Решение от 14 сентября 2025 г. по делу № А63-8723/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-8723/2024
г. Ставрополь
15 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 15 сентября 2025 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ишковым А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Ставрополь-Сервис», г. Ставрополь, ОГРН: <***>, ИНН: <***>

к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

администрации г. Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,

с привлечением к участию в деле, на основании ст. 52 АПК РФ, Прокуратуры Ставропольского края,

о признании незаконным решения от 04.03.2024 № 08/13-1775с об отказе в предоставлении муниципальной услуги, а именно об отказе в предоставлении земельного участка, в аренду без проведения торгов, с КН 26:12:020105:460, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр- т ФИО1, 97, об обязании осуществить подготовку и подписание проекта договора аренды земельного участка с КН 26:12:020105:460 площадью 169088 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в 3 экземплярах, а также направить проекты указанных договоров для подписания заявителю,

при участии: от заявителя – ФИО2 по доверенности от 04.05.2024,

в отсутствие заинтересованных лиц и прокурора, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Ставрополь-Сервис» (далее – общество) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее – комитет) и администрации г. Ставрополя (далее – администрация), в котором просило:

- признать незаконным решение администрации от 04.03.2024 № 08/13-1775с об отказе в предоставлении муниципальной услуги, а именно об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов с кадастровым номером (далее – КН) 26:12:020105:460, расположенного по адресу: <...>,

- обязать администрацию и комитет осуществить подготовку и подписание проекта договора аренды земельного участка с КН 26:12:020105:460 площадью 169 088 кв.м., расположенного по адресу: <...> в трех экземплярах, а также направить проекты указанных договоров для подписания обществу.

В процессе рассмотрения дела, к участию в нем в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечена Прокуратура Ставропольского края.

Требования основаны на положениях статей 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) и мотивированы незаконностью отказа в предоставлении обществу в аренду на новый срок земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. В судебном заседании представитель заявителя поддерживая заявленные им требования, указал, что муниципальные органы пропустили предельный шестимесячный срок для обращения публичного собственника в суд с заявлением об изъятии спорного участка путем продажи с публичных торгов, что в свою очередь позволяет собственнику объекта незавершенного строительства требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. В оспариваемом отказе не приведено такое основание как несоразмерность испрашиваемого земельного участка. Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, к которым несоразмерность площади земельного участка не отнесена. По смыслу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-Ф3, подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса в аренду на новый срок предоставляется именно тот земельный участок, который ранее уже был сформирован и предоставлен арендатору по договору, срок которого истек. Испрашиваемый в аренду земельный участок предоставлялся заявителю для строительства производственной базы. Процедура предоставления земельного участка для завершения строительства не предполагает повторного его формирования и обоснования застройщиком площади земельного участка, необходимой для завершения строительства при обращении в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора

аренды земельного участка на новый срок. Кроме того, в материалах дела имеется заключение строительно-технической экспертизы, выполненное до обращения в суд, а также заключение эксперта № 187-Э-24 от 22.01.2025, выполненное на основании определения суда о назначении экспертизы. Выводы экспертных заключений, свидетельствуют о соответствии площади земельного участка, необходимой для завершения строительства объектов незавершенного строительства, площади земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости.

В отзывах на заявление комитет и администрация указывали следующее. Испрашиваемый земельный участок ранее предоставлялся в аренду для завершения строительства на срок с 20.01.2020 по 19.01.2023 на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) от 20.01.2020 № 8584. Следовательно, заявитель, заключив новый договор аренды земельного участка, реализовал свое право на однократное продление договора аренды земельного участка на льготных условиях. Дополнительно комитет указывал, что в производстве арбитражного суда находится дело № А63-8190/2024 по иску комитета к обществу об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405, расположенных по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет в испрашиваемой площади, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения, такими доказательствами выступать не могут. Вывод о том, что для завершения строительства может быть предоставлен только необходимый и достаточный для этого земельный участок соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2016 по делу № А53-21286/2014, от 01.03.2017 по делу № А63-1962/2016, от 30.10.2017 по делу № А63-10762/2015, от 08.11.2018 по делу № А63-9534/2017, от 26.02.2024 по делу № A63-17821/2021). В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 этой статьи) возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка связана необходимостью достройки существующего объекта незавершенного строительства. Согласно проектной документации, она предусматривает

строительство зданий сооружений «Производственной базы». Однако в рассматриваемом случае на участке находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:010101:270 (площадь застройки 1366,9, степень готовности-10%), 26:12:020105:403 (площадь застройки 1353, степень готовности — 0 %), 26:12:020105:404 (площадь застройки 1358,1, степень готовности — 0%), 26:12:020105:405 (площадь застройки 1355,6, степень готовности — 0%); доказательства возведения на участке иных объектов в материалы дела не представлены; срок разрешений на строительство истек. Представленная в материалы дела проектная документация на строительство не подтверждает необходимость предоставления участка испрашиваемой площади, поскольку содержит сведения о предполагаемых к возведению объектов, что не согласуется с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Значительная часть земельного участка (площадь 169 088 кв.м.) не является необходимой для продолжения строительства, принадлежащих на праве собственности заявителю объектов недвижимого имущества, расположенных на нем. Не задействованная в строительстве часть спорного земельного участка может быть выделена в отдельный земельный участок, предоставление которого заявителю возможно только путем проведения торгов. При таких обстоятельствах заинтересованные лица полагают, что оспариваемый отказ соответствует земельному законодательству и не нарушает прав заявителя.

Прокурор также возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на отсутствие в материалах дела доказательств необходимости испрашиваемого земельного участка для завершения строительства. Предоставление уполномоченным органом государственной власти в аренду хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Суд, выслушав представителя заявителя, исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него, находит заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, по результатам рассмотрения заявления общества о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов, имеющего кадастровый номер 26:12:020105:460, расположенного по адресу: <...>, принято решение 04.03.2024 № 08/13-1775с об отказе в

предоставлении земельного участка по следующим основаниям. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 26:12:020105:460, площадью 169 088 кв.м расположен по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ город Ставрополь, <...>, и имеет вид разрешенного использования - «для проектирования и строительства объектов производственного назначения; для продолжения строительства производственной базы, для строительства производственных и складских помещений, для продолжения строительства объектов производственного назначения». По сведениям ЕГРН обществу на праве собственности принадлежат объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:010101:270, 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405. Однако испрашиваемый земельный участок ранее уже предоставлялся в аренду для завершения строительства на срок с 20.01.2020 по 19.01.2023 на основании договора аренды земельного участка в границах муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) от 20.01.2020 № 8584. Таким образом, для предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства без торгов в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса отсутствует такое условие как не предоставление для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2024 по делу № А63-8190/2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2025 комитету отказано в удовлетворении иска об изъятии у общества объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405, расположенных по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов. Решение мотивировано тем, что комитет пропусти шестимесячный срок для предъявления указанных требований.

Общество, указывая, что объекты незавершенного строительства не изъяты у него в установленном порядке, обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них

какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, при рассмотрении дела суд вправе вынести на обсуждение сторон спора вопросы, не являвшиеся предметом исследования при принятии оспариваемого ненормативного правового акта, предложить сторонам представить недостающие сведения о фактах, дать их правовую оценку, если это необходимо для уточнения обстоятельства дела и правильного разрешения спора по существу.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в

Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года

однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Таким образом, действующее после 01.03.20215 законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ закреплено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015). Данное положение применяется, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 (далее - Обзор № 2) приведены следующие разъяснения. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании

надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Проектной документацией на строительство «Производственной базы» на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:460, по адресу: <...>, выполненной генпроектировщиком ЗАО «АССТ-АРХ», в феврале 2020 года, в разделе «Схема планировочной организации земельного участка» в соответствии с заданием заказчика-застройщика ООО «Ставрополь-Сервис», определено расположение на земельном участке проектируемых зданий и сооружений 1-го этапа строительства (поз. 1-4,14-17), 2-го этапа строительства (поз.6-10) и 3-го этапа строительства (поз.11-13) (л.д. 98-99, т.1).

Разрешением на строительство, выданным Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя № RU 26309000-«129-С», от 11.03.2010 г., разрешается строительство «Производственно-складского здания», на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:113, по адресу: СК, <...> в квартале 610, со следующими параметрами: - общая площадь 1331,1м2, площадь земельного участка 38000 кв.м, количество этажей 1-2 ед., строительный объем 7910,0 м3.

Согласно сведениям ЕГРН строительство указанного объекта не завершено, 24.01.2014 объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 26:12:020105:404, за обществом 14.12.2011 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, степень готовности 0%, запись о государственной регистрации права собственности от 14.12.2011 № 26-26-01/118/2011-969 (л.д. 40, т.1).

Разрешением на строительство, выданным Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя № RU 26309000-«130-С», от 11.03.2010 г., разрешается строительство «Производственно-складского здания», на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:111, по адресу: СК, <...> в квартале 610, со следующими параметрами: - общая площадь 1331,1м2, площадь земельного участка 63 000 кв.м, количество этажей 1-2 ед., строительный объем 7910,0 м3.

Согласно сведениям ЕГРН строительство указанного объекта не завершено, 24.01.2014 объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 26:12:020105:403, а 24.07.2019 за обществом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, степень готовности 0%, запись о государственной регистрации права собственности от 24.07.2019 № 26:12:020105:403-26/018/2019-2 (л.д. 35, т.1).

Разрешением на строительство, выданным Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя № RU 26309000-«131-С», от 11.03.2010 г., разрешается строительство «Производственно-складского здания», на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:74, по адресу: СК, <...> в квартале 610, со следующими параметрами: - общая площадь 1331,1м2, площадь земельного 39450 кв.м., количество этажей 1-2 ед., строительный объем 7910,0 м3.

Согласно сведениям ЕГРН строительство указанного объекта не завершено, 30.01.2014 объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 26:12:010101:270; 24.07.2019 за обществом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, степень готовности 10%, запись о государственной регистрации права собственности от 24.07.2019 № 26:12:010101:270-26/018/2019-2 (л.д. 30, т.1).

Разрешением на строительство, выданным Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя № RU 26309000-«00482-С», от 11.07.2011 г. разрешается строительство «Производственного здания» на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:139, по адресу: СК, <...> в квартале 610, со следующими параметрами: - общая площадь 1331,1м2, площадь земельного 28 644 кв.м, количество этажей 1-2 ед., строительный объем 7910,0 м3.

Согласно сведениям ЕГРН строительство указанного объекта не завершено, 24.01.2014 объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 26:12:020105:405, за обществом 24.07.2019 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, степень готовности 0% запись о государственной регистрации права собственности от 24.07.2019 № 26:12:020105:405-26/018/2019-2 (л.д. 45, т.1).

Постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края от 26.10.2019 № 2918 утверждена схема расположена земельных участков на кадастровом плане территории, предусматривающая объединение земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:020105:74, 26:12:020105:113, 26:12:020105:111, 26:12:020105:139 в один земельный участок общей площадью 169 088 кв.м. и присвоением объединённому участку

адреса: <...>. Объединенный участок поставлен на кадастровый учет 18.12.2019, ему присвоен кадастровый номер 26:12:020105:460.

Земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:020105:74, 26:12:020105:113, 26:12:020105:111, 26:12:020105:139 до их объединения в один участок находись в аренде у общества сроком по договорам от 20.11.2016 № 6159, от 21.11.2016 № 6157, от 21.11.2016 № 6158, от 21.11.2016 № 6156, заключенным для завершения строительства на срок три года. Следовательно, в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса право аренды, имевшееся у общества на исходные земельные участки автоматически перешло на участок с кадастровым номером 26:12:020105:460 общей площадью 169 088 кв.м. на тех условиях, которые были установлены в отношении исходных земельных участков.

В последующем земельный участок с кадастровым номером 26:12:020105:460 общей площадью 169 088 кв.м., на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) от 20.01.2020 № 8584 снова предоставлен обществу в аренду для завершения строительства на срок с 20.01.2020 по 19.01.2023.

Указанным договором предусмотрено, что на земельном участке имеются объекты незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности арендатору (записи о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости от 14.12.2011 № 26-26-01/118/2011-969, от 24.07.2019 № 26:12:010101:270-26/018/2019-2, № 26:12:020105:403-26/018/2019-2, № 26:12:020105:405-26/018/2019-2 (пункт 2).

Таким образом, земельный участок предоставлялся обществу неоднократно, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ право им реализовано. Однако, как по истечении срока действия 4-х договоров аренды 2016 года, так и договора от 20.01.2020 № 8584 строительство на арендуемом земельном участке не завершено, степень готовности объекта с кадастровым номером 26:12:010101:270 (10 %) и объектов с кадастровыми номерами 26:12:020105:403 (0%), 26:12:020105:404 (0%) 26:12:020105:405 (0%) не изменилась (указанный факт представитель заявителя подтвердил в судебном заседании ).

Согласно схеме планировочной организации земельного участка – Проектная документация. Раздел 2. № А.04/20-ПЗУ на объекте «Производственная база по адресу: <...> предусматривается строительство следующих объектов капитального строительства:

Номер по

Наименование

Кол-во

Площадь

1

Административно-бытовое здание

1

1556,0

2

Производственно-складское здание

1

1349,0

3

Производственно-складское здание

1

1349,0

4

Материальный склад

1

3782,0

5

Восточная проходная

1

91,0

6

Западная проходная

1

119,0

7

Торгово-выставочное здание

1

2990,0

8

Производственное здание

1

1349,0

9

Производственное здание

1

1349,0

10

Производственное здание

1

1349,0

11

Производственно-складское здание

1

1349,0

12

Производственно-складское здание

1

1349,0

13

Трансформаторная подстанция

1

94,0

14

Производственное здание

1

16746,0

15

Котельная

1

463,0

16

Открытый склад готовой продукции, с навесом

4

10000,0

17

Склад готовой продукции

1

10722,0

Однако, как видно из сведений ЕГРН, на участке площадью 169 088 кв.м., находится только один объект незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:010101:270 площадью застройки 1366,9 кв.м., и степенью готовности 10%. Три объекта, права на которые зарегистрированы имеют 0 % готовности, то есть фактически отсутствуют. К возведению остальных из приведенных выше 17-ти объектов общество не приступило.

Завершение возведения объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, возведение которого уже начато заинтересованным лицом, а не предоставление ему участка, многократно (более чем в 123 раза) превышающего площадь расположенного на нем объекта для нового строительства (соответствующий подход отражен в сложившейся в округе судебной практике: постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делам № А63-9534/2017, А32-7463/2019, А32-19600/2019, А32-18254/2023, А53-44791/2022, А32-24347/2024, № А63-12947/2024).

Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего предоставлению земельного участка, возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить, и к чьему материальному интересу относится принятия решения о предоставлении земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

В деле отсутствуют какие-либо доказательства того, что для завершения строительства объектов с кадастровыми номерами 26:12:010101:270 (10 % готовности), 26:12:020105:403 (0% готовности), 26:12:020105:404 (0% готовности) 26:12:020105:405 (0% готовности) необходим испрашиваемый участок площадью 169 088 кв.м.

В экспертном заключении Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований «Северо-Кавказский Федеральный университет» от 22.01.2025 № 187-Э-24 и заключении строительно-технической экспертизы ООО «Творческая мастерская архитектора ФИО3» от 07.12.2023 определена площадь участка, необходимого для строительства 17-ти планируемых к строительству объектов, указанных в схеме планировочной организации земельного участка – Проектной документации. Раздел 2. В то время как расчёт площади, необходимой для достройки существующих объектов незавершенного строительства, заявителем не представлен, экспертами не проводился.

Учитывая, что заявитель не обосновал площадь испрашиваемого земельного участка, отказ в предоставлении земельного участка является правомерным.

В силу статей 39.11 (подпункт 8 пункта 8) и 39.16 (пункт 4) Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

При прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка,

заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника, расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Приведенная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Согласно вышеуказанным разрешениям на строительство от 11.03.2010 и 11.07.2011 на испрашиваемом земельном участке разрешено строительство:

1) производственно-складского здания со следующими параметрами: - общая площадь 1331, 1м2, количество этажей 1-2 ед., строительный объем 7910,0 м3,

2) производственно-складского здания», со следующими параметрами: - общая площадь 1331, 1м2, количество этажей 1-2 ед., строительный объем 7910,0 м3,

3) производственно-складского здания со следующими параметрами: - общая площадь 1331,1м2, количество этажей 1-2 ед., строительный объем 7910,0 м3,

4) производственного здания со следующими параметрами: - общая площадь 1331,1м2, количество этажей 1-2 ед., строительный объем 7910,0 м3.

Однако, как следует из материалов дела, объекты для целей строительства которых, неоднократно предоставлялся в аренду земельный участок, отсутствуют. По сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020105:460 общей площадью 169088 кв.м. расположены объекты с кадастровыми номерами 26:12:010101:270 (10 % готовности), 26:12:020105:403 (0% готовности), 26:12:020105:404 (0% готовности) 26:12:020105:405 (0% готовности), принадлежащие обществу. При этом указанные объекты поставлены на кадастровый учет в период с 24.01.2014 по 30.01.2014 и с указанного времени в течение 11 лет состояние объектов не изменилось.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного

строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзацы первый и пятый пункта 38).

Поскольку из акта обследования земельного участка от 21.02.2024 (л.д. 52-56, т.1) и фототаблицы из экспертного заключения от 22.01.2025 № 187-Э-24 (л.д. 49-55, т.2) видно, что на рассматриваемом земельном участке расположены лишь отдельно стоящие бетонные блоки, суд приходит к выводу о том, что на испрашиваемом земельном участке отсутствуют объекты незавершенного строительства.

Запись о регистрации прав на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010101:270 степенью готовности 10% сама по себе не подтверждает фактическое наличие (существование) такого объекта, с характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии на испрашиваемом земельном участке объектов незавершенного строительства, предоставляющих право на заключение договора аренды без проведения торгов в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия решения на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова