Решение от 22 июня 2021 г. по делу № А45-4045/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-4045/2021
22 июня 2021 года
г. Новосибирск


Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СПАС-Дом» (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Лилит» (ИНН <***>) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 54:35:063606:05 и встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Лилит» к закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «СПАС-Дом», индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319547600191116) о переводе прав арендатора на общество,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

истца – ФИО3, доверенность от 20.01.2021 №129, диплом от 03.06.2005 №3088, паспорт,

ответчика – ФИО4, доверенность от 29.03.2021, удостоверение адвоката, паспорт,

индивидуального предпринимателя – ФИО5, доверенность от 20.11.2020, диплом №768 от 30.06.2010, паспорт,

установил:

17 февраля 2021 года закрытое акционерное общество «Управляющая компания «СПАС-Дом» (далее- истец, ЗАО «УК «СПАС-Дом») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лилит» (далее- ответчик, ООО «Лилит») об обязании ООО «Лилит» освободить земельный участок, площадью 162 кв. м, входящий в земельный участок с кадастровым номером 54:35:063606:05 по адресу: <...>, от размещенного на нем временного сооружения, и привести земельный участок в первоначальное состояние в связи с прекращением права пользования земельным участком.

Основаниями для удовлетворения исковых требований, по мнению истца, являются: 1) решение собственников помещений в многоквартирном доме от 21.12.2019 о прекращении договора аренды с ООО «Лилит»; 2) пункт 3.1.1 договора аренды, пункт 2 статьи 610 ГК РФ.

Ответчик в отзыве на исковое заявление полагает в удовлетворении иска отказать, поскольку законных оснований для расторжения договора аренды нет, иск заявлен уполномоченным лицом.

16 апреля 2021 года в судебном заседании ООО «Лилит» обратилось со встречным исковым заявлением к ЗАО «УК «СПАС-Дом», индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее- предприниматель, ФИО2) о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному 01.12.2020 между ЗАО «СПАС-Дом» и предпринимателем договору №2020-41 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:063606:05В части занятой магазином , площадью 162 кв. м, с арендной платой 86 631 рубль (с учетом уточненного заявления от 18.05.2021).

Встречный иск принят судом для совместного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями.

Основаниями для удовлетворения встречного иска, по мнению ООО «Лилит», являются преимущественное право на заключение нового договора аренды согласно пункту 4.1.2 договора аренды, статье 621 ГК РФ.

ЗАО «УК «СПАС-Дом» считает, что встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению, отказ арендодателя от договора, в декабре 2019 года ответчик знал о расторжении договора.

Предприниматель в отзыве на встречное исковое заявление указывает, что требования не подлежат удовлетворению, собственники не уведомлялись о преимущественном праве, разные предметы договоров аренды.

01 июля 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор №148 аренды земельного участка для размещения временного сооружения, по пункту 1.1 которого ЗАО «УК «СПАС-Дом» передало, а ООО «Лилит» приняло в аренду земельный участок, площадью 162 кв. м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:063606:05, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды договор заключен на срок с 01.07.2016 по 01.06.2017 (на 11 месяцев).

На основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> (протокол №11 от 21.12.2019) принято решение о прекращении (расторжении) договора аренды №148 от 01.07.2016, заключенного с ответчиком в лице ФИО6.

Истец, исполняя названное решение собственников помещений в МКД, направил в адрес ответчика заявление о прекращении (расторжении) договора аренды №148 земельного участка с требованием об освобождении и возврате земельного участка по акту приема-передачи (исх. №497 от 24.04.2020). Требование истца оставлено ответчиком без удовлетворения.

17 декабря 2020 года ЗАО «УК «СПАС-Дом» повторно направил в адрес ответчика письмо с требованием освободить и вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО «УК «СПАС-Дом» в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Лилит» об обязании освободить земельный участок, приведении его в первоначальное состояние в связи с прекращением у ответчика права пользования земельным участком.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, а встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых законом интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Право арендодателя на досрочное расторжение договора предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом, в соответствии с условиями договора, требованиями закона. Одностороннее изменение условий договора не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац четвертый пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Как усматривается из протокола №11 от 21.12.2019, отсутствует волеизъявление собственников помещений МКД на продолжение арендных отношений с ООО «Лилит».

Исходя из пункта 3.1.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и на условиях, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Из материалов дела следует, 24 апреля 2020 года ЗАО «УК «СПАС-Дом» направило уведомление о прекращении договора, которое было получено ответчиком, арендатор был уведомлен о расторжении договора аренды с 24.07.2020 в одностороннем внесудебном порядке, предложено не позднее чем через 3 месяца после получения данного заявления освободить и вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

В судебном заседании представитель ООО «Лилит» пояснила, что в апреле 2020 года нами получено заявление о прекращении договора аренды, был подготовлен ответ в адрес управляющей компании.

Решение собственников помещений МКД не оспаривалось, не признано в установленном порядке недействительным.

Получив уведомление о прекращении договора, у ответчика возникает в силу пункта 4.2.6 договора обязанность в случае досрочного расторжения настоящего договора передать земельный участок арендодателю в надлежащем состоянии и демонтировать размещенные на нем сооружения за свой счет.

В случае, если ни одна из сторон не позднее, чем за 30 календарных дней, не уведомила другую сторону о своем нежелании продолжить арендные отношения, настоящий договор считается продленным на тех же условиях и на такой же срок (пункт 6.3 договора).

В силу пункта 6.4 договора аренды в случае прекращения договора аренды земельного участка ООО «Лилит» обязано освободить его в течение 10 рабочих дней.

Какие-либо соглашения о продлении арендных отношений между сторонами отсутствуют, арендатору отказано в заключении нового договора аренды.

Как следует из материалов дела, договор аренды части земельного участка расторгнут, земельный участок ответчиком не возвращен.

Довод ООО «Лилит» об отсутствии законных оснований для расторжения договора не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не основан на нормах права, арбитражным судом отклоняется.

Между ЗАО «УК «СПАС-Дом» и собственником помещений заключен договор №100Л/25 управления многоквартирным домом от 05.11.2008.

Основным видом деятельности ЗАО «УК «СПАС-Дом» является управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе.

Проанализировав совокупность норм права, в том статью 4 АПК РФ, статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации арбитражный суд приходит к выводу о том, что ЗАО «УК «СПАС-Дом» вправе обращаться в суд с исковым заявлением в интересах собственников помещений МКД, в силу чего довод ответчика об обращении в суд неуполномоченного лица с иском несостоятелен.

Довод ООО «Лилит» о том, что в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды он считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть 11 месяцев, противоречит пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, который указывает на возобновление договора аренды на неопределенный срок без учета условий договора относительно срока его действия.

Условие о продлении срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок, без указания определенного срока, на который будет продлен договор, означает, что договор будет возобновлен на неопределенный срок.

Удовлетворяя исковые требования по первоначальному иску, суд обязывает ООО «Лилит» освободить земельный участок в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Как следует из материалов дела, 01 декабря 2020 года между ЗАО «СПАС-Дом» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор №2020-41 пользования частью земельного участка для размещения временного объекта, площадью 187 кв. м, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома, расположенного в <...>, кадастровый номер 54:35:063606:05 согласно утвержденной схемы размещения, для осуществления торговли продовольственными товарами, договор заключен на 11 месяцев.

Основанием для заключения договора послужило решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №26 по ул. 9-йГвардейской дивизии, оформленное протоколом №13 от 26.11.2020.

ООО «Лилит» обратился со встречным исковым заявлением к ЗАО «УК «СПАС-Дом» и предпринимателю о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному 01.12.2020 между ЗАО «СПАС-Дом» и предпринимателем договору №2020-41 от 01.12.2020.

Как усматривается из материалов дела, ответчик надлежащим образом был уведомлен о расторжении договора аренды с 24.07.2020 в одностороннем внесудебном порядке, доказательства об обращении ответчика к собственникам помещений указанного дома, к арендодателю с заявлением о заключении нового договора ни после получения уведомления о прекращении договора, ни до 24.07.2020 отсутствуют, а ООО «Лилит» таких доказательств в материалы дела не представило.

Кроме того, по смыслу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока действия договора аренды при условии отказа арендодателя от его продления данный договор прекращается вне зависимости от желания арендатора его продлить.

При этом факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия и указание на это обстоятельство как на основание возникновения преимущественного права перед другими лицами на возобновление договора, а также мотивы, по которым арендодатель не желает заключать договор аренды, не имеют правового значения.

На общение ответчика (вх.№4084 от 26.11.2020) о заключении нового долгосрочного договора аренды земельного участка ЗАО «СПАС-Дом» отказало ввиду наличия принятого собственниками помещений МКД решения о расторжении договора №148 аренды.

По разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Проанализировав имеющиеся доказательства по делу, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Государственная пошлина по первоначальному и встречному искам относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

По первоначальному иску:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Лилит» освободить земельный участок, площадью 162 кв. м, входящий в земельный участок с кадастровым номером 54:35:063606:05 по адресу: <...>, от размещенного на нем временного сооружения, и привести земельный участок в первоначальное состояние в связи с прекращением права пользования земельным участком в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу,

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лилит» в пользу закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СПАС-Дом» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей,

по встречному иску:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Д.В. Векшенков