Решение от 30 апреля 2021 г. по делу № А45-18591/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Новосибирск дело № А45-18591/2020 резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2021 года

решение в полном объеме изготовлено 30 апреля 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шипицыной В.А., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "СПА-Сервис", (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

к Мэрии города Новосибирска, (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО1, директор, решение от 02.12.2016, паспорт;

ответчика – ФИО2, доверенность от 30.12.2020 № 01/40/07647, диплом № 16/143 от 16.07.2019, удостоверение от 02.03.2020 № 77,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СПА-Сервис", (ОГРН <***>), г. Новосибирск, (далее – истец) обратилось с иском к Мэрии города Новосибирска, (ОГРН <***>), г. Новосибирск, (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в части цены спорного помещения.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 76, 1 кв.м., кадастровый номер 54:35:074576:984, расположенного по адресу: <...> согласно представленному им отчету оценщика – ООО «Новосибирская оценочная компания» № 1875Н/2020 по состоянию на 03.06.2020, составляет 3 058 000 рублей.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого объекта была произведена в соответствии с законодательством о приватизации и составляет, согласно отчета ООО «ВекторПроект» от 17.02.2020 № 170220-1, по состоянию на 20.01.2020 года сумму в размере 5 440 833, 33 руб. (без учета НДС), и цена приобретаемого объекта должна быть определена на основании указанного отчета.

Истцом представлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство истца, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Таким образом, из указанных разъяснений следует, что по ходатайству лица, участвующего в деле, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика, может быть назначена судебная экспертиза в виде иной независимой оценки.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью "СПА-Сервис" (ОГРН <***>), г. Новосибирск, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы судом удовлетворено. Определением от 10.02.2021 года судом назначена судебная экспертиза по делу № А45-18591/2020, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр экспертизы и оценки «Велес» (<...> д.1а-21) ФИО3 по следующему вопросу: какова рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 76, 1 кв.м., кадастровый номер 54:35:074576:984, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.01.2020 года (без учета НДС).

В связи с окончанием проведения экспертного исследования судом производство по делу возобновлено.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью Центр экспертизы и оценки «Велес» (<...> д.1а-21) ФИО3 рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 76, 1 кв.м., кадастровый номер 54:35:074576:984, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.01.2020 года (без учета НДС), составляет 3 713 333 000 руб. (без НДС).

После возобновления производства по делу истец уточнил исковые требования и просил изложить пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной заключением судебного эксперта и составляет 3 713 333 000 (три миллиона семьсот тринадцать тысяч триста три) руб. 00 коп (без налога на добавленную стоимость).

Иных разногласий с условиями договора купли-продажи истец не имеет с ответчиком.

Судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ заявление истца об изменении исковых требований удовлетворено.

Ответчик также настаивает на своей правовой позиции, ссылаясь на отсутствие оснований для пересмотра установленной в отчете независимого оценщика ООО «ВекторПроект» от 17.02.2020 № 170220-1 рыночной стоимости нежилого помещения.

Рассмотрев исковое заявление, суд пришел к следующим выводам.

Между ООО «СПА-СЕРВИС» и мэрией города Новосибирска заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны нежилого помещения № 006251-НП от 29 января 2015 г., сроком до 29.01.2020 года, затем договор аренды от 28.02.2020 года сроком до 01 марта 2025 года.

Предметом договора является нежилое помещение, площадью 76,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Восход, 5.

Истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства. Постановлением мэрии города Новосибирска от 17.04.2020 № 1275 утверждены условия приватизации арендуемого обществом «СПА-Сервис» нежилого помещения, площадью 76,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Восход, 5.

Уполномоченный орган муниципального образования город Новосибирск в лице мэрии города Новосибирска предложил ООО «СПА-СЕРВИС» реализовать преимущественное право выкупа вышеуказанного помещения, направив истцу проект договора купли-продажи, включив условие о цене помещения на основании рыночной оценки стоимости имущества в соответствии с действующим законодательством. В соответствии с данной оценкой, пунктом 2.1 договора купли-продажи недвижимости цена выкупаемого объекта установлена в размере 5 440 833 руб. 33 коп., а пункте 2.2 договора установлена рассрочка покупателю по оплате выкупной стоимости на 60 месяцев.

Не согласившись с оценкой, истец обратился к иному независимому оценщику с целью определения рыночной стоимости арендуемого объекта недвижимости.

В результате иной оценки рыночной стоимости нежилого помещения, истец направил ответчику протокол разногласий, согласно которого выкупную стоимость объекта было предложено установить исходя из произведенной истцом оценки, которая составила 3 058 000 (три миллиона пятьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп. (без НДС).

Сопроводительным письмом истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, и оценку рыночной стоимости помещения, в котором предложил подписать договор с учетом проведенной истцом оценки. Ответчик отказался от подписания протоколов разногласий, направив в адрес истца письмо № 31/04/08065 от 19.06.2020 и указав на необходимость установления выкупной стоимости в судебном порядке, в связи чем истец обратился с иском в арбитражный суд.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет доказывания по иску об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из представленного суду заключения судебного эксперта от 19.03.2021 года № 20Э-007 по делу № А45-18591/2020, следует, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 713 333 000 (три миллиона семьсот тринадцать тысяч триста три) руб. 00 коп (без налога на добавленную стоимость).

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (чч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований чч. 1 и 2 ст. 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости нежилого помещения, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Каких-либо противоречий в выводах эксперта не содержится, заключение соответствует федеральным стандартам в области подходов и требований к проведению оценки. Таким образом, по результатам иной независимой оценки, в результате проверки достоверности и подлинности отчетов оценщиков, представленных истцом и ответчиком в материалы дела, суд пришел к выводу, что достоверной рыночной стоимостью нежилого помещения площадью 76,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, является 3 713 333 000 руб., определенной заключением судебного эксперта.

Таким образом, включению в условия договора подлежит цена, определенная заключением судебного эксперта от 19.03.2021 года № 20Э-007, которая составляет 3 713 333 000 (три миллиона семьсот тринадцать тысяч триста три) руб. 00 коп (без налога на добавленную стоимость).

Исковые требования являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы истца по оплате государственной пошлине и стоимости экспертных услуг относятся к судебным издержкам и подлежат возмещению ответчиком в пользу истца (ст. 106, п.1 статьи 110 АПК РФ).

Согласно выставленному обществом с ограниченной ответственностью Центр экспертизы и оценки «Велес» счету сумма оплаты экспертных услуг составляет 10 000 рублей.

В силу частей 1, 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда. В связи с выполнением экспертом экспертного заключения 10 000 рублей за оплату экспертных услуг подлежат перечислению с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области обществу с ограниченной ответственностью Центр экспертизы и оценки «Велес».

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "СПА-Сервис" и мэрией города Новосибирска при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 76,1 кв.м, кадастровый номер 54:35:074576:984, расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции:

Пункт 2.1: Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной заключением судебного эксперта от 19.03.2021 года № 20Э-007 по делу № А45-18591/2020, и составляет 3 713 333 000 (три миллиона семьсот тринадцать тысяч триста три) руб. 00 коп (без налога на добавленную стоимость).

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью "СПА-Сервис", (ОГРН <***>), г. Новосибирск, с мэрии города Новосибирска, (ОГРН <***>), <...> рублей государственной пошлины, 10 000 рублей судебных расходов по оплате экспертных услуг.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области обществу с ограниченной ответственностью Центр экспертизы и оценки «Велес» 10 000 рублей за оплату экспертных услуг.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.И. Айдарова