1.3 Договора № 004-МШ/КБ срок аренды устанавливается с 03.10.2019 по 31.09.2020 включительно.

Истец указывает на то, что к 03.10.2019 Ответчик должен был привести офис в надлежащее состояние, устранив обнаруженные при совместном осмотре 15.08.2019 недостатки, однако ни к 03.10.2019, ни позднее офис в надлежащем состоянии арендатору передан не был.

16.10.2019 по инициативе Истца было проведено обследование Помещения специалистом, о времени проведения которого Ответчик уведомлялся

Согласно выводам технического заключения от 18.10.2019 по результатам обследования нежилого помещения выявлено наличие признаков перепланировки и переустройства части помещения. Для приведения части помещения 7-Н в надлежащее техническое состояние, соответствующее условиям договора № 004-МШ/КБ аренды помещения от 28.08.2019, необходимо выполнить демонтаж перегородок, холодного водоснабжения и канализации. Также в офисе были установлены иные дефекты: многочисленные дефекты и повреждения плитки, следы протечек из вышерасположенного помещения. Для приведения части помещения 7-Н в надлежащее техническое состояние, соответствующее условиям Договора №004-МШ/, необходимо выполнить работы по полной перекраске стен и потолков с подготовкой поверхности.

Таким образом, как утверждает Истец, офис даже спустя 2 недели после установленной договором даты его передачи арендатору, находился в непригодном для эксплуатации состоянии.

23.10.2019 Истец направил Ответчику претензию с требованием о расторжении Договора №004-мш/кб аренды помещения от 28.08.2019 с утратой им интереса к его сохранению и просрочкой арендодателя.

Ссылаясь на неудовлетворение претензий по обоим Договорам, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части взыскания с Ответчика суммы обеспечительного платежа по Договору № 004-МШ/КБ в размере 336 600 руб., а также депозита в размере 173 500 руб. по Договору № 340-МШ/ОП, в остальной части исковых требований отказал, указав на их необоснованность.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 1.2 Договора № 304-МШ/ОП помещение должно находиться в пригодном для эксплуатации состоянии. Арендодатель обязуется обеспечивать надлежащее техническое обслуживание здания, в котором расположено помещение (2.1.6 Договора № 304-МШ/ОП).

Истец мотивирует свое требование о возврате уплаченной за июнь - июль 2019 года арендной платы произошедшими протечками в помещении 21.06.2019, 03.08.2019, 07.08.2019 и 07.08.2019 – 08.08.2019.

Вместе с тем, в п. 5.8 Договора № 304-МШ/ОП стороны согласовали, что арендодатель не несет ответственность за все понесенные арендатором убытки, а также перерывы в аренде, вызванные действиями третьих лиц, а также в случаях аварийных ситуаций (в т.ч. протечки, пожара и т.д.), проведения энерго-, тепло- и/или водоснабжающими организациями технологических или профилактических работ, и иных действий/бездействий этих организаций или органов исполнительной власти, повлекших приостановление энерго-, тепло- и/или водоснабжения, при этом арендатор не освобождается от оплаты аренды по договору.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, согласно условиям Договора № 304-МШ/ОП Истец не вправе требовать возврата оплаченной им арендной платы за период перерыва в пользовании помещением, которое возникло по причине аварийных ситуаций (протечек) в помещении.

Кроме того, составленные Истцом без участия Ответчика и без его вызова акты от 21.0.2019, от 03.07.2019, от 08.08.2019 фиксации непригодности помещения для использования по договору № 304-МШ/ОП в силу своего одностороннего характера не являются бесспорными и достоверными доказательствами невозможности использования помещения.

Электронная переписка сторон, на которую ссылается Истец, в том числе, направленный Ответчиком в адрес Истца проект дополнительного соглашения № 2 к Договору № 304-МШ/ОП, не содержит признания со стороны Ответчика факта непригодности помещения к использованию в июне-июле 2019 года.

В соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Согласно п.1.3 Договора № 340-МШ/ОП срок аренды устанавливается с 01.12.2018 по 31.10.2019 включительно (11 месяцев).

В соответствии с п.6.1 Договора № 340-МШ/ОП если за 45 дней до окончания срока действия Договора ни одна из сторон не заявит об изменении или расторжении Договора, Договор считается продленным на тот же срок, а именно на 11 месяцев.

В п. 6.4. Договора № 304-МШ/ОП стороны предусмотрели, что расторжение договора в одностороннем порядке со стороны Арендатора допустимо не ранее чем через 11 месяцев с момента начала аренды. Согласно п. 6.4.1. договора № 304-МШ/ОП уведомление об отказе от исполнения договора со стороны арендатора должно быть получено арендодателем не позднее, чем за 45 календарных дней до даты окончания срока действия договора в письменной форме.

Уведомление об утрате интереса к продлению Договора № 340-МШ/ОП направлено Истцом Ответчику только 24.10.2019.

На основании п. 6.3.2. Договора № 304-МШ/ОП договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке при отказе от исполнения договора со стороны арендодателя в случае, если арендатор не внес арендную плату в течение 15 календарных дней после наступления срока платежа. На основании п. 6.6. Договора № 304-МШ/ОП для расторжения договора в одностороннем порядке при отказе от исполнения договора со стороны арендодателя в соответствии с п. 6.3. уведомление об отказе от исполнения договора должно быть направлено другой стороне не позднее, чем за 10 календарных дней до даты расторжения в письменном виде.

Уведомлением от 31.10.2019 Ответчик сообщил об одностороннем отказе от Договора № 304-МШ/ОП на основании п.6.3 в связи с невнесением Истцом арендной платы за октябрь 2019 в течение 15 календарных дней после наступления срока платежа.

В соответствии с частью 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Учитывая изложенное, требование о расторжении Договора № 304-МШ/ОП в судебном порядке правомерно отклонено судом первой инстанции.

На основании п. 5.4. Договора № 304-МШ/ОП в случае досрочного расторжения договора вследствие отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с п. 6.3. договора № 304-МШ/ОП, сумма депозита арендатору не возвращается и переходит в распоряжение арендодателя и считается сторонами суммой штрафа, уплаченной арендатором в связи с досрочным прекращение договора в связи с отказом от его исполнения.

При таких обстоятельствах, исходя из согласованных сторонами условий Договора, у суда первой инстанции отсутствовали основания к удовлетворению требования Истца о взыскании с Ответчика 173 500 руб. страхового депозита Договора № 304-МШ/ОП.

Вместе с тем, требования Истца в части взыскания 336 600 руб. обеспечительного платежа и 336 600 руб. арендной платы за октябрь 2019 по Договору № 004-МШ/КБ являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2.1.1 Договора № 004-МШ/КБ аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение согласно Акту приема-передачи, а арендатор в силу п.3.2.1 Договора № 004-МШ/КБ обязан принять у арендодателя согласно Акту приема-передачи в течение 3 дней с даты заключения данного Договора.

Согласно п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ, Ответчик не представил в материалы дела доказательства исполнения им как арендодателем обязанности по предоставлению Истцу (арендатору) помещения по Договору № 004-МШ/КБ в предусмотренный Договором срок и в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Ответчик направил Истцу уведомление о готовности Помещения к передаче только 23.10.2019.

Факт несоответствия Помещения условиям Договора № 004-МШ/КБ и назначению имущества подтверждается представленным Истцом техническим заключением от 18.10.2019 специалиста, составленным по результатам обследования Помещения, о проведении которого Ответчик извещался (т.2 л.д.33, 34).

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Уклонение Истца, а также необоснованный отказ от приемки Помещения по Договору № 004-МШ/КБ материалами дела не подтверждаются.

При таких обстоятельствах положения п.4.9 Договора не подлежат применению.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст. 611 ГК РФ).

В части отказа в удовлетворении требования о расторжении Договора № 004-МШ/КБ решение суда первой инстанции сторонами не обжалуется.

В силу ранее заявленных Истцом 23.10.2019 возражений в отношении продления Договора № 004-МШ/КБ данный договор прекратил действие в связи с истечением срока, на который был заключен (30.09.2020).

В соответствии с п.1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п.2 ст. 381.1 ГК РФ).

Согласно п.4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

С учетом положений указанных норм, вследствие прекращения Договора № 004-МШ/КБ уплаченный Истцом по указанному договору обеспечительный платеж, а также арендная плата за октябрь подлежат у возврату Истцу.

В связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела обжалуемое решение подлежит изменению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2020 по делу № А56-3996/2020 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Офис-М» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оуви Глобал Рус» 336 600 руб. обеспечительного платежа, 336 600 руб. неосновательного обогащения, 14 331 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Офис-М» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оуви Глобал Рус» 1 753 руб. 80 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.


Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


Ю.С. Баженова

Судьи


Н.С. Полубехина

И.А. Тимухина