Решение от 6 августа 2021 г. по делу № А58-9548/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-9548/2019
06 августа 2021 г.
г. Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2021 г.

В полном объеме решение изготовлено 06 августа 2021 г.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреев В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 31.08.2019 без номера, к Обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 №1/зу и о взыскании 150 000 000 рублей,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-Академия» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Утум-Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 № 1/зу,

при участии в судебном заседании представителей истца – ФИО2 по доверенности, ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности, ответчика – ФИО5 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (далее - Истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Академия"» (далее - ООО «"Строй-Академия"», ответчик) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 №1/зу и о взыскании неосновательного сбережения в размере 150 000 000 рублей.

ООО «Строй-Академия» обратилась в арбитражный суд к истцу (дело №А58-10683/2019) о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 № 1/зу.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19.11.2019 по делу № А58-10683/2019 данное дело было объединено в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30.12.2019 исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" были удовлетворены. Договор купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018 в редакции дополнительных соглашений №1 от 05.06.2018, №2 от 23.06.2018 и дополнительного соглашения от 16.05.2019 был расторгнут судом.

С Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) взыскана сумма неосновательного сбережения в размере 150 000 000 рублей, а также судебные расходы в размере 200 000 рублей.

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018 отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2020 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30.12.2019 оставлено без изменения.

Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" и ФИО6 обратились в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/ЗУ от 23.05.2018.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11.01.2021 по делу №А58-1757/2020 дополнительное соглашение от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/ЗУ от 23.05.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" и обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" было признано недействительным.

12.05.2021 в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) поступило заявление Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" без даты и номера о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31.12.2019.

Решением Арбитражного суда от 24.06.2021 заявление Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31.12.2019 было удовлетворено. Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31.12.2019 по делу А58-9548/2019 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам и назначено новое рассмотрение дела.

Судом установлены следующие обстоятельства дела.

23.05.2018 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка № 1/ЗУ (далее - Договор), в соответствии с которым Ответчик приобрел у Истца земельный участок, обладающий следующими уникальными характеристиками: общая площадь: 10 411 кв. м, кадастровый номер: 14:36:106006:12, категория земель: населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: PC (Я), <...> км, 3 «С» (далее - земельный участок).

В пункте 2.1 Договора его сторонами была согласована цена сделки в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей с отсрочкой платежа в порядке статьи 488 ГК РФ в следующем порядке:

- 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей подлежала оплате покупателем путем перечисления денежных средств на расчётный счет продавца в течении 1 (одного) месяца с даты заключения договора;

- 100 000 000 (сто миллионов) рублей подлежала оплате покупателем путем предоставления продавцу по договору участия в долевом строительстве нежилых помещений общей площадью 1 982,21 кв.м. в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет вестись покупателем на вышеуказанном земельном участке.

При этом, пунктом 2.3 договора было установлено, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключается между сторонами в течении 30 дней с момента получения покупателем заключения Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Якутия) о соответствии покупателя и проектной декларации требованиям ФЗ от 30.12.2004г №214-ФЗ.

Из содержания пункта 2.2.2 договора следует, что обязательства ответчика по оплате переданного недвижимого имущества будут считаться исполненными при подписании актов зачета взаимных требований, на основании заключенных договоров долевого участия в долевом строительстве заключенных сторонами.

05.06.2018 стороны подписали к указанному договору дополнительное соглашение № 1 изменяющего редакцию пунктов 1.1.1 и 1.3 заключенного договора.

23.06.2018 между сторонами было заключено Дополнительное Соглашение № 2 к договору купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018г, которым стороны определили изложить п.2.2.1 Договора согласно которого цена договора в размере 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей подлежит уплате ответчиком путем перечисления денежных средств на расчётный счет истца в срок до 31.12.2019.

Истцом обязательство по передаче земельного участка в собственность Ответчика исполнено в полном объеме. Фактическая передача земельного участка подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 23.05.2018. Переход права собственности на недвижимое имущество от Истца к Ответчику на земельный участок зарегистрирован и данный земельный участок с кадастровым номером 14:36:106006:12 принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № 14:36:106006:12-14/001/2018-8 от 06.06.2018 г.

В силу условий заключенного договора, в редакции дополнительного соглашения №2 от 23.06.2018 у ответчика возникло обязательство в срок до 27.10.2018 произвести оплату полученного недвижимого имущества в размере 100 000 000 рублей путем предоставления истцу нежилых помещений общей площадью 1 982,21 кв.м., в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет вестись покупателем на вышеуказанном земельном участке посредством заключения с последним договоров участия в долевом строительстве.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по оплате со стороны ответчика истцом было направлено в адрес ответчика письмо от 23.11.2018 с исх. № 169 с требованием оплаты цены договора в размере 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей.

Также, истцом в адрес ответчика направлено, письмо от 07.12.2018 с исх. № 181, с требованием об исполнении обязательства по оплате переданного по договору недвижимого имущества путем оплаты суммы в размере 50 000 000 рублей и необходимости подготовки со стороны ответчика с последующим направлением в адрес истца проектов договоров участия в долевом строительстве.

При этом, в качестве возможного урегулирования данного спора мирным путем, истец предложил ответчику заключить договор купли-продажи земельного участка в обратном порядке с компенсацией понесенных потерь ответчика.

Ответчик в ответ на требования от 23.11.2018 и от 07.12.2018 своим письмом №203/12 от 07.12.2018 сообщил о невозможности заключения договора купли-продажи земельного участка об обратном выкупе, признав, что обязательства по исполнению условий договора предусмотренного пунктом 2.3 договора наступили.

25.12.2018 истец письмом с исх. № 194 повторно обратился в адрес ответчика с требованием об исполнении обязательств по оплате договора купли-продажи и предложением урегулирования данного спора путем обратного выкупа объекта недвижимости.

26.12.2018 ответчик письмом № 224/12 в адрес истца сообщил, что подтверждает свою обязанность по заключению с истцом договоров долевого участия нежилых помещений в размере 1 985,21 кв.м. в счет исполнения условий договора купли-продажи от 23.05.2018 и предложил ознакомиться и произвести предварительный выбор помещений в отношении которых будут заключены соответствующие договора долевого участия.

Из содержания письма ответчика № 34/02 от 18.02.2019 следует, что истец по состоянию на 12.02.2019 определил примерную площадь помещений, которые подлежали передаче в счет исполнения обязательств по оплате проданного земельного участка. Вместе с тем, ответчик сообщил истцу о том, что в ранее утвержденный проект строительства вносятся изменения в части увеличения этажности строительства с 13 до 16 этажей на которое еще не получено соответствующее заключение УГСЖН РС(Я), в связи с чем исполнение обязательств по оплате не представляется возможным.

16.05.2019 сторонами было заключено дополнительное Соглашение к договору купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018, в соответствии с которым стороны решили изменить редакцию раздела 2 и изложить его в следующей редакции:

- п.2.2.1 Договора в следующем виде: «Цена договора в размере 58 393 703 (пятьдесят восемь миллионов триста девяносто три тысячи семьсот три) рублей подлежит уплате покупателем в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения путем предоставления в собственность продавца по договору участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений общей площадью 2 263,63 кв.м. в объекте «Многоквартирные жилые дома с магазинами и теплой автостоянкой на Вилюйском тракте 3 км. В г. Якутск» (высотой 13 этажей) в соответствии с перечнем жилых и нежилых помещений согласно Приложению №2 к договору.

- п.2.2.2 Договора в следующем виде: Цена договора в размере 91 606 297 (девяносто один миллион шестьсот шесть тысяч двести девяносто семь) рублей подлежит уплате покупателем в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения путем предоставления в собственность продавца по договору участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений общей площадью 2 205 кв.м. коммерческая площадь, расположенные на 1 (первом) этаже объекта Многоквартирные жилые дома с магазинами и теплой автостоянкой на Вилюйском тракте 3 км. В г. Якутск» (высотой 13 этажей) в соответствии с экспликацией, представленной в Приложении № 3 к настоящему договору.

Пункт 2.3 договора изложен сторонами в следующей редакции:

«Обязанность Продавца по оплате помещений, подлежащих передаче в собственность Продавца по договорам участия в долевом строительстве (п.п. 2.2.1, 2.2.2 настоящего Договора), засчитывается в счет исполнения обязанности Покупателя по оплате цены настоящего договора. Покупатель обязуется в момент заключения договоров участия в долевом строительстве передать Продавцу справку о полной оплате Продавцом цены договоров участия в долевом строительстве.

Обязанность Покупателя по оплате цены договора считается исполненной полностью и надлежащим образом с момента заключения договоров участия в долевом строительстве и выдачи справки о полной оплате, предусмотренной в абз. 1 настоящего пункта».

Пункт 3.1.3 договора изложен сторонами в следующей редакции:

«снять обременение в виде ипотеки в силу закона на объекты, указанные в п. 1.1 Договора после государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений общей площадью 2 263, 63 (две тысячи двести шестьдесят три целых шестьдесят три сотых) квадратных метров в объекте Многоквартирные жилые дома с магазинами и теплой автостоянкой на Вилюйском тракте 3 км. В г. Якутск» (высотой 13 этажей), передаваемых в собственность Продавца согласно пп.2.2.1,2.2.2 настоящего договора».

В связи с тем, что ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по исполнению условий договора купли-продажи в редакции заключенных дополнительных соглашений истец 11.06.2019 г. направил в адрес ООО «Строй-Академия» претензию с исх. № 316 (получена вх. № 41/06 от 13.06.2019) с требованием исполнить обязанность по оплате цены договора путем предоставления в собственность Истца по договору участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений согласно условиям, принятым сторонами дополнительным соглашением от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018.

Поскольку ответа на данную претензию истца со стороны ответчика не последовало, истец 13.06.2019 направил в адрес ООО «Строй-Академия» претензию с исх. № 318, (получена вх. № 44/06 от 13.06.2019) о расторжении договора купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018 в связи с существенным нарушением условий Договора.

17.06.2019 ответчик письмом № 184, подписанного заместителем руководителя ФИО7, обратился в адрес истца с предложением о расторжении дополнительного соглашения от 16.05.2019.

17.06.2019 истец письмом с исх. № 326, (получен вх. № 46/06 от 17.06.2019) сообщил ответчику об отказе в предложении о расторжении дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018 ввиду необоснованности указанных доводов Ответчика и потребовал исполнить обязанность по оплате цены договора согласно условиям, принятым сторонами дополнительным соглашением от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018.

16.07.2019 истец направил в адрес ответчика претензию исх. № 348 (получен вх. №63/07 от 16.07.2019) об оплате цены договора в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей.

В связи с тем, что ответчик не исполнил обязательства по договору и не ответил на заявленные претензии истца, последний обратился в Арбитражный суд с настоящим заявлением.

В представленном отзыве на заявление ответчик отклонил требования истца, указав, что срок исполнения обязательств по оплате денежных средств в размере 50 000 000 рублей на момент обращения с иском в суд не наступили, а просрочка исполнения обязательств по передаче жилых и нежилых помещений посредством заключения соответствующих договоров долевого участия вызвано просрочкой истца (кредитора).

Считая, что дополнительное соглашение от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018 является недействительной (ничтожной) по основаниям статьи 169 ГК РФ (сделка совершенная с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности) ответчик просил суд признать данную сделку недействительной. Кроме того, по мнению ответчика, указанное дополнительное соглашение является кабальной сделкой и должна быть признана судом недействительной по основаниям части 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Ответчиком представлено дополнение к отзыву из содержания которого следует, что им принимались меры к исполнению условий договора, а истец своим бездействием препятствовал их надлежащему исполнению.

Истцом представлены письменные возражения по доводам ответчика от 16.12.2019.

С учетом того, что решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11.01.2021 по делу №А58-1757/2020 дополнительное соглашение от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/ЗУ от 23.05.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" и обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" было признано недействительным при новом рассмотрении дела суд рассматривает требование истца по договору в редакции дополнительного соглашения № 2 от 23.06.2018.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об изменении основания иска и уменьшения исковых требований с учетом частичного взыскания долга по договору, а также части уступленных прав по договору ФИО8 в размере 18 641 500 рублей.

В данных уточнениях истец указал, что ответчик действует недобросовестно, поскольку предполагаемый размер передачи нежилых помещений в строящемся на земельном участке доме уже переданы третьим лицам, что подтверждает невозможность исполнить обязательства по договору в натуре.

Ответчиком в суд представлены письменные пояснения об обстоятельствах дела, которые приобщены судом. Представитель ответчика также поддержал ранее заявленные требования о признании дополнительного соглашения к договору недействительным.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иных правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Ответчик, заявляя требование о признании дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018 недействительной (ничтожной) по основаниям статьи 169 ГК РФ (сделка совершенная с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности) и по основаниям предусмотренной частью 3 статьи 179 ГК РФ.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Заключение дополнительного соглашения от 16.05.2019, является сделкой, направленной на изменение условий договора купли-продажи земельного участка № 1/зу от 23.05.2018 заключенного сторонами ранее.

Согласно положениям статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения - ст. 167 ГК РФ.

Согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В пункте 85 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (ст. 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.

Суд, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, приходит к выводу о том, что подобные обстоятельства ответчиком в порядке, предусмотренном статьями 65, 68 АПК РФ, не подтверждены.

Так, довод ответчика о том, что заместитель руководителя ООО «Строй - Академия» ФИО7, действующая при подписании спорного дополнительного соглашения от имени ответчика на основании нотариально удостоверенной доверенности, имела своей целью передачу должностному лицу ФИО9 взятки в виде увеличения количества передаваемых площадей строящегося строения не может быть признан доказанным надлежащими доказательствами, поскольку он основан исключительно на содержании выводов, содержащихся в Постановлениях о возбуждении уголовных дел в отношении ФИО9 от 29.07.2019 и в отношении ФИО10 и ФИО11 (от 06.06.2019).

Кроме того, в соответствии с содержанием приговора Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 27.07.2020 ФИО9 (занимающий ранее должность заместителя Главы Городского округа «Город Якутск») был осужден по ч.3 статьи 285 УК РФ за злоупотребление должностными полномочиями в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия", т.е. статья по которой было возбуждены указанные уголовные дела были переквалифицированы.

Согласно части 4 статьи 69 АПК Российской Федерации одним из оснований, освобождающих от доказывания, является вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу, который обязателен для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия, и совершены ли они определенным лицом.

Согласно правовой позиции выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 N 273-О-О, другие доказательства, полученные в уголовно-процессуальном порядке, могут быть использованы в арбитражном процессе для установления наличия или отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле при условии, если арбитражный суд признает их относимыми и допустимыми (часть 1 статьи 64, статьи 67 и 68 АПК Российской Федерации). При этом разрешение вопросов об относимости и допустимости представленных сторонами доказательств, а также их оценка являются прерогативой арбитражного суда.

Из содержания указанных Постановлений органа предварительного следствия не следует, что указанные в них обстоятельства достоверно подтверждены какими то доказательствами (отсутствуют ссылки на признательные показания подозреваемых лиц, объяснения лиц признанных по уголовному делу потерпевшими и т.д.). Описание обстоятельств в мотивировочной части Постановлений носит предположительный характер и основан исключительно на умозаключении следователя, вынесшего данные процессуальные документы.

На момент рассмотрения спора в Арбитражном суде, следствие по уголовным делам в отношении ФИО10 и ФИО11 не закончено, квалификация преступных действий указанных физических лиц является предварительной, а дело на рассмотрение в суд не передано.

При этом, состав уголовного преступления о получении взятки инкриминируется должностному лицу, который на момент совершения оспариваемой сделки не являлся аффилированным лицом истца.

Поскольку иных относимых и допустимых доказательств того, что заключение дополнительного соглашения от 16.05.2019 заведомо противоречит основам правопорядка и нравственности, а у сторон данной сделки при ее совершении имелся умысел в совершении указанных действий, ответчиком не представлено, суд не может признать указанную сделку недействительной по основанию статьи 169 ГК РФ.

В части установления условий кабальности дополнительного соглашения от 16.05.2019 и признания данной сделки, по основаниям предусмотренного частью 3 статьи 179 ГК РФ суд также не находит оснований для признания их обоснованными в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.05.2019 N 4-КГ19-3, доводы о завышенной цене сами по себе не являются основанием для вывода о недобросовестности продавца, об обмане или злоупотреблении, поскольку покупатель был надлежаще осведомлен о том, что именно покупает и за какую цену.

Для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо: наличие обстоятельств, которые подтверждают ее заключение для ответчика на крайне невыгодных условиях, то есть на условиях, не соответствующих интересу этого лица, существенно отличающихся от условий аналогичных сделок; тяжелые обстоятельства возникли вследствие их стечения, то есть являются неожиданными, предвидеть которые или их предотвратить не представлялось возможным: контрагент потерпевшего, зная о таком тяжелом стечении обстоятельств у последнего, тем не менее, совершил с ним эту сделку, воспользовавшись этим положением, преследуя свой в этом интерес (определение Верховного Суда РФ от 16.11.2016 по делу №305-ЭС16-9313, А40-91532/2015).

Как было указано выше, условиями оспариваемого дополнительного соглашения от 16.05.2019 являлось изменения порядка оплаты по договору купли-продажи, при котором, денежные обязательства ответчика перед истцом были заменены на обязательства по предоставлению прав на получения площадей в строящейся ответчиком недвижимости, посредством заключения договоров долевого участия между ответчиком и истцом.

Учитывая тот факт, что с момента передачи объекта недвижимого имущества, определенного договором купли продажи (акт приема-передачи недвижимого имущества от 23.05.2018) до момента заключения спорного соглашения (16.05.2019) ответчик не исполнял своих обязательств по договору, а также принимая во внимание риск просрочки получения соответствующей цены договора (готовность объекта строящейся недвижимости ответчика составляет 8%) при наличии обязательств истца по оплате проданного земельного участка перед первоначальным собственником (ФИО12), при сохранении размера цены первоначально согласованной сторонами договора (150 000 000 рублей), суд не может признать условия оспариваемого дополнительного соглашения по трансформации денежных обязательств в не денежные, кабальными.

Риск ненадлежащего исполнения условий договора со стороны ответчика по заключению договоров долевого участия был сопряжен также с изменениями федерального законодательства (Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), согласно которым привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона), по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Суд, также принимает во внимание, что согласно информации из открытых источников, площадь строящегося объекта ответчика, в соответствии с разрешением на строительство №14RU14301000-58-2019 от 31.05.2019, составляет 38 112 кв.м., из них полезная площадь 31 490,22 кв.м. (площадь квартир 18 255,77 кв.м.+ площадь гаража 2 848 кв.м. + площадь торгового центра 8095,26 кв.м. +площадь магазина 769,19 кв.м.+ площадь УВК - 1 522 кв.м.).

При этом, из содержания письменного отзыва ответчика от 08.10.2019 (т.д.1 л.д. 121) следует, что стороны изначально предполагали строительство объекта высотой 16 этажей.

Условиями оспариваемого дополнительного соглашения от 16.05.2019 истец должен был получить в общей сложности 4 468,63 кв.м., что составляет 14,19% от общей продаваемой площади объекта, и соответствует обычной цене инвестиций при передаче земельного участка под строительство многоквартирных жилых домов.

Суд приходит к выводу о том, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что истец своими действиями поставил ответчика в безвыходное положение. Ответчиком не доказано, что на момент совершения спорной сделки у ООО «Строй-Академия» не имелась реальная возможность исполнения обязательств по договору №1/зу от 23.05.2018, по тем условиям, которые были обговорены сторонами изначально.

Также отклоняется довод ответчика о том, что дополнительное соглашение от 16.05.2019 к договору №1/зу от 23.05.2018. является недействительным по основанию отсутствия его государственной регистрации.

Так, Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560), обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества данный Кодекс не предусматривает. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.97 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"), следовательно, государственная регистрация дополнительного соглашения к такому договору также не является обязательной.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований ответчика о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору №1/зу от 23.05.2018, в связи с чем данные требования подлежат отказу.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленного требования ответчика исходит из того, что указанное дополнительное соглашение уже признано недействительным по иным правовым основаниям решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11.01.2021 по делу №А58-1757/2020.

С учетом того, что недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, а также с четом того, что на момент повторного рассмотрения данного спора в суде дополнительное соглашение уже признано недействительным, факт оспаривания его по иным правовым основаниям не приведет к восстановлению нарушенных прав ответчика.

В части требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Из положений ст. 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами и договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.п.1,2 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу разъяснений, изложенных в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФN 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Исходя из п.60 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок).

Материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что досудебный порядок разрешения спора о расторжении договора истцом соблюден (претензия от 13.06.2019).

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и Конвенция Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров (Вена 11.04.1980).

Установленное абзацем четвертым пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие существенного нарушения договора одной из сторон предполагает определение такого существенного характера именно судом в рамках его дискреционных полномочий в каждом конкретном деле.

С учетом того, что на момент обращения с иском в суд (03.09.2019) обязательства ответчика по оплате 50 000 000 рублей (в редакции дополнительного соглашения № 2 к договору от 23.06.2018) были согласованы сторонами договора до 31.12.2019, суд приходит к выводу о том, что у истца не было правовых оснований для обращения с иском о расторжении договора по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В части требований о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий предусмотренного а.2.3 договора суд приходит к следующим выводам.

Как установлено материалами дела, пунктом 2.3 договора было сторонами договора установлено, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключается между сторонами в течении 30 дней с момента получения покупателем заключения Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Якутия) о соответствии покупателя и проектной декларации требованиям ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Из содержания пункта 2.2.2 договора следует, что обязательства ответчика по оплате переданного недвижимого имущества будут считаться исполненными при подписании актов зачета взаимных требований, на основании заключенных договоров долевого участия в долевом строительстве заключенных сторонами.

Данный срок наступил 27.10.2018.

Вместе с тем, в силу требований статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так из буквального содержания договора купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 следует, что в счет оплаты за данное имущество ответчик обязался предоставить истцу нежилые помещения общей площадью 1 982,21 кв.м. по договору участия в долевом строительстве в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет вестись покупателем на приобретенном земельном участке.

Вместе с тем, из содержания пункта 2.2.2 договора следует, что обязательства ответчика по оплате переданного недвижимого имущества будут считаться исполненными при подписании актов зачета взаимных требований, на основании заключенных договоров долевого участия в долевом строительстве заключенных сторонами.

Таким образом, стороны достоверно не определили, что в счет оплаты по договору должен был быть заключен один договор или несколько договоров долевого участия.

В судебном заседании представители сторон не смогли однозначно ответить на вопрос суда о действительной общей воле сторон с учетом цели договора.

С учетом того, что договором купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 не было установлено конкретного обязательства ответчика по предоставлению определенных площадей нежилых помещений в размере 1 982,21 кв.м. из их общего количества (19 856,23 кв.м.), а также не определен конкретный объект недвижимости в котором должны были быть предоставлены указанные помещения, суд приходит к выводу о том, что стороны не достигли соглашения существенных условий договора купли-продажи установленных п. 3 ст. 455 ГК РФ (наименование и количество товара).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что на момент обращения с настоящим иском у истца отсутствовало условия, предусмотренные частью 2 статьи 450 ГК РФ, а письма ответчика с предложением произвести самостоятельно выбор помещений нежилых помещений свидетельствуют о том, что ответчик своими действиями не уклонялся от исполнения принятых на себя обязательств.

Суд, принимает во внимание тот факт, что из содержания исковых требований и претензий предъявленных ответчику со стороны истца, истец исходил из нарушения обязательств обусловленных условиями дополнительного соглашения к договору от 16.05.2019, которое было признано недействительным.

Довод истца о том, что на момент повторного рассмотрения дела в суде просрочка является значительной и истец утратил интерес к исполнению договора суд отклоняет, поскольку в предмет рассмотрения данного дела входит установления обстоятельств нарушения существенных условий договора со стороны ответчика на момент обращения в Арбитражный суд с настоящим иском (03.09.2019).

Также отклоняется довод истца о том, что ответчик не может исполнить обязательства по договору в натуре, поскольку произвел отчуждение нежилых помещений в пользу третьих лиц, поскольку в силу правовой позиции установленной пунктом 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 в данной ситуации способом защиты нарушенного права является иск о возмещении убытков.

Кроме того судом установлено, что исходя из содержания решения Арбитражного суда республики Саха (Якутия) от 25.05.2020 по делу №А58-12756/2019, на момент обращения с настоящим исковым заявлением ООО «Утум- Инвест» не произвело никаких расходов по приобретению земельного участка по договору купли продажи от 08.05.2014, а следовательно оснований установленных частью 2 статьи 451 ГК РФ для ООО «Утум- Инвест» не возникло.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано на момент обращения с иском существенных нарушений договора со стороны ответчика, которые бы являлись основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Отсутствие оснований для удовлетворения иска о расторжении договора, определяют и отсутствие оснований для взыскания неосновательного сбережения в размере 149 995 390 рублей

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 31.08.2019 без номера отказать.

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.05.2019 к договору купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018, отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев