Решение от 4 июня 2024 г. по делу № А40-291947/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-291947/23-181-1606
г. Москва
05 июня 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2024года

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2024 года

291947/2023-181-1606

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Салтановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

 по исковому заявлению

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАРС"

ТРЕТЬЕ ЛИЦО: ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

 о расторжении договора аренды № И-04-000110 от 31.01.2012г.

при участии: от Истца: ФИО1 по доверенности № ДГИ-Д-1667/23 от 11.12.2023 г., от Ответчика: ФИО2 по доверенности № б/н от 27.06.2022 г., ФИО3 по доверенности № 1-Д-24 от 22.01.2024 г.,

от третьего лица: ФИО1 по доверенности № 4-47-2781/23 от 29.11.2023 г 



УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВАРС" (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды № И-04-000110 от 31.01.2012г.

В судебном заседании суда представитель истца  и третьего лица поддержал  исковые требования в полном объеме. Возражал против доводов изложенных Обществом в отзыве на иск.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований Департамента по доводам изложенным в отзыве на иск.

Рассмотрев заявленные исковые требования, а также материалы дела Арбитражный суд г. Москвы приходит к выводу об удовлетворении иска  в силу следующих причин.

Как следует из материалов дела,  на основании распоряжения Правительства Москвы от 21.12.2011 №. 1006-РП между Департаментом (арендодателем) и Обществом ( Арендатор) заключен договор аренды от 31.01.2012 № И-04-000110 далее - Договор) земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004029:1004, :расположенного по адресу: <...>, площадью 2900 кв. м, предоставленного для целей осуществления строительства объекта для хранения жидких и твердых противогололедных реагентов и дорожной техники с ремзоной сроком на 49 лет.

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды арендатор обязуется в установленный Договором срок за свой счет либо за счет привлеченных средств осуществить на Участке проектирование объекта капитального строительства с характеристиками, указанными в о. 1.5 Договора, его строительство, ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшую эксплуатацию, а также выполнить все иные обязанности, предусмотренные настоящим Договором.

На основании п. 1.5 Договора аренды участок предоставляется для целей осуществления строительства объекта для хранения жидких и твердых противогололедных реагентов и дорожной техники с ремзоной».

В разделе 3 Договора аренды установлены сроки и содержание этапов проектирования строительства объекта:

3.1.    Первый этап- разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации (получение заключения московской государственной межведомственной экспертизы); получение в установленном порядке разрешения на  строительство).

Продолжительность этапа - не более 6 месяцев с даты государственной регистрации Договора.

3.2. Второй этап - строительство и иные работы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию; получение в установленном порядке разрешения на эксплуатацию объекта.

Продолжительность этапа определяется на основании проекта организации строительства, согласованного Московской государственной вневедомственной экспертизой : составе проектной документации с учетом времени, необходимого для получения в установленном порядке разрешения на эксплуатацию объект, и закрепляется в графике выполнения отдельных этапов работ и ввода объекта в эксплуатацию с оформлением существенных прав.

График оформляется Сторонами в течение месяца со дня согласования Московской Государственной вневедомственной экспертизой проектной документации и утверждается в качестве неотъемлемой части Договора соответствующим дополнительным соглашением.

Таким образом. Стороны установили срок строительства объекта в соответствии с проектом организации строительства.

В соответствии с п. 6.6 Договора Арендатор обязан осуществить проектирование, получение разрешения на строительство, строительство и ввод в эксплуатацию капитального строительства в сроки, указанные в пп. 3.1 и 3.2 Договора.

Кроме того, п. 6.8 Договора предусмотрена обязанность Арендатора использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия Договора.

Пунктом 8.2 Договора аренды установлено, что по требованию Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

•  пользуется участком с существенным нарушением условий Договора или назначением Участка либо с неоднократными нарушениями;

•  существенно ухудшает Участок;

•  более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату;

•  использует Участок способами, запрещёнными земельным и иным законодательством РФ и/или города Москвы;

•  возводит на Участке объекты самовольного строительства, в том числе в случае строительства объектов с нарушением проектной и градостроительной документации, ;твержденной в установленном порядке;

•  нарушает условия предоставления Участка, определенные условиями Договора;

•  нарушает предусмотренные Договором сроки проектирования;

•  нарушает предусмотренные Договором сроки строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

На момент подачи иска и рассмотрения дела разрешение на строительство в установленном порядке ООО «ВАРС» не получено,  строительство объекта  не осуществлено, объекты капитального строительства в границах земельного участка отсутствует.

На Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протокол от 02.02.2023 Ш4. пункт 13, далее - ГЗК) принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: Перерва ул., влд. 88 (ЮВАО).

В соответствии с пунктом 2.1 решения ГЗК издано распоряжение Правительства г. Москвы от 30.05.2023 № 353-РП «О признании утратившим силу распоряжения Правительства Москвы от 21 декабря 2011 г. № 1006-РП», на основании которого был предоставлен указанный земельный участок.

Департамент посчитав свои права нарушенными в части действия рассматриваемого договора аренды, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно п. 1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 В силу п.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности, при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Возражая против удовлетворении иска, Общество указывает, что  неисполнение Обществом обязанности по получению заключения Московской государственной вневедомственной экспертизы (п. 3.1 договора)  не может являться основанием для его расторжения в связи со следующим.

В соответствии с положениями ст. 48-50 Градостроительного кодекса РФ необходимость получения заключения государственного экспертного учреждения требуется только в том случае, если строительство осуществляется за счет бюджетных средств (п. 4, 4.1, 4.2 ст. 49 ГРК РФ в редакции 28.11.2011 года № 337-ФЗ), что исключало обязанность на получение соответствующего экспертного заключения, указанного в договоре.

Кроме того, в период с момента государственной регистрации договора аренды (07.03.2012 года) и до августа 2013 года Арендатор заключал договоры и собирал необходимые согласования, необходимые для представления в экспертное учреждение и получения необходимого экспертного заключения.

Анализ представленных ранее договоров, свидетельствует о том, что ответчик не затягивал получение соответствующих разрешений и согласований для представления их в экспертное учреждение.

Таким образом, срок, установленный в договоре, изначально был установлен без учета фактических временных затрат для получения соответствующих согласований и разрешений, которые выдавались либо государственными органами, либо организациями, созданными правительством Москвы или иными государственными органами.

Вместе с этим, основанием для отказа в оформлении градостроительного плана земельного участка по адресу: <...>, в 2012 году явилось несоответствие сведений о расположенных на данном участке объектов капитального строительства, существующему положению земельного участка (письмо Москомархитектуры от 30.03.2012 № 001-ГПЗУ-648/210/-3).

Суд не может признать данные довода Общества обоснованными в силу следующих причин.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; ст. 443 ГК РФ определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом; такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, при этом в силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом с 31.01.2012 ( момента заключения Договора) до момента инициации настоящего спора ответчик не возражал против наличия согласованного сторонами условия Договора, закрепленного в п. 3.1 Договора.

 С требованием о внесении изменений в условия Договора арендатора ни в Департамент, ни в суд не обращался.

Таким образом, исходя из диспозиции , закрепленной в ст. 421 ГК РФ, суд приходит к выводу, что договорное условие о необходимости получения заключения Московской государственной вневедомственной экспертизы является обязательным для арендатора, а его неисполнение является существенным нарушением условий Договора.

Суд соглашается с позиций  истца о том, что ООО «ВАРС» должно было получить заключение в МОСГОСЭКСПЕРТИЗЕ.

Так Постановлением Правительства Москвы от 19.12.2012 N 763-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1178-ПП"  

Внесены  изменения в постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1178-ПП "О Государственном автономном учреждении города Москвы "Московская государственная экспертиза" (в редакции постановления Правительства Москвы от 13 марта 2012 г. N 88-ПП):

Согласно вышеуказанному Постановлению Правительства Москвы Основными целями деятельности Мосгосэкспертизы являются  Проведение государственной экспертизы проектной документации строительства, реконструкции объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации.

Следовательно, довод Общества об установлении невыполнимого условия в Договоре, признается несостоятельным.

Ответчик ссылает на  разъяснения, данные в Постановлении  Конституционного суда РФ от 27.01.2022 № 99-0, согласно которому неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

 В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной — арендатором.

В то же время, длительное  на протяжении более 9 лет не исполнение ответчиком обязанности по исполнению первого подготовительного этапа - освоения земельного участка не может признаваться добросовестным поведением арендатора.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. Поскольку в данном случае земельный участок предоставлен под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные сторонами в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчик не представил доказательств освоения земельного участка, доказательства подготовки градостроительной и проектной документации материалах дела не имеется, не представлено доказательств невозможности освоения земельного участка в течение трех лет с момента предоставления участка либо чинения органами публичной власти препятствий в реализации данного права, в связи с чем суд приходит к выводу о правомерности требований Департамента.

Учитывая изложенное, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в ч. 2 ст. 71 АПК РФ и другие положения Кодекса, признает обоснованными исковые требования в полном объеме. Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ, в данном случае расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 4, 949, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть Договор аренды № И-04-000110 от 31.01.2012г. земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004029:1004, расположенного по адресу: <...>, заключенный между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН <***>) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАРС" (ИНН <***>). Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАРС" (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6.000 руб. 00 коп. (шесть тысяч рублей 00коп.) - государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья                                                                                                                 К. М. Хабарова