Постановление от 15 апреля 2025 г. по делу № А56-132643/2022

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-132643/2022
16 апреля 2025 года
г. Санкт-Петербург



Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Изотовой С.В., Ракчеевой М.А.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1 (до перерыва), ФИО2 (после перерыва)

при участии:

от истца (заявителя): представитель ФИО3 по доверенности от 05.02.2025 (до и после перерыва)

от ответчика (должника): представитель ФИО4 по доверенности от 25.03.2025 (до и после перерыва)


рассмотрев апелляционную жалобу акционерного общества «Торговый комплекс Финляндского вокзала»

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2024 по делу № А56-132643/2022 (судья Нетосов С.В.), принятое

по иску (заявлению) открытого акционерного общества «Российские железные дороги»

к акционерному обществу «Торговый комплекс финляндского вокзала»

о взыскании

установил:

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – Компания, ОАО «РЖД») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к акционерному обществу «Торговый Комплекс Финляндского Вокзала» (далее – Общество, АО «ТКФК») о взыскании 2 096 011,71 руб. задолженности по договору от 20.12.2017 № ЦРИ/04/2197/17/004695 за период май-июнь 2022 года.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2023 принято к производству встречное исковое заявление акционерного общества «Торговый комплекс финляндского вокзала» о признании недействительной сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы на основании уведомления №исх.-5953/окт от 22.02.2022 и применении последствий недействительности.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2024 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, акционерное общество «Торговый комплекс финляндского вокзала» обратилось с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что суд первой инстанции неправомерно счел обоснованным применение арендодателем ставки арендной платы, установленной отчетом оценщика, полученным на досудебной стадии, которая превышает допустимый процент расхождения с рыночной стоимостью.

Определением апелляционного суда от 10.02.2025 судебное заседание было отложено на 31.03.2025.

В судебном заседании 31.03.2025 был объявлен перерыв до 07.04.2025.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же представителей сторон.

Ввиду болезни судьи Целищевой Н.Е., в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ арбитражный апелляционный суд производит замену судьи Целищевой Н.Е. на судью Изотову С.В.

Представитель Общества поддержал доводы своей апелляционной жалобы, представитель Компании возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в представленных в материалы дела письменных позициях.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ОАО «РЖД» (Арендодателем) и АО «ТКФВ» (Арендатором) заключен договор от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/004965 аренды недвижимого имущества (строения/его части) в редакции дополнительных соглашений от 30.05.2018 № 1, от 14.01.2019 № 2, от 21.01.2019 № 3, от 20.08.2019 № 4, от 23.03.2020 № 5, от 24.02.2021 № 6, от 18.11.2021 № 7, от 30.11.2021, сроком действия с 01.04.2017 по 31.01.2018.

Поскольку по истечении срока действия Договора Арендатор в отсутствие возражений Арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в порядке, установленном статьей 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 9.6 Договора, отношения сторон возобновлены на неопределенный срок.

Во исполнение пункта 1.1 Договора Арендодателем предоставлены, а Арендатором приняты во временное владение и пользование нежилые помещения и их части общей площадью 2881,5 кв.м, по адресам:

- Санкт-Петербург, участок ж.д. «Финляндский вокзал - Минеральная ул.», лит. С, включающее в себя часть здания Пассажирского вокзала (Финляндского железнодорожного вокзала) общей площадью 574,6 кв.м: часть помещения 1-Н № 33 площадью 15,5 кв.м, помещения 1-Н № 54-58 площадью 30,7 кв.м, часть помещения 1-Н № 74 площадью 10,8 кв.м, помещение 1-Н № 195 площадью 17 кв.м, часть межколонного пространства площадью 33,1 кв.м, общей площадью 107,1 кв.м на первом этаже здания Пассажирского вокзала (Финляндского железнодорожного вокзала); помещения 1-H № 142-160, 196-198 общей площадью 453,5 кв.м на втором этаже здания Пассажирского вокзала (Финляндского железнодорожного вокзала); части крыльца, общей площадью 14 кв.м;

- Санкт-Петербург, пл. Ленина, д. 6.ю, лит. Е, включающее в себя часть здания поста ДЦ Финляндского железнодорожного вокзала общей площадью 1857,1 кв.м: помещения 1-H № 2-5, 13-16, 19-26, 5-H № 35-46, 64-74 общей площадью 488,9 кв.м в подвале здания поста ДЦ Финляндского железнодорожного вокзала; помещения 5-H № 1-21, 16-H № 1-5, 26-H № 1-15, 1-2 ЛК № 3, общей площадью 624,9 кв.м на первом этаже здания поста ДЦ Финляндского железнодорожного вокзала; помещения 19-Н № 1-4, 26-Н № 16-32, 36-38, 1-2 ЛК № 5, 6, общей площадью 665,5 кв.м на втором этаже здания поста ДЦ Финляндского железнодорожного вокзала; помещения 22-Н № 40-41, 43, 44, 23-Нв № 1, 1-2 ЛК № 8,9, общей площадью 77,8 кв.м на третьем этаже здания поста ДЦ Финляндского железнодорожного вокзала;

- Санкт-Петербург, участок ж.д. «Финляндский вокзал - Минеральная ул.», лит. Т, включающее в себя часть тоннеля для прохода пассажиров общей площадью 184,9 кв.м: помещения 1 -Н № 5-22, общей площадью 184,9 кв.м;

- Санкт-Петербург, участок ж.д. «Финляндский вокзал - Минеральная ул.», лит. Р, включающее в себя часть распределительной платформы для пассажиров общей площадью 264,9 кв.м.

Согласно пункту 5.2 Договора арендная плата по Договору перечисляется в полном объеме ежемесячно вперед до 10-го числа оплачиваемого месяца на счет Арендодателя, указанный в разделе 12 настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 5.3 договора арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество. Для целей настоящего пункта уровень инфляции (потребительских цен в субъекте Российской Федерации, на территории которого расположено арендованное недвижимое имущество) за истекший год определяется в соответствии с внутренним документом Общества на основании официальных данных федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год.

Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендодателем арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 9.9 договора.

На основании пункта 5.3 Договора, Арендодатель направил Арендатору уведомление от 22.02.2022 № ИСХ-5953/ОКТ об изменении арендной платы, установив стоимость аренды с 01.05.2022 в размере 4 514 754,79 руб. (учетом с НДС) ежемесячно.

ОАО «РЖД» письмом от 30.05.2022 № ИСХ-18525/ОКТ заявил об одностороннем отказе от исполнения договора с 01.07.2022.

Актом приема-передачи от 19.07.2022 АО «ТКФВ» вернул арендуемые помещения Арендодателю.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение АО «ТКФВ» обязательств по внесению арендной платы, Компания направила в адрес Общества претензию от 15.11.2022 № ИСХ-44313/ОКТ с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.

Неисполнение требований, изложенных в названной претензии, послужило основанием для обращения ОАО «РЖД» в арбитражный суд с первоначальным иском.

АО «ТКФВ» заявило встречный иск к Компании о признании недействительной (оспоримой) сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору на основании уведомления от 22.02.2022 № ИСХ-5953/ОКТ и применении последствий ее недействительности в виде взыскания излишне перечисленной арендной платы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Факт заключения Договора и предоставления имущества во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.

В соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В пункте 22 Постановления № 73 разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год, при этом ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления Арендодателем Арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 9.9 Договора.

Как следует из материалов дела, на основании пункта 5.3 Договора, Арендодатель направил Арендатору уведомление от 22.02.2022 № ИСХ-5953/ОКТ об изменении арендной платы, установив стоимость аренды с 01.05.2022 в размере 4 514 754,79 руб. (учетом с НДС) ежемесячно.

Измененный размер арендной платы был установлен на основании отчета об оценке ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» от 31.08.2021 № 4440523-4.

Общество, не согласившись с размером арендной платы, ходатайствовало о назначении оценочной экспертизы.

Определением от 04.06.2023 ходатайство Общества о назначении судебной экспертизы было удовлетворено, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «ЛЭС «ЛЕНЭКСП» ФИО5 с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «определить рыночную стоимость права пользования объектом нежилого фонда коммерческого и производственного назначения, переданного по договору аренды от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/004965 (строения/его части), площадью 2866 кв.м., находящегося в собственности ОАО «РЖД» по состоянию на 15.06.2021».

Согласно заключению эксперта от 18.07.2023 № 1344а-ОН/2023 рыночная стоимость права пользования объектом нежилого фонда коммерческого и производственного назначения, переданного по договору аренды от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/004965 (строения/его части), площадью 2866 кв.м., находящегося в собственности ОАО «РЖД» по состоянию на 15.06.2021 составляет - 2 566 302 руб. в месяц, с учетом НДС 20%, без учета коммунальных платежей.

Ввиду выявленных недостатков указанного заключения Компания ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Определением от 26.02.2024 ходатайство Компании о назначении повторной экспертизы было удовлетворено, проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «Институт проблем предпринимательства» ФИО6, ФИО7

Согласно заключению экспертов ООО «Институт проблем предпринимательства» от 07.06.2024 рыночная стоимость права пользования объектом нежилого фонда коммерческого и производственного назначения, переданного по договору аренды от 20.12.2017 № ЦРИ/04/А/2197/17/004965 (строения/его части), площадью 2866 кв.м., находящегося в собственности ОАО «РЖД» по состоянию на 15.06.2021 составляет - 3 174 854 руб. в месяц, с учетом НДС, без учета затрат на коммунальные и эксплуатационные расходы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Закона №73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Закона №73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оценив в порядке, предусмотренном статьями 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение экспертов ООО «Институт проблем предпринимательства» от 07.06.2024, суд первой инстанции пришел к верному выводу о его соответствии нормам законодательства.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010, существенным является расхождение стоимости объекта с его рыночной стоимостью в размере 30% и более.

Рассмотрев представленный Компанией отчет об оценке ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» от 31.08.2021 № 4440523-4 и заключение экспертов ООО «Институт проблем предпринимательства» от 07.06.2024, суд первой            инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что рыночная стоимость права пользования объектом установленная на основании отчета об оценке ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» от 31.08.2021 № 4440523-4 не превышает разницу в 30 процентов по сравнению с заключением экспертов от 07.06.2024.

Отчет об оценке от 31.08.2021 № 4440523-4 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральным стандартам оценки; Стандартам и правилам оценочной деятельности, доказательств обратного в материалы дела не представлено, вследствие чего, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки и о величине рыночной арендной платы за пользование объектом оценки следует признать обоснованными.

Поскольку ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения обязательства в соответствии с условиями договора, отсутствия задолженности, наличия долга в меньшем размере или каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 096 011,74 руб.

Податель жалобы указал, что оспариваемое решение не содержит математического расчета в обоснование вывода суда первой инстанции о непревышении установленной Компанией ставки арендной платы рыночной стоимости права аренды более, чем на 30%. По мнению апеллянта, казанный расчет должен был производится с учетом установленных национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков правил определения существенности расхождения оценок.

Апелляционный суд полагает указанный довод несостоятельным, поскольку указанные правила носят рекомендательный характер, изданы для использования профессиональным сообществом и не являются обязательными для применения судами Российской Федерации при оценке доказательств по делу.

При этом арифметическая пропорция при определении отклонения установленной спорным уведомлением ставки от рыночного показателя рассчитана судом первой инстанции верно.

Так, экспертным заключением от 07.06.2024 установлен рыночный размер арендной платы за спорный объект на 15.06.2021 г. в размере 3174854 руб. в месяц, что составляет 70,68% от размера спорной арендной платы, в связи с чем, расхождение составляет 29,32%, что, с учетом Определения Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 г. № 913/11, не является существенным расхождением.

При этом оснований для удовлетворения встречного иска суд первой инстанции обоснованно не усмотрел.

В пунктах 43, 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Из буквального содержания пункта 5.3 Договора следует, что при его заключении Арендатор наделил Арендодателя правом на одностороннее ежегодное изменение размера арендной платы по одному из двух возможных вариантов, путем её индексации в полуторакратном размере уровня инфляции либо с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы.

В силу приведенных положений Договора, выбор конкретного способа изменения арендной платы предоставлен Арендодателю, применение второго способа предполагает учет выполненного отчета об оценке, а не его прямое и непосредственное применение.

Таким образом, уведомление от 22.02.2022 обладает признаками односторонней сделки, основано на Договоре, согласования с ответчиком размера арендной платы, определенной с учетом отчета об оценке от 31.08.2021 рыночной арендной платы, не требовало, положения пункта 3 статьи 614 ГК РФ истцом соблюдены.

Довод о чрезмерности увеличения арендной платы опровергнут выводами судебной оценочной экспертизы, выполненной в ходе настоящего дела.

Довод о направлении уведомления об изменении арендной платы, определенной на основании отчета об оценке, за пять дней до истечения срока его действия, что является злоупотреблении правом, не соответствует требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Как уже было отмечено, в соответствии с пунктом 5.3 Договора арендодатель вправе изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год в размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендодателем арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 9.9 настоящего договора, т.е. по истечении 21 календарного дня со дня направления уведомления.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Направление арендодателем уведомления до истечения шестимесячного срока действия отчета об оценке, не свидетельствует о недостоверности этого отчета и невозможности его использовать для расчета арендной платы в последующие годы (указанная правовая позиция изложена в определении Верхового Суда Российской Федерации от 14.11.2019 г. по делу № А41-71074/2018).

Уведомление об измененном размере арендной платы направлено ОАО «РЖД» в адрес арендатора в пределах шестимесячного срока действия отчета об оценке, что не противоречит правовой норме и условиям заключенного сторонами договора.

Применение измененного размера арендной платы с 01.05.2022 соответствует пункту 5.3 заключенного сторонами договора.

В отсутствие доказательств, подтверждающих наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при изготовлении отчета и недостоверности величины оценки, отсутствуют основания считать отчет недействительным.

Довод об изменении уведомлением механизма расчета арендной платы и, как следствие, о необходимости подписания сторонами дополнительного соглашения об изменении приложения № 3 не соответствует требованиям действующего законодательства, не подтверждается материалами дела.

Ответчик указывает, что договором (приложение № 3) установлена единая стоимость квадратного метра арендуемой по Договору площади, вне зависимости от назначения помещений, в то время как из содержания выкопировки из отчета об оценке, содержащих расчет арендной платы с учетом местонахождения и назначения помещения, по мнению арендатора, следует, что уведомлением изменен механизм расчета арендной платы и условие договора, содержащееся в приложении № 3.

Указанный довод не подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Из пункта 5.1 Договора следует, что в соответствии с расчетом согласно приложению № 3 к настоящему договору определена сумма ежемесячного платежа по настоящему договору (арендная плата). Расчет арендной платы (приложение № 3) не содержит порядка исчисления указанной суммы, определяя стоимость квадратного метра в год, а также арендную плату на площадь по Договору в месяц и в год.

Из материалов дела следует, что в период действия договора указанный порядок определения цены Договора в виде единой цены за квадратный метр площади, арендуемой по Договору, сторонами не изменялся.

Сведения о порядке ценообразования договор не содержит, относительно данного обстоятельства какие-либо возражения сторонами в период действия договора не заявлялись. Из представленного в материалы дела уведомления следует, что указанный порядок также не изменен.

В соответствии с п. 5.3. Договора ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться в размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за Недвижимое имущество.

ОАО «РЖД» на основании отчета об оценке путем установления средней ставки арендной платы по помещениям, занимаемым Компанией по Договору, определен размер арендной платы в месяц, в год. Аналогичным образом определена итоговая стоимость арендной платы за метр в месяц, год в Расчете арендной платы к Договору (приложении 3).

Таким образом, уведомление об изменении размера цены договора содержит стоимость квадратного метра арендуемой площади в единицу измерения вне зависимости от местонахождения и назначения помещений, и итоговую стоимость арендной платы за занимаемую по договору площадь помещений за месяц и за год.

Довод об изменении механизма ценообразования по Договору противоречит материалам дела, обоснованность размера арендной платы подтверждена выводами заключения судебной экспертизы, в связи с чем, указание изменение условий договора, требующее заключения сторонами дополнительного соглашения к Договору ошибочно.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

С учетом приведенных норм и разъяснений применительно к положениям пункта 5.3 Договора оспариваемое уведомление представляет собой волеизъявление арендодателя, направленное на изменение условия Договора о размере арендной платы, и потому является односторонней сделкой.

Вместе с тем, учитывая, что ответчик в настоящем случае не оспаривает наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, а не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае у ответчика по встречному требованию имелись основания для одностороннего бесспорного изменения арендной платы.

Судом установлено, что рыночная стоимость права пользования объектом установленного на основании отчета об оценке ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» от 31.08.2021 № 4440523-4 не превышает разницу в 30 процентов по сравнению с заключением экспертов от 07.06.2024.

Учитывая, что недостоверность отчета об оценке, на котором основано направленное Компанией уведомление об одностороннем изменении величины арендной платы от 20.02.2022, не установлена, основания для признания односторонней сделки об изменении размера арендной платы отсутствуют.

Кроме того, ОАО «РЖД» заявлено о применении срока исковой давности в отношении требования о недействительности оспоримой сделки.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе,

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Таким образом, течение срока исковой давности по требованию стороны сделки о признании оспоримой сделки недействительной начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (второй абзац пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Из материалов дела следует и не оспаривается Обществом, что уведомление об увеличении размера арендной платы на основании отчета об оценке получено ответчиком 01.03.2022.

Встречное исковое заявление подано ответчиком 27.04.2023, то есть по истечении одного года с момента получения сведений об оспариваемой сделке.

Таким образом, срок исковой давности по иску о признании оспоримой сделки недействительной Обществом пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.

В связи с изложенным, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств оплаты арендной платы в установленном размере, с учетом ее увеличения, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска следует отказать.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2024 по делу № А56-132643/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


М.В. Балакир


Судьи


С.В. Изотова


 М.А. Ракчеева