Решение от 4 октября 2018 г. по делу № А63-15978/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губжоковой Д.Р., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к государственному сельскохозяйственному предприятию по искусственному осеменению сельскохозяйственных животных «Красногвардейское», ОГРН <***>, ИНН <***>,

обществу с ограниченной ответственностью «Гелиос», ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании задолженности по арендной плате,

и по встречному исковому заявлению ООО «Гелиос» о признании недействительным (ничтожным) пункта 4.1 договора от 17.09.2007 № 233 и установлении с 01.01.2016 арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 26:01:000000:176 в размере 243 870 рублей,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 12.07.2018 № 5484, представителя ООО «Гелиос» ФИО2 по доверенности от 09.04.2018, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к государственному сельскохозяйственному предприятию по искусственному осеменению сельскохозяйственных животных «Красногвардейское» (далее – предприятие), обществу с ограниченной ответственностью «Гелиос» (далее – общество) о взыскании с предприятия задолженности по арендной плате в размере 289 286,32 рубля за период с 01.01.2010 по 03.11.2014, о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 723 942,26 за период с 04.11.2014 по 31.12.2016, расходов по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Определением суда от 11.04.2018 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Гелиос» о признании недействительным (ничтожным) пункта 4.1 договора от 17.09.2007 № 233 и установлении с 01.01.2016 арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 26:01:000000:176 в размере 243 870 рублей.

В судебном заседании истец на требованиях настаивал, встречный иск просил оставить без удовлетворения.

Представитель общества просил первоначальный иск удовлетворить в части взыскания с ответчика 352 717,91 рубля арендной платы за период с 17.12.2014 по 31.12.2016. Ходатайствовал об уточнении встречных исковых требований и просил:

- внести изменения в пункт 4.1. договора от 17.09.2007 № 233 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключенного между управлением и обществом;

- установить с 01.01.2016 года арендную плату за земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:01:000000:176, общей площадью 1166 804 кв.м, местоположение: Ставропольский край, Красногвардейский район, на территории Красногвардейского района, для сельскохозяйственного использования в размере 301 618,79 рублей (триста одна тысяча шестьсот восемнадцать рублей 79 копеек) в год по договору от 17.09.2007 № 233 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности;

- обязать управление заключить с ООО «Гелиос» дополнительное соглашение к договору от 17.09.2007 № 233 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, изложив пункт 4.1. договора на следующих условиях: «С 01.01.2016 года годовой размер арендной платы за участок составляет 301 618,79 рублей (триста одна тысяча шестьсот восемнадцать рублей 79 копеек)».

Судом принято к производству ходатайство об уточнении встречных исковых требований.

Представитель предприятия в судебное заседание не явился, ранее заявил ходатайство о применении к требованиям истца последствий пропуска срока исковой давности.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 17.09.2007 между управлением (арендодатель) и предприятием (арендатор) был заключен договор аренды № 233 (далее – договор), согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 1 166 804 кв.м с кадастровым номером 26:01:0:0176, местоположение установлено относительно ориентира на территории Красногвардейского района, для сельскохозяйственного использования.

Договор заключен на срок с 26.04.2007 по 25.04.2017 и зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2007 № 26-26-01/002/2007-778.

26 апреля 2007 года земельный участок передан по акту приема-передачи, подписанному сторонами договора.

17 декабря 2014 года предприятием и обществом заключено соглашение (далее – соглашение), в соответствии с которым обществу были переданы все права и обязанности арендатора (запись о государственной регистрации от 20.01.2018).

В соответствии с пунктом 3 названного соглашение уступка прав арендатора была произведена в связи с переходом обществу права собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке:

- здание хоз. инвентаря с кадастровым номером 26:01:090801:82, назначение: нежилое здание, общей площадью 97,8 кв.м, инвентарный номер 1541, литер Г, этажность - 1;

- котельная с кадастровым номером 26:01:051414:67, назначение: нежилое здание, общей площадью 54,9 кв.м, инвентарный номер 1541, литер Е, этажность - 1;

- здание лаборатории с кадастровым номером 26:01:090402:102, назначение: нежилое здание, общей площадью 344,9 кв.м, инвентарный номер 1541, литер А, этажность - 1;

- здание плем. животных с кадастровым номером 26:01:050101:15, назначение: нежилое здание, общей площадью 747,8 кв.м, инвентарный номер 1541, литер Д, этажность - 1;

- здание гаража с кадастровым номером 26:01:090801:80, назначение: нежилое здание, общей площадью 398,1 кв.м., инвентарный номер 1541, литер Б, этажность - 1;

- зерносклад с кадастровым номером 26:01:051502:106, назначение: нежилое здание, общей площадью 201,1 кв.м., инвентарный номер 1541, литер Ж, этажность - 1;

- здание лаборатории - баранье с кадастровым номером 26:01:090801:81, назначение: нежилое здание, общей площадью 20,3 кв.м., инвентарный номер 1541, литер В, этажность - 1.

Согласно выпискам из ЕГРН право собственности на названные объекты недвижимости было зарегистрировано за обществом 04.11.2014.

В нарушение условий договора предприятие и общество не вносили арендные платежи своевременно, в связи с чем управлением были направлены претензии с требованием о погашении задолженности.

Обязательства в добровольном порядке не исполнены, что послужило основанием для обращения управления с иском в арбитражный суд.

В пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип раскрыт в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

В силу императивной нормы статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 названного Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Неисполнение ответчиками договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы является основанием для принудительного взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате.

Истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании с предприятия задолженности по арендной плате в размере 289 286,32 рубля за период с 01.01.2010 по 03.11.2014.

Представителем предприятия было заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

В статье 195 ГК РФ указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 202 ГК РФ установлено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В пункте 16 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43) даны разъяснения, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи», пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 июня 2003 года № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции с 01.06.2016) гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Из материалов дела видно, что истцом 26.07.2017 в адрес предприятия была направлена претензия с требованием о погашении задолженности. То есть на 30 дней, которые установлены АПК РФ для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, течение срока исковой давности приостанавливалось (аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 31.10.2016 № 487-ПЭК16, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 10.05.2017 № Ф09-2087/17).

Согласно штампу канцелярии исковое заявление управления поступило в арбитражный суд 20.09.2017. То есть с учетом приостановления течения срока исковой давности суд вправе удовлетворить требования истца за последние три года, начиная с 20.08.2014.

Пунктами 1, 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, арендная плата подлежит взысканию с предприятия за период с 20.08.2014 и по 03.11.2014, поскольку 04.11.2014 был зарегистрирован переход права собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.

За названный период размер задолженности предприятия составил 9 714,91 рубля.

Доказательства внесения платы за земельный участок на указанную сумму не представлены. Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам с предприятия в размере 9 714,91 рубля за период с 20.08.2014 и по 03.11.2014 являются законными и обоснованными, названная сумма долга подлежит взысканию по решению суда.

Истцом по первоначальному иску в отношении общества заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 723 942,26 за период с 04.11.2014 по 31.12.2016.

Не оспаривая расчет истца за 2014 и 2015 годы, который был произведен, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, общество в отзыве на иск выразило несогласие с расчетом арендной платы за 2016 год, указав при этом на недостоверность отчета об оценке от 10.03.2017 № 27/03/2017, подготовленного оценщиком ООО «Экспертизв Плюс» ФИО3, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:01:000000:176 по состоянию на 01.01.2016 составила 6 067 000 рубля. В обоснование своей позиции общество представило отчет об оценке от 20.02.2018 № 20/01/2018, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составила 2 100 000 рублей.

С учетом изложенных обстоятельств судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Региональное бюро судебных экспертиз» ФИО4, перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:01:000000:176 по состоянию на 01.01.2016.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 18.09.2018 № 135/2018, в котором экспертом был сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:01:000000:176 по состоянию на 01.01.2016 составляет 2 741 989 рублей.

В соответствии с пунктом 6 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) (в редакции, применимой к спорным правоотношениям в 2016 году) арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р – действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

С учетом изложенного размер арендной платы за 2016 год составил 301 618,79 рубля, а за период с 04.11.2014 по 31.12.2016 – 358 191,05 рубля.

Доказательств внесения платы в названном размере обществом не представлено, в связи с чем указанная сумма подлежит взысканию с общества по решению суда.

Обществом заявлен встречный иск с требованиями о внесении изменений в пункт 4.1. договора от 17.09.2007 № 233 аренды земельного участка; об установлении с 01.01.2016 года арендной платы за земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:01:000000:176 в размере 301 618,79 рубля в год по договору аренды от 17.09.2007 № 233; об обязании управления заключить с ООО «Гелиос» дополнительное соглашение к договору аренды от 17.09.2007 № 233, изложив пункт 4.1. договора на следующих условиях: «С 01.01.2016 года годовой размер арендной платы за участок составляет 301 618,79 рублей (триста одна тысяча шестьсот восемнадцать рублей 79 копеек)».

В силу пункта 10 Постановление № 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 названных Правил, не применяется.

В пункте 4.4 договора установлено, что размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора при существенном изменении рыночной стоимости земельного участка, но не реже одного раза в пять лет.

В связи с этим суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование общества об установлении с 01.01.2016 года арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:01:000000:176 в размере 301 618,79 рубля в год по договору аренды от 17.09.2007 № 233.

Вместе с тем иные требования общества по встречному иску подлежат оставлению без рассмотрения в связи со следующим.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ определено, что требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

Доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по первому и третьему требованию обществом не представлено. Представители управления и общества в судебном заседании пояснили, что переписка по внесению изменений в договор между сторонами отсутствовала.

С учетом изложенного суд оставляет без рассмотрения требования общества по встречному иску о внесении изменений в пункт 4.1. договора от 17.09.2007 № 233 аренды земельного участка и об обязании управления заключить с ООО «Гелиос» дополнительное соглашение к договору аренды от 17.09.2007 № 233, изложив пункт 4.1. договора на следующих условиях: «С 01.01.2016 года годовой размер арендной платы за участок составляет 301 618,79 рублей (триста одна тысяча шестьсот восемнадцать рублей 79 копеек)».

Названные вопросы о внесении изменений в договор стороны вправе урегулировать во внесудебном порядке.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с государственного сельскохозяйственного предприятия по искусственному осеменению сельскохозяйственных животных «Красногвардейское», ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, 9 714,91 рубля арендной платы за период с 20.08.2014 по 03.11.2014.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гелиос», ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, 358 191,05 рубля арендной платы за период с 04.11.2014 по 31.12.2016.

В остальной части первоначальные исковые требования оставить без удовлетворения.

По встречному иску ходатайство об уточнении встречных исковых требований удовлетворить.

Установить с 01.01.2016 размер арендной платы по договору аренды от 17.09.2007 № 233 на земельный участок с кадастровым номером 26:01:000000:176 в сумме 301 618,79 рубля в год.

В остальной части встречное исковое заявление оставить без рассмотрения.

Взыскать с государственного сельскохозяйственного предприятия по искусственному осеменению сельскохозяйственных животных «Красногвардейское», ОГРН <***>, ИНН <***>, в доход федерального бюджета 222 рубля государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гелиос», ОГРН <***>, ИНН <***>, в доход федерального бюджета 2 178 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Ю.Б. Капункин