Решение от 26 мая 2020 г. по делу № А32-39574/2019

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-39574/2019
г. Краснодар
26 мая 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 26 мая 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар

к индивидуальному предпринимателю Серопян Сосу Гургеновичу, г. Краснодар

третье лицо: ООО «СОС», г. Краснодар

о расторжении договора аренды муниципального имущества № 39/3 от 02.10.2013 г. об обязании привести нежилые помещения в первоначальное состояние, обязании возвратить нежилые помещения

при участии:

от истца: ФИО1

от ответчика: ФИО2

от третьего лица: ФИО2

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Серопян Сосу Гургеновичу с требованиями о расторжении договора аренды муниципального имущества № 39/3 от 02.10.2013 г. об обязании привести нежилые помещения в первоначальное состояние, обязании возвратить нежилые помещения.

Определением суда от 09.10.2019 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «СОС».

Истец в судебном заседании настаивал на иске.

Ответчик и третье лицо в судебном заседании против иска возражали.

Судом предложено ответчику представить дополнительные пояснения.

В судебном заседании 12.05.2020 г. объявлялся перерыв до 12 час. 20 мин. 19.05.2020г., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием тех же представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар находятся нежилые помещения № 77,78,79,79/1,79/2,80, общей площадью 114,6 кв.м., по адресу: г. Краснодар, ул.им. ФИО3, д. 176, кадастровый номер 23:43:0402015:1692, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.01.2014 г., выпиской из ЕГРН от 18.06.2019 г.

02.10.2013 г. между Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) № 39/3, согласно разделу 1 которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество: помещения № 77-80, 79/1, 79/2, здания литер А1, 1-го этажа, назначение: нежилое, площадь – общая 114,6 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.им. ФИО3, 176 (по техническому паспорту, который хранится у арендодателя весь срок действия договора), именуемое далее «имущество», для размещения аптеки, магазина.

В силу п. 2.1 договора, срок действия договора аренды устанавливается с 23.09.2013г. по 22.09.2023 г. (10 лет).

За указанное в разделе 1 договора имущество арендатор уплачивает арендную плату, определенную по результатам проведенного аукциона. На момент заключения договора при расчете суммы арендной платы арендодатель руководствовался протоколом аукциона от 12.09.2013 г. № 94-а, в соответствии с которым арендатор оплачивает арендную плату за имущество, указанное в разделе 1, в сумме 55 155 руб. 77 коп. в месяц, без НДС (п.п. 4.1, 4.3 договора).

В соответствии с подп. 5.3.5 договора, арендатор обязуется своевременно (в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды) произвести за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества.

Арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования имущества без письменного разрешения арендодателя (подп. 5.3.6 договора).

Согласно подп. 5.3.9 договора, арендатор обязуется не предоставлять полученное имущество (как в целом, так и в части) другим лицам на каком-либо основании без письменного согласия арендодателя.

02.10.2013 г. по акту приема-передачи истец (арендодатель) передал, а ответчик (арендатор) принял в аренду муниципальное имущество: помещения № 77-80, 79/1, 79/2, здания литер А1, 1-го этажа, площадь – общая 114,6 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.им. ФИО3, 176.

Дополнительным соглашением № 39 от 31.03.2016 г. к договору аренды № 39/3 от 02.10.2013 г. стороны увеличили размер арендной платы за пользование арендуемыми нежилыми муниципальными помещениями до суммы 73 202 руб. 74 коп. в месяц, без НДС.

Как указывает истец в исковом заявлении, 06.11.2018 г. и 29.05.2019 г. Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар было проведено обследование арендуемого ответчиком имущества, в ходе которого выявлены следующие нарушения:

- в нежилых муниципальных помещениях требуется проведение текущего ремонта;

- фактическая планировка нежилых муниципальных помещений не соответствует имеющейся технической документации. В помещениях произведены перепланировки, не оформленные в установленном порядке;

- необходимо изготовление технической документации, отражающей фактическую площадь и планировку помещений, либо приведение помещений в соответствие с имеющейся технической документацией;

- муниципальные нежилые помещения безосновательно использует ООО «СОС» без предварительного письменного согласия Департамента о передаче имущества в субаренду.

В подтверждение данных обстоятельств истцом в материалы дела представлены акты обследования муниципального имущества № 386 от 06.11.2018 г., №209 от 29.05.2019 г.

13.06.2019 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. №12446/26 с требованием об устранении нарушений пользования арендуемыми помещениями.

В связи с тем, что выявленные нарушения ответчиком устранены не были, истец обратился в суд с настоящим иском о досрочном расторжении договора аренды № 39/3 от 02.10.2013 г., обязании привести помещения в первоначальное состояние и возвратить их по акту приема-передачи.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что установленные им стены из гипсокартона в спорных помещениях (перепланировка, на которую указывает истец) были своевременно демонтированы по требованию арендодателя.

Также ответчик указал, что спорные помещения были предоставлен в субаренду ООО «СОС» на основании договора субаренды от 29.01.2014 г. после получения соответствующего согласия Департамента.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пунктах 7.1.4, 7.1.5, 7.1.6 договора аренды № 39/3 от 02.10.2013 г. сторонами предусмотрено, что основаниями для расторжения арендодателем договора аренды являются, в том числе:

- если арендатор своевременно не производит текущий и капитальный ремонт арендованного имущества в сроки, указанные в подпункте 5.3.5 договора;

- если арендатор производит перепланировку и переоборудование имущества без письменного разрешения арендодателя;

- если арендатор предоставляет полученное имущество (как в целом, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без письменного согласия арендодателя.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец в обоснование своих требований о расторжении заключенного между сторонами договора аренды № 39/3 от 02.10.2013 г. одним из оснований приводит то, что ответчиком не произведен текущий ремонт арендуемых помещений.

Так, в акте обследования муниципального имущества № 451 от 31.10.2019 г. Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено удовлетворительное состояние арендованного имущества, при этом указано, что требуется проведение текущего ремонта.

Вместе с тем, конкретный перечень работ, которые необходимы для текущего ремонта спорных помещений, истцом не указан.

Определением суда от 11.12.2019 г. истцу предлагалось уточнить данный перечень работ, однако указанная информация в материалы дела не представлена.

Как указал ответчик в отзыве на исковое заявлении и в дополнительных пояснениях, в соответствии с п. 5.3.5 договора аренды № 39/3 от 02.10.2013 г. им был в установленные сторонами сроки (в течение шести месяцев с момента заключения договора) произведен текущий ремонт помещений.

Так, в акте обследования муниципального имущества № 74 от 25.03.2014 г. установлено удовлетворительное состояние помещений, в ходе проверки нарушений со стороны арендатора не выявлено.

В подтверждение осуществления текущего ремонта спорных помещений в период аренды ответчиком также в материалы дела представлены договоры бытового подряда от 15.02.2017 г., от 01.02.2018 г., от 17.06.2019 г.

Таким образом, истец не доказал факт нарушения со стороны ответчика условий договора относительно текущего ремонта арендуемых помещений.

Помимо этого, в обоснование своих требований истец ссылается на то, что в нарушение положений договора аренды № 39/3 от 02.10.2013 г., спорные муниципальные нежилые помещения переданы ответчиком в субаренду ООО «СОС» без предварительного письменного согласия Департамента.

Как следует из материалов дела, 29.01.2014 г. между ИП ФИО4 (субарендодатель) и ООО «СОС» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилых помещений, по условиям которого субарендодатель обязуется предоставить нежилые помещения №№ 77,78,79,79/1,79/2,80 1-го этажа здания литер А1, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул.им. ФИО3, д. 176, общей площадью 114,6 кв.м., во временное владение и пользование субарендатору на срок с 29.01.2014 г. по 22.09.2023 г. для использования под аптеку, магазин.

Согласно акту приема-передачи, спорные помещения фактически предоставлены субарендатору – ООО «СОС» 20.01.2014 г. (л.д. 119).

В акте обследования муниципального имущества № 451 от 31.10.2019 г. указано, что спорные муниципальные помещения безосновательно использует ООО «СОС», магазин одежды «Леди стиль».

Как указал ответчик в своих письменных пояснениях от 18.05.2020 г., магазин «Леди стиль» расположен в помещении № 77, в котором также осуществляет деятельность ООО «СОС» на основании вышеуказанного договора субаренды.

Оба помещения используются ООО «СОС» в соответствии с условиями их предоставления – под магазин и аптеку.

Ответчиком в материалы дела представлено письменное согласие Департамента от 15.11.2013 г. № 42652.26, согласно которому Департамент не возражает против заключения предпринимателем договора субаренды без изменения целевого назначения нежилых помещений на срок, не превышающий срок действия договора аренды от 02.10.2013 г. № 39/3 (л.д.72-73).

Истец, в свою очередь, представил письмо от 20.02.2014 г. № 5965.26, в котором Департамент, указав на нецелесообразность предоставления муниципальных помещений в субаренду, отозвал письмо от 15.11.2013 г. № 42652.26.

Данное письмо было направлено Департаментом в адрес ответчика 27.02.2014 г. и получено последним 14.03.2014 г., что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Как следует из материалов дела, вышеуказанный договор субаренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 03.04.2014 г., то есть после получения ответчиком отзыва согласия Департамента на сдачу помещений в субаренду.

В п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 ГК РФ).

Поскольку гражданским законодательством не установлены правила об отзыве согласия третьего лица на совершение сделки, в таком случае по аналогии закона подлежат применению положения об отзыве акцепта (пункт 1 статьи 6, статья 439 ГК РФ). Отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся. Отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение) не могут служить основанием для признания сделки недействительной.

Согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ. В частности, согласие, данное третьим лицом под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, может быть оспорено в соответствии со статьями 178 и 179 ГК РФ.

При признании согласия на совершение сделки недействительным сделка может быть оспорена по мотиву отсутствия необходимого в силу закона согласия по правилам статьи 173.1 ГК РФ.

Вместе с тем, как было указано выше, спорные помещения фактически переданы субарендатору – ООО «СОС» 20.01.2014 г., то есть до отзыва согласия Департамента от 27.02.2014г.

Ответчик представил в материалы дела акты обследования № 74 от 25.03.2014 г. и № 221 от 18.05.2016 г., датированные после направления Департаментом в адрес ответчика отзыва согласия, в которых Департаментом установлен факт передачи спорных помещений в субаренду третьим лицам на основании выданного согласия на субаренду от 15.11.2013 г. № 42652.26, и при этом констатировано отсутствие нарушений договора аренды со стороны арендатора.

Суд считает, что в данном случае, по смыслу п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, дата совершения сделки субаренды от 29.01.2014г. между ответчиком и ООО «СОС» (29.01.2014) не может приравниваться к дате ее государственной регистрации (03.04.2014г.).

Совершение сделки субаренды предполагает передачу имущества и начало оплат субарендных платежей.

По акту приема-передачи спорные помещения ответчик передал в субаренду ООО «СОС» в январе 2014г. (то обстоятельство, что в акте приема-передачи ошибочно указана дата договора 20.01.2014г. вместо 29.01.2014г. не имеет значения, поскольку иные договоры субаренды между ответчиком и ООО «СОС» отсутствуют) – л.д. 119.

Оплату субарендных платежей ООО «СОС» начало с 28.02.2014г. (акт сверки – л.д. 152), то есть до поучения ответчиком от Департамента отзыва согласия (14.03.2014г.).

Согласно акту сверки взаимных расчетов, за 2014 год, задолженность субарендатора – ООО «СОС» перед арендатором ИП ФИО4 отсутствует.

Как установлено судом, арендная плата по договору аренды № 39/3 от 02.10.2013 г. внесена ответчиком Департаменту в полном объеме, задолженность в настоящее время отсутствует, что истцом не оспаривается.

Неустойка за имевшие место просрочки оплаты арендной платы погашена ответчиком платежным поручением № 56 от 26.06.2019 г. (л.д. 71).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Заявление арендодателя об отзыве своего согласия на сдачу имущества в субаренду после того, как его фактически занял субарендатор, о чем было известно истцу, на самом деле является заявлением о существенном изменении договора аренды, в результате которого арендатор лишается того, на что он рассчитывал при его заключении.

Такое существенное изменение условий договора в силу части 1 статьи 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон либо по решению суда, которых не было.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявление арендодателя от 20.02.2014 г. № 5965.26 об отзыве согласия на сдачу имущества в субаренду не имеет правового значения, и не препятствует арендатору в рамках договора аренды № 39/3 от 02.10.2013 г. сдавать имущество в субаренду ООО «СОС» по вышеуказанному договору субаренды.

На основании вышеизложенного суд полагает, что передача ответчиком имущества в субаренду ООО «СОС» не является основанием для расторжения договора аренды № 39/3 от 02.10.2013 г.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 г. по делу № А73-5337/2016, Определении Верховного Суда РФ от 22.01.2018 г. № 303-ЭС17-13540.

Также отсутствуют основания для расторжения договора и ввиду осуществления ответчиком перепланировки спорных муниципальных помещений.

Как следует из акта обследования муниципального имущества № 386 от 06.11.2018 г., арендуемое помещение № 79 было преобразовано ответчиком в два помещения, фактическая планировка помещений не соответствует техническому паспорту от 2007 г., указано на необходимость изготовления технической документации, отражающей фактическую площадь и планировку помещений, либо приведение помещений в соответствие с имеющейся технической документацией.

Как пояснил ответчик, в помещении № 79 им была установлена гипсокартонная перегородка, которая впоследствии на основании требования Департамента, демонтирована.

Таким образом, в настоящее время спорные помещения приведены в первоначальное состояние в соответствие с технической документацией, что истец не оспаривает.

Как разъяснено в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На основании изложенного, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, учитывая, что ответчик не допустил существенных нарушений условий договора аренды, повлекших для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), суд приходит к выводу, что оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя не имеется.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды муниципального имущества № 39/3 от 02.10.2013 г., обязании возвратить по акту приема-передачи нежилые помещения, следует отказать.

Также не подлежит удовлетворению требование истца об обязании ответчика привести арендуемые помещения в первоначальное состояние, поскольку, как было указано выше, в настоящее время муниципальные нежилые помещения приведены в соответствие с технической документацией.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ оплата госпошлины относится на истца, который в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова