Решение от 29 января 2026 г. АС Приморского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9241/2025
г. Владивосток
30 января 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2026 года .

Полный текст решения изготовлен 30 января 2026 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Яфаевой Е.Р., при ведении протокола секретарем судебного заседания Азизовым А.З., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Владивостокское Предприятие Электрических Сетей», краевое государственное унитарное предприятие «Приморский Водоканал», общество с ограниченной ответственностью «Кимс», ФИО3,

об установлении сервитута,

встречный иск о признании нежилого помещения местом общего пользования,

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО1 и Шелеста Д.А. в зале суда: Дергунов И.А., паспорт, доверенность, диплом,

от ИП ФИО2 в зале суда: Чепурная Л.В. удостоверение, доверенность, паспорт, лично ФИО2, паспорт,

установил:

ФИО1 обратилась во Фрунзенский районный суд г. Владивостока суд с исковым заявлением к ФИО2 об обязании установления постоянного возмездного сервитута нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:020006:1588, общей площадью 147,7 кв. м. Делу присвоен номер 2-9/2025.

Судом приняты уточнения требований, согласно которым ФИО1 просит обязать ФИО2 заключить соглашение с ФИО1 об установлении постоянного возмездного сервитута нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания, по адресу: <...>, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от 05.09.2022 №25:28:020000:1588-25/064/2022-5, кадастровый номер 25:28:020006:1588, общей площадью 147, 7 кв, м, назначение Помещения нежилое на предложенных ИП ФИО1 условиях.

В ходе рассмотрения дела Фрунзенским районным судом г. Владивостока принято встречное исковое заявление ФИО2 о признании нежилого помещения площадью 90,33 кв.м., расположенного ниже 1 этажа здания по адресу: <...>, общим имуществом ФИО2 и ФИО1 как собственников нежилых помещений в здании.

Определением от 25.04.2025 в связи с наличием у сторон статусов индивидуальных предпринимателей и ведением ими в спорном здании экономической деятельности, дело №2-9/2025 передано по подсудности в Арбитражный суд Приморского края.

Арбитражным судом Приморского края в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (АПК РФ) приняты уточнения встречных исковых требований, согласно которым ИП ФИО4 просит признать нежилое помещение - техническое подполье площадью 90,33 кв.м., расположенное ниже уровня 1 этажа здания по адресу: <...>, общим имуществом ФИО2 и ФИО1; возложить обязанность на собственника ФИО1 предоставлять собственнику ФИО2 систематический свободный и беспрепятственный доступ к техническому подполью площадью 90,33 кв.м., расположенному ниже уровня 1 этажа здания по адресу: <...>, путем прохода через нежилые помещения 1 этажа здания по адресу: <...>, принадлежащие собственнику ФИО1, к люку, ведущему в техническое подполье, для проведения плановых осмотров и ремонта водомерного узла инженерно-технического оборудования сетей внутренней системы водоснабжения и трубопроводов системы отопления в течение 2-х рабочих дней с дату получения письменного уведомления, направленного на электронный адрес собственника ФИО1 (glorioza.vlad@mail.ru) или врученного нарочным (на руки), с обязательным указанием периода (срока) проведения ФИО2 плановых осмотров и ремонта водомерного узла и инженерно-технического оборудования сетей внутренней системы водоснабжения и трубопроводов системы отопления; в случае авариный ситуации- незамедлительно предоставлять собственнику ФИО2 свободный беспрепятственный доступ к техническому подполью после направления собственником ФИО2 уведомления собственнику ФИО1 на её электронный адрес (glorioza.vlad@mail.ru) или сообщения на сотовый телефон ФИО1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Владивостокское Предприятие Электрических Сетей», краевое государственное унитарное предприятие «Приморский Водоканал», общество с ограниченной ответственностью «Кимс», ФИО3.

В судебном заседании12.01.2026 объявлялся перерыв до 21.01.2026 в порядке статьи 163 АПК РФ.

Третьи лица, в судебное разбирательство, не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель ИП ФИО1 на заявленных требованиях настаивал в полном объеме, указывая на необходимость установления регулярного прохода к инженерно-техническому оборудованию системы холодного водоснабжения, через помещение, принадлежащее истцу. По встречным требованиям возражал, указывая, что поскольку на дату введения в эксплуатацию второго этажа в 1997 году помещения, предназначенного для обслуживания нежилого дома, не имелось, на момент постройки второго этажа это помещение использовалось как обособленное, то отсутствуют правовые основании для признания спорного помещения общим имуществом.

ИП ФИО2 по доводам первоначального иска возражала, указывая на отсутствие нарушений прав ИП ФИО1 Встречный иск поддержала в полном объеме, ссылаясь на наличие у технического подвала признаков общего имущества. В то же время отсутствие юридического статуса данного объекта в качестве помещения общего пользования, создает потенциальные условия для нарушения прав и законных интересов предпринимателя на обеспечение инженерных систем, расположенных в подвальном помещении. Поскольку спорное помещение, по мнению предпринимателя, является местом общего пользования, ИП ФИО2 вправе получения беспрепятственного доступа к помещению, с учетом разумных ограничений, указанных в редакции уточнений.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее

Одноэтажное здание ТНС-Ф141 по адресу: <...> было запланировано и построено в 1964 году, 1973 году введено в эксплуатацию с целью обеспечения прилегающего микрорайона теплоснабжением; в 1997 году надстроен второй этаж магазин.

На основании распоряжения от 29.06.2004 No466 учредитель - МУПВ «Тепловые сети» передал по акту приема-передачи от 13.07.2004 на баланс ООО «Городские тепловые сети» в качестве вклада в уставной капитал имущество, принадлежащее учредителю на праве хозяйственного ведения, в том числе нежилые помещения первого этажа в здании по адресу: пр-т Острякова, 5А в г. Владивостоке; право собственности ООО «Городские тепловые сети» на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП 16.09.2004 с одновременным прекращением права хозяйственного ведения Предприятия.

Как следует из информационной выписки из ЕГРП по состоянию на 16.09.2015, ООО «Городские тепловые сети» произвело отчуждение нежилых помещений в собственность ООО «Феникс», о чём 06.05.2005 в реестр внесена соответствующая запись; а последнее, в свою очередь, осуществило отчуждение имущества в собственность ООО «Альянс Плюс» (регистрационная запись от 04.05.2008), затем помещение было передано ФИО5 (рег. запись от 10.09.2008), который в свою очередь продал его ФИО6 (рег. запись от 02.10.2008);

С 02.10.2008 собственником, как первого, так и второго этажа здания являлся ФИО6, которым для целей использования части помещений в своих интересах была произведена реконструкция первого этажа путем установок перегородок некапитального типа.

В результате данной реконструкции основное технологическое оборудование ТНС было перенесено в помещение с отдельным входом, площадью 29,6 кв.м, а над магистральными трубопроводами горячего водоснабжения, располагающимися ниже уровня первого этажа было устроено дощатое перекрытие, в результате чего было образовано техническое подполье, расположенное на отметке – 1,670 м относительно планировочной отметки земли, имеет площадь 90,33 кв.м, высотой 1,67 м, не имеет естественного освещения, вход осуществляется через люк, расположенный в помещении №5, первого этажа.

Из технического паспорта здания следует, что оно состоит из 2-х этажей, иные помещения отсутствуют. В кадастровом паспорте имеется информация о том, что площадь и нумерация помещений 1 этажа изменилась за счет установки перегородок некапитального типа.

На основании договора купли-продажи от 10.10.2016, заключенного между ФИО6 и ФИО3, последний приобрёл в собственность нежилое помещение на первом этаже здания по адресу <...> (номера на поэтажном плане 1-12).

В период владения данными помещениями первого этажа, ФИО3 произвёл реконструкцию, в результате которой помещения разделены на два объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером 25:28:020006:1588, назначение – нежилое, площадь 147.7 кв.м, помещения 1-7, 9-12 и нежилое помещение с кадастровым номером 25:28:020006:1587, площадью 29.6 кв.м, помещение 8.

На основании договора купли-продажи от 01.09.2022 указанные помещения отчуждены ФИО3 ФИО1 05.09.2022 в ЕГРН внесена запись регистрации права собственности ФИО1

Исходя из выписок из ЕГРН на нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:000000:25305 в здании (тепловой насосной станции Ф-14, магазин, лит. А) на 2 этаже здания право собственности за ФИО2 зарегистрировано 17.07.2017 на основании решения Фрунзенского районного суда Приморского края Решение.

В связи с тем, что инженерно-техническое оборудование располагается в подвальном помещении, вход в который осуществляется через нежилые помещения 1-го этажа, в период нахождения данных помещений в собственности ФИО3 ФИО2 обращалась в суд с требованием о предоставлении разового доступа через помещения первого этажа к техническому помещению с целью монтажа отдельного водомерного узла.

Определением Приморского краевого суда от 24.06.2022 года по делу №33-3520/2022 принят судебный акт, в соответствии с которым требования ФИО2 к ФИО3 удовлетворены частично, в принятии встречного искового заявления ФИО3 об установлении сервитута нежилого помещения было отказано.

Указывая, что на основании названного определения ФИО2 был предоставлен разовый доступ через помещения первого этажа к техническому помещению для монтажа водомерного узла и системы холодного водоснабжения, однако согласно требованиям Технических условий необходимо согласовать и регулярный проход через помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, для снятия показаний счетчика и обслуживания водомерного узла, ФИО1 обратилась в суд с рассматриваемым иском.

ФИО7, в свою очередь, ссылаясь на необходимость определения прав собственников здания в отношении подвального помещения, а также определения доступа к ним, заявила встречные исковые требования.

Разрешая требования сторон, суд исходит из следующего.

Признание права как способ защиты гражданских прав предусмотрено абзацем вторым статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

В предмет доказывания по иску о признании права общей собственности на помещения, на которые зарегистрировано право индивидуальной собственности ответчика, прежде всего, включаются обстоятельства отнесения спорных помещений к общему имуществу здания.

Абзацем третьим пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (Постановление №64) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Аналогичная позиция содержится в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Таким образом, к отношениям собственников помещений в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, по аналогии применяются нормы жилищного законодательства.

В статьях 289, 290 ГК РФ закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 Кодекса.

Таким образом, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

Так, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Схожая правовая позиция содержится и в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.10.2008 по делу № 13928/08, согласно которой к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств.

В данном случае встречные исковые требования ФИО2 о признании подвального помещения общим имуществом собственников здания, мотивированы размещением в указанном помещении инженерно-технического оборудования сетей внутренней системы водоснабжения и трубопроводов системы отопления. В качестве обстоятельств, подтверждающих отнесение подвального помещения к общему имуществу, предприниматель ссылается на решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 07.07.2020 по делу №2-11/2022.

В ходе рассмотрения дела №2-11/2022 судом назначалась судебная экспертиза.

Согласно выводам экспертного исследования, в подвальном помещении здания по адресу: пр. Острякова 5а, размещаются инженерно-технические оборудование внутренней системы водоснабжения, которое является общедомовым имуществом здания и предназначено для обслуживания более одного помещения в здании. Сети водоснабжения, расположенные в подвале находятся в рабочем состоянии, подключены к городской системе и являются «технологически связанными сетями» , имеющими взаимные точки присоединения и участвующими в единой технологической ведения системе водоснабжения исследуемого здания. Произвести альтернативное инженерно-технического оборудования и систем холодного нежилого здания к общедомовой системе водоснабжения с вводом водопровода и установкой водомера не возможно, вследствие отсутствия источника водоснабжения на данном участке.

В целях выяснения фактических обстоятельств настоящего дела Фрунзенским районным судом назначалась судебная строительная экспертиза.

В материалы дела представлено экспертное заключение №161-11-2024/с, в котором специалист пришел к следующим выводам.

Функциональное назначение нежилого помещения, расположенного ниже уровня 1 этажа здания по адресу: <...> д. 5a - техническое подполье для размещения инженерных систем и прокладки коммуникаций, обслуживающих как помещения 1 и 2 этажей здания, так и иных потребителей района.

Площадь помещения - 90,33 кв.м., высота 1,67 м. Стены помещения - кладка из железобетонных фундаментных блоков (пространство между фундаментами несущих стен здания), пол - бетонная плита по грунту, частично грунт), перекрытие 1 этажа - деревянный настил по стальному каркасу из труб круглого сечения.

По результатам проведенного осмотра установлено, что в техническом подполье расположено инженерно-техническое оборудование внутренней системы водоснабжения (в том числе водомерные узлы с приборами учета для помещений 1 и 2 этажа), которые являются общим имуществом собственников здания по адресу: <...>, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном здании, а также магистральные сети системы теплоснабжения МУПВ «ВПЭС».

На момент осмотра установлено, что по трубопроводам сети теплоснабжения и подающему трубопроводу сети холодного водоснабжения имеются дефекты в виде коррозии стальных труб, задвижек и вентилей на трубах, отсутствие теплоизоляции. Техническое состояние оценивается как ограниченно-работоспособное. Водомерный узел 1 и 2 этажей значительны дефектов, влияющих на эксплуатацию не имеет, находится в работоспособном техническом состоянии, требует обслуживания и своевременных текущих ремонтов согласно срока службы и положений ВСН 58-88(р)/Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Объект исследования относится к нежилому помещению - техническому подполью, в котором располагаются магистральные трубопроводы, а также инженерно-техническое оборудование, необходимое для эксплуатации водоснабжения в помещениях 1 и 2 этажей, принадлежащее собственникам здания.

Соответственно, нежилое помещение ниже уровня 1 этажа здания по адресу: <...>, предназначено для обслуживания нежилых помещений 1 и 2 этажей, в связи с размещением в нем инженерно-технического оборудования сетей внутренней системы водоснабжения, предназначенного для обслуживания нежилых помещений 1 и 2 этажей здания, а также трубопроводов системы отопления. Внутренняя система водоотведения (канализация), непосредственно, в помещение технического подполья не заходит.

Из положений части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ следует, что заключение экспертизы является одним из видов доказательств и подлежит оценке судом в совокупности с иными представленными в дело доказательствами.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов из материалов дела не усматривается, вследствие чего указанное экспертное заключение признается судом допустимым и достоверным доказательством по настоящему спору.

Ходатайства о проведении повторной или дополнительной экспертизы сторонами спора не заявлялись.

Сопоставив имеющиеся в материалах дела документы, в том числе данные технической документации, фотоматериалы, выводы и пояснения судебного эксперта, а также изучив экспертные исследования, подготовленные при рассмотрении иных споров в судах общей юрисдикции, суд приходит к выводу, что нежилое помещение - техническое подполье площадью 90,33 кв.м., расположенное ниже уровня 1 этажа здания по адресу: <...>, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО1 отвечает критериям общего имущества здания, призванного обеспечивать обслуживание и эксплуатацию всех остальных помещений в здании.

Возражая по в отношении требований о признании подвального помещения общим имуществом, ФИО1 ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391/09, в силу которой с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утраивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких домах, должен определяться на дату первой приватизации помещения в доме. Если на дату приватизации первого помещения в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования целях, не связанных с обслуживанием дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Вместе с тем указанные разъяснения не могут быть применимы к настоящему спору, ввиду различия фактических обстоятельств дел, отчуждения здания как самостоятельного объекта недвижимости.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, спорное помещение подвала образовано ФИО6 в период его единоличного владения всем зданием. При этом указанное помещение в качестве отдельного объекта недвижимости на кадастровый учет не поставлено.

В то же время отсутствие осуществление кадастрового учёта в отношении подвального помещения не может являться препятствием для признания названного объекта общим имуществом собственников здания.

Из пункта 8 Постановления № 64 следует, что если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре; в таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

В пункте 9 названного Постановления №64 также разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Поскольку судом установлено, что ФИО6 в период его единоличного владения зданием из состава первого этажа выделено отдельное нежилое помещение – технический подвал площадью 90,33 кв.м., предназначенное для обслуживания как первого, так и второго этажа, не имеющее самостоятельного назначения, то в последующем при передаче помещений в здании иным лицам, спорное помещение приобрело статус общего имущества.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание подверженность материалами дела оснований для отнесения подвального помещения к общему имуществу собственников здания, с учетом разъяснений Постановления №64, принимая во внимание, что регистрация в отношении помещений за собственником первого этажа здания, а также отсутствие сведений о кадастровом учете в отношении технического помещения, не могут являться препятствием для его признания общим имуществом, суд удовлетворяет требование ФИО2 о признании нежилого помещения - техническое подполье площадью 90,33 кв.м., расположенное ниже уровня 1 этажа здания по адресу: <...>, общим имуществом ФИО2 и ФИО1

В отношении требования сторон об обязании заключить соглашение об установлении сервитута и о возложении обязанности представлять систематический доступ в подвальное помещение, суд отмечает, что названные требования по своему существу являются взаимоисключающими.

В этой связи доводы ИП ФИО1 о преждевременности заявленных противной стороной требований, судом во внимание не принимаются.

В целях правильного рассмотрения дела следует установить наличие целесообразности и разумности обременений, налагаемых на первый этаж здания, с учетом сохранения баланса интересов сторон, а также установленных действующим законодательством обязанностей собственников в отношении содержания инженерно-технического оборудования, являющегося общим имуществом.

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пункта 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Из содержания статьи 274 ГК РФ следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

В то же время, обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества всех собственников помещений в многоквартирном доме частью 4 статьи 30 ЖК РФ возложена на собственников жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно пунктам 1, 2, 4 части 1.2 указанной статьи надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Согласно частям 6, 7, 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства (часть 10 статьи 55.24 ГрК РФ).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно подпунктам «а», «б» и «г» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (Привила №491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (пункт 10 Правил).

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункты 11, 13).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») (Правила №354) исполнитель (юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги - абзац седьмой пункта 2 данных Правил) имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

В силу подпункта «е» пункта 34 Правил №354, потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 данных Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

По смыслу приведенных норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил №354).

Приведенные нормы определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя.

Собственники помещений в свою очередь обязаны представлять доступ к объектам общего имущества в целях проведения осмотров, устранения аварийных ситуаций.

Поскольку доступ к подвальному помещению осуществляется через люк, размеренный в помещении ИП ФИО1 к данному лицу в полной мере применимы положения Правил №№ 354, 491.

Ввиду того, что ИП ФИО2 наряду с ИП ФИО1 является собственником подвального помещения, то на ней в полной мере лежит обязанность по содержанию коммуникаций, размещенных в подвале.

В целях исполнения возложенных на ФИО2 обязанностей, данному лицу объективно необходим доступ к спорному подвальному помещению.

С учетом вышеизложенных правовых норм, принимая во внимание необходимость исключительности оснований для установления сервитута, учитывая, что в силу норм действующего законодательства на собственника объекта недвижимости возложена обязанность по осуществлению допуска к коммуникациям, являющимся общедомовым имуществом, установление сервитута в рассматриваемом случае следует признать чрезмерным.

Кроме того, при возложенной на ИП ФИО2 обязанности по содержанию коммуникаций в надлежащем состоянии, взыскание платы для прохода к общему имуществу, приведет к необоснованному обогащению ФИО1

В тоже время как указано в статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Судом установлено, что стороны спора, а также предыдущее собственники помещений, имеющие признаки аффилированной с участниками спора, неоднократно прибегали к судебной защите в связи с не достижением ими согласия в отношении порядка пользования инженерно-техническим оборудованием в подвальном помещении. Данные обстоятельства прямо прослеживаются из имеющихся в материалах дела актов судов общей юрисдикции.

Из поведения сторон при рассмотрении настоящего спора не усматривалось их намерения по урегулированию данного вопроса во внесудебном порядке.

В этой связи принимая во внимание объективную необходимость представления ФИО2 доступа к подвальному помещению в ситуации необходимости проведения плановых осмотров и ремонта или в случае аварии, с учётом разумного ограничения данной возможности (необходимости направления уведомления, учитывая, что указанная возможность не нарушает прав и законных интересов ФИО1 в отношении принадлежащего ей помещения, суд в целях предотвращения конфликтных ситуаций между участниками спора, наличие которых прослеживается в течение длительного времени, полагает возможным определить следующий порядок прохода к подвальному помещению - для проведения плановых осмотров и ремонта водомерного узла инженерно-технического оборудования сетей внутренней системы водоснабжения и трубопроводов системы отопления в течение 2-х рабочих дней с дату получения письменного уведомления, направленного на электронный адрес собственника ФИО1 (glorioza.vlad@mail.ru) или врученного нарочным (на руки), с обязательным указанием периода (срока) проведения ФИО2 плановых осмотров и ремонта водомерного узла и инженерно-технического оборудования сетей внутренней системы водоснабжения и трубопроводов системы отопления; в случае авариный ситуации- незамедлительно предоставлять собственнику ФИО2 свободный беспрепятственный доступ к техническому подполью после направления собственником ФИО2 уведомления собственнику ФИО1 на её электронный адрес (glorioza.vlad@mail.ru) или сообщения на сотовый телефон ФИО1.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами по правилам статьи 110 АПК РФ,

Поскольку после передачи дела по подсудности ИП ФИО1 не была доплачена государственная пошлина за рассмотрение дела в арбитражном суде, с указанного лица расходы в данной части подлежат взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации в установленном порядке в размере с учетом пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2025 № 39 «О некоторых вопросах уплаты государственной пошлины при рассмотрении дел в судах» и даты поступления материалов дела в Арбитражный суд Приморского края.

Руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Признать нежилое помещение (технический подвал) площадью 90,33 кв.м., размером 16,16м 5,59м, высотой 1,67м., расположенное ниже 1 этажа здания по адресу: <...>, местом общего пользования.

Возложить обязанность на собственника ФИО1 предоставлять собственнику ФИО2 систематический свободный и беспрепятственный доступ к техническому подполью площадью 90,33кв.м., расположенному ниже уровня 1 этажа здания по адресу: <...>, путем прохода через нежилые помещения 1 этажа здания по адресу: <...>, принадлежащие собственнику ФИО1, к люку, ведущему в техническое подполье, для проведения плановых осмотров и ремонта водомерного узла и инженерно-технического оборудования сетей внутренней системы водоснабжения и трубопроводов системы отопления в течении 2-х рабочих дней с дату получения письменного уведомления, направленного на электронный адрес собственника ФИО1 (glorioza.vlad@mail.ru) или врученного нарочным (на руки), с обязательным указанием периода (срока) проведения ФИО2 плановых осмотров и ремонта водомерного узла и инженерно-технического оборудования сетей внутренней системы водоснабжения и трубопроводов системы отопления; в случае авариный ситуации - незамедлительно предоставлять собственнику ФИО2 свободный и беспрепятственный доступ к техническому подполью после направления собственником ФИО2 уведомления собственнику ФИО1 на её электронный адрес (glorioza.vlad@mail.ru) или сообщения на сотовый телефон ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3300руб. государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 41400руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Яфаева Е.Р.