Решение от 20 августа 2025 г. по делу № А55-3564/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел.: <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

21 августа 2025 года

Дело №

А55-3564/2025

Резолютивная часть решения объявлена: 07 августа 2025 года

Полный текст решения изготовлен: 21 августа 2025 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи:

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

помощником судьи Фурносовой Г.А.

рассмотрев в судебном заседании 07 августа 2025 года дело по иску, заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Волгагрупп"

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара

к Главе городского округа Самара

о признании

при участии в заседании

от заявителя – ФИО2, доверенность от 22.06.2023, ФИО3 доверенность от 22.06.2023

от заинтересованных лиц – ФИО4 доверенность

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Волгагрупп" обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ:

1. Признать незаконным бездействие Департамента управления имуществом г. Самары выразившееся в неоказании муниципальной услуги «Предоставление в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства арендуемого муниципального нежимого имущества в порядке реализации преимущественного права» по заявлению ООО «ВолгаГрупп» (вх. № 15-07-07/12939 от 07.10.2024 г.)

2. Признать незаконным отказ (уведомление от 10.12.2024 №15-07-10/53973) Департамента управления имуществом г. Самары продлении срока действия договора аренды нежилого здания общей площадь 911,4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686.

3. Признать незаконным отказ (уведомление от 29.01.2025 №15-07-31/3201) Департамента управления имуществом г. Самары в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 10.02.2020г. имущества: нежилого здания общей площадь 911,4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686.

4. Обязать Департамент управления имуществом г. Самара устранить допущенное нарушение путем предоставления для подписания административному истцу проекта договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 911, 4 кв. м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686.

Департамент управления имуществом городского округа Самара в отзыве на заявление требования не признало, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 10.02.2020 года, по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды (Протокол № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 301219/9846733/01 от 28.01.2020 г.) между МП г. Самара «Ремжилуниверсал» и ООО «ВолгаГрупп» был заключен Договор аренды № А 02-2020 (далее по тексту - Договор аренды) в отношении нежилого здания общей площадью 911, 4 кв. м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686.

Данный договор зарегистрирован 27.02.2020 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

22.05.2024 между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ООО «ВолгаГрупп» заключено дополнительное соглашение к договору аренды №02-2020 нежилого здания общей площадью 911,4 кв.м, с кадастровым номером 63:0402002:686, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Извилистый переулок, д. 3.

Согласно пункту 1.1 дополнительного соглашения муниципальное имущество предоставлено с целью размещения склада.

Пунктом 1 дополнительного соглашения договору присвоен номер 008536А.

Право собственности муниципального образования городского округа Самара на нежилое здания общей площадью 911,4 кв.м, с кадастровым номером 63:0402002:686, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Извилистый переулок, д. 3, зарегистрировано в ЕГРП 22.09.2004.

03 апреля 2024 года указанное здание было возвращено из хозяйственного ведения МП «Ремжилуниверсал» собственнику недвижимого имущества Департаменту управления имуществом г. Самары в связи с чем договору был присвоен №008536 A.

В п. 5.1. Договора аренды установлено, что срок действия договора истекает 10 февраля 2025 г.

07 октября 2024г. заявитель обратился в ДУИ г. Самары с заявлением (вх. № 15- 0707/12939), в котором просил в порядке статей 3 и 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) предоставить в собственность занимаемое по договору аренды от 10.02.2020 № 008336А недвижимое имущество (нежилое помещение, здание) общей площадью 911, 4 кв. м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686.

07 ноября 2024 года в адрес ООО «ВолгаГрупп» из ДУИ г. Самары было направлено Письмо № 15-07-31/48648 о продлении срока рассмотрения обращения в связи с необходимостью уточнения вопросов, выявленных в ходе рассмотрения обращения.

Вместе с тем в соответствии с актом проверки объектов, являющихся муниципальной собственностью г.о. Самара от 17.10.2024, составленным Департаментом управления имуществом городского округа Самара по результатам которого, установлено следующее: одноэтажный кирпичный объект используется в качестве автосервиса и складского помещения. Техническое состояние помещений удовлетворительное.

Согласно подпункту 5.3.1 пункта 5.3 Договора настоящий договор подлежит расторжению в одностороннем порядке по требованию Арендодателя и будет считаться расторгнутым в дату, указанную Арендодателем в уведомлении о расторжении при использовании объекта не в с соответствии с условиями настоящего договора аренды.

Таким образом, по мнению Департамента, нежилое здание используется арендатором не в соответствии с условиями договора, что в соответствии с пп5.3.1 п. 5.3 Договора является основанием для одностороннего отказа Арендодателя от его исполнения.

Департаментом в адрес ООО «ВолгаГрупп» было направлено уведомление от 10.12.2024 №15-07-10/53973 об отказе от договора и о необходимости в срок до 13.01.2025 передать представителю Департамента нежилое здание общей площадью 911,4 кв.м, с кадастровым номером 63:0402002:686, расположенное по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Извилистый переулок, Д. 3.

По мнению Департамента, в связи с отсутствием договорных отношений у ООО «ВолгаГрупп» отсутствует преимущественное право на приобретение в собственность здания, расположенного по адресу: г. ООО «ВолгаГрупп» Самара, Куйбышевский район, ул. Извилистый переулок, д. 3, о чем Департамент сообщил в письме от 29.01.2025 №15-07-31/3201. ’

Согласно ст. 12 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации» Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение. Однако до настоящего времени ответ из ДУИ г. Самары в адрес ООО «ВолгаГрупп» направлен не был.

19 декабря 2024 г. Департамент управления имуществом г. Самары уведомил ООО «ВолгаГрупп» о необходимости передать арендуемое имущество по Акту приемки в связи с окончанием 10 февраля 2025 г. срока действия договора.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчик частично оплатил задолженность в сумме 150 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 659 от 27.09.2019, № 644 от 20.09.2019. В связи с этим истец уменьшил размер исковых требований.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.

Защита гражданских прав, в том числе права собственности, осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Исходя из предписаний ст. ст. 45 (часть 2) и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой (постановление Конституционного Суда РФ от 22.04.2013 N 8-П; определения Конституционного Суда РФ от 09.02.2016 N 220-О, от 07.07.2016 N 1421-О).

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действие (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренным законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются ФЗ от 21.12.2021 № 178-ФЗ « О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно п. 5 ст. 3 указанного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Частью 1 ст. 1 Закона № 159-ФЗ установлены особенности участия объектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 указанного закона, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям ст. 3 закона по своей инициативе вправе направлять в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный согласно ч. 4 ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», перечень государственного или муниципального имущества предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются, преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли- продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Договор аренды № 008536 А был заключен между Заявителем и Заинтересованным лицом 10.02.2020, право аренды было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области.

Указанный договор действовал на момент обращения Заявителя к Заинтересованному лицу с заявлением о приобретении в собственность арендуемого недвижимого имущества.

Таким образом, на момент обращения Заявителя с заявлением о выкупе нежилого здания арендуемое недвижимое имущество находилось у Заявителя более 2 (двух) лет.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, право собственности муниципального образования городского округа Самара на нежилое помещение общей площадью 911, 4 кв. м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3, зарегистрировано 22.09.2004 г.

На момент подачи заявления на выкуп арендуемого недвижимого имущества задолженность по арендной плате и неустойкам (штрафам, пеням) у Заявителя по Договору аренды отсутствует.

В перечень муниципального имущества, утвержденный постановлением Администрации городского округа Самара от 19.06.2014 № 754 «Об утверждении Перечня муниципального имущества городского округа Самара, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), используемого в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», указанное нежилое помещение не включено.

Таким образом, Заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и в соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имеет право реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3.

В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в ’ муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Информационное письмо № 134 от 05.11.2009) содержится разъяснение, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие- либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Также, в п.1 Информационного письма № 134 от 05.11.2009 содержится разъяснение, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (включенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

В пункте 9 статьи 4 Закона 159-ФЗ предусмотрены случаи, когда субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

-с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

-по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

-с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Обстоятельств, с которыми в соответствии с п. 9 ст. 4 Закона 159-ФЗ связывается утрата преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в рассматриваемом случае не имеется.

В связи с чем ООО «ВолгаГрупп» просило признать незаконным бездействие Департамента управления имуществом г. Самары выразившееся в неоказании муниципальной услуги «Предоставление в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства арендуемого муниципального нежимого имущества в порядке реализации преимущественного права» по заявлению ООО «ВолгаГрупп» (вх. № 15-07- 07/12939 от 07.10.2024 г.), а так же обязать Департамент управления имуществом г. Самара устранить допущенное нарушение путем предоставления для подписания административному истцу проекта договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 911, 4 кв. м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686.

В связи с отсутствием решения ДУИ г.о. Самара о возможности предоставления преимущественного права выкупа на вышеуказанное помещение ООО «ВолгаГрупп» 15 января 2025 года было направлено письмо о продлении договора аренды на срок с 10.02.2025 по 10.02.2028 г.

Согласно Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 30 сентября 2019 г. «О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества» указано, что в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

-размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

-минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:

-принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

-наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Кроме того, согласно части 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, по основаниям, не предусмотренным частью 10 указанной статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

С учетом вышеизложенного договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Однако уже после принятия дела к производству, а так же в нарушение разъяснения ФАС РФ Департаментом управления имуществом г.о. Самара в адрес ООО «ВолгаГрупп» 07 февраля 2025 года было направлено уведомление об отказе от договора продления Договора аренды.

Кроме того в адрес ООО «ВолгаГрупп» в последующем поступило письмо от Департамента управления имуществом г.о. Самара которым ДУИ информирует ООО «ВолгаГрупп» об отсутствии преимущественного права на приобретение в собственность здания в связи с одностороннем отказом ДУИ от договора аренды в то время, как Договора аренды не признан недействительным, обязанность по платежам по договору арендатором исполняется в полном объеме, арендатор использует помещение по целевому назначению тем самым лишая ООО «ВолгаГруп» предоставленного ему Федеральным законом права на приобретения помещения.

Следовательно, отказ ДУИ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества нарушает законные права заявителя на приобретение арендуемого недвижимого имущества в сфере предпринимательской деятельности, является незаконным.

ДУИ в отзыве указывает, что в соответствии с актом проверки объектов, являющихся муниципальной собственностью г.о. Самара от 17.10.2024, составленным Департаментом управления имуществом городского округа Самара по результатам которого, установлено следующее: одноэтажный кирпичный объект используется в качестве автосервиса и складского помещения. Техническое состояние помещений удовлетворительное.

Согласно подпункту 5.3.1 пункта 5.3 Договора настоящий договор подлежит расторжению в одностороннем порядке по требованию Арендодателя и будет считаться расторгнутым в дату, указанную Арендодателем в уведомлении о расторжении при использовании объекта не в с соответствии с условиями настоящего договора аренды.

Таким образом, по мнению ответчика, нежилое здание используется арендатором не в соответствии с условиями договора, что в соответствии с пп5.3.1 п. 5.3 Договора является основанием для одностороннего отказа Арендодателя от его исполнения.

Арбитражный суд считает доводы Департамента необоснованными по следующим мотивам.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обосновании утверждения о том, что нежилое здание используется арендатором не в соответствии с условиями договора, Департамент представил в материалы дела Акт проверки от 17.10.2024г.

Какие-либо иные доказательства утверждений ответчика в материалы дела не представлены.

Соответственно, правовые основания для направления в адрес ООО «ВолгаГрупп» Письма № 15-07-31/48648 от 07 ноября 2024 года о продлении срока рассмотрения обращения в связи с необходимостью уточнения вопросов, выявленных в ходе рассмотрения обращения, у Департамента отсутствовали.

Из содержания Акта проверки от 17.10.2024г. следует лишь голословное утверждение об использовании объекта в качестве автосервиса.

Поскольку какие-либо сведения об установленных проверяющими обстоятельствах в Акте не отражены, фото и видео материалы в качестве приложений к акту отсутствуют, суд не принимает указанный акт в качестве достоверного доказательства использования заявителем арендуемого объекта с нарушением условий договора.

10 февраля 2020 года между МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал» и ООО «ВолгаГрупп» был заключен Договор аренды № А 02-2020. Предметом договора являлось предоставление во временное пользование нежилое здание (склад), назначение: нежилое здание, площадью 911,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д.З.

Указанный объект представляет собой одноэтажное, нежилое здание, в состав которого входят несколько раздельных помещений. Как следует из технического паспорта от 25.12.2003 года, изготовленного АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», часть нежилых помещений, входящих в состав спорного нежилого здания имеет наименование - мастерская, архив, что в свою очередь подразумевает возможность использования указанных помещений как собственно мастерских, не нарушая при этом концепции использования всего здания под склад. В двух нежилых помещениях, указанных в экспликации технического паспорта как мастерские, расположены подъемники, являющиеся собственностью ООО «Волгагрупп».

Согласно Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 30 сентября 2019 г. «О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества» указано, что в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

-размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

-минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением следующих случаев:

-принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

-наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Оплата арендных платежей производится арендатором ООО «ВолгаГрупп» своевременно и в полном объеме.

В пункте 9 статьи 4 Закона 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности...» предусмотрены случаи, когда субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

-с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

-по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

-с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец считает, что само по себе размещение в одном из помещений входящем в состав нежилого здания предоставленного по договору аренды оборудования для обслуживания автомобилей арендатора не является прямым подтверждением использования всего здания под автосервис и, следовательно, не является нарушением условий использования, предусмотренными договором аренды. Кроме того, учитывая регулярные проверки объекта со стороны МП «Ремжилуниверсал», а далее Департамента управления имуществом, в том числе, проводимые при передаче объекта с баланса МП «Ремжилуниверсал» в пользу ДУИ должны были выявить такое «существенное» нарушение арендатором условий договора аренды и побудить Арендодателя произвести действия, направленные на устранение нарушений, например потребовать от Арендатора использовать все нежилое здание в соответствие с условиями договора, увеличить размер арендной платы в случае необходимости и т.д. Однако в распоряжении истца отсутствуют документальные подтверждения таким фактам.

Ссылаясь на фотоматериалы, представленные в материалы дела заявителем, Департамент указывает на присутствие автотранспорта и наличие на фото оборудования для автосервиса.

Арбитражный суд считает, что анализ содержания фотоматериалов, сделанный ответчиком, основан на домыслах и предположениях.

Так, наличие автотранспорта на территории, прилегающей к складским помещениям, не опровергает использование спорного объекта в качестве склада, поскольку доставка грузов на склад автотранспортом является свойственной осуществлению складской деятельности.

Сведения об осуществлении в отношении автотранспорта сервисных работ на территории склада на фото отсутствуют.

То же касается изображенных на фото двух металлических подъемников.

Сведения об осуществлении в отношении автотранспорта сервисных работ с помощью данных подъемников на территории склада на фото отсутствуют.

Факт хранения на складе указанных подъемников в числе прочего имущества арендатора Департаментом не опровергнут.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу, что арендатор своевременно в период действия договора направил в Департамент заявление; задержка его рассмотрения не имеет обоснованных причин и имеет целью затянуть рассмотрение заявления до истечения срока договора; нарушения условий договора ответчиком не доказано.

При таких обстоятельствах суд расценивает действия ответчика как недобросовестные.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса), например, указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса).

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд , установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Арбитражный суд на основании вышеизложенного пришёл к выводу о том, что бездействие Департамента управления имуществом городского округа Самары выразившееся в неоказании муниципальной услуги «Предоставление в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства арендуемого муниципального нежимого имущества в порядке реализации преимущественного права» по заявлению ООО «ВолгаГрупп» (вх. № 15-07-07/12939 от 07.10.2024 г.); отказ (уведомление от 10.12.2024 №15-07-10/53973) Департамента управления имуществом городского округа Самары о продлении срока действия договора аренды нежилого здания общей площадь 911,4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д.3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686; отказ (уведомление от 29.01.2025 №15-07-31/3201) Департамента управления имуществом городского округа Самары в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 10.02.2020г. имущества: нежилого здания общей площадь 911,4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686 являются незаконными и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п.4 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, суд должен указать обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Исходя из обстоятельств дела, суд считает, что следует обязать Департамент управления имуществом городского округа Самара, Главу городского округа Самара в месячный срок с момента вступления решения суда в силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем предоставления для подписания ООО "Волгагрупп" проекта договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 911,4 кв. м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации,  руководствуясь общим принципом отнесения  судебных расходов на  стороны,  на ответчика  относятся расходы по государственной  пошлине в размере 50 000 руб.

Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным бездействие Департамента управления имуществом городского округа Самары выразившееся в неоказании муниципальной услуги «Предоставление в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства арендуемого муниципального нежимого имущества в порядке реализации преимущественного права» по заявлению ООО «ВолгаГрупп» (вх. № 15-07-07/12939 от 07.10.2024 г.).

Признать незаконным отказ (уведомление от 10.12.2024 №15-07-10/53973) Департамента управления имуществом городского округа Самары о продлении срока действия договора аренды нежилого здания общей площадь 911,4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д.3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686.

Признать незаконным отказ (уведомление от 29.01.2025 №15-07-31/3201) Департамента управления имуществом городского округа Самары в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 10.02.2020г. имущества: нежилого здания общей площадь 911,4 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686.

Обязать Департамент управления имуществом городского округа Самара, Главу городского округа Самара в месячный срок с момента вступления решения суда в силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем предоставления для подписания ООО "Волгагрупп" проекта договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 911,4 кв. м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, Извилистый переулок, д. 3, кадастровый номер: 63:01:0402002:686.

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара в пользу ООО "Волгагрупп" расходы на уплату госпошлины в сумме 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1