Постановление от 5 марта 2025 г. по делу № А12-14775/2024

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-14775/2024
г. Саратов
06 марта 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля  2025 года


Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пузиной Е.В.,

судей Веряскиной С.Г., Землянниковой В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания            Глебовой В.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26 сентября 2024 года по делу № А12-14775/2024

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области

(400066, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (347900, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Волгограда (400066, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (400066, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия»

(347900, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400066, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решений, о возложении обязанности заключить договоры аренды,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции представителя Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области – ФИО1,   действующей на основании доверенности от 22.04.2024г. № 40, директора общества с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» ФИО2, действующего на основании приказа от 01.06.2015 № 4, личность удостоверена паспортом, представителя Общества – ФИО3, дов. от  27.06.2024г.


                                                                УСТАНОВИЛ:


Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – истец, комитет) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (далее – ответчик, общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:060035:4457, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов (дело № А12-14775/2024).

              В рамках дела № А12-15667/2024 общество обратилось с заявлением к комитету, в котором просило:

- признать незаконным решение, выраженное в письме от 20.12.2023 № 21-04- 02/23924 об одностороннем отказе от договора аренды от 08.08.2016 № 2040-В земельного 2 участка, общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...>;

- признать незаконным решение, выраженное в письме от 20.12.2023 № 21-04- 02/23923 об одностороннем отказе от договора аренды от 08.08.2016 № 2041-В земельного участка, общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...>;

- признать незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 04.06.2024 № 21- 04-02/10249, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка, общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...>;

- признать незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21- 04-02/9967, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка, общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...>;

- обязать комитет устранить допущенные нарушения путем направления обществу проекта договора аренды земельного участка общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...> на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу;

- обязать комитет устранить допущенные нарушения путем направления обществу проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

            Определением суда от 01.08.2024 дела № А12- 14775/2024 и № А12-15667/2024 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер № А12-14775/2024.

            Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.09.2024г. в удовлетворении иска Комитета  отказано.

            Признан незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, выраженный в письме от 04.06.2024 № 21-04- 02/10249, в предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...>.

          Признан незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04- 02/9967, в предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...>.

          Суд обязал Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенные нарушения путем направления обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

          Суд обязал Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенные нарушения путем направления обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

          В остальной части встречных требований Общества отказано.

          Суд взыскал с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 9 000 руб.

          Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области не согласился с принятым судебным актом в части  отказа в удовлетворении требований Комитета и в части  удовлетворения требований Общества и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных Комитетом требований в полном объеме, в удовлетворении требований Общества отказать.

            Обжалуя решение суда первой инстанции, Комитет ссылается на то, что незавершенный объект зарегистрирован 22.07.2022г., строительство объекта не ведется. Срок действия договора аренды прекращен 25.05.2024г. Оснований для отказа Комитету в исковых требованиях об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:060035:4457, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов, у суда не имелось. Нарушение Обществом срока строительства не связано с  действиями органов государственной  власти. Комитет 03.06.2024г. обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, в связи с чем, в удовлетворении заявления о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 для завершения строительства отказано. По земельному участку с кадастровым номером 34:34:060035:2849 Комитетом принято решение  о возврате заявления, поскольку отсутствуют основания для предоставления указанного земельного участка Обществу без торгов, объекты капитального строительства, принадлежащие Обществу, на указанном земельном участке отсутствуют. Положения статьи 621 ГК РФ не подлежат применению. Удовлетворяя требования Общества в части обязания Комитета направить Обществу проект договора аренды суд фактически произвел подмену органа государственной власти.

В судебное заседание явились представители Общества и Комитета.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Законность и обоснованность судебного акта арбитражного суда первой инстанции проверяется апелляционным судом, в порядке, установленном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 08.08.2016 на основании пп.5 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ без торгов между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Родниковая Долина» (арендатор) заключен договор № 2040-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848, площадью 15 139 кв.м., с разрешенным использованием: торгово-развлекательный центр, местоположением: <...> для строительства торгово-развлекательного центра.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 25.05.2021.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 25.12.2018 произведена замена арендатора на ООО «Стройсимметрия».

06.11.2020 на основании частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2, в соответствии с которым, срок действия арендных отношений продлен до 25.05.2024.

08.08.2016 между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Родниковая Долина» (арендатор) заключен договор № 2041-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2849, площадью 3 162 кв.м., с разрешенным использованием: коммунальное обслуживание, местоположением: <...> для коммунального обслуживания.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 25.05.2021.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 06.11.2020 произведена замена арендатора по договору № 2041-В на ООО «Стройсимметрия», продлен срок действия договора до 25.05.2024.

25.04.2022 обществу выдано разрешение на строительство № 34-RU 34301000- 6223-2022, которым предусмотрено возведение торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Родниковая, 2 этап, общей площадью 11 953, 66 кв.м. Срок действия разрешения – до 13.11.2024.

22.07.2022 за ООО «Стройсимметрия» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:060035:4457, степенью готовности 27%, площадью застройки 6250,7 кв.м., проектируемое назначение: торгово-развлекательный центр, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060035:2848.

22.12.2023 комитет направил в адрес общества письмо № 21-04-02/23924, в котором уполномоченный орган уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды № 2040-В с 25.05.2024.

22.12.2023 комитет направил в адрес общества письмо № 21-04-02/23923, в котором уполномоченный орган уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды № 2041-В с 25.05.2024.

23.05.2024 общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для завершения строительства объекта.

23.05.2024 общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2849 на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, для размещения объектов коммунального обслуживания для обеспечения работы торгово-развлекательного центра.

Письмом от 31.05.2024 № 21-04-02/9967 Комитет возвратил заявление Общества,  указав, что Обществом не указано основание предоставления земельного участка без торгов, документы не приложены.

Письмом от 04.06.2024 № 21-04-02/10249 Комитет отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 в аренду, указав, что 03.06.2024г. Комитетом в суд направлено исковое заявление об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Оснований для предоставления в аренду земельного участка без торгов, не имеется.

Комитет, полагая, что действие договора аренды № 2040-В прекращено, 03.06.2024г. обратился в суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество обратилось в суд с требованиями о признании незаконными отказов от договоров, отказов в предоставлении земельных участков в аренду на новый срок и обязании заключить договоры аренды спорных земельных участков.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований Комитета об изъятии объекта незавершенного строительства, исходил из того, что  устанавливая срок действия разрешения на строительство до 13.11.2024, публичное образование фактически выразило согласие на осуществление строительства объекта до указанной даты. Суд отмечает, что действующее законодательство разделяет понятия «освоение» и «использование» земельного участка. Судом принято во внимание, что права и обязанности по договору аренды № 2040-В перешли к ООО «Стройсимметрия» в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 25.12.2018; положительные заключения экспертиз проектной документации были выданы 30.06.2021 и 04.10.2021;  разрешение на строительство выдано уполномоченным органом 25.04.2022;  право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 22.07.2022;  планируемый к возведению объект капитального строительства площадью застройки 6250,7 кв.м. относится к категории высокой сложности, предусматривающей повышенные требования к проектированию и строительству. При этом, дополнительное соглашение №2 от 06.11.2020 о продлении срока договора аренды № 2040-В до 25.05.2024 не является продлением договора по смыслу положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а заключено в соответствии с положениями закона, введенного в связи с появлением новой короновирусной инфекцией COVID-19.  Суд пришел к выводу об обоснованности требований Общества в части признания незаконными отказов комитета, выраженных в письмах от 04.06.2024 № 21-04-02/10249 и от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, а также возложении обязанности на комитет по заключению новых договоров аренды в отношении спорных земельных участков.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

   Согласно п.3, п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

            С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015г.

Как следует из статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

При этом, в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Из материалов дела следует, что 08.08.2016 на основании пп.5 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ без торгов между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Родниковая Долина» (арендатор) заключен договор № 2040-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848, площадью 15 139 кв.м., с разрешенным использованием: торгово-развлекательный центр, местоположением: <...> для строительства торгово-развлекательного центра.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 25.05.2021.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 25.12.2018 произведена замена арендатора на ООО «Стройсимметрия».

06.11.2020 на основании частей 6-8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (ковид) между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2, в соответствии с которым срок действия арендных отношений продлен до 25.05.2024.

25.04.2022 обществу выдано разрешение на строительство № 34-RU 34301000- 6223-2022, которым предусмотрено возведение торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Родниковая, 2 этап, общей площадью 11 953, 66 кв.м. Срок действия разрешения на строительство – до 13.11.2024.

22.07.2022 за ООО «Стройсимметрия» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:060035:4457, степенью готовности 27%, площадью застройки 6250,7 кв.м., проектируемое назначение: торгово-развлекательный центр, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060035:2848.

22.12.2023 комитет направил в адрес общества письмо № 21-04-02/23924, в котором уполномоченный орган уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды № 2040-В с 25.05.2024.

23.05.2024, до истечения срока действия договора аренды,  Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для завершения строительства объекта.

Однако Комитет, не рассмотрев в установленном порядке указанное заявление Общества,  03.06.2024  направил в Арбитражный суд Волгоградской области иск об изъятии спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, что не может быть расценено как добросовестное поведение.

Письмом от 04.06.2024 № 21-04-02/10249 Комитет отказал Обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 в аренду, указав, что 03.06.2024г. Комитетом в суд направлено исковое заявление об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Оснований для предоставления в аренду земельного участка без торгов, не имеется.

          Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что отказ комитета, выраженный в письме от 04.06.2024 № 21-04-02/10249, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка, общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта, является незаконным и нарушает права Общества.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:  собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Материалами дела установлено, что 22.07.2022 за ООО «Стройсимметрия» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:060035:4457, степенью готовности 27%, площадью застройки 6250,7 кв.м., проектируемое назначение: торгово-развлекательный центр, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060035:2848.

23.05.2024 общество, до истечения срока действия договора, однократно обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для завершения строительства объекта.

Дополнительное соглашение №2 от 06.11.2020 о продлении срока договора аренды № 2040-В до 25.05.2024, не является продлением договора по смыслу положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусматривает, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды.

Таким образом, продление договора аренды №2040-В земельного участка до 25.05.2024 было осуществлено в соответствии с положениями закона, введенного в связи с появлением новой короновирусной инфекцией COVID-19.

Принимая федеральный закон № 98-ФЗ, законодатель императивно установил обязанность органов государственной власти продлевать договоры аренды.

Таким образом, продление срока действия договора в соответствии с Законом № 98-ФЗ, не является однократным продлением для завершения строительства  объекта.

Указанный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Кроме того, изначально земельный участок предоставлен без проведения торгов.

При указанных обстоятельствах, Общество имело право на однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для завершения строительства объекта.

Судами установлено, что обществу администрацией Волгограда было выдано разрешение на строительство от 25.04.2022 № 34-RU 34301000-6223-2022 сроком действия до 13.11.2024, согласно которому, осуществляется строительство спорного торгово-развлекательного центра.

Таким образом, устанавливая срок действия разрешения на строительство до 13.11.2024, публичное образование фактически выразило согласие на осуществление строительства объекта до указанной даты.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, установлено, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

При этом оспариваемый отказ в продлении арендных отношений, учитывая срок действия разрешения на строительство, фактически является злоупотреблением правом публичного органа, поскольку арендатор, разумно полагавшийся на срок действия разрешения на строительство и продолживший строительство спорного объекта недвижимости, в рассматриваемом случае был введен в заблуждение непоследовательными действиями уполномоченного органа.

Выдача Обществу разрешения на строительство на срок до 13.11.2024г. свидетельствует о заинтересованности уполномоченного органа в окончании строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию.

В сложившейся ситуации формальный отказ в продлении договора аренды для завершения строительства объекта не может быть признан обоснованным. 

При этом существенным обстоятельством в споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, поскольку заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем построенным объектом по причине, не зависящей от заявителя, в отсутствие договора аренды земельного участка лишен права достроить объект и ввести построенный объект в эксплуатацию.

 В этой связи, отказ в продлении арендных отношений для завершения строительства объекта направлен не на восстановление права владения земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка арендатором, ввиду чего такой отказ свидетельствует о злоупотреблении правом и влечет правовую неопределенность.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.06.2017 № 304- ЭС16-20773.

Комитет ссылается на то, что незавершенный объект зарегистрирован 22.07.2022г., строительство объекта с 2022г. Обществом не  осуществлялось.

Судом правомерно учтено, что  действующее законодательство разделяет понятия «освоение» и «использование» земельного участка; под освоением участка, предоставленного для целей строительства, понимается подготовительный этап, связанный с подготовкой документации, без которой осуществление строительства невозможно, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства; трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, следует исчислять с момента выдачи разрешения на строительство. При этом время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом конкретном случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта, его уникальности, условий договора аренды.

Судом обоснованно принято во внимание, что права и обязанности по договору аренды № 2040-В перешли к ООО «Стройсимметрия» в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 25.12.2018;  положительные заключения экспертиз проектной документации выданы 30.06.2021 и 04.10.2021;  разрешение на строительство выдано уполномоченным органом 25.04.2022;  право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 22.07.2022;  планируемый к возведению объект капитального строительства площадью застройки 6250,7 кв.м. относится к категории высокой сложности, предусматривающей повышенные требования к проектированию и строительству.

В суде апелляционной инстанции представителями Общества представлены документы, подтверждающие принятие всех необходимых мер по освоению и использованию земельного участка в целях продолжения строительства объекта на данном земельном участке.

Обществом представлена проектная  документация, получившая положительное заключение экспертизы. Общая площадь 4-х этажного здания торгово-развлекательного центра – 19 761,69 кв.м., имеет сложную конфигурацию, строительство предполагает 2 этапа строительства.  

Обществом выполнен 1 этап строительства - демонтаж существующих конструкций сборных бетонных ленточных фундаментов ранее существовавшего строения и 2-х ж/б фундаментов стаканного типа, подготовка к строительству.

Обществом выполнена первая часть 2 этапа (подвал, первый этаж и инженерное оборудование).

Согласно заключению кадастрового инженера от 04.02.2025г. степень готовности торгово-развлекательного центра составляет 38%, что свидетельствует об увеличении процента застройки с момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства.

Кроме того, следует учесть следующие обстоятельства.

Согласно условиям договора аренды земельного участка от 08.08.2016г. разрешенное использование земельного участка  - торгово-развлекательный центр.

На момент начала проектирования объекта строительства действовала редакция Правил землепользования и застройки, согласно которой земельный участок находился в территориальной зоне смешанной застройки жилыми домами (Ж-4), основными видами разрешенного использования и условно-разрешенными видами использования являлось – размещение объектов торговли.

 На дату выдачи разрешения на строительство действовала редакция Правил, согласно которой в территориальной зоне смешанной застройки жилыми домами (Ж-4) – основными видами разрешенного использования и условно-разрешенными видами использования, не предусмотрено размещение объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров).

В связи с обращением Общества от 28.07.2022г.  решение Волгоградской городской Думы № 88/1220 от 24.05.2023г. в ПЗЗ внесены изменения в части изменения территориальной зоны (Ж-4) зоны смешанной застройки жилыми домами на зону  объектов общественно-делового и жилого назначения на территориях, планируемых к реорганизации (Д2-2), основными видами разрешенного использования в которой предусмотрено размещение «объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов)».

Утвержден проект планировки и межевания территории, включающий территорию  земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 и предусматривающий размещение на нем торгово-развлекательного центра.

Таким образом, оформление документации, заключение договоров с РСО, проведение экспертиз, вынесение постановлений административными органами, проведение общественных слушаний и т.д., свидетельствует о непрерывной деятельности Общества, направленной на продолжение строительства объекта.

Комитет указал, что Общество обращалось в Инспекцию государственного строительного надзора Волгоградской области с уведомлением о приостановлении работ по строительству объекта, в связи с отсутствием финансирования.

В материалы дела представлены уведомления о приостановлении работ по строительству объекта на срок с 28.02.2023г. по 01.06.2023г.  (на 3 месяца).

Однако указанные обстоятельства не свидетельствует о недобросовестности Общества, поскольку срок приостановления строительства составлял 3 месяца, после чего, строительство объекта возобновлено. Затруднительное финансовое положение Общества не позволило осуществлять строительство в указанный период.

Из пояснений Общества следует, что в связи с появлением в рассматриваемый период новой короновирусной инфекцией COVID-19 и возникшими в связи с этим у Общества финансовыми затруднениями,  строительство объекта пришлось приостановить.  

Исходя из анализа статей 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая правовую позицию, выраженную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, согласно которой, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного  участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При этом, обоснованность отказа от договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды, при этом время, необходимое для освоения земельного участка, не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 по делу № 305-ЭС16-2309 указано, что отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим.

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 определения от 06.10.2015 № 2317-0).

Единственным основанием для отказа обществу в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...> послужило  указание Комитета, что 03.06.2024г. Комитетом в суд направлено исковое заявление об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в связи с чем, оснований для предоставления в аренду земельного участка без торгов, не имеется.

Иных оснований Комитетом не указано.

То обстоятельство, что 19.07.2024 (то есть после инициирования настоящего судебного разбирательства) администрацией принято постановление об отмене ранее выданного разрешения на строительство № 34-RU34301000-6223-2022 по мотиву истечения срока действия договора аренды № 2040-В, не является существенным для рассматриваемого спора, поскольку судом констатировано наличие у арендатора права на  однократное продление арендных отношений.

Учитывая установленные судом обстоятельства, в частности, период освоения обществом спорного земельного участка, предпринимаемые арендатором меры по его освоению и использованию, внесение арендных платежей по договору, а также наличие у Общества  права на однократное продление арендных отношений, суд  правомерно посчитал, что отказ Комитета в предоставлении в аренду земельного участка однократно для завершения строительства объекта, является незаконным и нарушающим права Общества.

Согласно  пункту  3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Комитетом указано, что Комитетом, в порядке ст. 239.1 ЗК РФ реализовано право на обращение в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект.

Действительно, формально, Комитет в течение  шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, обратился в суд с иском об изъятии объекта.

Однако в рассматриваемой ситуации, Комитет, получив до истечения  срока аренды,  заявление Общества  о предоставлении  однократно в аренду земельного участка для завершения строительства объекта, незамедлительно обращается в суд с иском об изъятии указанного  объекта незавершенного строительства, и указывает Обществу  на это в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду.

В рассматриваемом случае, действия Комитета по обращению в суд с иском об изъятии объекта, при наличии заявления Общества, имеющего право на заключение договора аренды земельного участка  в целях завершения строительства этого объекта, не могут расцениваться как добросовестные.

Комитет, не рассмотрев в установленном порядке заявление Общества о предоставлении однократно в аренду земельного участка для завершения строительства,  03.06.2024  направил в Арбитражный суд Волгоградской области иск об изъятии спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, что является преждевременным, и не может быть расценено как добросовестное поведение уполномоченного органа.

Добросовестность лица при его участии в любых правоотношениях должна определяться как соответствие его поведения установленным отраслевыми нормами правилам, а также общим началам и смыслу отраслевого законодательства.

Исходя из презумпции добросовестности сторон правоотношений, не предполагается, что конституционная защита может распространяться на ожидания, связанные со стремлением одной стороны правоотношения нарушить права и законные интересы другой стороны (Постановление КС РФ от 20 июля 2011 г. N 20-П).

Процессуальное (процедурное) поведение как частного, так и публичного субъекта также может оцениваться на предмет его добросовестности. Конституция РФ, закрепляя самостоятельность в осуществлении своих функций и полномочий (ст. 10), презюмирует добросовестное выполнение органами государственной власти возлагаемых на них Конституцией и федеральными законами обязанностей. Применительно к презумпции добросовестности публичных субъектов предусмотрена презумпция законности действий государства и должностных лиц. Соответственно, в российском праве действует законная презумпция добросовестности государственных органов. Условием для презумпции законности деятельности государственных органов является требование поддержания доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства (Постановления КС РФ от 24 мая 2001 г. N 8-П, от 19 июня 2002 г. N 11-П, от 29 января 2004 г. N 2-П, от 15 февраля 2019 г. N 10-П и др.).

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:  собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В рассматриваемом случае, при указанных обстоятельствах, судом правомерно отказано Комитету в удовлетворении иска об изъятии у Общества объекта  незавершенного строительства.

            На основании  изложенного, судом обоснованно признан  незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, выраженный в письме от 04.06.2024 № 21-04- 02/10249, в предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...>.

          В целях восстановления нарушенных прав, суд правомерно  обязал Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенные нарушения путем направления обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

          Довод Комитета о том, что удовлетворяя требования Общества в части обязания Комитета направить Обществу проект договора аренды суд фактически произвел подмену органа государственной власти, судом апелляционной инстанции отклоняется.

          Сторона вправе самостоятельно выбрать форму защиты своих прав, а суд, исходя из положений ст. 2 АПК РФ, обязан обеспечить защиту нарушенных законных прав и интересов хозяйствующего субъекта.

Выбирая восстановительную меру, суд должен исходить из конкретной ситуации, и применяемая восстановительная мера должна: а) соответствовать существу спора и касаться именно его предмета; б) быть адекватной возможностям и потребностям каждой из сторон; в) способствовать реальному восстановлению прав лица, чьи права были нарушены и быть направленной на устранение именно того нарушения, которое обсуждалось в ходе судебного спора.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.

Согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

          Исходя из предмета заявленных требований, установленных по делу обстоятельств, того, что оценка законности оспариваемого отказа Комитета, осуществляется арбитражным судом на дату совершения отказа, определяя способ восстановления прав общества, нарушенных отказом Комитета от 04.06.2024г., суд первой инстанции правомерно исходил из того, что надлежащим способом восстановления нарушенных прав заявителя, соответствующим в данном случае характеру допущенного нарушения, является возложение на Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обязанности по направлению обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 15 139 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

         В отношении требований Общества о признании незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка, общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> и обязании Комитета устранить допущенные нарушения путем направления обществу проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 08.08.2016 на основании п.4 ст. 11.8, пп.5 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Родниковая Долина» (арендатор) заключен договор № 2041-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2849, площадью 3 162 кв.м., без торгов с разрешенным использованием: коммунальное обслуживание, местоположением: <...> для коммунального обслуживания.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 25.05.2021.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 06.11.2020 произведена замена арендатора по договору № 2041-В на ООО «Стройсимметрия», продлен срок действия договора до 25.05.2024.

23.05.2024 ООО «Стройсимметрия» обратилось в Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849 на новый срок без торгов на основании ст. 621 ГК РФ для размещения объектов коммунального обслуживания для обеспечения работы торгово-развлекательного центра.

По результатам рассмотрения заявления ООО «Стройсимметрия» Комитетом принято решение о возврате заявления, оформленное письмом от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, с указанием на то, что Обществом не указано основание предоставления земельного участка без торгов, документы не приложены.  Кроме того, Комитетом указано, что согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок  договора аренды  такого земельного участка без проведения торгов. Статья 621 ГК РФ не подлежит применению.

Суд первой инстанции, считая указанное письмо отказом в предоставлении в аренду земельного участка, и признавая незаконным отказ, исходил из того, что согласно пункту 10.4 договора аренды №2041-В на земельном участке расположены инженерные коммуникации, воздушная линия электропередачи и водопровод, пункт полигонометрии мелкого заложения первого разряда. Данные инженерные коммуникации используются в целях обеспечения строительства объекта недвижимости - торгово-развлекательного центра в соответствии с договором аренды от 08.08.2016 № 2040-В земельного участка площадью 15 139 кадастровый номер 34:34:060035:2848, заключенного между Комитетом и ООО «Стройсимметрия». Оба земельных участка технически взаимосвязаны и спорный земельный участок с кадастровым номером 34:34:060035:2849 обеспечивает осуществление деятельности по строительству объекта на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060035:2848.

Удовлетворяя требования в указанной части, суд первой инстанции применил к рассматриваемым правоотношениям положения части 1 статьи 621 ГК РФ, в силу которой, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

  Суд апелляционной инстанции считает выводы суда необоснованными по следующим основаниям.

Согласно п.1, п.2 ст. 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются:

1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований;

5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;

6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

7) цель использования земельного участка;

8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;

9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса.

Согласно пп.4 п.1 ст. 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается основание предоставления земельного участка   без проведения торгов из числа оснований, предусмотренных п.2 ст. 39.3, ст. 39.5, п.2 ст. 39.6, п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ.

Согласно  пп.1 п. 2.6.1 Административного регламента в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, указывается основание предоставления земельного участка   без проведения торгов.

Однако Обществом в заявлении не указаны основания предоставления земельного участка   без проведения торгов из числа оснований, предусмотренных п.2 ст. 39.3, ст. 39.5, п.2 ст. 39.6, п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ.

   Согласно п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Пункт 2.9 Административного регламента содержит исчерпывающий перечень оснований для  возврата документов заявителю, в том числе, если заявление не соответствует положениям пп.1 п. 2.6.1 Регламента, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, представляемые в соответствии с п. 2.6.1 Регламента. При этом должны быть  указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

Таким образом, Комитетом  правомерно возвращено заявление Общества на основании п.3 ст. 39.17 ЗК РФ, п.2.9 Регламента, в связи с тем, что  Обществом в заявлении не указаны основания предоставления земельного участка  без проведения торгов из числа оснований, предусмотренных п.2 ст. 39.3, ст. 39.5, п.2 ст. 39.6, п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ и не приложены документы.

Кроме того, возвращая Обществу заявление,  Комитет  дополнительно сообщил, что срок договора аренды истек 25.05.2024г., согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор указанного земельного участка не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Статья 621 ГК РФ не подлежит применению. С 01.03.2015г.  действует общее правило о предоставлении земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без торгов.

Из заявления Общества от 23.05.2024 следует, что Общество просило предоставить в аренду земельный участок площадью 3 162 кв.м. с кадастровым номером 34:34:060035:2849 на новый срок без торгов на основании ст. 621 ГК РФ для размещения объектов коммунального обслуживания для обеспечения работы торгово-развлекательного центра.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Частью 3 статьи 212 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе находящимся в государственной, муниципальной собственности.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ), внесены изменения в ЗК РФ.

С 01.03.2015 действует общее правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Таким образом, положения статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям, ввиду наличия специальной нормы, подлежащей применению.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

   Согласно п.3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В рассматриваемом случае, совокупность оснований для заключения нового договора аренды  земельного участка  отсутствует, поскольку отсутствуют основания  предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Следует  также отметить, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:060035:2849, с разрешенным использованием: коммунальное обслуживание, имеет самостоятельное назначение и иные признаки позволяющие его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимости, является смежным земельным участком по отношению к земельному участку с кадастровым номером 34:34:060035:2848.

Согласно п. 10.7 Договора №2041-В земельный участок образован с учетом утвержденного постановлением администрации Волгограда от 26.04.2016 г. № 581 проектом планировки и межевания территории, ограниченной ул. Родниковой, ул. им. гвардии капитана ФИО4, ул. им. Гвардии майора ФИО5, ул. им. Солнечникова, ул. Карагандинской в Советском районе. Земельный участок с кадастровым №34:34:060035:2849 расположен в зоне размещения объектов инженерной инфраструктуры (очистные сооружения).

Из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка №547 от 13.05.2024 следует, что спорный участок имеет общее ограждение со смежным земельным участком с кадастровым номером 34:34:060035:2848.

Объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют. На территории спорного земельного участка имеются металлические вагончики — бытовки, опора воздушной линии электропередачи, складируются строительные материалы, усматриваются насыпи грунта, разброс строительного мусора.

Объекты принадлежащие Обществу на земельном участке отсутствуют.

Таким образом, в границах спорного участка отсутствуют объекты, для размещения которых он был предоставлен по договору №2041-В.

Выводы суда  о наличии технической взаимосвязи двух земельных участков, а также о том, что  земельный участок с кадастровым номером 34:34:060035:2049 обеспечивает осуществление деятельности по строительству объекта на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060035:2048 и является вспомогательным по отношению к последнему, не соответствуют обстоятельствам дела и опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Земельный участок свободен от объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности Обществу, на земельном участке отсутствуют объекты, для размещения которых он был предоставлен по договору №2041-В.

Доводы о невозможности использования смежного земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2048 в соответствии с его видом разрешенного использования (строительство торгово-развлекательного центра) без использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2049, имеющего назначение: коммунальное обслуживание, являются необоснованными и противоречащими действующему законодательству и материалам  дела.

Судом первой инстанции не учтены положения пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, согласно которому, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, учитывая исчерпывающий перечень оснований для представления земельного участка из публичной собственности, предусмотренный пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, отсутствие в рассматриваемом случае предусмотренного законом права на преимущественное заключение договора аренды такого земельного участка без проведения торгов на новый срок, у суда не имелось оснований для признания незаконным отказа (возврата) Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, в предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> и обязания             Комитета направить Обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2849.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при подаче искового заявления Обществом уплачена госпошлина за четыре требования в  размере 12000 руб.

Судом первой инстанции удовлетворено два требования  Общества (6000 руб.), в остальной части заявленных требований отказано, однако госпошлина взыскана судом с Комитета в пользу Общества в размере 9000 руб.

         При указанных обстоятельствах, решение  Арбитражного суда Волгоградской области  от 26 сентября 2024  года по делу № А12-14775/2024 в обжалуемой части  подлежит отмене в части признания незаконным отказа Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, в предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> и обязания Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенные нарушения путем направления обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, в части взыскания с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебных расходов по оплате государственной пошлины, с принятием в отмененной части по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении указанных требований.

         Суд апелляционной инстанции считает, что с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

         В остальной обжалуемой части решение  Арбитражного суда Волгоградской области  от 26 сентября 2024  года по делу № А12-14775/2024 подлежит оставлению без изменения.

         При выполнении постановления в форме электронного документа оно в с соответствии с частью 1 статьи  177 АПК РФ направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

         Руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции


                                                               ПОСТАНОВИЛ:


        Решение  Арбитражного суда Волгоградской области  от 26 сентября 2024  года по делу № А12-14775/2024 в обжалуемой части отменить в части признания незаконным отказа Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, в предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> и обязания Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенные нарушения путем направления обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, в части взыскания с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебных расходов по оплате государственной пошлины.

       Принять в отмененной части по делу новый судебный акт.

       В удовлетворении требований  ООО «Стройсимметрия» о признании незаконным отказа Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, в предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> и обязании Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенные нарушения путем направления обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3 162 кв.м., кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, отказать.

        Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

         В остальной обжалуемой части решение  Арбитражного суда Волгоградской области  от 26 сентября 2024  года по делу № А12-14775/2024 оставить без изменения.

         Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                     Е.В. Пузина


Судьи                                                                                                   С.Г. Веряскина


                                                                                                              В.В. Землянникова