Решение от 18 октября 2019 г. по делу № А60-22269/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-22269/2019
18 октября 2019 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2019 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.Я. Лутфурахмановой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Дёминой рассмотрел в судебном заседании дело №А60-22269/2019

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации городского округа «Город Лесной» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изменении условий договора,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа город Лесной» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца (ООО «Вектор») ФИО2, представитель по доверенности от 20.04.2016г.,

от истца (ИП ФИО1): ФИО2, представитель по доверенности от 29.08.2017г.,

от ответчика: не явились, извещены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцы обратились в арбитражный суд с иском к ответчику и просят обязать Администрацию городского округа «Город Лесной» заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилых помещений № 03-01/426от 15 марта 2016 года в редакции ООО «Вектор» и индивидуального предпринимателя ФИО1, в следующий редакции:

1. Пункт 3 договора№ 03-01/426 купли-продажи нежилого здания при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 15 марта 2016 года изложить в следующей редакции:

«Имущество продано за 27 327 650 рублей (двадцать семь миллионов триста двадцать семь тысяч шестьсот пятьдесят рублей 00 копеек), без учета НДС 18%. НДС покупателем не уплачивается в соответствии с п.п. 12 п. 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации. Реквизиты для перечисления денежных средств в местный бюджет городского округа «Город Лесной»: Банк получателя: Уральское ГУ Банка России г. Екатеринбург; БИК: 046577001;

Счёт получателя: 40101810500000010010;

Получатель: ИНН <***> / КПП 663001001 УФК по Свердловской области (КУИ);

Код бюджетной классификации: 90211402043040001410 (Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности городских округов (за исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных), в части реализации основных средств по указанному имуществу (доходы от реализации объектов нежилого фонда иного имущества, находящегося в собственности городских округов).

Код ОКТМО: 65749000.

Оплата стоимости Имущества производится в сроки, установленные Графиками платежей. Графики платежей является неотъемлемой частью настоящего Договора. Срок окончательной оплаты: «20» марта 2023 года.

Имущество продается по цене в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателями в рассрочку, согласно графикам (Приложение № 2, 3 к Договору), учитывая Соглашение, заключенное между Покупателями.

На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети рефинансирования ЦБ РФ, которая составляет 8,25 процентов годовых.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим

образом:

Пр = (О х Д х 1/3 ставки рефинансирования): (365 (366) х 100) Где, Пр - сумма процентов,

О - остаток задолженности по основному долгу,

Д- фактическое количество календарных дней между платежами,

365 (366) - фактические дни в году

Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателями одновременно с оплатой по графику.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателями самостоятельно в текущем месяце до 20 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя (ей).

При досрочном погашении части основного долга Покупатель(и) производит(ят) ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

«Оплата стоимости имущества производится с рассрочкой платежа сроком на 84 месяца, окончательный срок оплаты 20 марта 2023 года. ООО «Вектор» ежемесячный платеж осуществляет в размере 176003.08 (сто семьдесят шесть три) рублей 08 копеек, а ФИО1 ежемесячный платеж осуществляет в размере 149 326.08 (сто сорок тысячи сто восемьдесят один) рублей 19 копеек».

2. Приложения к договору № 03-01/426 купли-продажи нежилого здания при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 15 марта 2016 года № 2 и № 3 изложить в новой редакции (согласно иску).

3.Настоящие дополнительное соглашение применяется к отношению сторон с момента заключения договора№ 03-01/426 купли-продажи нежилого здания при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 15 марта 2016 года.

4.Во всем остальном условия договора № 03-01/426 купли-продажи нежилого здания при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 15 марта 2016 года сохраняют свою силу.

5.Настоящие дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания.

6.Настоящее соглашение составлено в четырех экземплярах, имеющих одинаковую силу, по одному экземпляру сторонам настоящего соглашения, четвертый для государственной регистрации.

Определением от 28.05.2019г. арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

От ответчика поступил отзыв, согласно которому просит в иске отказать.

В предварительном судебном заседании истцы требования поддерживают.

Ответчик явку представителя не обеспечил (ст. 136 АПК РФ).

Определением от 24.07.2019г. дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании 21.08.2019г. истец представил письменное возражение на отзыв, заявил письменное ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

Ранее заявленное истцом в иске ходатайство о привлечении третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, МКУ «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа город Лесной» (ИНН <***>, ОГРН <***>), судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 51 АПК РФ. О привлечении третьего лица вынесено отдельное определение.

В соответствии с ч. 4 ст. 51 АПК РФ в случае, если третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, вступило в дело после начала судебного разбирательства, рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала.

Суд в отсутствие возражений сторон откладывает судебное заседание на срок свыше одного месяца в связи с привлечением третьего лица, необходимостью его надлежащего уведомления.

Определением от 22.08.2019г. судебное заседание отложено.

От третьего лица поступил отзыв на иск, согласно которому просит в иске отказать.

От ответчика поступили возражения на доводы истцов.

В судебном заседании 11.10.2019г. истцы настаивают на удовлетворении исковых требований.

Ответчик, третье лицо явку представителей не обеспечили (ст. 156 АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в рамках реализации арендаторами преимущественного прав на приобретение арендуемого имущества между Городским округом «Город Лесной» в лице МКУ «Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Лесной» (в настоящее время ГО г. Лесной в лице Администрации городского округа «Город Лесной», ответчик, продавец) и ООО «Вектор», ИП ФИО1 (истцы, покупатели) заключен договора №03-01/426 купли-продажи нежилого здания от 15.03.2016г. (далее – договор).

В соответствии с п. 1 договора продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность нежилое здание ресторана, расположенное по адресу: Свердловская обл., городской округ «<...>, общей площадью 1 694, 6 кв. м., год ввода в эксплуатацию – 1963, что подтверждается кадастровым паспортом на нежилое здание.

В обоснование требований о внесении изменений в упомянутый договор в части ставки рефинансирования ЦБ РФ, исходя из размера которой на сумму долга начисляются проценты по договору, истец ссылается на том, что ответчик совершил действия по заключению договора купли-продажи позднее регламентированного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" срока, что установлено решениями суда по делам №А60-42892/2017, №А60-18078/2017: вместо 06.11.2014г. договор заключен 15.03.2016г., по состоянию на 06.11.2014г. ставка рефинансирования ЦБ РФ составляла 8,25% годовых, а на момент заключения договора – 11% годовых.

В обоснование требований о внесении изменений в п. 3 договора, приложения №2, 3 к договору истец ссылается на следующее.

При заключении договора купли-продажи нежилых помещений в стоимость выкупа помещений входила стоимость земельного участка в размере 9 493 000 руб., что следует из текста отчета № 77-7/15 от 10.12.2015г. «Об оценке рыночной стоимости нежилого здания ресторана, расположенного по адресу: <...>» (далее – отчет), выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО3

В разделе 7.4.2. «Определение стоимости объекта недвижимости» отчета на странице 16 указано, что стоимость нежилого здания ресторана, расположенного по адресу: <...>, определенная затратным подходом на 28.10.2015 г., с учетом износа и стоимостью права аренды земельного участка, без учета НДС, равна: Сзатр. +паз.у = 23 837 000 + 9 493 000 = 33 330 000 руб. На стр. 24 отчета итого стоимость здания определяется как сумма произведенийстоимостей, определенных соответствующими подходами на соответствующие весовые коэффициенты и равна 28 277 000 руб., рыночная стоимость здания без учета стоимости земельного участка равна 27 327 650 руб.

Истец указывает на то, что поскольку пунктом 1 статьи 2 и пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного закона Российской Федерации» стоимость выкупа земельного участка собственниками зданий, строений, сооружений в данном случае составляет два с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, то в рассматриваемом случае стоимость выкупа земельного участка составит 237 325 рублей (9 493 000 руб. х 2,5% = 237 325 руб.), то есть стоимость земельного участка, включенная в стоимость здания, в сорок раз превышает стоимость, по которой данный земельный участок должен быть продан. Стоимость земельного участка должна быть исключена из стоимости объекта недвижимости, поскольку Семнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении № 17АП-16903/2018-ГК от 11.12.2018г. и Арбитражным судом Уральского округа в постановлении № Ф09-9/19 от 06.03.2019г., установлено, что земельный участок не является предметом сделки. Следовательно, по расчету истца рыночная стоимость непосредственно здания ресторана на момент заключения договора купли-продажи составит 27 327 650 руб.

Исковые требования мотивированы ст. 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен либо расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истцов, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" N 159 от 22.07.2008г. субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Договор недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства по своей правовой природе является публичным договором (ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В случае несогласия с условиями заключаемого договора сторона вправе направить протокол разногласий к проекту договора. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (ст. 445 ГК РФ).

Сведения о размере ставки рефинансирования ЦБ РФ в соответствующие периоды, о ее изменении являются общедоступными и не могли быть неизвестны покупателям на момент заключения договора.

Истцы с протоколом разногласий по спорным условиям договора к ответчику не обращались, доказательств иного из материалов дела не следует, следовательно, между сторонами было достигнуто соглашение по всем условиям договора, подписав договор, истец выразил согласие с размером ставки рефинансирования ЦБ РФ, применяемой при расчете начисляемых на сумму долга процентов.

Отчет № 77-7/15 от 10.12.2015г. «Об оценке рыночной стоимости нежилого здания ресторана, расположенного по адресу: <...>», на основании которого в договоре предусмотрена цена выкупаемого имущества, в судебном порядке истцом не оспорен, в рассматриваемом случае суд не вправе давать оценку указанному отчету, в том числе, в части определения стоимости здания и стоимости земельного участка, права постоянного пользования земельного участка. Помимо прочего, приобретение покупателями прав на земельный участок не является предметом договора, что установлено Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.03.2019г. по делу №А60-40722/2018.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что обстоятельства, на которые истцы ссылаются, были известны им на момент заключения договора, а потому не подпадают под критерии существенного изменения обстоятельств. Истцом не доказано наличие совокупности условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для внесения изменений в договор.

При таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

При отказе в иске расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В иске отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Н.Я. Лутфурахманова