Постановление от 21 октября 2025 г. по делу № А12-28540/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-5180/2025

Дело № А12-28540/2024
г. Казань
22 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф., судей Ананьева Р.В., Хисамова А.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сузько Н.В. (протоколирование ведется с использованием систем веб-конференции, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу),

при участии посредством систем веб-конференции представителей:

ООО «РусСтройДевелопмент» - ФИО1 (доверенность от 06.03.2025), ИП ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 11.10.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент»

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.03.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025

по делу № А12-28540/2024

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН ИП 304343515600119, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании предоставить доступ в помещения, восстановлении прохода в помещения,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Волжские тепловые сети», акционерного общества «Волгоградоблэлектро», публичного акционерного общества «Волгоградэнергосбыт»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» (далее - ответчик, ООО «РусСтройДевелопмент») об определении порядка пользования общим имуществом нежилого здания по адресу: <...>, в котором просил:

- обязать ООО «РусСтройДевелопмент» предоставить ИП ФИО2 доступ в помещения подвала: № 5 вентиляционная, № 6 компрессорная, № 7 калориферная, № 1 лестничная клетка, № 3 лестничная клетка, № 4 тамбур, № 8 тамбур в соответствии со схемой подвала и экспликацией Технического паспорта на здание магазина по ул. Мира, 42а в г. Волжском Волгоградской области по состоянию на 27.11.2006 и выдать истцу ключи от данных помещений;

- обязать ООО «РусСтройДевелопмент» восстановить проход в помещение подвала № 1 со схемой подвала и экспликацией Технического паспорта на здание магазина по ул. Мира, 42а в г. Волжском Волгоградской области по состоянию на 27.11.2006;

- обязать ООО «РусСтройДевелопмент» предоставить ИП ФИО2 доступ в помещения первого этажа: № 36 электрощитовая, № 37 тамбур и № 38 кладовая со схемой первого этажа и экспликацией Технического паспорта на здание магазина по ул. Мира, 42а в г. Волжском Волгоградской области по состоянию на 27.11.2006 и выдать истцу ключи от данных помещений;

- обязать ООО «РусСтройДевелопмент» предоставить ИП ФИО2 доступ на кровлю здания через помещения второго этажа: № 4 коридор, № 14 коридор и № 29 лестничная клетка со схемой второго этажа и экспликацией Технического паспорта на здание магазина по ул. Мира, 42а в г. Волжском Волгоградской области по состоянию на 27.11.2006 и выдать истцу ключи от данных помещений.

- взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Волжские тепловые сети», акционерное общество «Волгоградоблэлектро», публичное акционерное общество «Волгоградэнергосбыт»

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.03.2025, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ООО «РусСтройДевелопмент» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб- конференции, представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель истца, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 286, 287 и 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе и в возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 17.05.2021 принадлежат нежилые помещения общей площадью 1455 кв. м, с кадастровым номером: 34:35:030203:10469, расположенные на 1-м этаже нежилого здания по адресу: Волгоградская область, г. Волжский,

ул. Мира, д. 42А, пом. 1. (запись о регистрации права от 23.07.2021 № 34:35:030203:10469-34/109/2021-46).

За ООО «РусСтройДевелопмент» зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью 3133,6 кв. м, с кадастровым номером 34:35:030303:10470, расположенные в подвале, на 1 и 2 этажах нежилого здания по адресу: <...>. (запись о регистрации права от 07.04.2022 № 34:35:030203:10470-34/209/2023-13).

По утверждению истца, в состав нежилых помещений в подвале, на 1 и 2 этажах входят следующие помещения, относящиеся к общему имуществу и предназначенные для обслуживания более одного помещения этого здания: сети ВК, ХВ, тепловые сети, ливневая канализация система пожаротушения, обслуживающие все здание, в том числе принадлежащие ИП ФИО2 нежилые помещения.

Так, в соответствии со схемой подвала и экспликацией Технического паспорта на здание магазина по ул. Мира, 42а в г. Волжском Волгоградской области по состоянию на 27.11.2006 сети расположены в помещениях: № 5 вентиляционная, № 6 компрессорная, № 7 калориферная. Доступ к ним возможен через помещения: № 1 лестничная клетка, № 3 лестничная клетка, № 4 тамбур, № 8 тамбур.

В соответствии со схемой 1-го этажа и экспликацией Технического паспорта на здание магазина по ул. Мира, 42а в г. Волжском Волгоградской области по состоянию на 27.11.2006 в помещении № 36 находится электрощитовая, обслуживающая помещения ИП ФИО2 Доступ к ней возможен через помещения № 37 тамбур и № 38 кладовая.

Согласно схеме 2-го этажа и экспликацией Технического паспорта на здание магазина по ул. Мира, 42а в г. Волжском Волгоградской области по состоянию на 27.11.2006 доступ на кровлю возможен через помещения № 4 коридор, № 14 коридор и № 29 лестничная клетка.

Истец указал, что в помещении № 1 ООО «РусСтройДевелопмент» заложило кирпичом входную дверь без согласия ИП ФИО2, тем самым нарушив права последнего на распоряжение общим имуществом здания.

Поскольку направленная в адрес ООО «РусСтройДевелопмент» претензия от 05.09.2024 с требованием предоставить доступ в помещения подвала: № 5 вентиляционная; № 6 компрессорная; № 7 калориферная; № 1 лестничная клетка; № 3 лестничная клетка; № 4 тамбур; № 8 тамбур; в помещения 1 го этажа: № 36 электрощитовая; № 37 тамбур; № 38 кладовая; на кровлю здания через помещения 2 год этажа: № 4 коридор; № 14 коридор; № 29 лестничная клетка, и выдать ключи от данных помещений, а также восстановить проход в помещение подвала № 1, оставлена без удовлетворения, ИП ФИО2 обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 141.4 ГК РФ).

Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения, глава 16 дополнена параграфом 2 - «Общее имущество собственников недвижимых вещей».

В силу пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей

территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пунктом 1 статьи 259.2 ГК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 259.3 ГК РФ каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом (пункт 1). За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом (пункт 2). Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей (пункт 4). Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче

принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону (пункт 5).

Таким образом, в настоящее время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, урегулированы законом.

Ранее, в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на нежилые помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в нежилом здании.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункт 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской

Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О сформулирована правовая позиция, согласно которой к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Наличие регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости на какие-либо помещения как самостоятельные объекты недвижимости, совершение сделок с ними, волеизъявления в отношении этого имущества, поведение и отношение к нему как самостоятельному объекту недвижимости, не может изменить статус этого имущества, если по своим признакам оно относится к общему имуществу.

Суд первой инстанции определением от 12.02.2025 обязал стороны произвести осмотр спорных помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: <...>, а также истцу предлагалось провести фото и/или видео фиксацию, о результатах проведенного осмотра составить акт (с правом внесения своих дополнений со стороны ответчика).

26.02.2025 ИП ФИО2, его представителем и представителем ООО «РусСтройДевелопмент» был проведен осмотр спорных помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: <...>, по результатам которого составлен акт, приложены фото и видеоматериалы.

Согласно акту от 26.02.2025 осмотра помещений в нежилом здании по адресу: <...> вход в помещение 36 электрощитовая осуществляется через правый вход в здание со стороны ул. Нариманова. Дверь в электрощитовую находится на первом этаже. Дверь закрыта на замок. Представитель ответчика открыл замок, стороны осмотрели электрощитовую. В электрощитовой находится электрооборудование, обслуживающее все здание, в т.ч. помещения истца: электросчетчики, АРУ, фидеры, пр.

Выходы на крышу находятся на втором этаже (2 выхода). Двери выходов на крышу закрыты на замок, на момент осмотра доступ на крышу не предоставлен, представитель ответчика пояснила, что на момент осмотра у нее отсутствуют ключи от дверей, но она готова открыть двери в другое согласованное время.

Вход в подвал можно осуществить через центральный вход со стороны ул. Нариманова через помещения 1-го этажа. Центральный вход закрыт на замок. Представитель ответчика открыл замок, стороны осмотрели помещения подвала.

В подвале находятся сети, обслуживающие все здание, в том числе помещения ИП ФИО2, а также водопровод, канализация, ливневая канализация, вентиляция, система пожаротушения, тепловые сети. Вход в подвал со стороны помещений ФИО2 заложен ответчиком кирпичом.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимной связи, в том числе основываясь на обстоятельствах, установленных по данным технической документации и результатам совместного осмотра, исходя из технических характеристик и назначения спорных помещений подвала: № 5 вентиляционная, № 6 компрессорная, № 7 калориферная, помещений первого этажа: № 36 электрощитовая и кровли здания, как предназначенных для обслуживания всего здания в целом и к которым доступ возможен

исключительно посредством спорных помещений (тамбуры, кладовая, лестничные клетки), суды правомерно в рассматриваемом случае признали заявленные предпринимателем требования об обеспечении доступа подлежащими удовлетворению.

Как верно учтено судами, то обстоятельство, что иные помещения, расположенные на одном этаже, принадлежат ответчику, не может являться основанием для изменения правового режима общего имущества здания, которое в силу закона на праве общей долевой собственности принадлежит всем собственникам помещений данного здания.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права.

Вопреки доводам жалобы ответчика, отказывая ответчику в удовлетворении заявления о привлечении к участию в дело ООО «Бизнес Системы», суды обоснованно исходили из недоказанности влияния спора на права и обязанности данного общества, приняв во внимание, что передача управления общим имуществом управляющей компании не может сопрягаться с ограничением прав пользования собственным имуществом.

Кроме того, суды обратили внимание на отсутствие доказательств реальности управления имуществом: лицензии управляющей компании, каких-либо актов передачи ключей, помещений на обслуживание, протоколов собраний, организованных управляющей компанией, актов выполненных работ, квитанций об оплате, пр.

При этом суды приняли во внимание, что ООО «Бизнес Системы» (ИНН <***>) имеет место нахождения в г. Москве, среднесписочную численность 3 человека, не имеет лицензии по управлению многоквартирными домами, что подтверждено общедоступными сведениями, размещенными в ГИС ЖКХ и ГИС Прозрачный бизнес.

Довод заявителя жалобы на то, что доступ в технические помещения должен иметь только квалифицированный персонал, поскольку истец таковым

не является, доступ в общие помещения ему не может быть предоставлен, был предметом исследования суда апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка. Истец как сособственник вправе требовать доступа к общему имуществу, в том числе к инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля.

При этом при возникновении споров относительно порядка эксплуатации общим имуществом, такой спор может быть разрешен в судебном порядке (пункт 1 статьи 246, пункт 1 статьи 247, пункт 2 статьи 259.3 ГК РФ).

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, выводы судов соответствуют представленным в материалы дела надлежащим доказательствам.

Переоценка доказательств и установленных судами предыдущих инстанций фактических обстоятельств дела в силу статей 286 и 287 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ и безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.07.2024 ООО «РусСтройДевелопмент» предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу.

Принимая во внимание, что ООО «РусСтройДевелопмент» отказано в удовлетворении кассационной жалобы, судебная коллегия, руководствуясь статьей 110 АПК РФ, считает необходимым взыскать с ООО «РусСтройДевелопмент» государственную пошлину за рассмотрение

кассационной жалобы в размере, предусмотренном подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в сумме 50 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.03.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2025 по делу № А12-28540/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 50 000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Поручить Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист в соответствии с настоящим постановлением.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи Р.В. Ананьев А.Х. Хисамов