Решение от 5 апреля 2024 г. по делу № А41-101742/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-101742/23
05 апреля 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 13 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 05 апреля 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО "Деловой центр" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Минмособлимущество (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании по договору аренды от 03.10.2013 № ЮА-119 задолженности за период с 3 кв. 2022 по 3 кв. 2023 в размере 6149965,64 руб.; пени за период с 31.06.2022 по 15.11.2023 в сумме 1653176,93 руб.; о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010119:2750; об обязании возвратить земельный участок,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Деловой центр" с требованиями, исходя из принятых судом уточнений о взыскании по договору аренды от 03.10.2013 № ЮА-119 задолженности за период с 3 квартала 2022 года по 3 квартал 2023 года в размере 6149965,64 руб.; неустойки за период с 05.03.2022 по 01.04.2024 в сумме 34373,53 руб.; о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010119:2750; об обязании возвратить земельный участок.

Поскольку в материалы дела не представлен отказа от иска в части взыскания основного долга, и при отсутствии полномочий у подписавшего уточнений лица на отказ от части требований, судом рассмотрены требования с учетом уточненных периода и суммы неустойки.

В судебном заседании представитель ответчика по требованиям возражал, изложил доводы суду, представил в материалы дела дополнительные документы.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ООО "Деловой центр" (арендатором) сроком на 39 лет заключен договор аренды от 03.10.2013 № ЮА-119 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010119:2750.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 29.09.2023 Администрация городского округа Химки Московской области уведомила ООО "Деловой центр" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 03.10.2013 № ЮА-119 не погашена в добровольном порядке, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Материалами дела подтверждается, что предъявленная ко взысканию задолженность погашена ответчиком в полном объеме, в связи с чем исковые требования в данной части не подлежат удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 05.03.2022 по 01.04.2024 в сумме 34373,53 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан неверным, поскольку при расчете неустойки истцом не учтен период действия моратория на начисление штрафных санкций с 01.04.2022 по 01.10.2022 в соответствии с Постановлением правительства Российской Федерации № 497.

Кроме того, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Материалами дела подтверждается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010119:2750 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:10:0010119:2756, 50:10:0010119:2761, 50:10:0010119:2757, 50:10:0010119:2890, помещения в которых принадлежат на праве собственности не только ответчику, но и третьим лицам.

При этом Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в абзаце втором п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при переходе права собственности на здание, сооружение (либо часть здания, сооружения), находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением (их частью) и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (либо в соответствующей части - с учетом его доли в праве собственности на недвижимое имущество, а именно в здании, сооружении), независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, оснований для расчета арендной платы за пользование всей площадью земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010119:2750 в отношении арендатора не имеется, общество обязано вносить плату за пользование участком пропорционально доле в праве собственности на объекты недвижимости, расположенные в границах участка.

Судом установлено, что ответчиком вносится арендная плата, соответствующая 100% доли в праве пользования участком, в связи с чем по договору имеется переплата, в том числе и за спорный период.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для начисления неустойки по договору аренды за просрочку внесения арендных платежей не имеется.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку судом установлен факт погашения задолженности и внесения арендной платы в большем размере в период действия договора, требования о расторжении также являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец