Решение от 15 марта 2019 г. по делу № А51-26105/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-26105/2018
г. Владивосток
15 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2019 года .

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Троцкой З.Н., рассмотрев исковое заявление Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата регистрации: 28.01.2003) к обществу с ограниченной ответственностью "АЛТЕКС" (ИНН 2537101960, ОГРН 1132537005435, дата регистрации: 14.11.2013) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 522 459,72 рублей, пени в размере 15 656,08 рублей, о расторжении договора от 01.12.2014 №04-00645-001-Н-АР-7082- 00, об обязании ООО «Алтекс» передать нежилые помещения (№1-9), общей площадью 157,10 кв.м., в подвале пятиэтажного здания, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Овчинникова, 10 УМС г. Владивостока

при участии

от истца: ФИО2, доверенность от 10.01.2019 года, удостоверение;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АЛТЕКС» о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 522 459,72 рублей, пени в размере 15 656,08 рублей, о расторжении договора от 01.12.2014 №04-00645-001-Н-АР-7082-00, об обязании ООО «Алтекс» передать нежилые помещения (№1-9), общей площадью 157,10 кв.м., в подвале пятиэтажного здания, расположенные по адресу: <...> УМС г. Владивостока.

В судебном заседании 30.01.2019 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворил заявление истца об уточнении требований в части взыскиваемой суммы, в котором истец просит взыскать 711 755 рублей 46 копеек основного долга за период с 01.12.2017 по 31.12.2018, 29 074 рубля 39 копеек неустойки за период с 03.01.2018 по 31.12.2018.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, заявил ходатайство об отложении судебного заседания для сверки взаимных расчетов.

Суд ходатайство ответчика об отложении судебного заседания отклонил в связи с его необоснованностью и направленностью на затягивание рассмотрения дела.

Истец поддержал уточненные требования по доводам искового заявления.

В письменном отзыве ответчик указал, что является субъектом малого предпринимательства, следовательно, при расчете арендной платы подлежит применению понижающий коэффициент, кроме того, считает необоснованным расчет арендной платы с одновременным применением нескольких коэффициентов инфляции

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил, что 01.12.2014 Управлением муниципальной собственности г. Владивосток (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «АЛТЕКС» (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества № 2 от 11.11.2014 заключен договор аренды недвижимого имущества № 04-00645-001-Н-АР-7082-00 в отношении объекта – нежилых помещений (№ 1-9) общей площадью 157,1 кв.м (в подвале пятиэтажного здания (лит. 1), назначение: нежилое, расположенного по адресу: <...>, для использования в целях: офис, склад, торговое, оказание социально-бытовых услуг, размещение спортивного зала, сроком с 01.12.2014 по 30.11.2019 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Размер арендной платы установлен в 47 146 рублей 37 копеек без учета НДС, уплачиваемых ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1 договора). Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленный срок, начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Пункт 5.2 договора предусматривает, что он может быть расторгнут по требования арендодателя в одностороннем порядке в случае: невнесения арендной платы в размере, указанном в пункте 3.1 договора (полный объем) в течение 2-х месяцев; разрушение арендуемого помещения или приведения его в состояние, непригодное для его дальнейшей эксплуатации; сдачи помещения в субаренду без согласия арендодателя; использования помещения арендатором не по целевому назначению; нарушение иных существенных условий договора, установленных действующим законодательством.

01.12.2014 имущество передано по акту приема-передачи.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23.12.2014 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 21.05.2015 арендная плата на период с 01.12.2014 по 28.05.2015 устанавливается в размере 19084 рублей 85 копеек в месяц, с 01.03.2015 по 31.12.2016 – 21375 рублей 03 копейки в месяц, с 01.01.2017 – 52 803 рубля 93 копейки в месяц.

06.03.2015 истец направил в адрес ответчика уведомление от 02.03.2015 № 28/6-1254, в соответствии с которым с которым в связи с установлением коэффициента инфляции 1,12 размер арендной платы с 01.03.2015 составляет 52803 рубля 93 копейки в месяц.

07.07.2016 истец направил в адрес ответчика уведомление от 05.07.2016 № 28/6-4127 об установлении коэффициента инфляции с 01.03.2016 в размере 1,119, в связи с чем с 01.03.2016 арендная плата составляет 23 918 рублей 66 копеек с учетом коэффициент 0,4, с 01.01.2017 – 59087 рублей 60 копеек.

Также истец направил в адрес ответчика уведомление от 23.03.2017 № 2089сц о применении коэффициента 0,4 при расчете арендной платы. Письмом от 29.06.2018 № 28/6-4466 в применении понижающего коэффициента было отказано.

03.10.2018 истец направил в адрес ответчика претензию № 28/6-6257 от 02.10.2018 с требованием о погашении 522 459 рублей 72 копеек основного долга по договору, уплате пени в размере 15 656 рублей 08 копеек, указав, что в случае неисполнения требований обратится с иском в суд, в том числе, о расторжении договора и выселении, однако, ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Пунктом 104 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 №67 (далее - Правила) установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).

Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды. С 01.01.2017 размер понижающего коэффициента составляет 0,7 согласно Муниципальному правовому акту города Владивостока от 05.08.2016 № 286-МПА «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 27.02.2003 № 173 «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток».

Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).

Однако далее в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

При этом, судом установлено, что в договоре аренды размер арендной платы определен без учета корректирующих коэффициентов, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства. Следовательно, в процессе исполнения договора подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающего коэффициента в размере 0,4 (0,7 с 01.01.2017), в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления арендатором доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.

Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», суд не усматривает в применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки всем субъектам малого предпринимательства в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,7 нарушений требований антимонопольного законодательства.

Как следует из материалов дела и не оспорено истцом, ответчик с 01.08.2016 является субъектом малого предпринимательства, что следует из общедоступных сведений, размещенных на сайте Федеральной налоговой службы, следовательно, при определении размера арендной платы по договору аренды подлежит применению понижающий коэффициент 0,7.

Кроме того, согласно Решению Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока» в редакции, действовавшей с 08.12.2017 арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2, подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, установленный правовым актом администрации города Владивостока на период с 1 марта текущего года до 1 марта следующего года, рассчитанный путем перемножения коэффициентов инфляции, установленных с 1 марта 2015 года по 1 марта расчетного года.

Размер арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции Кинф, определяемый произведением множителей по формуле:

множитель Кинфn + 0 - коэффициент инфляции, установленный на период с 1 марта 2015 до 1 марта 2016 года, определяемый по формуле:

Кинфn + 0 = (Ипцn+0 / 100), где:

Ипцn + 0 - индекс потребительских цен в декабре 2014 года к декабрю 2013 года, определенный Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Приморскому краю, применяемый для расчета коэффициента инфляции с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года;

множитель Кинфn + 1 - коэффициент инфляции, установленный на период с 1 марта 2016 до 1 марта 2017 года, определяемый по формуле:

Кинфn + 1 = (Ипцn + 1 /100), где:

Ипцn + 1 - индекс потребительских цен в декабре 2015 года к декабрю 2014 года, определенный Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Приморскому краю, применяемый для расчета коэффициента инфляции с 1 марта 2016 года до 1 марта 2017 года;

Кинфt - коэффициент инфляции, установленный на период с 1 марта текущего года до 1 марта следующего года;

аналогично Кинфn + 0 рассчитываются Кинфn + 1, Кинфn + 2, Кинфn + 3, ..., Кинфt.

n + 0 - период с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года;

i = 0, 1, 2, ..., (t - n) - последующие периоды;

t - период с 1 марта текущего года до 1 марта следующего года (n + i = n + (t - n) = n + t - n = t.

Таким образом, общая сумма подлежащей внесению в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, арендной платы за спорный период составила 571 828 рублей 11 копеек.

В этой связи, с учётом закреплённого пунктом 1 статьи 422 ГК РФ принципа соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 466828 рублей 11 копеек с учетом внесенных ответчиком платежей задолженности по арендной плате основании статей 309, 614 ГК РФ. В остальной части требований о взыскании основного долга следует отказать

Истцом также заявлено требование о взыскании 29 074 рубля 39 копеек неустойки за период с 03.01.2018 по 31.12.2018 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей по договору подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а соглашение о неустойке и её размере оговорено сторонами в договоре аренды, заявленное управлением требование о привлечении предприятия к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, является обоснованным.

Поскольку требования о взыскании суммы основного долга удовлетворены частично, требования о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению частично в размере 25197 рублей 72 копейки с учетом положений статьи 193 АПК РФ по 31.12.2018. Ответчик ходатайство не заявил о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ.

Истцом заявлено ходатайство о расторжении договора аренды от 01.12.2014 №04-00645-001-Н-АР-7082-00.

Из материалов дела следует и не оспорено ответчиком, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, доказательств возврата арендуемого имущества, оформленного в соответствии с условиями договора двусторонним актом приема-передачи, не представлено, однако документов, подтверждающих оплату пользования имуществом по договору за указанный период, ответчик к материалам дела не приобщил.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также предложение о расторжении договора аренды.

Направление указанного письма подтверждается представленным списком почтовых отправлений, свидетельствующим о заблаговременном направлении писем истцом.

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил свою обязанность досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает заявленные требования о расторжении договора аренды от 01.12.2014 №04-00645-001-Н-АР-7082-00, заключенного Управлением муниципальной собственности г. Владивосток и обществом с ограниченной ответственностью «Алтекс», обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 452 ГК РФ, доказано наличие нарушений условий действующего договора аренды со стороны ответчика.

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ООО «Алтекс» передать нежилые помещения (№1-9), общей площадью 157,10 кв.м, в подвале пятиэтажного здания (лит.1), назначение: нежилое, расположенные по адресу: <...>, Управлению муниципальной собственности г.Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что суд удовлетворил требования истца о расторжении договора от 01.12.2014 №04-00645-001-Н-АР-7082-00, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного имущества, в связи с чем суд считает подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ответчика освободить спорное имущество, в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяется на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований, однако, истец освобожден от ее уплаты в соответствии со статьей 105 АПК РФ, статьей 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АЛТЕКС" в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 466828 рублей 11 копеек основного долга, 25197 рублей 72 копеек пени.

Расторгнуть договор от 01.12.2014 №04-00645-001-Н-АР-7082-00 аренды нежилых помещений (№1-9), общей площадью 157,10 кв.м., в подвале пятиэтажного здания (лит.1), назначение: нежилое, расположенных по адресу: <...>, заключенный между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока и ООО «Алтекс».

Обязать ООО «Алтекс» передать нежилые помещения (№1-9), общей площадью 157,10 кв.м, в подвале пятиэтажного здания (лит.1), назначение: нежилое, расположенные по адресу: <...>, Управлению муниципальной собственности г.Владивостока по акту приема-передачи в течение 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АЛТЕКС" в доход федерального бюджета 23833 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.