Решение от 12 октября 2020 г. по делу № А05-7974/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-7974/2020
г. Архангельск
12 октября 2020 года


Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ситковой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Велес Плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: Россия 109444, Москва, ул. Ферганская, дом 6, стр. 1, эт.3, пом. 7)

к Администрации Мирного (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: Россия 164171, г.Мирный, Архангельская область, ул.Ленина, дом 33)

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 (доверенность от 29.06.2020 №660),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 31.12.2019 №05-18-1756),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Велес Плюс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Администрации Мирного (далее – ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка по проекту договора аренды земельного участка 04.03.2020 №2/20 путем заключения договора в редакции, предложенной ООО «Велес Плюс», а именно:

- исключить пункт 3.2. Договора;

- пункт 3.3. Договора изложить в следующей редакции:

«3.3. Сумма арендной платы, установленная п. 3.1 настоящего договора, вносится Арендодателем не позднее 25 декабря 2020 года путём перечисления на счет УФК по Архангельской области и НАО «Муниципальное учреждение «Управления муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного») расчетный счет <***> в Отделении Архангельск г. Архангельск, БИК 041117001 ОКТМО 11725000 ИНН <***> КПП 292501001 код БК 816 1 11 05012 04 0000 120.

С 01.01.2021 арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца следующего за кварталом, а в IV квартале не позднее 25 декабря текущего года путём перечисления на счет УФК по Архангельской области и НАО «Муниципальное учреждение «Управления муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного») расчетный счет <***> в Отделении Архангельск г. Архангельск, БИК 041117001 ОКТМО 11725000 ИНН <***> КПП 292501001 код БК 816 1 И 05012 04 0000 120.

В наименовании платежа Арендатором указывается - «арендная плата за земельный участок (указать период пользования, дату и номер договора)».

- пункт 3.4. Договора изложить в следующей редакции:

«п.3.4. Размер арендной платы изменяется при изменении ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, и (или) коэффициентов в соответствии с нормативно - правовыми актами субъекта РФ и городского округа Архангельской области «Мирный». Подписание дополнительных соглашений в данном случае, а также в связи с предоставлением льгот, не требуется. Арендодатель в письменной форме уведомляет Арендатора об изменении размера арендной платы не позднее чем за 30 дней до указанного изменения».

- пункт 5.2.8. Договора изложить в следующей редакции:

«5.2.8. о намерении освободить занимаемый участок, как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его расторжении, письменно уведомить «Арендодателя» не позднее чем за 1 (один) месяц. В случае прекращения Договора передать «Арендодателю» земельный участок в десятидневный срок».

- пункт 6.5. Договора изложить в следующей редакции:

«6.5. При несвоевременно возврате земельного участка (с нарушением срока его передачи, предусмотренного п. 5.2.8) «Арендатор» обязан внести арендную плату пропорционально периоду просрочки».

- пункт 7.3. Договора изложить в следующей редакции:

«7.3. Все изменения и (или) дополнения к Договору, кроме указанных в пункте 3.4, оформляются сторонами дополнительным соглашением».

- пункт 2.2. Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), Приложения №2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20 изложить в следующей редакции:

«2.2. Размер арендной платы рассчитывается по формуле: Упкс х Ст х Sзу х Квр х Кинф =

Размер арендной платы за период с 04.03.2020 до 01.01.2021 = 119060,79 рублей.

ИТОГО: 119060,79 рублей».

- Исключить пункт 2.3. Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), Приложения №2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20;

- Исключить Примечание (после таблицы) Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), Приложения №2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20.

Представитель истца в судебном заседании предъявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласился по доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей сторон, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником здания механической прачечной, общей площадью 1686,9 кв.м, кадастровый номер 29:25:000000:1318, расположенного по адресу: Архангельская область, г.Мирный.

Право собственности на указанное здание зарегистрировано за Обществом в ЕГРП 23.07.2018.

Согласно выписке из ЕГРН от июля 2020 года земельным участком с кадастровым номером 29:25:010113:159 из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для эксплуатации здания механической прачечной, общей площадью 5527 кв.м по адресу: <...> земельный участок 3, в силу земельного законодательства распоряжается Администрация Мирного.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 15.11.2018 о предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 29:25:010113:159 для эксплуатации здания механической прачечной с кадастровым номером 29:25:000000:1318 по адресу: Архангельская область, г.Мирный.

Постановлением Администрации Мирного от 26.11.2018 №1262 истцу предварительно согласовано предоставление земельного участка.

14.04.2020 Администрация направила в адрес Общества сопроводительным письмом №05-23-501 от 13.04.2020 проект договора аренды земельного участка №2/20 от 04.03.2020, согласно которому истцу (арендатору) по акту приема-передачи с 04.03.2020 до 04.03.2069 предоставляется земельный участок с кадастровым номером 29:25:010113:159 из категории земель населенных пунктов общей площадью 5527 кв.м по адресу: <...> земельный участок 3, для эксплуатации здания механической прачечной.

Общество подписало договор от 04.03.2020 с протоколом разногласий от 06.05.2020, который с сопроводительным письмом от 07.05.2020 №4 направило Администрации.

Администрация письмом от 16.06.2020 №05-23-3101 направила Обществу протокол согласования разногласий от 05.06.2020, в котором согласилось с редакцией пунктов 3.4., 5.2.8. и 7.3. договора.

По пунктам 3.2, 3.3., 6.5. договора, п.п. 2.2. и 2.3. Приложения №2 к договору, примечание после таблицы в Приложении №2 к договору Администрация настаивала на сохранении своей редакции.

В связи с тем, что во внесудебном порядке стороны не смогли урегулировать возникшие разногласия, Общество обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку земельный участок, на котором располагается принадлежащее Обществу здание, находится в муниципальной собственности, то в силу пункта 8 статьи 39.20. ЗК РФ заключение договора аренды Администрацией является обязательным.

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктами 1, 2 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Разногласия по пункту 3.2. договора связаны с определением сторонами момента (даты), с которой стороны полагают себя состоящими в арендных отношениях по поводу вышеуказанного земельного участка, и, как следствие, периода, за который должна быть уплачена арендная плата.

Администрация в пункте 3.2. договора предложила установить, что условия заключаемого договора аренды в части внесения платы распространяются на отношения, возникшие до заключения настоящего договора с 23.07.2018, в связи с фактическим землепользованием, в общей сумме 1 363 997 руб. 35 коп. В связи с этим в пункте 2.3. Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), Приложения №2 приведен арифметический расчет арендной платы за период с 23.07.2018 по 04.03.2020 (с разбивкой суммы по каждому году).

Администрация мотивировала свою позицию тем, что 23.07.2018 в ЕГРП зарегистрировано право собственности Общества на здание механической прачечной, следовательно, с этого момента истец должен платить арендную плату. Поэтому условия договора аренды следует распространить на период с 23.07.2018.

Истец не согласен распространять условия договора аренды на ранее возникшие отношения, то есть с 23.07.2018. Считает, что заключаемым договором должны регулироваться отношения сторон, возникающие с 04.03.2020.

В связи с этим истец предлагает исключить пункт 3.2. договора, а также пункт 2.3. Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), Приложения №2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, распространение условий договора на период, предшествующий его заключению, возможно только по обоюдному волеизъявлению сторон.

Общество не желает применять условия договора к отношениям, возникшим ранее 04.03.2020, что является его правом и соответствует закону. Истец не может быть понужден к состоянию в определенных договорных отношениях помимо своей воли, что следует из основных начал гражданского законодательства (статьи 1 и 421 ГК РФ).

Следовательно, требование истца об исключении пункта 3.2. договора и пункта 2.3. Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), Приложения №2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20 подлежит удовлетворению.

При этом если, по мнению ответчика, Общество с 23.07.2018 должно уплачивать за земельный участок платежи в виде арендной платы, Администрация не лишена права обратиться в суд с соответствующим иском.

Пунктом 19 Постановления Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области» предусмотрено, что арендная плата юридическими лицами вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за IV квартал - не позднее 25 декабря текущего года.

По пункту 3.3. договора, в котором предусмотрен порядок внесения арендной платы, у сторон возникли разногласия в части определения срока, в который должна быть внесена арендная плата, установленная в пункте 3.1. договора за период с 04.03.2020 до 01.01.2021 в размере 119 060 руб. 79 коп.

Предлагаемая Администрацией редакция выглядит следующим образом: «Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца следующего за кварталом, а в IV квартале не позднее 25 декабря текущего года путём перечисления на счет УФК по Архангельской области и НАО «Муниципальное учреждение «Управления муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного») расчетный счет <***> в Отделении Архангельск г. Архангельск, БИК 041117001 ОКТМО 11725000 ИНН <***> КПП 292501001 код БК 816 1 И 05012 04 0000 120.

Наименование платежа - арендная плата за земельный участок (указать за какой период, номер и дату договора)».

Общество, учитывая длительность рассмотрения возникших между сторонами разногласий при заключении договора аренды от 04.03.2020 №2/20 и во избежание выставления арендатору со стороны арендодателя неустойки за просрочку внесения арендных платежей, предлагает следующую редакцию пункта 3.3. договора: «Сумма арендной платы, установленная п. 3.1 настоящего договора, вносится Арендодателем не позднее 25 декабря 2020 года путём перечисления на счет УФК по Архангельской области и НАО «Муниципальное учреждение «Управления муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного») расчетный счет <***> в Отделении Архангельск г.Архангельск, БИК 041117001 ОКТМО 11725000 ИНН <***> КПП 292501001 код БК 816 1 11 05012 04 0000 120.

С 01.01.2021 арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца следующего за кварталом, а в IV квартале не позднее 25 декабря текущего года путём перечисления на счет УФК по Архангельской области и НАО «Муниципальное учреждение «Управления муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного») расчетный счет <***> в Отделении Архангельск г. Архангельск, БИК 041117001 ОКТМО 11725000 ИНН <***> КПП 292501001 код БК 816 1 И 05012 04 0000 120.

В наименовании платежа Арендатором указывается - «арендная плата за земельный участок (указать период пользования, дату и номер договора)».

В ходе рассмотрения дела, ответчик возражений на предлагаемую истцом редакцию пункта 3.3. договора не высказал.

Учитывая, что предлагаемая Обществом редакция пункта 3.3. договора вносит определенность в отношения сторон, а именно устанавливает срок исполнения обязательства по первому платежу по договору (пункт 3.1.), принимая во внимание отсутствие возражений со стороны ответчика, суд полагает возможным принять пункт 3.3. в редакции истца.

Следовательно, в данном случае удовлетворению подлежит и требование Общества об изложении пункта 2.2. Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), Приложения №2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20 в следующей редакции: «Размер арендной платы рассчитывается по формуле: Упкс х Ст х Sзу х Квр х Кинф =

Размер арендной платы за период с 04.03.2020 до 01.01.2021 = 119060,79 рублей.

ИТОГО: 119060,79 рублей».

Кроме того, так как сроки внесения арендной платы (пункт 3.3. договора) согласованы судом в редакции Общества, суд приходит к выводу о возможности исключить Примечание (после таблицы) Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021) Приложения №2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20.

Поскольку пункты 3.4., 5.2.8. и 7.3. договора ранее были согласованы Администрацией в редакции Общества и возражений в настоящее время у ответчика не имеется, суд принимает указанные пункты договора в редакции истца.

Администрация в пункте 6.5. договора предложила установить, что при несвоевременном возврате земельного участка (с нарушением сроков, предусмотренных п.5.2.8.) Арендатор обязан внести арендную плату за все время просрочки и оплатить штраф в размере 3% от суммы годовой арендной платы.

Общество не согласилось с данной редакцией ответчика, просит суд изложить пункт 6.5. договора в следующей редакции: «При несвоевременно возврате земельного участка (с нарушением срока его передачи, предусмотренного п. 5.2.8) «Арендатор» обязан внести арендную плату пропорционально периоду просрочки».

В данном случае суд приходит к выводу, что при определении условий договора, Администрацией не приняты во внимание положения действующего законодательства, а именно абзац второй статьи 622 ГК РФ, определяющей, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Суд, с учетом положений статей 329, 330, 332 ГК РФ, приходит к выводу о том, что установление штрафа возможно только на основании федерального закона или договора.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка, суд исходит из того, что ЗК РФ не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При рассмотрении настоящего спора, суд приходит к выводу, что действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление штрафа за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности.

В связи с изложенным следует отметить, что поскольку согласие обеих сторон об установлении штрафа, предусмотренного пунктом 6.5. договора, не достигнуто, суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

Штраф, предусмотренный указанным пунктом договора, законом не установлен, соглашение сторон о выплатах названного штрафа отсутствует, Общество несогласно на уплату неустойки (штрафа) в данном случае.

Следовательно, суд, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон полагает, что указанный пункт подлежит изложению в редакции истца, что соответствует действующему законодательству.

Таким образом, заявленные ООО «Велес Плюс» требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Уплаченная истцом в бюджет государственная пошлина является понесенными им судебными расходами и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в порядке распределения понесенных истцом судебных расходов (в порядке статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка №2/20 от 04.03.2020 между Администрацией Мирного и обществом с ограниченной ответственностью «Велес Плюс».

Пункт 3.2. договора исключить.

Пункт 3.3. договора изложить в следующей редакции: «Сумма арендной платы, установленная п. 3.1 настоящего договора, вносится Арендодателем не позднее 25 декабря 2020 года путём перечисления на счет УФК по Архангельской области и НАО «Муниципальное учреждение «Управления муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного») расчетный счет <***> в Отделении Архангельск г. Архангельск, БИК 041117001 ОКТМО 11725000 ИНН <***> КПП 292501001 код БК 816 1 11 05012 04 0000 120.

С 01.01.2021 арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца следующего за кварталом, а в IV квартале не позднее 25 декабря текущего года путём перечисления на счет УФК по Архангельской области и НАО «Муниципальное учреждение «Управления муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного») расчетный счет <***> в Отделении Архангельск г. Архангельск, БИК 041117001 ОКТМО 11725000 ИНН <***> КПП 292501001 код БК 816 1 И 05012 04 0000 120.

В наименовании платежа Арендатором указывается - «арендная плата за земельный участок (указать период пользования, дату и номер договора)».

Пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы изменяется при изменении ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, и (или) коэффициентов в соответствии с нормативно-правовыми актами субъекта РФ и городского округа Архангельской области «Мирный». Подписание дополнительных соглашений в данном случае, а также в связи с предоставлением льгот, не требуется. Арендодатель в письменной форме уведомляет Арендатора об изменении размера арендной платы не позднее чем за 30 дней до указанного изменения».

Пункт 5.2.8. договора изложить в следующей редакции: «о намерении освободить занимаемый участок, как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его расторжении, письменно уведомить «Арендодателя» не позднее чем за 1 (один) месяц. В случае прекращения Договора передать «Арендодателю» земельный участок в десятидневный срок».

Пункт 6.5. договора изложить в следующей редакции: «При несвоевременно возврате земельного участка (с нарушением срока его передачи, предусмотренного п. 5.2.8) «Арендатор» обязан внести арендную плату пропорционально периоду просрочки».

Пункт 7.3. договора изложить в следующей редакции: «Все изменения и (или) дополнения к договору, кроме указанных в пункте 3.4, оформляются сторонами дополнительным соглашением».

Пункт 2.2. Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), Приложения №2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20 изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы рассчитывается по формуле: Упкс х Ст х Sзу х Квр х Кинф =

Размер арендной платы за период с 04.03.2020 до 01.01.2021 = 119060,79 рублей.

ИТОГО: 119060,79 рублей».

Пункт 2.3. Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), Приложения №2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20 исключить.

Примечание (после таблицы) Расчёта арендной платы (04.03.2020-01.01.2021), Приложения №2 к договору аренды земельного участка от 04.03.2020 №2/20 исключить.

Взыскать с Администрации Мирного в пользу общества с ограниченной ответственностью «Велес Плюс» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Н. Тюпин