Решение от 11 ноября 2020 г. по делу № А27-14663/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А27-14663/2020
город Кемерово
11 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 ноября 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 ноября 2020 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Драпезо В.Я. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Мария-Ра» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул

к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,

при участии:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 30.12.2019, паспорт, диплом от 05.06.2001;

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности от 13.10.2020 №7-2-10/1076, паспорт, диплом от 10.07.2015,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Мария-Ра», ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – «Истец», «ООО КФ «Мария-РА», «Общество») обратилось в арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – «Ответчик», «Комитет», «КУГИ Кузбасса») об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды зенмельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33 «Б», - площадью 1 024 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0301014:11618 (в части указания спорных пунктов требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – «АПК РФ»); представители Истца и Ответчика присутствуют в судебном заседании 03.11.2020.

ООО КФ «Мария-Ра» в исковом заявлении и его представитель в судебном заседании, настаивая на удовлетворении заявленных требований, указывают на то, что Общество не согласно с условиями пунктов 4.3; 4.4.13; 4.4.14; 4.4.16; 6.1; 6.2; 7.4.5 договора, в связи с чем, вынуждено передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В качестве правового обоснования заявленных требований ОООКФ «Мария-Ра» ссылается на пункт 2 статьи 445, пункт 2 статьи 446, статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»).

Подробнее доводы Общества в отношении конкретных пунктов изложены в исковом заявлении.

Комитет в отзыве и его представитель в судебном заседании, возражая против удовлетворения заявленных ООО КФ «Мария-Ра» требований, указывают на то, что часть спорных пунктов может быть исключена из договора и урегулирована непосредственно на основе Земельного кодекса Российской Федерации (далее – «Земельный кодекс РФ») и Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 (далее – «Постановление №62»); часть пунктов договора может быть скорректирована; пункты 4.4.16 и 7.4.5 Комитет согласен исключить из условий заключаемого договора аренды ввиду их исключения из типовой формы договора аренды.

В то же время в отношении пунктов 6.1 и 6.2 Комитет настаивает на предложенной им редакции, исходя из того, что согласно 421 ГК РФ стороны могут сами установить в договоре определенные права и возложить дополнительные обязанности для сторон, если они не противоречат действующему законодательству. При этом стороны в соответствии со статьей 330 ГК РФ вправе предусмотреть в заключаемом им договоре ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, в том числе в виде уплаты неустойки, пени, штрафов.

Подробнее доводы КУГИ Кузбасса изложены в отзыве.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, суд установил.

ООО КФ «Мария-Ра» обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:11618, площадью 1024 кв. м, расположенного по адресу г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33б (далее – «Земельный участок»).

В ответ на указанное заявление Обществом от Комитета был получен проект Договора аренды земельного участка (далее – «Договор аренды») с Актом приема-передачи и Протоколом определения величины арендной платы.

Поскольку ООО КФ «Мария-Ра» согласилось не со всеми предложенными Комитетом условиями Договора аренды, в адрес КУГИ Кузбасса Обществом на рассмотрение и подписание был направлен подписанный Протокол разногласий к Договору аренды (далее – «Протокол разногласий»).

14.05.2020 в ответ на Протокол разногласий от КУГИ Кузбасса поступило письмо №9-6-05/452 с протоколом согласования к протоколу разногласий (далее – «Протокол согласования»).

Общество вновь не согласилось с предложенными Комитетом условиями, содержащимися в пунктах 4.3; 4.4.13; 4.4.14; 4.4.16; 6.1; 6.2; 7.4.5 Договора аренды, что послужило основанием для обращения ООО КФ «Мария-Ра» в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения сторон, суд считает необходимым урегулировать возникшие между ООО КФ «Мария-Ра» и КУГИ Кузбасса разногласия по договору аренды земельного участка, исходя из следующего.

Так, в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из смысла статьи 173 АПК РФ следует, что по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Арбитражные суды в соответствии со статьей 13 АПК РФ рассматривают дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, конституций (уставов), законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, актов органов местного самоуправления.

Как следует из искового заявления, ООО КФ «Мария-Ра» не согласно с предложенной Комитетом редакцией пунктов 4.3, 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2 и 7.4.5.

В отношении пункта 4.3 Договора аренды Общество указывает на следующие обстоятельства.

В протоколе разногласий Общество предложило изменить пункт 4.3 Договора изложить в следующей редакции: «Передавать арендованный земельный участок в целом или частично в субаренду, в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя, при условии его уведомления. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия Арендодателя, при условии его уведомления. При передаче земельного участка в субаренду, расчет арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов и не применяется в отношении земельного участка (части площади) не переданного в субаренду.

В протоколе согласования КУГИ предложило изменить концовку пункта 4.3: «При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов

Вместе с тем, в судебном заседании представитель Комитета признала, что данный пункт может быть полностью исключен из Договора аренды, а особенности взаимоотношений сторон, вытекающие из данного пункта, могут быть урегулированы непосредственно на основании Постановления №62. В связи с чем, представитель Истца уточнила заявленные требования и исключила данный пункт из числа спорных.

Суд принял указанные уточнения, как не противоречащие требованиям пункта 3.7 Постановления №62, которым установлено, что в случае передачи в субаренду земельных участков, предоставленных в аренду лицам, в отношении которых расчет арендной платы произведен в порядке, установленном подпунктом «а» пункта 2.2 настоящего Порядка, либо при передаче такими лицами прав и обязанностей по договорам аренды третьим лицам, либо при передаче в аренду объектов недвижимости или временных сооружений, расчет арендной платы рассчитывается в порядке, установленном пунктом 2.8 настоящего Порядка.

При этом, суд соглашается с доводами истца о том, что по смыслу гражданского законодательства Российской Федерации в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента «1,2» на всю площадь, подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности.

В отношении пунктов 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16 суд отмечает следующее.

Пункт 4.4.13 Договора аренды в редакции КУГИ Кузбасса предусматривает обязанность Общества в десятидневный срок со дня отчуждения объекта недвижимости (перехода прав на него), для размещения которого был предоставлен земельный участок, направить Ответчику письменное уведомление об этом с приложением подтверждающих документов. Причем, Комитет настаивает на оговорке о том, что в случае, если Истец не уведомил Ответчика об отчуждении объекта недвижимости или уведомил с нарушением срока, установленного Договором, внесенная арендная плата не подлежит возврату.

Между тем, указанная оговорка противоречит пункту 3 статьи 552 ГК РФ, в соответствии с которой продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, указанная оговорка подлежит исключению из текста Договора аренды как противоречащая пункту 3 статьи 552 ГК РФ, а пункт 4.4.13 следует изложить в редакции: «В десятидневный срок со дня отчуждения объекта недвижимости (перехода прав на него), для размещения которого был предоставлен земельный участок, направить Арендодателю письменное уведомление об этом с приложением подтверждающих документов».

Пункт 4.4.14 Договора аренды в редакции КУГИ Кузбасса возлагает на Общество обязанность ежегодно осуществлять сверку расчетов по арендной плате и неустойке (пене и (или) штрафам), но не позднее, чем за одни месяц до окончания срока действия настоящего договора.

Суд соглашается с доводами Истца о том, что указанная обязанность Арендатора противоречит пункту 4 статьи 421 ГК РФ, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422), поскольку действующие нормативные правовые акты не предусматривают обязанность Арендатора земельного участка осуществлять сверку расчетов по арендной плате в одностороннем порядке и по своей инициативе.

Вместе с тем, суд с учетом позиций сторон, изложенных по данному пункту в судебном заседании, считает возможным включить в текст Договора аренды пункт 3.11, следующего содержания: «Стороны ежегодно осуществляют взаимосверку расчетов по арендной плате и неустойке (пене и (или) штрафам».

Пункт 4.4.16 Договора аренды закрепляет обязанность Арендатора земельного участка соблюдать на земельного участке установленные законодательством РФ правила промышленного производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготовляемые на его основе.

Однако Общество не является изготовителем спиртосодержащей продукции. На производство спиртосодержащей продукции требуется специальное разрешение и лицензия, а также специальное лицензированное оборудования. При этом, КУГИ Кузбасса с 20.07.2006 наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, однако полномочия государственного контроля в области производства и оборота этилового спирта у КУГИ Кузбасса отсутствуют. В связи с чем, суд соглашается с доводами Истца о том, что наличие данного пункта в договоре не имеет правового значения, указанный пункт также подлежит исключению.

Соответственно, пункт 7.4.5 Договора аренды, закрепляющий правило, в соответствии с которым при нарушении Арендатором пункта 4.4.16 договора, в случае наличия вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении, Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения Договора аренды и возмещения убытков, также необходимо исключить из текста договора как не имеющий правового значения применительно к рассматриваемой ситуации, и, как противоречащий статье 46 Земельного кодекса РФ, в которой отсутствуют указанные основания прекращения аренды земельного участка.

В отношении пунктов 6.1 и 6.2 Договора аренды, закрепляющей размер неустойки, в том числе, штрафной, за ненадлежащее исполнение договора аренды, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Положениям Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово» (далее - Г1остановление№ 62), а так же Постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, согласно которому к полномочиям органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесен лишь вопрос установления порядка определения размера арендной платы и случаев его изменения в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Размер неустойки подлежат регулированию нормами гражданского законодательства и определяются Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 330, 319, 1102 ГК РФ), иными федеральными законами либо соглашением сторон.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Поскольку действующее законодательство Российской Федерации, регулирующее арендные отношения, не содержит императивных требований об установлении штрафных санкций или неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды, как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки или штрафных санкций в спорный договор не достигнуто, суд находит обоснованными доводы общества об исключении пунктов 6.1, 6.2 из договора аренды.

Кроме того, суд принимает во внимание имеющуюся судебную практику по вопросу включения в договор условий о неустойке, а именно, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 23.03.2020 по делу №А27-26513/2019, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2020 по делу №А27-11175/2018, в котором прямо отражена правовая позиция суда кассационной инстанции, в соответствии с которой Условие о неустойке может быть включено в договор против воли стороны договора в судебном порядке только в том случае, если неустойка в качестве меры ответственности за нарушение обязательства предусмотрена законодательством для подобного договора, но конкретизация ее размера отдана на усмотрение сторон (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №14386/1).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что указанные спорные условия Договора аренды, регулирующие вопросы начисления неустойки, подлежат исключению из текста договора.

Поскольку заявленные Истцом требования удовлетворены, суд в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагает понесенные Истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. на Ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением обществом с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Мария-Ра» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН <***>, ИНН <***>) Договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, Кировский район, ул. Рекордная, 33 «Б», площадью 1 024 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0301014:11618, - определив спорные условия договора следующим образом:

- пункты 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5 Договора исключить;

- пункт 4.4.13 изложить в редакции: «В десятидневный срок со дня отчуждения объекта недвижимости (перехода прав на него), для размещения которого был предоставлен земельный участок, направить Арендодателю письменное уведомление об этом с приложением подтверждающих документов»;

- дополнить Договор пунктом 3.11 следующего содержания: «Стороны ежегодно осуществляют взаимосверку расчетов по арендной плате и неустойке (пене и (или) штрафам)».

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Мария-Ра» (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Драпезо В.Я.