Решение от 29 января 2018 г. по делу № А32-43088/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Краснодар

Дело № А32-43088/2017


Резолютивная часть решения объявлена 22.01.2018.

Полный текст решения изготовлен 29.01.2018.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению


истец: администрация муниципального образования г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «СК Гарантия» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «М.Т. ВПИК», ООО «АльфаИнвестСтрой», департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар


о расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок…


при участии

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: ФИО2 – по доверенности,

от департамента:после перерыва ФИО3 – по доверенности,

от ООО «М.Т.ВПИК»,ООО «АльфаИнвестСтрой»: ФИО4 – после перерыва не явились, извещены,



установил:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.01.2014 № 4300020568 и обязать общество с ограниченной ответственностью «СК Гарантия» (далее – ответчик, ООО «СК Гарантия) вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 7 725 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:13431, расположенный по адресу: <...> (далее – спорный земельный участок), путем подписания акта приема-передачи спорного земельного участка.

В заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик и третьи лица в представленных отзывах относительно заявленных требований возражали, просили отказать в их удовлетворении, поскольку ответчик уже приступил к освоению земельного участка.

Суд в порядке ст. 163 АПК РФ объявляет перерыв до 11 часов 00 минут 22.01.2018 для изучения представленных в дело документов.

После перерыва заседание продолжено.

Изучив представленные по делу доказательства, суд установил, что на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 10.01.2014 № 53 «Об объединении земельного участка по улице Восточно-Кругликовской, 36 в Прикубанском округе города Краснодара» между администрацией (арендодатель) и ООО «М.Т.«ВПИК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2014 №4300020568 (далее – договор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.02.2016, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации № 23-23/001/831/2016-3648/3.

Согласно пункту 1.1 договора администрация муниципального образования г. Краснодар (арендодатель) обязуется передать ООО «М.Т.«ВПИК» (арендатор) за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 7 725 кв. м, расположенный по адресу: ул. Восточно-Кругликовская, д. 36, г. Краснодар. Пунктом 1.3. договора установлено, что спорный земельный участок предоставляется для строительства административно – торгового здания.

Согласно договору от 30.12.2015 № 03/2015 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 4300020568 от 20.01.2014 перешли к ООО «АльфаИнтерСтрой».

Согласно договору от 30.05.2016 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору № 03/2015 от 30.12.2012 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 4300020568 от 20.01.2014 все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО «СК Гарантия».

Спорный земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 7 725 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства административно-торгового здания, поставлен на кадастровый учет 12 марта 2013 года с присвоением кадастрового номера 23:43:0142047:13431.

Право муниципальной собственности на указанный земельный участок не зарегистрировано.

Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор обязан использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.3 договора.

Согласно пункту 4.1.6 договора арендодатель обязан содержать земельный участок и прилегающую к нему территорию в должном санитарном порядке и чистоте.

Пунктом 3.2.5 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае использования участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.3 договора.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

Согласно акту осмотра земельного участка от 08.02.2017 № 205, проведенного специалистом отдела комплексных проверок управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, часть спорного земельного участка ограждена забором, на ней расположен незавершенный строительством объект – фундамент, остальная часть земельного участка свободна от зданий, строений и сооружений, на ней произрастают дикорастущие травы.

Согласно информации управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар в письме от 01.11.2017 № 11845/21 повторным выездом на место 18.10.2017 и визуальным осмотром установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений, строительные и земляные работы не ведутся.

Поскольку администрацией и ответчиком не опровергнуто отсутствие на спорном земельном участке фундамента суд исходит из обстоятельств, указанных в упомянутом письме от 01.11.2017 № 11845/21.

Администрация в связи с неиспользованием ответчиком спорного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды направила в его адрес предложение от 14.07.2017 № 8072/01 о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Ответчик от подписания соглашения о расторжении договора аренды и отказался, что послужило основанием для обращения администрации в суд с иском.

При принятии решения суд исходит из следующего.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе посредством прекращения или изменения правоотношения. Требование о расторжении договора представляет собой разновидность такого способа защиты гражданских прав как прекращение правоотношения.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 ГК РФ).

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Истец указал, что согласно договору аренды земельного участка ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением. В подтверждение нарушения ответчиком разрешенного использования земельного участка истец представил акты обследования.

Между тем, п.1 ст. 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п.2 ст.7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2017 № 18-КГ-14.

В связи с этим ссылку администрации на положения пункта 4.1.5 договора аренды земельного участка нельзя признать правомерной.

Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В данном случае существенным нарушением ответчиком условий договора аренды истец считает не освоение обществом в течение трех лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.

Однако администрация не учитывает, что ответчику непосредственно право аренды земельного участка перешло только 16.06.2016 согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2016, то есть за 5 месяцев до истечения трехлетнего срока. Срок договора аренды установлен до 21.07.2021.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен для строительства капитального объекта – административно-торгового здания.

Согласно п. 4.1.11 договора аренды запрещается строительство новых объектов до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Так, ответчиком представлены: договор № 0022/16-П на выполнение проектных работ и проведению негосударственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий от 30.11.2016, заключенный с ООО «НБП»; заключенный с ООО «АльфаИнвестСтрой» договор от 20.07.2016 купли-продажи за 10000000 рублей технических условий №2/2015 от 03.06.2015 для присоединения к электрическим сетям ООО «Завод Кубаньпровод»; технические условия №2/2015 от 03.06.2015 для присоединения к электрическим сетям ООО «Завод Кубаньпровод»; копии схем планируемых к размещению магазинов торговой сети «Пятерочка» и ООО «Макдональдс» с учетом требований к зданию и инженерным системам здания.

Задолженности по арендной плате не имеется.

Таким образом, представленными обществом доказательствами подтверждается, что арендатором осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.

При этом срок аренды спорного земельного участка истекает 21.07.2021.

Администрацией не представлено доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды и возврата земельного участка в соответствии с нормами статьи 619 ГК РФ, статьи 46 ЗК РФ.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Р.Ю. Савин